東莞市紅河中心項(xiàng)目營銷執(zhí)行案北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2011-8提案架構(gòu)一、項(xiàng)目審視二、目標(biāo)梳理三、宏觀分析四、市場掃描五、營銷策略六、銷售執(zhí)行項(xiàng)目審視本案項(xiàng)目四至弊大于利本案除同沙生態(tài)公園提供了高綠化率、環(huán)城南路提供了良好的通達(dá)性，其余外部因素較為惡劣。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)模：總建筑面積約78842平方米其中：住宅約38919平方米酒店約18702平方米

商業(yè)約10428平方米

配套約2313平方米戶數(shù):407戶車位:333個(gè)項(xiàng)目開發(fā)條件開發(fā)商訴求分析對市場而言：紅河中心是一個(gè)全新的項(xiàng)目；面向中端客群的典型項(xiàng)目！開發(fā)商及項(xiàng)目訴求為“先快速回款后體現(xiàn)價(jià)值的盈利模式”本項(xiàng)目入市后價(jià)值提升將成為本項(xiàng)目的重要使命。本案東莞東城區(qū)域印象該地塊位于東莞市東城區(qū)環(huán)城南路與莞長路交匯處，緊鄰?fù)成鷳B(tài)公園，距市中心4公里。道路交通：緊鄰莞長路、環(huán)城南路，向西、向北、向東三個(gè)方向都是直接進(jìn)入城市的交通主動(dòng)脈，可以輕松到達(dá)任何一個(gè)區(qū)位?？焖俦憬莸慕煌ňW(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。軌道交通：建設(shè)中的R1號線緊鄰項(xiàng)目并設(shè)有車站，增加生活便利性的同時(shí)提升本案附加值。路網(wǎng)完善，交通便利性佳；立體交通網(wǎng)的建立對本案中遠(yuǎn)期利好，利于商業(yè)客流導(dǎo)入。區(qū)域交通條件商業(yè)：周邊世博商圈距本項(xiàng)目均在5公里輻射范圍之內(nèi)，連同本案即將建成的商業(yè)配套，為業(yè)主提供了便利的購物環(huán)境。教育：附近東莞第一中學(xué)、東城第八小學(xué)、東莞高級中學(xué)等，不僅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上為居民提供了一個(gè)文化氛圍濃郁的生活境界。醫(yī)療：臺心醫(yī)院、東城醫(yī)院分院、東華醫(yī)院等分布在項(xiàng)目周圍，為業(yè)主提供了便利醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。區(qū)域配套條件公園、綠帶、水系環(huán)繞，景觀資源豐富，環(huán)境價(jià)值優(yōu)越項(xiàng)目東南側(cè)的同沙生態(tài)公園、南側(cè)為城市生態(tài)綠化走廊，連同附近的老虎公園、政府著力打造的環(huán)城綠帶為項(xiàng)目提供了生態(tài)宜居的生活環(huán)境。區(qū)域自然景觀條件項(xiàng)目地塊條件分析（SWOT分析）strength——優(yōu)勢項(xiàng)目位于市中心邊緣東城區(qū)，具有濃厚的城市感；緊鄰城市主干道臨路環(huán)城南路，交通便捷；周邊擁有多條公交路線、在建R1地鐵線緊鄰項(xiàng)目；周邊公園、綠帶、景觀資源豐富，環(huán)境價(jià)值優(yōu)越；周邊有眾多學(xué)校，教育資源豐富，文化底蘊(yùn)濃厚；項(xiàng)目土地整體使用年限為70年；weakness——弱勢項(xiàng)目周邊存在加油站、高壓走廊以及廢品收購站、舊居民區(qū)對購買人群有一定程度的影響。項(xiàng)目緊鄰城市主干路，噪音污染勢必對項(xiàng)目造成干擾。項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較少；opportunities——機(jī)會項(xiàng)目所在區(qū)域正處于價(jià)值洼地，升值空間極大；隨著城市的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)已無可供應(yīng)的住宅用地；區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境優(yōu)于其他區(qū)域，有利于項(xiàng)目營銷；項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)可競爭樓盤較少，無競爭壓力；隨著地鐵及交通樞紐的建設(shè)，未來出行條件更加便捷；threat——威脅地塊自身環(huán)境較差，周邊缺乏生活配套設(shè)施；東莞城市整體住宅供應(yīng)量巨大勢必對本項(xiàng)目構(gòu)成一定程度的威脅；房地產(chǎn)政策調(diào)整的心理預(yù)期影響項(xiàng)目位于城市核心區(qū)邊緣，景觀資源豐富，環(huán)境價(jià)值優(yōu)越；周邊有眾多學(xué)校，教育資源豐富，文化底蘊(yùn)濃厚；本案地塊周邊小環(huán)境條件弊大于利；環(huán)城南路、R1地鐵線的建設(shè)，將加速區(qū)域成熟，使項(xiàng)目未來價(jià)值提升；項(xiàng)目地塊條件分析小結(jié)：東莞市宏觀市場分析第一部分國家宏觀政策及市場分析國十一條國十條國五條力爭2012年末解決1540萬戶低收入家庭住房問題首套房首付2成，利率7折；二套房首付4成合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模落實(shí)地方政府責(zé)任建立考核問責(zé)機(jī)制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策現(xiàn)端倪限制違法違規(guī)企業(yè)購地房價(jià)上漲過快城市，限定居民家庭購房套數(shù)；家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普房，取消個(gè)稅優(yōu)惠。其他雙率上調(diào)

-存款準(zhǔn)備金率6次上調(diào)，累計(jì)上調(diào)3%至18.5%-存貸利率2次上調(diào)，一年期存貸利率累計(jì)上調(diào)0.5%，其他各檔次利率相應(yīng)調(diào)整限購先后18個(gè)城市實(shí)行樓市限購政策2010年政策回顧：國務(wù)院三度發(fā)文調(diào)控樓市，抑需求、促供給力度空前年初“國八條”和“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的出臺已為2011年定調(diào)

