招商地產(chǎn)|南京G67項目產(chǎn)品方案建議2010-04-18立面設(shè)計遵循整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計原則，立面采用新古典建筑風(fēng)格，在設(shè)計中注重時代氣息的渲染和親切怡人尺度的營造。結(jié)合平面，設(shè)計重點在建筑的頂部、外墻、底部細(xì)部刻畫上。色彩上墻面以黃色為主，輔以灰色等顏色。面積區(qū)間戶數(shù)類型250㎡以上66躍層200-250㎡110躍層180-200㎡124平層144㎡以下56躍層合計356立面設(shè)計戶型配比社區(qū)產(chǎn)品基本定義為純粹空中別墅社區(qū)180㎡以上為主流。產(chǎn)品將面臨和別墅豪宅以及公寓豪宅的雙重競爭。項目產(chǎn)品設(shè)計方案（原來）項目產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整原則說明新政對于非頂級豪宅和改善性需求產(chǎn)品之間的高端物業(yè)會有影響。地塊本身屬性做普通平板小高層更具有適應(yīng)性。市場對產(chǎn)品的認(rèn)知接受度層面，疊加一直尷尬。地塊屬性客群屬性市場屬性戶型面積套數(shù)總面積比例躍層200～22038860011.6%奢侈三居1552563968053.7%舒適三居1431422030627.5%經(jīng)濟(jì)三居1204452807.1%73866項目戶型設(shè)計配比建議減少躍層比例增加中戶比例140~160為主體設(shè)計方案（建議一）組團(tuán)式樓體均勻排布組團(tuán)式景觀突出項目的均好性頂層躍層設(shè)計方案（建議二）中心帶式樓體均勻排布中心帶式景觀突出項目的均好性頂層躍層ABA戶型155B戶型143設(shè)計主力戶型示意招商地產(chǎn)|南京G67項目市場研究報告2010-4-18Preaface前言招商G67住宅地塊，無論在土地價值、城市景觀、人文形象、空間設(shè)計還是內(nèi)在品質(zhì)層面，都必將成為國際化南京城市新都市主義景觀豪宅的典范。她的產(chǎn)品物質(zhì)空間與精神空間，不僅是城市貴族追求奢華空間的景觀物業(yè)，更是增值財富的良性資產(chǎn)，也是稀缺的收藏鑒賞品和身份的象征；城市與景觀何以兼得？我們會在這里找到答案。報告將針對南京豪宅市場從宏觀與微觀層面分層次研究。Contents目錄第一部分：項目本體屬性分析第二部分：南京別墅市場研究第三部分：南京高端公寓市場研究第四部分：高端物業(yè)市場整體研究第五部分：項目目標(biāo)客群分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析第一部分項目本體屬性分析1、項目所處板塊區(qū)域?qū)傩皂椖克幍膮^(qū)域為紫金山東南腳。該板塊為城東紫金山板塊小部落之一，自然條件交通條件優(yōu)越。該區(qū)域是高端住宅的首選風(fēng)水寶地。鐘山晶典紫金上林苑鐘山美廬鐘山生活廣場國浩顧家營項目宏圖上逸園第一部分：項目本體屬性分析2、項目所處板塊現(xiàn)狀（四至）02商業(yè)地塊01住宅地塊芝嘉花園天泓山莊海軍醫(yī)地塊紫園百水芊城臨街商業(yè)城東醫(yī)院停車場住宅區(qū)臨街商業(yè)住宅樓天悅花園鐘山學(xué)院第一部分：項目本體屬性分析3、項目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地位置棲霞區(qū)馬群中山門大街以北四至東至現(xiàn)有民宅；西至太陽城路；北至現(xiàn)有小區(qū)；南至中山門大街出讓面積（m2）66570.5（其中01地塊：44038.5，02地塊：22532.0）