2021年10月25日迅地地產(chǎn)〔上?！硤蟾嫠悸?/p>

二、風(fēng)險和時機(jī)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定中聯(lián)國際——目標(biāo)未售商業(yè)面積分期全部售出,方案18個月；打造“永州淘寶〞商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運(yùn)營奠定堅實根底。暫定試業(yè)時間2021年元旦。對未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實利潤最大化。以“永州淘寶〞商業(yè)街的形式啟動，樹立網(wǎng)商工程形象及口碑。短期內(nèi)實現(xiàn)銷售量最大化，從而促進(jìn)后期銷售正面促進(jìn)中聯(lián)國際廣場在永州商業(yè)地產(chǎn)市場的影響力利潤最大化對目標(biāo)的理解銷售量最大化工程東臨零陵中路，西接通化街；工程西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)〔舜德摩爾、步行街〕。步行街步步高舜德摩爾零陵路工程鳳凰路珊瑚路工程區(qū)位容積率超過3，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米〔25.95畝〕?？偨ㄖ娣e：57490平米，入口廣場：4000平米。其他用房面積：2473平米。零陵路工程資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場隔街運(yùn)營，人流互補(bǔ)工程資源零陵路歷來為永州人流聚集、商業(yè)繁華的旺地，商業(yè)氣氛非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)；萬喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購物、娛樂、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動人口約2萬人，周邊常住約為8-10萬人。第二局部二、風(fēng)險和時機(jī)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場分析工程本體分析永州商業(yè)開展環(huán)境：商業(yè)市場開展總體平穩(wěn)向上永州市近幾年商業(yè)市場開展總體平穩(wěn)向上 全區(qū)2021年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額67.9億元，同比增長15.6%。數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)〔官方網(wǎng)站〕永州市近五年商業(yè)市場開展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2021年止總商業(yè)面積已達(dá)80萬平方米，年增長率接近20%商業(yè)營業(yè)用房銷售均價也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛永州市商業(yè)營業(yè)用房施工面積（萬平方米）增長率永州商業(yè)開展環(huán)境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價走勢數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)宏觀環(huán)境通過對永州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論：商圈特征分析級別名稱特點永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級加快，同時導(dǎo)致交通壓力明顯增加。其他商圈無論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費(fèi)規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢永州主要商圈分布永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米大中型主力賣場/購物中心的分布動向超市/專業(yè)賣場主要街鋪百貨/購物中心中聯(lián)國際—人人樂濱江友誼商業(yè)廣場—世紀(jì)聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國美電器大家發(fā)超市百貨目前已有百貨賣場4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨〔運(yùn)營不成功〕、金水灣百貨〔對面金水灣廣場11月份即將運(yùn)營〕、濱江友誼百貨〔運(yùn)營一般〕購物中心超市、賣場目前只有有一家一站式購物中心，即“舜德摩爾購物中心〞，新增商業(yè)工程1家：本案〔市場空白，預(yù)計2021年元旦試業(yè)〕。永州市場上大型超市和賣場，較為知名和經(jīng)營狀況較好的是步步高超市，世紀(jì)聯(lián)華、蘇寧電器、通程電器、國美電器處于中高端檔次，其次是當(dāng)?shù)匾恍┹^大的商家以超市和賣場結(jié)合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，大多以、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細(xì)分市場在未來存在較大的開展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)專業(yè)店市場上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。比較大的專業(yè)市場有11家，即舜德摩爾建材市場、育才路建材片區(qū)、蘇寧電器、通程電器、國美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時尚春天數(shù)碼城、電信數(shù)碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲永州市場大型餐飲品牌進(jìn)駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡〞；本地自主品牌有〞CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些外鄉(xiāng)的家常特色菜館、夜宵店遍地開花，隨處可見。未來永州餐飲將隨著城市的開展商家檔次和品類預(yù)期會有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂業(yè)的需求在永州一直強(qiáng)勁，娛樂業(yè)主要消費(fèi)力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。永州娛樂主要消費(fèi)力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費(fèi)力的上升，永州娛樂也將會吸引一大批娛樂業(yè)連鎖商家的進(jìn)駐。消費(fèi)者調(diào)查與分析結(jié)論：職業(yè)：以工薪族與白領(lǐng)為主；年齡：青與中老年人群〔18-50〕為主要消費(fèi)群體，跨度較大消費(fèi)者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內(nèi)；購物餐飲娛樂消費(fèi)支出：在一千元以內(nèi)的占半數(shù)；交通：消費(fèi)出行主要依靠公交系統(tǒng)，但隨著有車一族的快速增長，開車購物成為一種趨勢，對停車位的需要空前增長；消費(fèi)場所：百貨商場、超市是人們最常去的購物場所；選擇購物場所的因素：購物環(huán)境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達(dá)購物地的時間：在15分鐘之內(nèi)的距離較為受歡送。隨著零陵北路的開發(fā)和河西區(qū)域中心的開展已成為西區(qū)的商業(yè)中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾競爭工程分析〔與實際定位操作不同〕??????般?舜德摩爾整體規(guī)模大，知名度高，檔次中等，工程可以利用地段優(yōu)勢，開展精品化購物中心挑戰(zhàn) 舜德摩爾位于零陵北路河西老城區(qū)中心，區(qū)域位置優(yōu)越 舜德摩爾知名度高，已經(jīng)成為 永州地標(biāo)性工程，影響力大劣勢 工程中庭設(shè)計不合理，存在 建筑硬傷，未來業(yè)態(tài)調(diào)整存 在很大困難 商場缺乏與游樂園的緊密結(jié) 合，同時游樂園經(jīng)營狀況一時機(jī) 舜德摩爾針對兒童業(yè)態(tài)較少， 工程適當(dāng)提高兒童業(yè)態(tài)比例 能夠吸引到西區(qū)家庭客群 舜德摩爾一樓品牌調(diào)整空間有 限，本工程有時機(jī)作為永州 最高檔工程引入知名品牌 商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，對 區(qū)域家庭客群形成了強(qiáng)大輻 射力 ?舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業(yè)體量大，對城市河西居民形成了強(qiáng)大的輻射以周邊居民為主要客群，定位于社區(qū)型商業(yè)，總體量約1.5萬平米 金水灣城市廣場競爭工程分析?態(tài)???金水灣城市廣場偏向于社區(qū)型購物中心，本工程可依靠商業(yè)體量的優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)及檔次上超越金水灣城市廣場，形成核心競爭力挑戰(zhàn)金水灣城市廣場區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，對周邊社區(qū)居民形成強(qiáng)大輻射業(yè)態(tài)較為聚焦，以周邊社區(qū)居民為主要客群劣勢業(yè)態(tài)不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂業(yè)知名品牌較少，品牌檔次整體較低商業(yè)體量小，無法形成多個主力店聚集時機(jī) 本工程商業(yè)體量大于金水灣城市廣場，能夠形成多個次主力店組團(tuán)吸引客群 引入家居精品館、精品超市 等檔次較高的家庭業(yè)態(tài) 目標(biāo)消費(fèi)客群檔次以中高檔 為主金水灣城市廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)濱江豪園〔二期〕地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場競爭工程分析??濱江友誼廣場采用高端定位，主要效勞濱江板塊各高端樓盤的消費(fèi)群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰(zhàn)濱江友誼廣場輻射范圍與本工程重疊比重大濱江友誼廣場引入了世紀(jì)聯(lián)華主力店，對其前期的商業(yè)運(yùn)營成熟起著關(guān)鍵作用。其中的百貨業(yè)態(tài)大多引入國內(nèi)中高端品牌劣勢工程品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對年輕客群的品牌時機(jī) 引入知名餐飲品牌，適當(dāng)提 高商務(wù)餐飲比例 引入檔次相對較高品牌，在 整體檔次上高于濱江友誼廣場濱江友誼廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)整個主要商圈商業(yè)占據(jù)永州三分之二的份額，是永州人購物休閑第一首選去處，但整體商業(yè)檔次中等，商業(yè)較集中，競爭劇烈，交通擁堵，受城市規(guī)劃限制，未來開展空間有限整個市場，高端市場比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場〔如：紅星美凱龍、宜家等〕缺失。品牌綜合賣場、超市雖然有，但是國內(nèi)外品牌賣場〔如：沃爾瑪、家樂福、華潤、麥德龍、大潤發(fā)等〕在市場上集體空缺。高端專業(yè)市場缺乏國際品牌超市賣場空缺主要商圈可開展空間有限商業(yè)市場分析總結(jié)對現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過對永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點問題：永州目前各商圈，屬自由式開展。永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。永州目前各商圈，停車位缺乏或嚴(yán)重缺乏，商圈的潛在開展已經(jīng)制約。目前永州的定位清晰的商業(yè)工程少，未來商業(yè)開展的方向與核心競爭力將更加專業(yè)和專注，顧客購物目的性更強(qiáng)。本工程屬于城市中心區(qū)核心商業(yè)地帶本工程區(qū)域人口約8萬人，以集中商業(yè)為主，屬于城市中心區(qū)商業(yè)工程屬性界定【SWOT】第三局部二、風(fēng)險和時機(jī)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定【產(chǎn)品定位】工程區(qū)位工程運(yùn)營商圈人口處于核心城區(qū)板塊流動人口聚集周邊配套設(shè)施完善引進(jìn)形象好、檔次高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)整體布局和運(yùn)營管理踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重運(yùn)營處于核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動商圈消費(fèi)模式多樣，市場容量大市場容量大導(dǎo)入外來人口，挖掘消費(fèi)需求刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)需求挖掘消費(fèi)潛力依托區(qū)域價值實現(xiàn)整體價值核心商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個人工作室街區(qū)商業(yè)〔StreetMall〕商業(yè)集中商業(yè)〔shoppingMall〕倉儲式購物中心主題式/效勞式購物中心商業(yè)性休閑會所VIP會員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物中心