——行業(yè)政策繼續(xù)從緊、從嚴(yán)政府責(zé)任信貸（抑需求）保障房（促供給）限購（抑需求）稅收國八條·11年保障房建設(shè)1000萬套·增加公共租賃住房供應(yīng)·一季度公布住房價(jià)格控制目標(biāo)·執(zhí)行不到位將問責(zé)約談·家庭購二套房首付6成，利率1.1倍·要求：戶籍限購兩套，非戶籍最多1套·范圍：35個(gè)大中城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市·時(shí)間：2月中旬前出臺細(xì)則·個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)明朗，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控基本定型調(diào)控的幾個(gè)方向ThemeGalleryisaDesignDigitalContent限購：限購城市的擴(kuò)大化；限購力度的加強(qiáng)問責(zé)：保障房；房價(jià)上漲過快城市限購否；是否出臺房價(jià)調(diào)控目標(biāo)稅收：土地增值稅的嚴(yán)格清算；營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消供給：違法違規(guī)用地的處罰和收回；土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大；保障房的保質(zhì)保量監(jiān)管：打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為；規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點(diǎn)信貸：首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào)；銀行信貸總量和流向的控制限購、限貸、保障房對房地產(chǎn)市場的影響限購對需求的影響：限購政策導(dǎo)致一線城市成交有明顯回落，但影響時(shí)間應(yīng)該為三至五個(gè)月；限購令導(dǎo)致部分二三線城市成交下降，但影響時(shí)間在兩個(gè)月以內(nèi)；限購或即將限購的二三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會成交量放大。限貸、保障房對需求的影響：限貸——從我司以及搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)行的信貸首付政策理論上將導(dǎo)致59.9%的投資客流出房地產(chǎn)市場，所有購房需求中將有14.8%受到影響但實(shí)際上，限貸對需求的實(shí)際影響并沒有想象的大，信貸首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)，新政出臺后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有所提升，說明客戶購買實(shí)力仍然較強(qiáng)。保障房——保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求；保障房將分流商品房8%的有效需求，導(dǎo)致全國商品房銷售面積萎縮3.2%。限貸及保障房政策對于處在金字塔頂端客戶的影響較小，致使高端產(chǎn)品受政策影響較小。國家宏觀調(diào)控對東莞市房地產(chǎn)市場的影響限購政策未來兩年東莞將不受限購政策的影響，但由于國家宏觀調(diào)控尚未完全到位，因此本項(xiàng)目開發(fā)周期需要短、平、快，盡量規(guī)避新發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。限貸、保障房政策東莞限貸政策的尺度將與全國基本保持一致，從嚴(yán)的金融政策將導(dǎo)致新開發(fā)樓盤勢必延長其產(chǎn)品線并嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模。市場觀望情緒濃厚在近四個(gè)月中東莞房價(jià)漲勢明顯，同時(shí)受一、二線城市成交低迷，房價(jià)漲勢不定，政策調(diào)控的影響，東莞客戶需要一定的消化期，目前觀望情緒較為濃厚，對于本項(xiàng)目的定價(jià)策略將會有一定的影響。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策小結(jié)

政策力度前所未有，執(zhí)行時(shí)間沒有結(jié)點(diǎn)；購房門檻大大提高，嚴(yán)把借貸關(guān)，買方面臨巨大資金壓力；輿論導(dǎo)向?qū)⑾蚪祪r(jià)一邊倒，買方市場預(yù)期更加惡劣；鋪天蓋地的政策輿論導(dǎo)向?qū)⑹沟觅I方心理極度看淡市場，尤其是未來的市場預(yù)期極度惡劣；土地市場繼續(xù)放量，將出現(xiàn)限房價(jià)競地價(jià)等新模式；限購政策將部分客群擠壓出一線城市，導(dǎo)致二三線城市發(fā)展加速。第二部分東莞市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析深圳、東莞、惠州三市都地處珠江口的東岸，是《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》確定的珠三角一體化的重點(diǎn)區(qū)域。深莞惠三市總面積高達(dá)1.56萬平方公里，常住人口將近2000萬人，2008年GDP總量高達(dá)12797億元，占廣東省GDP總量的35.8％。深莞惠城市經(jīng)濟(jì)圈核心東莞依附深圳，是深莞惠一體化的橋頭堡按規(guī)劃2012年東莞輕軌即將開通，屆時(shí)東莞聯(lián)通深圳、惠州，一小時(shí)聯(lián)通珠三角重點(diǎn)城市。毛紡織業(yè)服裝業(yè)電子信息鞋業(yè)、家具業(yè)鞋業(yè)、電子、五金業(yè)塑膠業(yè)家具業(yè)造紙、印刷業(yè)模具、家電、電子、玩具、家具業(yè)家電業(yè)、電子業(yè)、計(jì)算機(jī)、電子、光學(xué)儀器、電子、計(jì)算機(jī)計(jì)算機(jī)計(jì)算機(jī)模具玩具業(yè)電子業(yè)酒店業(yè)玩具業(yè)造紙業(yè)鞋業(yè)電子五金電子印刷電子五金食品電子業(yè)塑膠業(yè)東莞制造業(yè)分布在整體上呈零散態(tài)勢，基本形成“無鎮(zhèn)不工業(yè)”的局面。同時(shí)，各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色各不相同。世界工廠---東莞億元東莞將加大投資拉動(dòng)力度,計(jì)劃未來五年帶動(dòng)全社會固定資產(chǎn)投資7300億元,其中今年市財(cái)政投資350億元,帶動(dòng)全社會投資1100億元左右高位增長態(tài)勢將延續(xù)，消費(fèi)和進(jìn)出口保持旺盛從歷年三駕馬車走勢看，東莞經(jīng)濟(jì)屬于投資拉動(dòng)增長類型三駕馬車歷年趨勢經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車投資增長率較為平穩(wěn)三駕馬車歷年增長率數(shù)據(jù)來源：東莞市統(tǒng)計(jì)局從增長率看，去除08年受金融危機(jī)影響，投資增長率相對來說波動(dòng)較為平穩(wěn)，因此，投資型仍然是東莞未來主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長方式消費(fèi)增長率則逐年下降，而進(jìn)出口增長率則波動(dòng)較為明顯全市生產(chǎn)總值全市GDP歷年走勢東莞以工業(yè)基礎(chǔ)為支柱產(chǎn)業(yè)，GDP持續(xù)走高。城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好2010年全市完成生產(chǎn)總值4246.25億元，比上年增長10.3%去年全年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增加，增長較快人均可支配收入明顯增長人均可支配收入歷年走勢東莞人都真的很有錢，而且舍得花錢人均GDP歷年走勢人均GDP66344萬元，同比增長14.6%預(yù)計(jì)三年內(nèi)東莞人均GDP達(dá)到八萬元2010年東莞城市居民人均可支配收入36350元，比上年增長10.0%從歷年增長情況看，東莞城市居民的人均可支配收入均保持了明顯的增長房地產(chǎn)開發(fā)投資298.99億元東莞實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基穩(wěn)固，城市發(fā)展前景樂觀，東莞的房地產(chǎn)發(fā)展也是值得期待的。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資298.99億元，增長7.7%，近2年增長較為緩慢全市商品房銷售面積511.25萬平方米，下降14.8%；銷售金額373.77億元，增長5.9%