規(guī)劃用地性質(zhì)01地塊：二類居住用地、02地塊：商業(yè)、商務(wù)辦公用地出讓年限住宅70年，商業(yè)40年容積率01地塊≤1.7，02地塊≤2.4建筑密度01地塊≤24%，02地塊≤40%建筑高度01地塊≤35米，02地塊≤35米綠地率01地塊≥35%，02地塊≥25%總建筑面積74865.45+54076.8=128942.3平方米成交價格139000萬元第一部分：項目本體屬性分析4、項目SWOT分析T威脅W劣勢S優(yōu)勢O機(jī)會項目占有的紫金山優(yōu)質(zhì)的山景資源；2號線交通軌道馬群街上蓋毗鄰項目，對項目的住宅和商業(yè)都是很大的優(yōu)勢。板塊認(rèn)知度和品牌度較高。城東紫金板塊的底蘊(yùn)、加上周邊高端項目奠定了板塊高端住宅的氛圍；2010年難以實現(xiàn)中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)還會穩(wěn)步向上發(fā)展；中產(chǎn)品因為景觀和地段價值上具有一定的稀缺性。目前項目所在區(qū)域配套亟待完善；項目周邊情況破舊影響項目形象。地塊北段狹長且呈三角形、容積率和限高不利于產(chǎn)品設(shè)計。項目區(qū)域商品房處于待成熟狀態(tài)；新政之后的樓市面臨不確定性，波動周期長短將對項目有直接影響；2010年新政的出臺，改善性需求和中高端物業(yè)被牽連。第一部分：項目本體屬性分析區(qū)域規(guī)模住宅74865.45+商業(yè)54076.8=128942.3平方米中小規(guī)模資源內(nèi)部地塊沒有特殊資源項目西側(cè)可以西望紫金山目前周邊為老街老小區(qū)一定程度影響項目形象最優(yōu)質(zhì)的山景資源直接受益較小、周邊環(huán)境有影響配套區(qū)域沒有核心商圈商業(yè)輻射，零散為主周邊教育配套不足醫(yī)療機(jī)構(gòu)也比較單一周邊基本生活配套可以滿足，但是檔次不高交通交通通達(dá)性較好，便于汽車出行，軌道交通將助推道路系統(tǒng)公共系統(tǒng)發(fā)達(dá)因素屬性分析界定區(qū)位現(xiàn)狀位于紫金山高端居住區(qū)域板塊地鐵二號線馬群街站將拉動區(qū)域中低端房產(chǎn)市場區(qū)域板塊商業(yè)市場目前處于自給自足狀態(tài)區(qū)域高端住宅板塊的特性基本得到認(rèn)可，大型商業(yè)目前處于空白狀態(tài)。項目第一部分：項目本體屬性分析5、項目屬性分析核心問題面對1.7的容積率和地塊現(xiàn)狀做什么樣的產(chǎn)品？市場機(jī)會地鐵讓該區(qū)域可以從傳統(tǒng)的高端市場進(jìn)入中段剛需和改善需求市場商業(yè)地塊的開發(fā)方向?qū)ψ≌貕K價值能形成提升客戶置業(yè)觀念及需求變化給產(chǎn)品創(chuàng)新及引導(dǎo)帶來的機(jī)會開發(fā)模式在比較純粹產(chǎn)品的條件下創(chuàng)新側(cè)重點在發(fā)展配套上，如園林、商業(yè)、會所、物業(yè)服務(wù)等海軍醫(yī)大地塊具體規(guī)劃預(yù)計為1.2的容積率的住宅用地。容積率物業(yè)形態(tài)0.5以下0.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.21.3-1.51.5以上傳統(tǒng)方式舒適型布局獨(dú)棟+雙拼雙拼+聯(lián)排聯(lián)排+疊加花園洋房多層+花園洋房多層+小高層小高層以上按檔次不同，可搭配物業(yè)聯(lián)排獨(dú)棟雙拼疊加、多層小高層、疊加花園洋房多層花園洋房原有社區(qū)建筑123第一部分：項目本體屬性分析6、項目屬性分析項目有著非常好交通資源和稀缺自然資源

