作為地方土地市場重要拿地主體的城投公司，拿地占比明顯下降，上半年占比45%，較去年同期降5個百分點(diǎn)。而城投拿地是代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻(xiàn)點(diǎn)，隨著城投拿地占比減少，城投代建的業(yè)務(wù)競爭愈發(fā)激烈。值得注意的是，2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化代建業(yè)務(wù)布局，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就不同業(yè)務(wù)類型進(jìn)行了合作，并有表現(xiàn)出全國化布局的趨勢，上述7家代建企業(yè)合作項(xiàng)目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重好消息是，政府代建制政策持續(xù)落地，上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項(xiàng)目實(shí)行代建制。不過，代建企業(yè)仍面臨一項(xiàng)挑戰(zhàn)，即現(xiàn)房政策若落地將加速企業(yè)2025年以來，各省市繼續(xù)推進(jìn)政府投資項(xiàng)目代建制改革，以提高項(xiàng)目建設(shè)管理專業(yè)化根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，二季度共計6個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，略低于一季度。2025年上半年，出臺政策省市達(dá)到14個，較去年同期增加一個城市。由此可見，隨著代建市場愈發(fā)成熟，各地方政府正在積極鼓勵實(shí)行項(xiàng)目代建制。各地區(qū)在代建制管理方面存在一些共性特點(diǎn)。首先，從代建制的定義來看，各地區(qū)基本遵循了“代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織實(shí)施，控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量、工期，項(xiàng)目建成后移交給使用單位”這一核心理念。其次，在代建范圍的設(shè)定上，各地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定了不同的標(biāo)準(zhǔn)和條件。比如湖南省規(guī)定，財政性資金占項(xiàng)目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行代建制。洛陽市則規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項(xiàng)目必須代建。部分三四線城市門檻較低，南雄建安費(fèi)800萬元即強(qiáng)制代建。與此同時，各地在代建單位的資質(zhì)要求方面也做了相關(guān)要求。除此之外，各省市在代建制管理的規(guī)范與實(shí)踐中呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)和趨勢，反映了代第一，精細(xì)化管理。例如洛陽市規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項(xiàng)目必須代建，包括機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、文體場館等。特殊情況下，2000萬元以下項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)也可申請代建。這種分級管理模式既能集中資源管好大項(xiàng)目，又為小型項(xiàng)目第二，強(qiáng)化綠色建造與技術(shù)升級。典型如內(nèi)蒙古自治區(qū)政府投資項(xiàng)目明確提出，提倡代建項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備、先進(jìn)工藝、新型建筑材料、智能建造和現(xiàn)代管理方式，全面落實(shí)綠色建筑和綠色建材相關(guān)要求，以提高設(shè)計、建造及運(yùn)維管理的科學(xué)化水平，實(shí)現(xiàn)節(jié)約工程投資、合理縮短工期、管理精細(xì)化的目標(biāo)，推進(jìn)建筑信息化、工業(yè)化、第三，完善創(chuàng)新激勵與懲罰機(jī)制。在監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立方面，各地區(qū)也在不斷探索。例如，河源市源城區(qū)代建合同實(shí)行以概算批復(fù)為目標(biāo)總價的激勵制度。獎勵金總額原則上不超過代建管理費(fèi)的10%，納入項(xiàng)目總概算。部分城市在規(guī)范中明確了項(xiàng)目實(shí)施過程中回避、考核及廉潔制度等，這些監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立，有利于規(guī)范代建行為，提高項(xiàng)目管理水平，確保政府投資項(xiàng)目的順利實(shí)施。今年上半年，城投拿地呈現(xiàn)出“總量微增、占比下降”的特征。根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個百分點(diǎn)和19個百分點(diǎn)。這也從側(cè)面反映出30個核心城市土地市場率先止跌回穩(wěn)，土地成交總量上升同時，市場參與主體愈發(fā)多元化，城投托底的比例在降低。這一點(diǎn)從二季度部分民企開始拿地也可從歷年走勢來看，城投拿地比例波動上行后快速回落。2022年-2024年城投拿地占比基本維持50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達(dá)60%。對于代建市場而言，雖然城投拿地占比下降，但較央企、民企拿地而言依舊占據(jù)半壁江山。在增量保持穩(wěn)定的情況下，未來潛在代建需求仍充足。分季度來看，2025年二季度城投及平臺公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個百分點(diǎn)，較2024年同期下降14.4個百分點(diǎn)。實(shí)際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年主要原因是核心城市供地多以優(yōu)質(zhì)地塊為主，企業(yè)拿地的積極性較高。