東莞實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。二十年來，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年20%的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一，外貿(mào)總量連續(xù)七年名列全國大中城市第三，居全國地級市之首，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。東莞市有六項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅居全國首位，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。

2010年東莞GDP總產(chǎn)值達(dá)4246億元，居廣東省各地級市排名第4位，由中國社科院編制的《中國城市競爭力報(bào)告No.1藍(lán)皮書》中，東莞綜合競爭力名列第四。東莞宏觀經(jīng)濟(jì)分析

東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)悍，08年金融風(fēng)暴后，國內(nèi)生產(chǎn)總值仍排名全國18（全國城市130個(gè)）東莞—

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人均收入高，預(yù)計(jì)未來東莞將會成為既穗、深、佛之后的又一經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市第三部分東莞房地產(chǎn)市場分析國內(nèi)品牌大發(fā)展商：萬科，金地等（行業(yè)里的領(lǐng)頭羊，其中萬科在東莞就開發(fā)9個(gè)項(xiàng)目之多，產(chǎn)品創(chuàng)新超前。）本地認(rèn)知度非常高的：中信、光大、宏遠(yuǎn)、新世紀(jì)（盤踞當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)超過13年以上，土地儲備充足，各界關(guān)系良好，深得當(dāng)?shù)刭I家認(rèn)同。）“深系”其它實(shí)力開發(fā)商：深國投、深圳建設(shè)、金眾、長城等（深圳開發(fā)商開發(fā)理念較為先進(jìn)，在東莞開發(fā)的項(xiàng)目均為高端產(chǎn)品）東莞房地產(chǎn)市場競爭激烈程度僅亞于深圳、廣州

東莞房地產(chǎn)態(tài)勢

東莞房地產(chǎn)坐地虎---東莞“四大家族”中信---中信凱旋城、中信陽光澳園、中信森林湖、中信陽光假日、中心東泰花園、中心新天地等光大---景湖灣畔·風(fēng)墅連城、景湖春天、景湖春曉、錦繡山河、地王廣場、景湖花園、藍(lán)郡、天驕峰景等宏遠(yuǎn)---江南第一城、江南雅筑、江南世家新世紀(jì)---長盛廣場、清華居、新世紀(jì)豪園、碧水藍(lán)天、第一居、江畔灣、明上居等

東莞房地產(chǎn)態(tài)勢

東莞房地產(chǎn)過江龍---“深系”發(fā)展商萬科---運(yùn)河?xùn)|1號、金域華府、翡麗山、城市高爾夫花園、四季花城、松山湖1號、萬科城、金域藍(lán)灣、棠樾共9個(gè)金地---金地·格林上院、金地·博登湖2期

長城---松山湖?長城世家金眾---金域中央深業(yè)地產(chǎn)---御泉山由于東莞樓價(jià)相對于深圳、廣州要低得多，兩地緊挨東莞，加之隨著東莞經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和東莞城市建設(shè)的完善，廣深投資客也是東莞樓市重要支持部分。2007年1月，深圳人在東莞的置業(yè)成交率所占比例為：南城3%、東城5%，靠近深圳的常平鎮(zhèn)成交率更是高達(dá)15%。5個(gè)月后，深圳人在東莞南城區(qū)的置業(yè)成交率已達(dá)到15%，在東城區(qū)的置業(yè)成交率達(dá)到20%，在寮步鎮(zhèn)的置業(yè)成交率則直接從1%躥升至30%。在有些個(gè)別項(xiàng)目中，深圳人的購買比例已占到八成左右。

