湖北省宜昌市

運河佳苑

商業(yè)局部初步定位溝通方案2021年3月宜昌商業(yè)開展情況一、宜昌商業(yè)經(jīng)營開展歷程和現(xiàn)狀〔一〕開展歷程▲2004年以前，宜昌商業(yè)地產(chǎn)并沒有形成什么氣候，處于較原始的狀態(tài)，區(qū)域商業(yè)雛形開始形成，但商業(yè)形式單一，地方壟斷性很強；▲2005年始，宜昌商業(yè)地產(chǎn)工程遍地開花：均瑤國際廣場、三峽國際旅游茶城、康龍家居廣場、香港名店街、康萊特商城等十余個大型商業(yè)地產(chǎn)工程在宜昌集中放量，但商業(yè)經(jīng)營水平有限，局部商業(yè)工程不久之后就經(jīng)歷了一輪商業(yè)經(jīng)營調(diào)整?！?006年“宜昌商業(yè)步行街〞、▲2007年中國葛洲壩企業(yè)開發(fā)的“宜昌CBD〞、▲“三峽第一街〞▲2021年由大連萬達集團開發(fā)的宜昌萬達廣場正式進入〔沃爾瑪〕▲2021中國家居第一品牌——紅星美凱龍入駐宜昌▲2021TW潤泰集團旗下的大潤發(fā)超市目前已正式落戶湖北宜昌新型商業(yè)工程正在規(guī)劃和逐步出臺。步行街、主題商城、SHOPPINGMALL，多種形式商業(yè)并存，新的商圈正在形成中。〔二〕現(xiàn)狀特征