與眾不同的概念性網(wǎng)商定位

在潛在的客戶心智中植入項目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街?！竟こ潭ㄎ弧俊井a(chǎn)品定位】“獨立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店〞永州淘寶商業(yè)街(實現(xiàn)淘寶、支付寶、一號店、蘇寧云商、京東等線上線下同步)

【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利線下網(wǎng)絡(luò)24小時宣傳及無限制購物體驗線上永州全配送，7星送貨物流各類商業(yè)中心對應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗值為：購物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)【商業(yè)，可調(diào)整】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+B2B【虛擬購物＋商業(yè)街】——概念定位以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗式購物中心以日常生活購物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以娛樂、餐飲本錢低，參與性的娛樂體驗點——興奮點37【心理時尚的購物之都】存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街〞以品牌餐飲為帶動,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會館,康體健身特色餐飲高端百貨2025/8/739存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街〞時尚都市體驗

有會員制或俱樂部效勞提供店鋪裝修設(shè)計參謀效勞主題特色店2025/8/740存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街〞消解購物街單一功能,實現(xiàn)真正休閑聚會功能形成共同興趣人群的聚會交流地點休閑娛樂體驗【銷售節(jié)奏】第一輪：VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營權(quán)銷售第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，工程成功的關(guān)鍵是心智定位NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計—人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計要求NO3:后期經(jīng)營—招商.經(jīng)營管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最正確規(guī)模〞，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動線中一個單一的通道是最好，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購置欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求