東莞房地產(chǎn)態(tài)勢

土地市場分析土地新增供應(yīng)分析(以下數(shù)據(jù)來源：東莞市國土局)2011年3月份東莞全市新增土地10宗，總供應(yīng)面積約48.48萬㎡，相比2011年2月新增土地有所下跌。其中商服4宗商住用地，4宗科研用地，2宗工業(yè)用地。本月公布的4宗商服地塊總面積6.82萬㎡，同比2010年上漲了149.39%。由土地供應(yīng)的明細(xì)可以看出本月商服用地的供應(yīng)的同比于上月5宗商服的供應(yīng)跌幅為20.00%。土地市場分析2011年3月份土地供應(yīng)明細(xì)三月土地已商住地塊為主，缺少住宅用地供應(yīng)?？傮w供應(yīng)特征2011年3月東莞全市商品房新增供應(yīng)面積78.13萬㎡，環(huán)比上漲1111.49%。3月份新增商品房供應(yīng)總體情況：2011年3月份商品房新增供應(yīng)面積為78.13萬平米，環(huán)比上月上漲1111.49%，同比上漲162.72%。其中住宅新增供應(yīng)面積為68.35萬平米，共5733套。新增供應(yīng)住宅套均面積為119㎡，環(huán)比上月上漲1.00%。三月新增樓盤相對于上月有較大的漲幅，同樣相比于2010的三月新增數(shù)量也明顯的增加，漲幅達(dá)到162.72%?？梢钥闯鰱|莞的供應(yīng)在不斷的增長?？傮w供應(yīng)特征2009-2011年新增供應(yīng)月度走勢圖三月的商品房的新增供應(yīng)量大幅上漲，相比于2011年的2月本月的商品房新增供應(yīng)面積漲幅環(huán)比上漲1111.49%，其中住宅供應(yīng)面積68.35萬平方米，非住宅供應(yīng)9.78萬平方米?？傮w供應(yīng)特征3月份新增供應(yīng)前十排名南城居首，全市共有31個(gè)樓盤有供應(yīng)2011年3月份全市共有31個(gè)樓盤項(xiàng)目有新增供應(yīng)，南城本月新增供應(yīng)面積18.02萬㎡，居各鎮(zhèn)區(qū)新增之首，共1774套。主要新增的樓盤世紀(jì)城·國際公館·香榭里、萬科·翡麗山、新世紀(jì)頤龍灣、中信御園、萬科·麓湖花園等等。本月東莞33鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中有16個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都有新貨入市。本月新入市的高端樓盤居多。3月份新增商品房供應(yīng)物業(yè)類型情況：從以上統(tǒng)計(jì)圖表可以看出，中等面積戶型投放還是相當(dāng)活躍，60-150㎡之間的住宅供應(yīng)仍是占大半份額，180㎡以上高端住宅的新增本月供應(yīng)相對上月有所上漲，本月新增的樓盤別墅量相對于上月有所增加。新增的物業(yè)類型性相比上月也有所增加。3月份普通住宅新增供應(yīng)面積區(qū)間分布情況：總體供應(yīng)特征3月份住宅新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)情況(按面積計(jì)算)：二、三房單位供應(yīng)量大，大戶型單位相對較少總體供應(yīng)特征商品房成交分析東莞全市3月商品房成交總體情況，商品房成交5250套，面積共計(jì)50.80萬㎡。2011年3月東莞市商品房總成交面積為50.80萬㎡，成交套數(shù)5250套，成交面積環(huán)比上月份上漲114.97%，同比去年上漲37.11%。其中，住宅成交面積約為47.31萬㎡，成交套數(shù)4347套,成交面積環(huán)比上漲119.36%，同比去年上漲46.53%。非住宅成交面積為3.49萬㎡，成交套數(shù)為903套，成交面積環(huán)比上漲69.14%，同比下跌26.73%?？偟膩碚f，三月東莞樓市的成交量相對二月大幅上漲，住宅的成交量相比上月以及去年的三月漲幅相對較大。東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié)大型發(fā)展商扎堆市區(qū)（南城區(qū)、東城區(qū)等），小型發(fā)展商深耕鎮(zhèn)區(qū)，今年大型知名發(fā)展商逐漸向鎮(zhèn)區(qū)滲透；東莞本地房地產(chǎn)發(fā)展受外來發(fā)展商影響，已經(jīng)向廣州、深圳等一線城市靠攏；成交價(jià)格上漲，產(chǎn)品向高端產(chǎn)品過渡，低端產(chǎn)品成交量逐漸減少；東莞房地產(chǎn)市場掃描迪納酒店公寓黃旗山1號天驕峰景在售項(xiàng)目分析錦繡旗峰東城區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在迎賓路以北我們選取距離本項(xiàng)目最近距離的樓盤作為我們的競品參考，并逐一進(jìn)行分析。采樣的選擇理由有以下幾個(gè)方面：目前銷售表現(xiàn)較好產(chǎn)品與我項(xiàng)目趨同長期競爭對手