〔1〕夷陵廣場地段是市區(qū)最繁華、人氣最旺商業(yè)區(qū)現(xiàn)在國貿(mào)、宜昌商場、丹尼斯、均瑤4大商業(yè)網(wǎng)點將該地段圍得“密不透風〞，以及CBD工程的開展，片區(qū)商業(yè)氣氛越趨成熟。〔2〕各大百貨商場之間功能特色雷同,差異程度低中、高端產(chǎn)品形式分布范圍雖廣，業(yè)態(tài)組合模式千篇一律，消費者購物選擇受到一些限制。其中年輕白領(lǐng)階層去武漢購物現(xiàn)象普遍存在，主要原因局部商品價格廉價并且選擇的范圍更廣，如品牌化裝品、服裝、鞋?！?〕專業(yè)市場“商業(yè)扎堆〞現(xiàn)象嚴重，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理與規(guī)劃珍珠路的“電腦一條街〞、石板溪的“電動車一條街〞、開展大道的汽車銷售中心、東山大道的“一條街〞、云集路的“婚紗攝影一條街〞這些專業(yè)市場引來了眾多商家的“扎堆〞。雖然有利于吸引客流，有利于顧客選擇，有利于襯托商業(yè)氣氛，但是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，經(jīng)營雷同，帶來市場的分流，使整個商圈開展緩慢?！?〕外鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)營開展迅速，外來商業(yè)零售巨頭已經(jīng)扎堆以外鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)營為主，其中以北山、雅斯、東方、麒麟等超市為代表，在宜昌本地覆蓋范圍廣并且也獲得的消費者的認可；另外，有大潤發(fā)、沃爾瑪、國美、蘇寧等國內(nèi)外商業(yè)進軍宜昌，而外來大企業(yè)的進入必將降低商品的價格和提升效勞質(zhì)量，對提高宜昌商業(yè)的整體水平，提升城市的品位起到了促進作用。樹立“商業(yè)扎堆〞和“商業(yè)錯位〞的市場理念，找準消費者的需求，在扎堆中實現(xiàn)錯位經(jīng)營，形成錯位競爭！重點中心商圈圖宜昌市主城區(qū)規(guī)模小，城市地塊狹長，呈現(xiàn)出市中心區(qū)商業(yè)高度集中，其他區(qū)域商業(yè)開展明顯滯后的特點。但隨著城市開發(fā)步伐的加快以及城市中心輻射力的不斷擴張，主城區(qū)有三個片區(qū)次級商業(yè)中心初現(xiàn)雛形，即：一個城市商業(yè)中心在競爭中融合，三個區(qū)域商業(yè)中心在開展中崛起。宜昌主要商圈開展情況東湖商圈東門商圈CBD夷陵廣場商圈解放路商圈〔一〕商圈情況〔1〕夷陵廣場商圈情況宜昌傳統(tǒng)核心商圈之一，云集了國貿(mào)、宜昌商場、均瑤廣場和丹尼斯4個大型商場，商圈開展較成熟，主要以休閑、購物、辦公為主?！?〕解放路商圈情況宜昌最早的解放路商業(yè)圈，目前正處于改造建設(shè)中。隨著商業(yè)步行街的建設(shè)，商業(yè)氣氛越來越濃厚，必將使之為宜昌重要的商貿(mào)中心之一。商圈內(nèi)有時代購物廣場以及多個正在建設(shè)與招商的大型物業(yè)如文化廣場、金石華邸。由于特殊的地理，云集路、二馬路的休閑娛樂餐飲功能聚集區(qū)，使商圈功能與業(yè)態(tài)得到補充?！?〕東門商圈情況由于悠久的歷史，東門商圈為宜昌三大商業(yè)圈之一，主要有世貿(mào)裕民購物廣場、地下商場等；該商圈也是商務辦公物業(yè)的集中地，如中環(huán)廣場、勤業(yè)大廈、聯(lián)通大廈、新世紀廣場、東環(huán)大廈等等?！?〕東湖商圈情況〔葛洲壩〕葛洲壩商圈成為西陵商業(yè)開展的后起之秀，該片區(qū)存量資源豐富，雅斯、東方、賽瑪特、工貿(mào)家電等相繼在此開設(shè)分店，新商圈初步形成。新建成的恒昌、夜明珠兩個建材市場經(jīng)營狀態(tài)良好。另外，在宜昌市的城市規(guī)劃當中,宜昌將重點打造3個新的商業(yè)圈,即五一廣場、葛洲壩、夷陵區(qū)3個副中心商務圈，這些商務圈的出現(xiàn)必將進一步滿足大量市民的消費要求，商圈之間的競爭越來越劇烈。國貿(mào)商圈商場調(diào)查現(xiàn)有店中店市場調(diào)查宜昌主要大型百貨分布〔圖示〕名稱主要目標消費群經(jīng)營樓層經(jīng)營介紹主力品牌平均租金月/平米宜昌國貿(mào)本地高端消費群體1-5層已經(jīng)營業(yè)11年，營業(yè)面積5.6萬平米，以經(jīng)營高、中檔品牌商品為主，年營業(yè)額7-8億美寶蓮、雅閣詩丹、莊吉、SHISEIDO等國內(nèi)一線品牌100多個500元（1-3層）宜昌商場本地普通工薪消費群體1-5層已經(jīng)營業(yè)20多年，營業(yè)面積1.5萬平米，以經(jīng)營底、中檔品牌商品為主，年營業(yè)額2億可圖、桑迪、依加米滿、依沙貝拉、凱慕獅、馬斯雅等品牌、紅蜻蜓、香港啄木鳥等品牌200元（1層）丹尼斯購物廣場時尚都市白領(lǐng)消費群體1-5層已經(jīng)營業(yè)近2年，營業(yè)面積1.6萬平米，以經(jīng)營中檔流行品牌商品為主，年營業(yè)額3億艾格、維多利亞、熏香、谷其、詩丹、米蘭登、花花公子、李寧等品牌180元（1層）裕民購物廣場本地中、高端消費群體1-3層已經(jīng)營業(yè)1年，營業(yè)面積2萬平米，以經(jīng)營中檔品牌商品為主ONLY，VEROMODA，淑女屋，ES、NIKE、adidas，PUMA，KAPPA李寧，別克，安踏，康威，喬丹150元（1層）時代廣場本地高、中端消費群體1-4層已經(jīng)營業(yè)2年，營業(yè)面積3萬平米，以經(jīng)營高、中檔品牌商品為主歐迪芬、藍威龍、半坡飾族、佰草集等品牌200元（1層）均瑤購物廣場本地時尚都市白領(lǐng)消費群體1-3層已經(jīng)營業(yè)1年，營業(yè)面積1.5萬平米，以經(jīng)營高、中檔品牌商品為主雅格獅丹、必勝客等品牌300元（1層）宜昌百貨商場整體情況：〔1〕數(shù)量與規(guī)模在湖北省內(nèi)僅次于武漢市，在同類城市中較興旺；〔2〕主要集中在夷陵商圈、解放路商圈、東門商圈三大商業(yè)圈；〔3〕百貨商場高中低端共存，年銷售總額近16億元；主要經(jīng)營樓層：1-5樓〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析工程簡介：宜昌CBD中心商務區(qū)位于宜昌市夷陵西陵區(qū)，夷陵廣場旁，由夷陵大道、西陵一路、西陵二路、珍珠路合圍而成。工程占地面積12萬平方米，臨西陵一路一側(cè)長457米，臨夷陵大道一側(cè)580米，建筑面積54萬平方米。內(nèi)含高級寫字樓區(qū)、星級酒店區(qū)、高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等。新區(qū)內(nèi)將引進新的商業(yè)模式，新的商業(yè)類別，采取統(tǒng)一形象，實行整體化、標準化、標準化管理，輔以一流軟、硬件設(shè)施和物流、信息等領(lǐng)域的增值效勞，功能定位集一流的硬件環(huán)境和富于時代特色的人文關(guān)心于一體。工程位于宜昌市政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質(zhì)的辦公設(shè)施和良好的金融、商務運營環(huán)境將大大節(jié)約企業(yè)的管理和交易本錢，能夠有力的吸引國際化公司總部及區(qū)域分部落戶，打造渝東鄂西最大的中心商務區(qū)。