2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化業(yè)務(wù)布局，總體呈現(xiàn)出多元化的實(shí)際上，自2024年開始，“合縱連橫”就成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，尤其是在代建行業(yè)由“藍(lán)?！鞭D(zhuǎn)向“紅海”的背景下，企業(yè)持續(xù)通過資源整合、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等方式提前鎖定潛在委托方，在降低成本的同時提升競爭力。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就多種業(yè)務(wù)類型進(jìn)行了合作。合作項(xiàng)目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示企業(yè)全國化布局趨從合作主體來看，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建筑、文旅+體育）加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向，整體主要分為三類：第一，通過政企合作持續(xù)積累行業(yè)資源，多聚焦在頭部代建企業(yè)中。聚焦城市功能提升，覆蓋規(guī)劃、基建、產(chǎn)業(yè)升級、公共服務(wù)等領(lǐng)域，以“政府資源+企業(yè)專業(yè)能力”推動區(qū)域發(fā)展。比如今年一季度，旭輝建管與佛山南海區(qū)政府、里水鎮(zhèn)政府，樂宜里文旅（簡稱，下同）達(dá)成三方戰(zhàn)略，并簽署了海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來將以“體育+文旅+生態(tài)”為核心，推動文體商旅融合。代建企業(yè)與政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面借助政府資源，優(yōu)先獲取這些項(xiàng)目機(jī)會，從而擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高市場占有率；另一方面代建企業(yè)參與政府項(xiàng)目建設(shè)，能夠展示其專業(yè)能力和管理水平。此外，政企合作模式下會有一定的扶持政策，如簡化審批流程、稅收優(yōu)惠等，均有助于降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率。第二，國企資源整合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、利益最大化。主要圍繞產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營管理激活地方資源（如文化、生態(tài)），助力共同富裕與鄉(xiāng)村活力提升。其中既有民營企業(yè)與當(dāng)?shù)氐某峭?、?zhèn)直屬企業(yè)的合作，也有國企與國企之間的資源整合與優(yōu)勢互補(bǔ)。比如藍(lán)綠雙城年初與淄博周村城建圍繞城市全周期開發(fā)展開合作，就周村區(qū)城市規(guī)劃、城市設(shè)計、城市建設(shè)、城市運(yùn)維、城市服務(wù)等開展全方位合作，聚焦高品質(zhì)住宅與城市更新。與地方國企之間的深度綁定和資源整合可以強(qiáng)化企業(yè)市場競爭力、拓展業(yè)務(wù)版圖。國企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領(lǐng)域具備較強(qiáng)的政府合作基礎(chǔ)和項(xiàng)目獲取能力，部分地方政府傾向于優(yōu)先選擇本地國企或有國資背景的企業(yè)承接項(xiàng)目。第三，民企跨界聯(lián)盟，以科技賦能代建。如騰云筑科在6月份和萬物云、浪潮智慧建筑達(dá)成戰(zhàn)略合作，分別在“空間場景+康養(yǎng)科技”創(chuàng)新模式與智慧建筑的關(guān)鍵方向開展深度融合，通過科技企業(yè)賦能代建（AIoT/康養(yǎng)科技），以技術(shù)互補(bǔ)為核心（場景資源+科技能力），探索智慧社區(qū)、康養(yǎng)服務(wù)、建筑數(shù)字化等新業(yè)態(tài)。值得一提的是，從多家代建企業(yè)合作的業(yè)務(wù)范圍來看，呈現(xiàn)出多元化的趨勢。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉(xiāng)村振興、產(chǎn)業(yè)鏈整合以及智慧化建設(shè)。如綠城管理、武漢城建集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣暮献骶劢固嵘鞘泄δ?、打造?biāo)桿項(xiàng)目，在城市更新領(lǐng)域深度布局。而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議，主打文旅結(jié)合，通過激活人文經(jīng)綜合而言，通過戰(zhàn)略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興等國家政策導(dǎo)向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項(xiàng)目機(jī)會。此外，政企合作中帶動區(qū)域發(fā)展同時，也讓企業(yè)競爭力實(shí)現(xiàn)重構(gòu)和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關(guān)鍵所在，企業(yè)需要兼具規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、科技應(yīng)用等綜未來，企業(yè)與政府、地方國企、民營企業(yè)的合作將會持續(xù)加強(qiáng)。隨著戰(zhàn)略合作深化進(jìn)行，代建企業(yè)將進(jìn)一步向“城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，參與城市全周期運(yùn)維。而跨界生態(tài)的擴(kuò)張，也會讓代建企業(yè)技、文旅、康養(yǎng)企業(yè)協(xié)同，形成多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動生態(tài)。從整個代建行業(yè)發(fā)展來看，自2024年以來，代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來增速放緩、競爭加劇、企業(yè)分化的新階段，代建企業(yè)競爭格局或?qū)⒂瓉碇厮?。代建行業(yè)政策紅利持續(xù)釋放，政府代建制政策在14省市密集落地，預(yù)計2025年下半年將有更多省市出臺代建實(shí)施細(xì)