選擇一：選擇二：選擇三：迪納酒店公寓黃旗山1號天驕峰景典型案例分析迪納酒店公寓項(xiàng)目，客戶主要以本地私企和企業(yè)高管為主。迪納酒店公寓城區(qū)東城區(qū)地址東城東路和東升路交會處,東城十三碗對面均價(jià)13000元/平方米價(jià)格詳情帶裝修13000元/平方米開發(fā)商東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司戶型面積52-125平米建筑類型高層物業(yè)類別普通住宅,公寓,酒店式公寓,商住建筑面積260002.37平方米占地面積66982.17平方米開盤時(shí)間2011年1月15日入住時(shí)間2011/5/30裝修精裝物業(yè)費(fèi)3.50元/月/平方米車位數(shù)1579黃旗山1號城區(qū)東城區(qū)地址東城石井大道與石井之路交匯處均價(jià)11000元/平方米開發(fā)商東莞市東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類型毛坯房物業(yè)類別普通住宅建筑面積138000平方米占地面積36000平方米總戶數(shù)473物業(yè)公司梅江南物管車位數(shù)600多個(gè)黃旗山1號項(xiàng)目銷售情況一般。本地客戶為主天驕峰景城區(qū)東城區(qū)地址東城區(qū)石井支路3號均價(jià)17000元/平方米開發(fā)商廣東光大企業(yè)集團(tuán)有限公司戶型面積238平米建筑面積457871平方米占地面積152411平方米開盤時(shí)間2007/12/8總戶數(shù)3270物業(yè)公司東莞市光大物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)3元/月/平方米車位數(shù)3270天驕峰景項(xiàng)目，銷售情況一般，以本地公務(wù)員、深圳客戶為主項(xiàng)目名稱2010年7月均價(jià)漲跌報(bào)價(jià)折扣折后迪納酒店公寓13000元/平方米額外98折-360元/㎡黃旗山1號11000元/平方米購房一次性付款96折，按揭99折-440元/㎡天驕峰景17000元/平方米-------競品銷售均價(jià)項(xiàng)目名稱建筑面積戶數(shù)棟數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品形式開盤時(shí)間迪納酒店公寓26萬15165棟12-26層板塔住宅2011年1月15日黃旗山1號13.8萬4707棟18-31層板塔住宅--------------------天驕峰景45萬327017棟18-32層板塔住宅2007年12月8日競品基本狀況匯總競品項(xiàng)目分析，我們可以得出東城區(qū)目前處于銷售高潮降溫階段，除剛性需求外，客戶群絕大多數(shù)持觀望態(tài)勢，等待地產(chǎn)形勢進(jìn)一步明朗化，歸結(jié)現(xiàn)階段概況，主要有以下幾點(diǎn)：市場特點(diǎn)■開發(fā)企業(yè)對區(qū)域市場信心下降?！鰞r(jià)格廝殺激烈程度未減，仍成為各項(xiàng)目主要成交手段?！鼋?jīng)歷了1-5月首次置業(yè)的剛性需求釋放，但改善性需求略有上升?！鼍蜄|城區(qū)來說，最好賣的是90-120平方米左右的小三居，各項(xiàng)目存量產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重?！龅鼐壭栽∶袢匀皇墙^對主力客群的現(xiàn)狀。2011年上半年的市場漸趨收緊，于是各大樓盤試圖通過優(yōu)惠促銷的方式，加大來刺激項(xiàng)目銷售成交。但是對于以降價(jià)為趨勢的東莞房地產(chǎn)市場來說，市場觀望態(tài)度仍然沒有太大改觀，今年下半年市場轉(zhuǎn)暖幅度仍不會太大。隨著競品項(xiàng)目逐漸進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)，對我項(xiàng)目將繼續(xù)造成高壓態(tài)勢。因此對于今年下半年的銷售，對銷售速度的追求應(yīng)高于短期利潤率的追求。市場小結(jié)城東區(qū)購房客戶構(gòu)成私企業(yè)主、生意人本地、深圳等中端客戶公務(wù)員政府公務(wù)員、各村的村長、書記投資、度假客戶本地、深圳看中東莞升值潛力的投資客戶

購房客戶結(jié)構(gòu)簡單，生意人/私企業(yè)主、公務(wù)員、投資客是東莞每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的組成部分。區(qū)域客群構(gòu)成區(qū)域客群現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱購房用途年齡來源迪納酒店公寓第二居所，自主兼顧投資升值為主40~55年齡在45-60歲之間，東城區(qū)域較多，另外也有部分莞城本地私企業(yè)主，多次置業(yè)，購買能力較強(qiáng)黃旗山1號第一居所，以自主為主40~55年齡在45-60歲之間，東城區(qū)域較多，另外也有部分莞城本地私企業(yè)主，多次置業(yè)，購買能力較強(qiáng)天驕峰景第一居所，部分養(yǎng)老、投資升值等30~45石龍城區(qū)、東城區(qū)客群為主住宅與酒店式公寓部分城市綜合體——城市領(lǐng)寓項(xiàng)目綜合體整體定位?滿足生活、居住、娛樂、購物多元需求?功能復(fù)合，設(shè)施完善，形象突出，交通友好，環(huán)境舒適

生態(tài)公園環(huán)繞、軌道交通的建設(shè)，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)密集的教育配套、周邊居民帶來的旺盛人氣項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)比鄰生態(tài)公園，獨(dú)享大自然擁抱密集的教育配套，濃厚的教育底蘊(yùn)軌道交通的建設(shè)，便捷的出行方式城市地標(biāo)，文化品位精英社區(qū)現(xiàn)代簡約風(fēng)格，城市新貴……項(xiàng)目綜合體整體定位紅和·城市領(lǐng)寓

——東莞市生態(tài)、時(shí)尚、宜居第一居所城市復(fù)合生活典范！城市綜合性人文理性高尚社區(qū)！宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺的實(shí)力階層價(jià)值對應(yīng)決定客群定位住宅部分客戶定位舒適?生態(tài)健康的親情社區(qū)生態(tài)、時(shí)尚、宜居的第一居所舒適——獨(dú)立生活、追求時(shí)尚、作為婚房、過渡自住兼投資的居住需求要求。景致——比鄰?fù)成鷳B(tài)公園，坐擁大自然懷抱。住宅部分客戶定位

中青年精英置業(yè)——獨(dú)立生活、追求時(shí)尚、作為婚房、過渡自住兼投資的居住需求1、年齡層：中青年；2、收入水平：個(gè)人年收入10萬以上，事業(yè)處于上升階段；3、置業(yè)目的：購買中小戶型，多作為婚房，滿足家庭結(jié)構(gòu)改變帶來的居住需求；4、需求表現(xiàn)：附加值，生活環(huán)境和配套服務(wù)，聚會場所；——對居住品質(zhì)有相當(dāng)高的要求，但不屬于城市頂級客戶群體，有深厚的資產(chǎn)實(shí)力，具備一定的文化內(nèi)涵，向往美好的生活方式。住宅部分客戶定位紅和·領(lǐng)寓

——東莞市頂級私家住所人文華宅，城市尚品住宅NO.1，東莞文化品位精英社區(qū)至尊的品質(zhì)感受

城市高品質(zhì)住宅打造東莞市高品質(zhì)住宅項(xiàng)目高檔次感精致玻璃幕墻全方位的落地玻璃窗無敵視野空間Codeofthisreport66酒店式公寓項(xiàng)目定位獨(dú)有文化新理念

