住房管理辦法西安西安市住房管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)西安市住房管理，保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房市場的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)各類住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、使用、維修、管理等活動。基本原則住房管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、便民的原則，保障住房市場的有序運(yùn)行，維護(hù)社會公共利益和住房權(quán)利人的合法權(quán)益。住房規(guī)劃與建設(shè)管理規(guī)劃編制1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房建設(shè)的目標(biāo)、任務(wù)、布局和保障措施等。2.住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，并報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施。項目審批1.新建住房項目應(yīng)當(dāng)符合住房發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求。建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請住房項目備案。2.住房項目備案內(nèi)容包括項目基本情況、規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)方案等。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)完成備案審查，并出具備案意見。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)建筑工程質(zhì)量、安全、節(jié)能、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2.新建商品住房應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積或者套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門制定。配套設(shè)施建設(shè)1.住房項目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住房交付使用前，將配套設(shè)施建設(shè)情況報相關(guān)部門驗收。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。住房交易管理預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售活動。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等證明材料。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可證核準(zhǔn)的范圍預(yù)售商品住房，不得擅自變更預(yù)售范圍。預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，不得囤積房源、捂盤惜售?，F(xiàn)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)售商品住房，應(yīng)當(dāng)向購房人提供房屋所有權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書。未取得房屋所有權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書的，不得進(jìn)行現(xiàn)售活動。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售許可證（現(xiàn)售的可不提供）、房屋買賣合同示范文本、房屋交易資金監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。交易合同1.住房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門制定。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。未經(jīng)網(wǎng)簽備案的合同，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。交易資金監(jiān)管1.住房交易資金應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)管制度。購房人支付的購房款應(yīng)當(dāng)存入監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ茫糜诒卷椖抗こ探ㄔO(shè)。2.監(jiān)管賬戶的設(shè)立、使用和管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將監(jiān)管賬戶信息告知購房人。住房使用與維修管理物業(yè)服務(wù)1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，履行相關(guān)義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。住宅專項維修資金1.本市實行住宅專項維修資金制度。住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。未按規(guī)定交存的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交存；逾期仍不交存的，業(yè)主委員會可以依法通過訴訟等方式追討。3.住宅專項維修資金的交存、使用、管理等具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門制定。房屋安全管理1.房屋所有人、使用人應(yīng)當(dāng)保證房屋的使用安全，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。因特殊情況需要改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，并報相關(guān)部門批準(zhǔn)。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)定期組織房屋安全檢查，建立房屋安全檔案。對存在安全隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)及時督促房屋所有人、使用人進(jìn)行整改。住房保障管理保障對象與標(biāo)準(zhǔn)1.本市住房保障對象包括低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員等。2.住房保障標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民收入狀況、住房市場情況等因素制定，并適時調(diào)整。保障方式1.住房保障方式包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等實物配租和租賃補(bǔ)貼等貨幣補(bǔ)貼。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房保障對象的需求和房源情況，合理確定保障方式。申請與審核1.住房保障申請人應(yīng)當(dāng)向戶籍所在地或者居住地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請，并提交相關(guān)證明材料。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對申請人的資格進(jìn)行初審，初審合格的報區(qū)（縣）住房保障部門。區(qū)（縣）住房保障部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審合格的報市住房保障部門。市住房保障部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行終審，并將終審結(jié)果予以公示。輪候與配租1.經(jīng)審核符合住房保障條件的申請人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行輪候。輪候期間，申請人的家庭情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時向原審核部門報告。原審核部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)變化情況進(jìn)行審核，并調(diào)整其輪候順序。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房源情況，按照輪候順序向符合條件的申請人配租住房。配租方式包括公開搖號、抽簽等。住房市場監(jiān)管市場監(jiān)測與分析1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房市場監(jiān)測體系，定期對住房市場供求、價格、交易等情況進(jìn)行監(jiān)測和分析，及時掌握住房市場動態(tài)。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房市場監(jiān)測情況，適時發(fā)布住房市場信息，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。違法行為查處1.對違反本辦法規(guī)定的住房市場違法行為，由相關(guān)部門依法予以查處。涉及多個部門職責(zé)的，由相關(guān)部門聯(lián)合查處。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住房市場主體及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，誠信經(jīng)營，不得損害住房權(quán)利人的合法權(quán)益。監(jiān)督管理部門職責(zé)分工1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市住房管理的綜合協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作，具體負(fù)責(zé)住房規(guī)劃與建設(shè)、交易、使用、維修、保障等方面的管理工作。2.市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、財政、物價、稅務(wù)、工商、城管執(zhí)法等部門按照各自職責(zé)，做好住房管理相關(guān)工作。監(jiān)督檢查1.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住房管理工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度，定期對住房市場主體的經(jīng)營行為進(jìn)行檢查。2.監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，遵守法定程序，不得濫用職權(quán)、徇私舞弊。被檢查單位和個人應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)督檢查工作，如實提供有關(guān)資料和情況。投訴舉報處理1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話、信箱等，接受社會公眾對住房管理方面違法行為的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時受理，并按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。對經(jīng)查實的違法行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并將處理結(jié)果及時反饋投訴舉報人。法律責(zé)任違反本辦法的處罰規(guī)定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品住房的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更預(yù)售范圍的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以3萬元以上5萬元以下的罰款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積房源、捂盤惜售的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以2萬元以上3萬元以下的罰款。4.業(yè)主未按照規(guī)定交存住宅專項維修資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，可以按每日加收應(yīng)繳存金額萬分之五的滯納金。5.房屋所有人、使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3