非城市熱點、但為公認(rèn)高端住宅片區(qū)住宅為改善性需求產(chǎn)品可在產(chǎn)品打造上往城市豪宅方向發(fā)展

第一部分：項目本體屬性分析7、項目總結(jié)第二部分南京別墅市場研究早期別墅主要集中于主城地區(qū)，具有良好自然資源的城東、寧南均有該類產(chǎn)品，由于稀缺的地段，經(jīng)濟(jì)型別墅（聯(lián)排、疊加）就已經(jīng)達(dá)到豪宅的總價標(biāo)準(zhǔn)；隨著新區(qū)發(fā)展速度加快，仙林、江寧、江北也均有別墅產(chǎn)品陸續(xù)上市，產(chǎn)品多以獨(dú)立、雙拼等別墅為主。新區(qū)：獨(dú)立別墅、雙拼別墅為主主城：由于總價較高，別墅產(chǎn)品涉及面較廣，獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅。主城主要以城南雨花臺片區(qū)、月牙湖、紫金山、小桃園片區(qū)如鋒尚、鐘山高爾夫等。新區(qū)如山河水、依云溪谷、瑪斯蘭德等區(qū)域分布物業(yè)類型典型項目1、南京別墅市場概述第二部分：南京別墅市場研究ACB主城類別墅、經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主流，遠(yuǎn)郊奢侈型別墅占主導(dǎo)，風(fēng)格以地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等歐式園林建筑為主流，中式園林、建筑設(shè)計風(fēng)格較少。南京別墅均會配備規(guī)模不小的會所，主要滿足業(yè)主的需求，但從目前別墅會所運(yùn)營情況來看，業(yè)態(tài)單一、使用率低的弊端暴露的較為明顯。別墅項目大多依山、傍水，自然景觀優(yōu)勢明顯，小區(qū)內(nèi)部景觀大多結(jié)合自然景觀的特點設(shè)計。產(chǎn)品特色配套特征景觀優(yōu)勢第二部分：南京別墅市場研究1、南京別墅市場概述DEF江北江寧城東資源老山、湯泉、珍珠泉、緯三線、緯七線，長江大橋?qū)④娚?、百家湖等資源，將軍大道、機(jī)場高速等交通方紫金山、明孝陵、中山陵、鐘山高爾夫、賽馬場大學(xué)城、軌道交通2號線、靈山、鼓樓醫(yī)院產(chǎn)品獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積160-300平米配套配套滯后，交通極其不便，長江阻礙城市發(fā)展配套成熟，交通便利，與主城距離感逐漸消失成熟城市別墅板塊，環(huán)境優(yōu)勢明顯配套相對成熟，通勤便利，城市感稍弱供應(yīng)未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。江寧未來主要供應(yīng)將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。仙林板塊是南京未來城市新，未來供應(yīng)充足第二部分：南京別墅市場研究2、南京別墅板塊與特點板塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積銷售存量戶型目前價格三

山

板

塊復(fù)地朗香別墅江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)佛城西路88號130000M20.39江蘇盛唐藝術(shù)投資60518.19㎡9500-60018000瑪斯蘭德江寧區(qū)將軍大道8號258600M20.39南京金陵置業(yè)88694.55㎡4獨(dú)棟600平米17000香榭島江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)康后街87200M20.29南京金廈實業(yè)待定25800平米預(yù)計40000名家別墅江寧開發(fā)區(qū)翠屏山路8、9號20272㎡0.49南京名家12891.918雙拼400獨(dú)棟7200雙拼13000

獨(dú)棟35000運(yùn)盛美之國花園江寧開發(fā)區(qū)將軍大道2號240000㎡0.56運(yùn)盛實業(yè)(南京)67431.7291300-600雙拼20000

獨(dú)棟25000山水華門寧區(qū)將軍大道58號138000㎡0.58南京山水置業(yè)84427.822350、37020000頤和公館江寧開發(fā)區(qū)蘇源大道與佛城東路十字路口向東200米12200㎡0.43江蘇泛亞8816.66㎡7雙拼270