自然景觀是項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值標(biāo)簽通過同沙生態(tài)公園嵌入式打造，為項(xiàng)目提供內(nèi)在的靈魂和差異化的亮點(diǎn)，創(chuàng)造專屬于項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值標(biāo)簽，保持項(xiàng)目長久的競爭力和持續(xù)的吸引力。Codeofthisreport67酒店式公寓項(xiàng)目定位酒店式公寓項(xiàng)目價(jià)值的再次提升產(chǎn)品價(jià)值二次提升體系樣板裝修提升\特色配套提升\物業(yè)管理提升\增值服務(wù)提升回歸原生態(tài)------自然主義風(fēng)格典型特征：在現(xiàn)代簡約基礎(chǔ)上應(yīng)用更多的自然材料人群素描：不論階層和收入，熱愛自然、追求自然、享受自然的人士酒店式公寓項(xiàng)目價(jià)值的再次提升-----樣板間精裝修，營造現(xiàn)場視覺吸引酒店式公寓項(xiàng)目價(jià)值的再次提升----品牌化管理彰顯項(xiàng)目品質(zhì)禮賓服務(wù)/客務(wù)服務(wù)/管家特約服務(wù)/商務(wù)中心服務(wù)/餐飲服務(wù)物業(yè)服務(wù)水平直接關(guān)系業(yè)主居住質(zhì)量，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)是高檔項(xiàng)目的共性，定制式物業(yè)滿足業(yè)主不同需求，是項(xiàng)目整體品質(zhì)的突出表現(xiàn)。專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)品牌化特色服務(wù)物業(yè)管理第一太平洋戴維斯戴德梁行國貿(mào)酒店管理酒店式公寓項(xiàng)目價(jià)值的再次提升----提高社區(qū)的出租率和租金水平深圳很多項(xiàng)目都有自己的租務(wù)中心，本項(xiàng)目可以借助網(wǎng)絡(luò)和客戶網(wǎng)絡(luò)，綜合提升項(xiàng)目的租金水平，為投資業(yè)主提供全面的增值服務(wù)。酒店式公寓項(xiàng)目價(jià)值的再次提升----功能型提升功能化提升提供公司注冊，財(cái)務(wù)審計(jì)等業(yè)務(wù)。設(shè)置商務(wù)中心，滿足小型企業(yè)復(fù)印、打印需要，并配置多個(gè)可分可合的小型多功能會議室，滿足企業(yè)的會務(wù)需求。配置無線寬帶上網(wǎng)，使整棟建筑形成一個(gè)無線網(wǎng)絡(luò)空間。宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺的實(shí)力階層價(jià)值對應(yīng)決定客群定位酒店式公寓項(xiàng)目客戶定位優(yōu)社區(qū)、尚生活，成就“家”的夢想精裝、精致小戶型，低總價(jià)、高配置一個(gè)充滿愛的溫馨小家一個(gè)年輕時(shí)尚富有生活情趣的浪漫和遐想空間向北環(huán)境靜謐的園林社區(qū)、向南時(shí)尚繁華的商業(yè)魅力場公寓的產(chǎn)品形態(tài)將根據(jù)具體的建筑指標(biāo)規(guī)劃出最合理的產(chǎn)品形態(tài),最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。面向剛性需求及投資客。酒店式公寓項(xiàng)目客戶定位酒店式公寓項(xiàng)目客戶定位海歸回國的高學(xué)歷白領(lǐng)精英；國內(nèi)合資企業(yè)、跨國企業(yè)中高層管理人員；高校老師、富裕家庭的學(xué)生家長；認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，懂得如何獲得未來資產(chǎn)升值機(jī)會的投資客；高學(xué)歷，白領(lǐng)精英認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，懂得如何獲得未來資產(chǎn)升值機(jī)會的投資客項(xiàng)目整體營銷思路1、實(shí)現(xiàn)銷售收入的最大化2、成為東莞市高端市場的代表作3、通過項(xiàng)目順銷打造開發(fā)商優(yōu)質(zhì)品牌形象住宅項(xiàng)目整體營銷思路如何實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)？本項(xiàng)目營銷方式：體驗(yàn)式營銷住宅項(xiàng)目整體營銷思路我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)快速回籠資金，同時(shí)使利潤實(shí)現(xiàn)最大化我們認(rèn)為：體驗(yàn)式營銷是解決之道理性體驗(yàn)——價(jià)格感性體驗(yàn)——價(jià)值我們需要在銷售時(shí)添加更多理性認(rèn)知，以此來打破感性的執(zhí)迷，使性價(jià)比成為接受“低”價(jià)值的理由我們需要在銷售時(shí)添加更多感性認(rèn)知，以此來打破理性的僵局，從而給與產(chǎn)品以新的價(jià)值內(nèi)涵通過客戶對產(chǎn)品的體驗(yàn)，在客戶與產(chǎn)品之間，價(jià)值與價(jià)格之間形成有效的通道！縮小目標(biāo)價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的距離，甚至使客戶感到“物超其價(jià)”，最終達(dá)成購買行為！因此，產(chǎn)品的體驗(yàn)是打動(dòng)人心，促成購買的關(guān)鍵！住宅項(xiàng)目整體營銷思路我們的體驗(yàn)重點(diǎn)——將感動(dòng)變?yōu)闆_動(dòng)景觀體驗(yàn)——第二印象細(xì)部體驗(yàn)——自由心感動(dòng)服務(wù)體驗(yàn)——人際影響的感動(dòng)樣板房提升——感動(dòng)化為沖動(dòng)邊界體驗(yàn)——外圍品質(zhì)印象“全面、細(xì)致、有效的”體驗(yàn)住宅項(xiàng)目整體營銷思路同沙生態(tài)公園精裝修實(shí)樓樣板間中央景觀建設(shè)看房通道接待中心5大關(guān)鍵點(diǎn)12345環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心住宅項(xiàng)目整體營銷思路------本項(xiàng)目五大體驗(yàn)點(diǎn)售樓處同沙生態(tài)公園乘電瓶車實(shí)樓樣板間售樓處乘電瓶車中央景觀住宅項(xiàng)目整體營銷思路------看房動(dòng)線設(shè)計(jì)環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心關(guān)鍵點(diǎn)1.銷售中心：提供精細(xì)、專業(yè)的服務(wù)停車場：專門人員引領(lǐng)客戶至售樓大門，客戶離開時(shí)恭候客戶離去。入門處（門內(nèi)側(cè)）：形象禮賓問候客戶并引領(lǐng)客戶至接待大廳。銷售大廳：風(fēng)格高雅的銷售中心是企業(yè)形象的展示平臺。茶點(diǎn)區(qū)：專人提供高品質(zhì)的服務(wù)，體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)的細(xì)致和周到。3D影音室：從視覺和感官上加深對未來生活的感受。住宅項(xiàng)目整體營銷思路