工程簡介：金東山市場定位于三峽區(qū)域中心鄂西、渝東、湘西最大的批發(fā)市場，輻射區(qū)域為宜昌、恩施、神農(nóng)架、渝東、湘西、荊門、荊州等地，并成為該區(qū)域內(nèi)的龍頭市場和最具影響力的品牌市場。緊靠宜黃高速公路、三峽專用公路、318國道、宜萬鐵路宜昌東站、宜昌港等交通樞紐，可直達武漢、三峽、渝東地區(qū)，連通黃柏河碼頭，交通四通八達；同時勝利三路、城東大道即將全線貫穿，大型貨車可以不經(jīng)過主城區(qū)而直接從城東大道、夷陵長江大橋〔勝利三路延伸段〕直達市場，24小時不受城市交通限制，自由進出，方便實現(xiàn)批發(fā)市場大吞大吐的功能。

金東山市場在三峽區(qū)域內(nèi)率先牽頭組建包括“郵政三流效勞〞在內(nèi)的物流配送中心，利用電子化網(wǎng)絡(luò)效勞平臺，有效構(gòu)建周邊縣市及鄂西、渝東、湘西貨物配送網(wǎng)絡(luò)，使市場貨暢其流，增強輻射能力，節(jié)省物流本錢，打造長久競爭優(yōu)勢。

〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析工程簡介：宜昌商業(yè)步行街位于宜昌老城區(qū)解放路,2004年，宜昌啟動最大的舊城改造工程——宜昌商業(yè)步行街，由武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)斥15億巨資打造，工程總用地面積約117畝，規(guī)劃總建筑面積40余萬平方米，其中商業(yè)11萬平方米。自宜昌步行街開建伊始，就寄予了眾多市民和商家的期望。商業(yè)人士介紹，步行街將在“一站式〞消費理念的根底上，結(jié)合宜昌人傳統(tǒng)消費習慣，將以商業(yè)步行街的商業(yè)形態(tài)，重新定位城市休閑娛樂中心，實現(xiàn)宜昌零售商業(yè)的一次革命。以新穎獨特的“雙首層〞商業(yè)建筑和別具風格的住宅建筑群，形成宜昌城市中心區(qū)綜合性的“購物天堂〞。

〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析工程簡介：宜洋汽車后市場位于湖北西陵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開展大道中段。從整車銷售、配件銷售、用品銷售、二手車交易、維修美容、倉儲物流到汽車金融、汽車文化交流，囊括了消費者在使用汽車的過程中所發(fā)生的與汽車有關(guān)的產(chǎn)業(yè)。配套功能齊全、業(yè)態(tài)相互補充。市場建筑面積達13萬㎡，商鋪500套，擁有停車位700個，有2萬㎡的倉儲空間，8000㎡的維修中心，8000㎡的商務效勞中心，16000㎡的汽車文化廣場。成為目前宜昌市乃至全省獨一無二的整合了汽車后續(xù)效勞資源的大型綜合性汽車后續(xù)效勞平臺，在渝東鄂西首開一站式汽車后市場先河。公司致力打造誠信效勞品牌，力爭為汽車行業(yè)良性循環(huán)開展發(fā)揮積極推動作用。

〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析工程簡介：宜昌萬達廣場坐落于宜昌市伍家崗區(qū)，位于沿江大道與夷陵大道之間，工程東鄰萬壽路、南依沿江大道、北靠勝利一路、西至夷陵大道，地處伍家崗區(qū)和西陵區(qū)交接的門戶地帶。工程周邊建成及在建大型居住區(qū)眾多，路網(wǎng)興旺、交通便利，是城市開展與建設(shè)的重要區(qū)域之一。宜昌萬達廣場是萬達集團運營城市戰(zhàn)略的又一次努力探索、積極實踐和完美詮釋。該工程以大型商業(yè)綜合體為主體，結(jié)合室外精品步行街、五星級酒店、5A智能寫字樓、城市廣場、高級精品住宅等，集商業(yè)效勞、酒店商務辦公、文化娛樂、居住等多元化群體效應相結(jié)合的城市綜合體。工程總占地面積128畝，總建筑面積約為47萬平方米左右。

〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析〔三〕2021年主要代表性商業(yè)工程排行分析4、宜昌局部商業(yè)工程分布情況項目名稱占地面積總建筑面積其他情況亞太廣場----13萬㎡集五星級酒店、娛樂購物、辦公商住于一體的綜合項目。泰富廣場40畝8.19萬㎡商業(yè)3.5萬㎡，時尚商業(yè)綜合體。亞洲廣場17.6畝8.2萬㎡30層高層建筑，其中1—5層為商場，5層為社區(qū)，6—30層為住宅和商務公寓。CBD180畝54萬㎡商業(yè)面積18萬㎡。商業(yè)步行街117畝32萬㎡“一站式”國際旅游都市商業(yè)中心金石華邸4畝2.5萬㎡商業(yè)6000㎡。香格里拉70畝11萬㎡3000㎡商業(yè)街。金締華城82畝16萬㎡臨街獨立商鋪3萬㎡，地下超市1.2萬㎡。城市商業(yè)布局規(guī)劃預測宜昌商業(yè)分析結(jié)論運河佳苑工程本案情況“運河佳苑〞是宜昌黑旋風置業(yè)精心打造的現(xiàn)代中式高層住宅小區(qū)。工程位于湖北省宜昌市城東大道與港窯路交匯處，東臨運河，南接運河公園，西臨港窯路。工程規(guī)劃占地47200平方米，規(guī)劃建筑面積18萬平方米，地上建筑面積約16萬平方米，地下建筑面積約2萬平方米。其中，住宅建筑面積約14萬平方米，商業(yè)建筑面積約2萬平方米。擁有住宅約1180套。由7棟26至32層的高層建筑組成?，F(xiàn)代建筑風格與中國傳統(tǒng)建筑風格相結(jié)合，具有“個性突出、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、文化氣氛濃郁〞的顯著特點。本案周邊商業(yè)環(huán)境情況〔圖〕本案周邊商業(yè)情況〔圖〕本案周邊商業(yè)環(huán)境情況〔圖〕〔三〕未來宜昌商業(yè)的開展在那里？宜昌正面對星羅棋布的商業(yè)地產(chǎn)潮至此，在星羅棋布的宜昌商業(yè)地產(chǎn)中，宜昌以解放路商業(yè)步行街、環(huán)夷陵廣場商圈和宜昌萬達廣場工程為核心的商圈逐漸形成，“三足鼎立〞之勢已經(jīng)成型。未來的主角是誰？宜昌商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)的迅速開展也加劇了商家競爭。面對萬達廣場同質(zhì)化的威脅，步行街正在方案改造升級；CBD那么加大活動投放量，引入大洋百貨搶奪高端市場份額；而專心經(jīng)營高檔商品的國貿(mào)集團似乎也開始對萬達、步行街等城市綜合體經(jīng)營方式動心，據(jù)悉，國貿(mào)集團正醞釀撤除宜昌商場，興建一個18萬平方米的大型商業(yè)綜合體，專門針對餐飲、娛樂等非購物功能。宜昌擁有強大的消費活力面對迅猛開展的商業(yè)經(jīng)濟，我們認為，市民將會從中獲得更多的選擇和實惠。但也有人認為由于消費能力的限制，宜昌商業(yè)開展過快，可能會造成商業(yè)面積過剩。目前宜昌總商業(yè)面積為410萬平方米，宜昌總?cè)丝谠?00萬左右，人均商業(yè)面積1平方米。而在香港，人均商業(yè)面積在6平方米左右，在上海人均商業(yè)面積在2至3平方米之間。由此來看，宜昌開展商業(yè)地產(chǎn)還有很大的潛力可挖工程理念定位〔一〕理念是什么？理念是一個商業(yè)工程區(qū)分于其它工程的標志，是一個商業(yè)工程成功與否的關(guān)鍵；是傳遞給消費者的直接信息，是消費者在心中所想到本工程的第一聯(lián)想，是工程能否持續(xù)經(jīng)營的保證。我們的理念從哪里來？