獨(dú)棟370雙拼24000

獨(dú)棟38000第二部分：南京別墅市場研究3、板塊項目供求與價格三山板塊作為南京傳統(tǒng)別墅板塊，以獨(dú)棟雙拼為主，目前供應(yīng)去化比較平穩(wěn)，存量130套左右，主要為運(yùn)盛存量最多，其他基本處于銷售尾聲，獨(dú)棟價格在3萬左右，雙拼在2萬左右。板塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積銷售存量戶型目前價格科學(xué)園九龍湖板塊湖語山江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道588號3200㎡0.53龍建（南京）置業(yè)有限公司76599.87㎡1獨(dú)棟480725萬加州城江寧科學(xué)園弘景大道3888號5600㎡0.54江寧市政建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27456.6㎡16303、30811000-17000伴山香檳園方山?大學(xué)城?格致路9號（江寧體育中心對面）41328.49㎡0.69南京江寧科學(xué)園藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司920.75㎡3190、22513000羅托魯拉小鎮(zhèn)江寧區(qū)竹山南路688號244872㎡0.5南京明月建設(shè)集團(tuán)有限公司43286.52㎡2260-34020000雷丁town江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道288854118㎡0.65南京市江寧區(qū)天印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31822.3㎡15194-22014500頤和南園寧區(qū)秣陵街道九龍湖路1號3500000.59蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司185586.63㎡75213、236-27817000第二部分：南京別墅市場研究科學(xué)園九龍湖江寧后起板塊因為容積率偏高獨(dú)棟產(chǎn)品較少，戶型也基本在200出頭，因為距離主城較遠(yuǎn)，價格也基本在15000元/㎡左右，存量為100套左右，主要來自于頤和南園。3、板塊項目供求與價格版塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積銷售存量戶型目前價格河

西

城

南

板

塊匯錦國際建鄴區(qū)月安街128000㎡1.8南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司110682.41㎡130240-27030000元/㎡雨花小行里項目雨花臺區(qū)小行里74000㎡1.2南京市雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司待定待定待定待定長發(fā)都市雨花項目雨花臺風(fēng)景區(qū)內(nèi)西南側(cè)54141.12㎡1.1南京長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0待定別墅待定來風(fēng)街一號集慶門來鳳街1號26070㎡1.1江蘇國信地產(chǎn)077多層、疊加別墅待定第二部分：南京別墅市場研究3、板塊項目供求與價格河西與雨花片區(qū)的低密度項目基本屬于類別墅范疇，容積率超過1，別墅產(chǎn)品基本屬于玩票性質(zhì)，來鳳街一號與雨花項目可以劃歸為城市別墅，根據(jù)容積率判斷已經(jīng)不太可能有純正的別墅社區(qū)。版塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積銷售存量戶型目前價格大江北板塊綠城玫瑰園浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號90000㎡0.3綠城集團(tuán)50735.01㎡60600-9001700-1800萬/套國信自然天城浦口區(qū)江浦街道沿山東路188號53000㎡0.4江蘇國信70836.31㎡18600900萬/套珍珠泉9號中國南京?珍珠泉·浦口區(qū)珍珠街178-1號待定0.3明發(fā)集團(tuán)012獨(dú)棟450雙拼313獨(dú)棟1500萬/套

雙拼800萬/套蘇寧·佛手湖蘇寧·佛手湖環(huán)球度假村位于浦口區(qū)老山國家森林公園內(nèi)123000㎡0.3南京佛手湖環(huán)球度假村投資有限公司待定120獨(dú)棟待定香山湖一號浦口區(qū)江浦街道象山路西側(cè)120000㎡0.6南京金盛田集團(tuán)48991.25㎡175260-320聯(lián)排12000大吉山水田園浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)銀泉路88號70000㎡0.7南京大吉33298.8㎡35190、25010000美達(dá)象山路地塊（10月）東至象山路，西至森林大道，南至住宅區(qū)，北至沿山大道待定0.4美達(dá)集團(tuán)050待定待定山河水花園浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路8號100000㎡0.3南京瑞基99375.4㎡13獨(dú)棟37013000第二部分：南京別墅市場研究3、板塊項目供求與價格江北板塊主要以獨(dú)棟雙拼別墅為主，供應(yīng)量在500套左右，未來將會成為別墅的主戰(zhàn)場，片區(qū)內(nèi)因為資源和具體位置不同價格差異較大1萬-3萬不等。版

塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積銷售存量戶型目前價格城

東

板

塊鐘山國際高爾夫玄武區(qū)環(huán)陵路9號1300000.15南京鐘山國際高爾夫置業(yè)有限公司33239.89㎡17獨(dú)棟800㎡以上3688萬/套鐘山美廬紫金山東麓·金馬路18號44835.18㎡＜0.39鴻國建設(shè)·江蘇馬會置業(yè)有限公司41335.1㎡13雙拼258㎡

獨(dú)棟470㎡35000元/㎡紫園環(huán)陵路99號147339.6㎡1.06南京建發(fā)華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司41499.04㎡1聯(lián)排300-400㎡22000元/㎡棲園仙林大學(xué)城杉湖東路18號150000㎡0.7南京棲霞建設(shè)股份有限公司113233.74㎡464270㎡聯(lián)排240000元/㎡依云溪谷雅苑仙林大道南側(cè)，匯通路西側(cè)168690.98M2≤0.47招商局地產(chǎn)（南京）有限公司132218.73400-6002000萬/套東墅山莊仙林東至學(xué)子路，南達(dá)靈山北路53536.01M20.65南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26020.92㎡2200—30010500元/㎡仙龍灣仙林大學(xué)城仙隱北路應(yīng)天學(xué)院對面190875M2≤1.2南京中豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司39784.78㎡36390-28015000元/㎡陽明山莊寧杭公路以東，古泉村以北1170000.67南京元通置業(yè)有限公司16968.49㎡18獨(dú)棟400-60020000元/㎡城開湯山公館江寧區(qū)湯山街道溫泉路以南、湯銅路以北150000㎡0.8南京市城市建設(shè)開發(fā)(集團(tuán))有限責(zé)任公司90254.34㎡13聯(lián)排20014000元/㎡東湖麗島江寧湯山鎮(zhèn)湯泉湖半島麗島路88號90000㎡0.41江蘇嘉華實業(yè)有限公司

3340-59813000元/㎡第二部分：南京別墅市場研究3、板塊項目供求與價格紫金山優(yōu)質(zhì)資源樓盤價格處于價格頂端。仙林部分品質(zhì)樓盤價格處于第二梯隊。城東偏僻位置價格處于最低點。獨(dú)棟別墅因為稀缺性價格較高。第二部分：南京別墅市場研究別墅市場總結(jié)23市場供求?？腿禾卣鳌．a(chǎn)品特征。各板塊市場供應(yīng)與去化呈現(xiàn)不同狀況，傳統(tǒng)的江寧別墅區(qū)和紫金山片區(qū)供應(yīng)去化情況比較好，江北板塊因為交通問題和發(fā)展起步較晚，目前處于供大于求的階段，隨著過江通道的打開，將為江北別墅去化帶來新的機(jī)遇。1別墅客群基本情況是有別墅天地情結(jié)的第二居所，少部分靠近主城的別墅被作為第一居所，他們對交通、配套、安全有較高要求。紫金山板塊的部分高檔別墅客群在身價和收入上較其他板塊高，江寧和江北板塊部分別墅處于別墅基本需求。各江寧板塊三山板塊是別墅的傳統(tǒng)區(qū)域以獨(dú)棟聯(lián)排為主，江寧后發(fā)展板塊因為資源稍弱主要以類別墅為主。江北板塊為后起之秀供應(yīng)上也以獨(dú)棟雙拼為主，仙林和城東其他板塊產(chǎn)品基本以獨(dú)棟聯(lián)排別墅為搭載。整體風(fēng)格以北美、歐式為主，現(xiàn)代與中式較少。第三部分南京高端公寓市場研究