------體驗(yàn)式營銷環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心住宅項(xiàng)目整體營銷思路關(guān)鍵點(diǎn)2.看房通道：綠意盎然的生態(tài)公園之旅。電瓶車接送：職業(yè)顧問陪同客戶乘坐由專職司機(jī)駕駛電瓶車參觀樣板房。莞長路兩側(cè)：樹立項(xiàng)目道旗，戶外展示板等引導(dǎo)設(shè)施，增加客戶領(lǐng)域感、歸屬感。展示牌：設(shè)立指示牌，感受物業(yè)服務(wù)的周到。公園：重視視覺的感受，感受園林的魅力。環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心關(guān)鍵點(diǎn)3、中心園林：園林主題化、精細(xì)化，突出生態(tài)感、情趣感和立體感，以環(huán)境優(yōu)勢吸引客戶置業(yè)。住宅項(xiàng)目整體營銷思路環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心關(guān)鍵點(diǎn)4、實(shí)樓樣板間：1、樣板間為精裝修配置，突出功能性空間的個(gè)性化布置和使用的靈活性。2、播放輕柔背景音樂，別有一番天地；同時(shí)設(shè)置專業(yè)的保潔，再次體驗(yàn)細(xì)致入微的服務(wù)。住宅項(xiàng)目整體營銷思路環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心關(guān)鍵點(diǎn)5、同沙生態(tài)公園：緊鄰?fù)成鷳B(tài)公園，感受綠意盎然的富氧生活。住宅項(xiàng)目整體營銷思路環(huán)城南路莞長路九龍路同沙生態(tài)公園交指牌看房景觀通道1432實(shí)樓樣板間5同沙生態(tài)公園銷售中心第一階段：A區(qū)舒適型戶型（小戶型產(chǎn)品）首先入市，奠定市場基礎(chǔ)、穩(wěn)定產(chǎn)品形象，滿足改善性客群及部分剛需客群，實(shí)現(xiàn)快速回款。在塑造項(xiàng)目整體形象的同時(shí)，提升B區(qū)的市場價(jià)值認(rèn)同，拉動(dòng)B區(qū)產(chǎn)品銷售。住宅項(xiàng)目整體營銷思路住宅A區(qū)住宅B區(qū)第二階段：主力推出B區(qū)大型戶型產(chǎn)品，以B區(qū)相對較高價(jià)格拉動(dòng)A區(qū)剩余產(chǎn)品的銷售，在保持良好現(xiàn)金流的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化。同時(shí)以B區(qū)與A區(qū)產(chǎn)品之間的價(jià)差實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步上升的社會形象。住宅項(xiàng)目整體營銷思路住宅B區(qū)第三階段：根據(jù)住宅銷售情況，在結(jié)合周邊學(xué)校、工廠眾多的前提下，適時(shí)推出C區(qū)公寓精裝小戶型產(chǎn)品、車位，同時(shí)消化住宅區(qū)域剩余產(chǎn)品。住宅項(xiàng)目整體營銷思路公寓C區(qū)第四階段：推出商業(yè)產(chǎn)品。通過以上四個(gè)階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體售罄。住宅項(xiàng)目整體營銷思路商業(yè)D區(qū)案場包裝策略案場包裝策略—環(huán)境包裝系統(tǒng)·功能模塊分解環(huán)境包裝體系展示停車場包裝入門系統(tǒng)接待系統(tǒng)企業(yè)展示系統(tǒng)沙盤區(qū)洽談區(qū)水吧VIP室簽約室財(cái)務(wù)室辦公區(qū)樣板區(qū)休閑區(qū)售樓部外圍包裝售樓部內(nèi)部包裝售樓處現(xiàn)場環(huán)境之入口售樓部大門，高大、厚重感強(qiáng)接待臺，醒目、奪人眼球，奢華的品質(zhì)感形象墻，展示開發(fā)商企業(yè)發(fā)展歷程及獎(jiǎng)狀，設(shè)計(jì)新穎，燈光效果突出現(xiàn)場環(huán)境之洽談區(qū)包裝現(xiàn)場環(huán)境之休閑區(qū)報(bào)刊架客戶留言互動(dòng)客戶攝影展示實(shí)體樓樣板間包裝時(shí)尚簡約風(fēng)格時(shí)尚簡約風(fēng)格實(shí)體樓樣板間包裝物業(yè)服務(wù)包裝-----客戶到訪物業(yè)展現(xiàn)包裝物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)體系展示停車場安防服務(wù)場外巡邏監(jiān)察售樓部內(nèi)保安門禁場外公共空間保潔售樓部內(nèi)保潔衛(wèi)生間保潔樣板間保潔車接、門迎道路指引服務(wù)水吧服務(wù)看房車服務(wù)現(xiàn)場水電維護(hù)園林景觀維護(hù)安防系統(tǒng)保潔系統(tǒng)維修護(hù)理服務(wù)接待專業(yè)化物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)、專業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一形象。