螞蟻搶老虎食吃在一個小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的資源，過著的生活是快活又自在。但有一天，在森林的另一端出現(xiàn)了一只大象，在森林的中央又出現(xiàn)了一只獅子，他們都是來搶奪森林資源的，三只動物都奔向了森林的最中間，那里有著一塊很大的蛋糕，他們都想得到蛋糕，與此同時，有一只螞蟻也在向蛋糕的位置移動。老虎先到，它首先咬了一口下來，把蛋糕上的櫻桃吃了，大象隨后到達，螞蟻第三，獅子最后。那么它們誰能夠吃到蛋糕最好吃的那一塊？誰又能吃到奶油最多呢？大象到了后看到老虎已經(jīng)下手了，立刻撲向了老虎，老虎也不可能放棄到嘴邊的美食，兩只動物立刻廝打了起來。螞蟻來了，他不管兩只動物在那里打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，獅子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎立刻向它撲去，三只動物于是打做一團。它們也發(fā)現(xiàn)了螞蟻，也對螞蟻進行了進攻，但沒有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。螞蟻不管這些，它堅決的向蛋糕移動，它不吃面包，它只吃奶油。當三只動物打累了，從三個方向吃蛋糕的時候，留給它們的只有底下的面包和少量的奶油，而螞蟻早就吃飽回家去了。我們看到了什么？森林：宜昌商業(yè)市場老虎：由國貿(mào)、均瑤、丹尼斯、宜昌商場組成。大象：解放路步行街獅子：CBD構(gòu)成、宜昌萬達廣場螞蟻：運河佳苑如何做一只能吃到奶油的螞蟻？1、工程必須要有特色，建議就做一個女性服裝為主體的專業(yè)賣場，不走常規(guī)做法，以年齡段和商品價格來劃分樓層業(yè)態(tài)，這樣不僅能將沿江南路和西陵一路輻射，更能輻射整個大宜昌范圍內(nèi)，這就是本工程的獨特訴求主張。2、工程必須要有精確的目標消費群體，不要從少年到老年都涵蓋。建議目標消費群體定位在18—40歲的女性，其中24歲—35歲為核心消費群體，3、業(yè)態(tài)規(guī)劃要集中，不要男裝、女裝、休閑都做，那最終結(jié)果就會變成豹子或者獵狗，跟均瑤一樣，成為老虎的獵物。建議規(guī)劃就以年齡〔18—22歲、22歲—28歲、28歲—35歲、35歲—40歲〕來劃分，價格以〔200-400、100-200、100以內(nèi)為區(qū)間〕做到從低檔到高檔的過渡，更多的是以中檔為主。我們的理念從哪里提煉？

工程理念：拋棄常規(guī)的商業(yè)操盤手法，不以業(yè)態(tài)來決定樓層劃分，而是以年齡段和商品價格來劃分樓層。我們不做全業(yè)態(tài)，不劃分檔次，只是針對我們特定的消費群體，以時尚、精品、特色、潮流、年輕的理念來打造宜昌一種古典立面新型的商業(yè)模式，一種可以叫做專業(yè)市場的女性文化空間。工程市場定位工程市場定位的根底依據(jù)：1、工程地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能；2、市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；3、政府在城市總體規(guī)劃上的限制。影響因素社區(qū)商業(yè)購物中心ShopppingMall運河佳苑A、對公共交通的依賴性低高很高高B、對噪音及環(huán)境干擾的適應性弱高很高高C、對大氣環(huán)境