10年前，隨著金鷹國際花園的出現(xiàn)，人們心中誕生了豪宅的概念，絕版的地段、厚重的色彩、出眾的形象給人們留下了深刻的印象；雖然現(xiàn)在看來金鷹國際花園僅僅是一個定位較好社區(qū)而已，但卻是南京高端住宅的雛形。

03年以前的一段時期，月牙湖、紫金山、玄武湖成為南京高端住宅發(fā)展的主旋律，秀美的自然景觀逐步受到高端人群關(guān)注，主城內(nèi)的山、湖邊涌現(xiàn)出一大批別墅產(chǎn)品，景觀、地段、產(chǎn)品等多方面因素勾勒出該階段南京高端住宅市場的特點。打造高端住宅的重要因素就是絕版，區(qū)位絕版、景觀絕版，正因為主城的絕版，近郊山、水資源有了用武之地，江寧、仙林、江北的別墅產(chǎn)品成為03-07年主旋律。

08年以后高端住宅產(chǎn)品多樣化趨勢明顯，以仁恒國際公寓、長江路九號為代表的純大平層陸續(xù)出現(xiàn)，雖然有些項目缺乏自然景觀優(yōu)勢，但較好的地段足以使之笑傲高端住宅市場。

2010年，豪宅的內(nèi)涵和疆域一直在擴(kuò)張，傳統(tǒng)意義上的豪宅產(chǎn)品，別墅已經(jīng)不能代表全部豪宅產(chǎn)品，位于主城較好位置的高層公寓豪宅開始嶄露頭角。城市豪宅如雨后春筍遍布南京，城市中心、城市核心景觀位置、奧體等主城高價值資源地段區(qū)位。

第三部分：南京高端公寓市場研究市中心高層景觀高層近郊別墅城市豪宅金鷹國際花園仁恒國際公寓瑪斯蘭德湖畔之星1999200220052008

10年前，人們心中誕生了豪宅的概念，絕版的地段、出眾的形象。金鷹國際花園成了南京高端住宅的雛形。月牙湖、紫金山、玄武湖成為南京高端住宅發(fā)展的主旋律，秀美的自然景觀受到高端人群關(guān)注，勾勒出南京高端住宅的特點。打造高端住宅的重要因素就是絕版，正因為主城的絕版，近郊山、水資源有了用武之地，江寧、仙林、江北的別墅產(chǎn)品成為03-07年主旋律。

08年以后高端住宅產(chǎn)品多樣化趨勢明顯，以仁恒國際公寓、長江路九號為代表的城市豪宅陸續(xù)出現(xiàn)，市場上受到高端人士追捧。高端客群從居住舒適性和便利性上，享受過別墅之后，最終城市豪宅才更讓自己住的得心應(yīng)手，從典藏投資角度，稀缺的市中心地段和景觀價值成了豪宅最大的綜合價值。《南京豪宅十年紀(jì)》第三部分：南京高端公寓市場研究1、公寓豪宅發(fā)展歷程鋒尚國際公寓價格：30000元/㎡賣點：自然人文，高科技，低密度缺點：板塊不知名仁恒國際公寓價格：30000元/㎡賣點：酒店服務(wù)，會所缺點：區(qū)域配制約凱潤金城價格：32000元/㎡賣點：市中心稀缺區(qū)位缺點：沒有特色長江路9號價格：40000元/㎡賣點：人文、市中心缺點：景觀資源匱乏南京國際廣場預(yù)計價格：50000元/㎡賣點：湖景資源，缺點：總價高不純粹御園價格：33000元/㎡賣點：人文、地脈目高端定位金鼎灣價格：35000元/㎡賣點：核心地段、3A標(biāo)準(zhǔn)缺點：規(guī)模較小尾盤世茂濱江新城價格：22000元/㎡賣點：江景資源缺點：周邊城市面貌差，交通不便濱江小桃園板塊奧體濱江板塊紫金山玄武湖板塊泛新街口CBD板塊