客戶來訪、物業(yè)迎賓為客戶車輛做好車輛保護(hù)打開車門、迎接客戶下車護(hù)送客戶進(jìn)入售樓部主動(dòng)開門迎接為客戶細(xì)致服務(wù)客戶看房車衛(wèi)生間保潔全天候值守物業(yè)服務(wù)包裝-----客戶到訪物業(yè)體現(xiàn)流程案場包裝策略--------銷售道具包裝圍繞整個(gè)銷售過程的銷售道具包裝從客戶來訪所看到的；到客戶咨詢過程中所用到的；到客戶離開時(shí)所帶走的；全程物料都顯著標(biāo)記著項(xiàng)目符號，加深客戶對項(xiàng)目印象及理解，同時(shí)顯示本項(xiàng)目高端檔次和細(xì)節(jié)的高度統(tǒng)一性。銷售道具包裝體驗(yàn)說明：銷售道具包裝體系銷售講解道具項(xiàng)目信息資料項(xiàng)目宣傳道具項(xiàng)目沙盤包裝區(qū)位沙盤包裝戶型模型包裝4D影音樓書包裝折頁包裝戶型單張包裝動(dòng)畫影碟認(rèn)購協(xié)議書會刊VIP會員卡。。。手提袋信封紙杯煙灰缸水牌項(xiàng)目紀(jì)念品。。。電子投影觸摸技術(shù)4D技術(shù)虛擬講解技術(shù)沙盤注重?zé)艄庑Ч@示立體戶型模式沙盤寶，電子觸摸屏，提升項(xiàng)目科技感案場包裝策略--------銷售道具包裝合同展示洽談桌物品擦鞋機(jī)雨傘架垃圾桶案場包裝策略--------銷售道具包裝活動(dòng)營銷體系活動(dòng)營銷——售樓部開放暨產(chǎn)品推介會活動(dòng)目的：廣而告之現(xiàn)場售樓部對外開放信息，展現(xiàn)本項(xiàng)目工程進(jìn)度，通過現(xiàn)場包裝展示，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目感知度；通過產(chǎn)品推介會，全方位加強(qiáng)前期積累客戶對本案的認(rèn)知度及感受度，在開盤前期對客戶進(jìn)行心理上的刺激及壓迫感，增強(qiáng)客戶購買信息，為開盤解籌做好鋪墊；活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容：邀請之前累積意向客戶參加；售樓部開放剪彩活動(dòng)；參觀售樓部現(xiàn)場；由開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位、景觀規(guī)劃單位、施工單位、物業(yè)公司等對產(chǎn)品的開發(fā)理念、科技應(yīng)用、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃、工程質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等方面做出詳細(xì)闡明，讓客戶在近距離產(chǎn)生直觀感受?；顒?dòng)營銷——同沙生態(tài)公園盛大開盤活動(dòng)目的：營造現(xiàn)場開盤氣氛現(xiàn)場突出項(xiàng)目形象氣質(zhì)現(xiàn)場促進(jìn)客戶成交活動(dòng)地點(diǎn)：同沙生態(tài)公園活動(dòng)內(nèi)容：開盤儀式—由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)按啟開盤按鈕；現(xiàn)場煙花、彩帶妝點(diǎn)氣氛；客戶選房活動(dòng)；活動(dòng)營銷——樣板開放活動(dòng)目的：通過樣板開放，制造項(xiàng)目市場關(guān)注度，吸引大眾客群前來，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目感受度?；顒?dòng)內(nèi)容：媒體發(fā)布信息，發(fā)布項(xiàng)目樣板開放信息；現(xiàn)場活動(dòng)演出，渲染現(xiàn)場氣氛；現(xiàn)場開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話致辭舉辦樣板“首映式”活動(dòng)，組織來訪客戶參觀樣板；配有置業(yè)顧問專職講解；活動(dòng)營銷——?dú)q末答謝酒會活動(dòng)目的：維系老客戶、口碑傳播，發(fā)展新客戶；活動(dòng)地點(diǎn)：東莞知名賓館活動(dòng)內(nèi)容：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭答謝現(xiàn)場藝術(shù)表演現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)推出老帶新政策活動(dòng)營銷——房展會活動(dòng)目的：借房展會之勢，推廣項(xiàng)目，大力挖掘目標(biāo)客戶；活動(dòng)內(nèi)容：展臺搭建、形象包裝；現(xiàn)場活動(dòng)表演，吸引眼球；現(xiàn)場銷售接待，客戶認(rèn)籌；現(xiàn)場銷使禮儀發(fā)放項(xiàng)目資料銷售目標(biāo)商業(yè)部分本案分析總述本案商業(yè)部分依托于住宅以及周邊住宅類社區(qū)，北臨九龍路，西靠莞長路、同沙生態(tài)公園，交通順暢；周邊住宅項(xiàng)目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。商業(yè)項(xiàng)目審視商業(yè)項(xiàng)目審視SWOT分析strength——優(yōu)勢現(xiàn)階段周邊只有為數(shù)不多商業(yè)配套項(xiàng)目；項(xiàng)目緊鄰城市主干道臨路，交通便捷；項(xiàng)目建成后區(qū)域內(nèi)將有較強(qiáng)的消費(fèi)購買力；weakness——弱勢非既有的成熟商圈，需要一定時(shí)間的商業(yè)培養(yǎng)期；本項(xiàng)目商業(yè)體量較小，不足以支撐大中型商業(yè)中心，無法吸收大量人流；現(xiàn)階段公共交通條件較弱、停車位的規(guī)劃極為有限；opportunities——機(jī)會依托于