懷柔區(qū)國土房管局關(guān)于集體土地房屋拆遷補償若干問題意見各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各委、辦、局，各區(qū)屬機構(gòu)：

《北京市懷柔區(qū)國土資源和房屋管理局關(guān)于集體土地房屋拆遷補償若干問題的意見》已經(jīng)區(qū)政府2003年第十一次區(qū)長辦公會議討論通過，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請一并認真貫徹執(zhí)行。

一、本通知自2003年9月1日起執(zhí)行，《懷柔縣人民政府批轉(zhuǎn)縣建委關(guān)于推進舊城改造工作意見的通知》（懷政發(fā)〔2001〕33號）同時廢止。

二、集體土地房屋拆遷補償政策涉及千家萬戶和廣大群眾的切身利益，有關(guān)部門和各鎮(zhèn)鄉(xiāng)要充分做好宣傳工作，做到家喻戶曉，人人皆知，保證城鄉(xiāng)建設(shè)工作順利進行。

二○○三年九月一日

北京市懷柔區(qū)國土資源和房屋管理局關(guān)于集體土地房屋拆遷補償若干問題的意見

為進一步規(guī)范我區(qū)集體土地房屋拆遷工作，妥善處理集體土地房屋拆遷中存在的問題，根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市政府令第124號發(fā)布）、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》（京國土房管拆〔2003〕666號）和《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征〔2003〕606號印發(fā)）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本意見。

一、宅基地區(qū)位補償價

（一）宅基地區(qū)位補償價的確定方法。

集體土地房屋拆遷宅基地區(qū)位補償價按照下面公式計算：宅基地區(qū)位補償價=（普通住宅指導(dǎo)價—房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積公式中的普通住宅指導(dǎo)價參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價及城市規(guī)劃等情況綜合確定。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)按照房屋建設(shè)情況確定。戶均安置面積根據(jù)各鎮(zhèn)鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。戶均宅基地面積原則上暫統(tǒng)一按0.3畝(200平方米)計算。

（二）宅基地區(qū)位補償價格幅度。

1、城區(qū)和鎮(zhèn)鄉(xiāng)宅基地區(qū)位補償價格計算要素幅度。

0.4畝（267平方米）；1982年以后，最高不超過0.3畝（200平方米），人多地少地區(qū)最高不超過0.25畝。

（三）低于控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積，按合法批準(zhǔn)的面積認定。

（四）無法確定宅基地面積的，以實際測量面積結(jié)合控制標(biāo)準(zhǔn)認定。

三、宅基地補償標(biāo)準(zhǔn)

（一）經(jīng)合法批準(zhǔn)且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地補償標(biāo)準(zhǔn)。補償額=本拆遷范圍宅基地區(qū)位補償單價×宅基地面積

（二）經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超過控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補償。但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超過控制標(biāo)準(zhǔn)部分，一般按本拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補償價格的20%予以補償，最高補償標(biāo)準(zhǔn)不得超過40%。具體標(biāo)準(zhǔn)由評估機構(gòu)結(jié)合本拆遷范圍的實際情況綜合平衡確定。

（三）另行審批宅基地安置被拆遷人的，新批宅基地面積少于原按照《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》合法使用的宅基地面積，對不足部分的補償為：不足部分補償額=本拆遷范圍宅基地區(qū)位補償單價×不足部分宅基地面積

（四）農(nóng)村符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難并符合以下條件的，按照本拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補償價格的20%予以補助，補助面積標(biāo)準(zhǔn)為0.25畝/戶（合167平方米）。1、拆遷期間屬于本村集體成員。2、被拆遷房屋長期居住，本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。3、在拆遷公示前析產(chǎn)分戶并取得相關(guān)法律手續(xù)。4、在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口并且獨立分戶（獨立戶籍）。5、符合宅基地審批條件，但未實際取得宅基地，且按拆遷實施方案安置確有困難的。具備以上條件必須經(jīng)公示確認（公示一般為7天）。對公示有異議的由拆遷人核實。經(jīng)公示或核查符合條件的方可予以補助。本意見所稱的拆遷戶，按照拆遷公示前公安機關(guān)發(fā)放的戶口簿認定,但是夫妻雙方、未婚子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，按照一戶認定。拆遷公示后通過辦理房屋交易、贈與、析產(chǎn)等手續(xù)新增的戶，以及通過辦理戶籍分戶新增的戶，不予認定。

（五）無法確定宅基地面積的，以實際測量面積結(jié)合控制標(biāo)準(zhǔn)，按宅基地補償標(biāo)準(zhǔn)中第（一）、（二）、（三）款補償。

四、房屋面積的確定及補償

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但持有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認定。房屋補償由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按被拆遷房屋的重置成新價評估確定。本意見實施前宅基地上已建成的房屋，未取得規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件和未取得房屋所有權(quán)證，但確由被拆遷人長期自住的，按其房屋重置成新價的50—70%給予補償；屬于出租或閑置的，按其房屋重置成新價的30—50%給予補償。具體補償幅度按上述規(guī)定根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。屬征地拆遷的，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府確定，報區(qū)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；屬占地拆遷的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會確定，報鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。本意見實施后，宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，拆遷房屋時不予認定和補償。宅基地外建房一律按違章建筑無償拆除。

五、經(jīng)營性用房的停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費標(biāo)準(zhǔn)

（一）對利用宅基地上房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失、符合以下條件的，對經(jīng)營者（執(zhí)照標(biāo)明的法人或經(jīng)營者）給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助。1、具有工商部門核發(fā)的有效的工商營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的經(jīng)營場所與被拆房屋一致。2、拆遷公告發(fā)布之日正在經(jīng)營的。3、具有稅務(wù)部門近半年的完稅證明原件。4、具有工商部門近半年的管理費發(fā)票原件。（個體經(jīng)營戶）經(jīng)營時間不足半年的，按實際經(jīng)營時間提供3、4所述原件。

（二）營業(yè)面積的確定。1、按照租賃協(xié)議標(biāo)明的營業(yè)面積為準(zhǔn)。2、協(xié)議未標(biāo)明的，按工商局注冊的面積為準(zhǔn)。3、以上兩項均無法提供或所提供的面積與實際不附的，以實際營業(yè)面積（指直接用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋建筑面積）為準(zhǔn)。

（三）停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。停產(chǎn)停業(yè)綜合補助按經(jīng)營時間確定基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合地理區(qū)位和經(jīng)營性質(zhì)確定具體補助標(biāo)準(zhǔn)。1、經(jīng)營時間連續(xù)6個月以上的（含6個月），基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)為700元/平方米。2、經(jīng)營時間在6個月以內(nèi)的，基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米。經(jīng)營時間以取得工商執(zhí)照日期起計算,截止到暫停公示止。地理區(qū)位及房屋使用性質(zhì)調(diào)節(jié)系數(shù)：（1）地理區(qū)位調(diào)節(jié)系數(shù)地理區(qū)位系數(shù)懷柔區(qū)建城區(qū)1.0各鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府所在地0.7其他地區(qū)0.5（2）房屋使用性質(zhì)調(diào)節(jié)系數(shù)房屋使用性質(zhì)調(diào)整系數(shù)商業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)1.0娛樂業(yè)、餐飲業(yè)0.95辦公0.9服務(wù)業(yè)0.85工業(yè)、倉儲業(yè)及其他0.8占地拆遷房屋的經(jīng)營損失補償標(biāo)準(zhǔn)，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定后，報區(qū)政府備案。4、利用出租房屋進行經(jīng)營的，對承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失由拆遷人按租賃雙方協(xié)議的約定給予補償；雙方?jīng)]有約定的，由拆遷人按上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對經(jīng)營者給予補償。

六、搬遷補助費和提前搬遷獎勵費

（一）搬遷補助費。

住宅房屋按照正式房屋建筑面積15元/平方米；非住宅房屋按照正式房屋建筑面積25元/平方米。宅基地上的房屋一律按照住宅房屋認定。占地拆遷的,搬遷補助費標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府按上述標(biāo)準(zhǔn)確定，并報區(qū)政府備案。由拆遷人出車搬遷的,不予補助。

（二）提前搬遷獎勵。被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬離原有住房的，按照每戶2000元標(biāo)準(zhǔn)給予提前搬遷獎勵；同時