斯亞財富中心預(yù)計價格：35000元/㎡賣點：地段產(chǎn)品，缺點：資金不足

羲和預(yù)計價格：35000元/㎡賣點：地段人文，缺點：不純粹產(chǎn)品改造第三部分：南京高端公寓市場研究2、南京代表公寓豪宅特點與分布版塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積剩余套數(shù)戶型目前價格奧體御江新城南京奧體夢都大街188號170000㎡2.4五礦投資發(fā)展有限責(zé)任公司未開盤28090、140、

170~224、200預(yù)計25000元/㎡

仁恒江灣城建鄴區(qū)樂山路198號687000㎡2.2南京仁恒置業(yè)有限公司118453.29㎡待推盤150、18022000元保利香檳國際建鄴區(qū)金沙江東街與廬山路交界西南角210000㎡2.2保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司未開盤待推盤110㎡~310㎡預(yù)計25000元/㎡第三部分：南京高端公寓市場研究3、板塊項目供求與價格奧體板塊的價格因為政府的投資力度和大牌地產(chǎn)的進(jìn)入濱江公寓豪宅在仁恒江灣城的售罄后得到了較大的助推作用，青奧會的利好預(yù)期，使得目前奧體即將開盤的房價報價基本朝3萬的單價邁進(jìn)。版塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積剩余套數(shù)戶型目前均價城墻內(nèi)凱潤金城玄武區(qū)長江路2號210000㎡3南京凱潤房地產(chǎn)50812.64㎡4047、53、7732000元金鼎灣國際鼎新路88號80000㎡3.3南京建鄴開發(fā)53774.34㎡81137-147、21035000元長江路九號玄武區(qū)長江路與洪武路的交匯處260000㎡3廣廈（南京）房地產(chǎn)115181.51㎡16250、13040000元羲和玄武區(qū)薛家巷8號94787.36㎡3.99南京長發(fā)都市房地產(chǎn)48262.54㎡1494-23738000元御園南京市玄武區(qū)北安門街31000㎡1.47南京市城市建設(shè)開發(fā)(集團(tuán))未備案24150-18033000元金陵尚府白下區(qū)大光路142號231744.4㎡3銀億房產(chǎn)·南京中兆置業(yè)99768.96㎡62031-8021000元南京國際廣場鼓樓區(qū)中央路201號480000㎡11.7南京國際集團(tuán)股份21699.74㎡75豪宅5463000萬/套第三部分：南京高端公寓市場研究3、板塊項目供求與價格城墻以內(nèi)的項目都憑借項目本身的地段優(yōu)勢，在價格上基本超過三萬，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，公寓豪宅的初級階段的特色就是地段為王。版塊名案名位置總建面積容積率開發(fā)商已售面積剩余套數(shù)戶型目前均價城墻邊鋒尚國際公寓下關(guān)區(qū)小桃園1號177688.62㎡0.9南京鋒尚48074.8㎡111220600萬/套中海鳳凰熙岸東臨秦淮河，南至鳳凰西街，西至北圩路，北至清涼門大街568049.01㎡3.35南京中海0未開盤高層、小高層待定雅居樂花園秦淮區(qū)龍蟠南路33號446547.24㎡2.5南京雅居樂300414.87㎡40253-7821000元世茂外灘新城下關(guān)區(qū)南通路89號1500000㎡2.3南京世茂299843.65㎡57高層90-30022000元第三部分：南京高端公寓市場研究3、板塊項目供求與價格在城市中心區(qū)域以外，傳統(tǒng)的地段為王的宗旨將不起作用，那么對于景觀的開發(fā)和產(chǎn)品的打造就需要更高的要求，目前此類區(qū)域主要以國內(nèi)知名地產(chǎn)打造如鋒尚、中海、雅居樂、世茂等品牌地產(chǎn)。總占地面積28410㎡總建筑面積135606容積率3.98建筑形態(tài)塔樓面積區(qū)間主力戶型198-340㎡裝修狀況精裝修入市時間2007當(dāng)前報價30000元/㎡綠化率55%建筑規(guī)劃借鑒美國都市豪宅的居住方式和空間構(gòu)成，營造時尚開放的居家生活氛圍。每戶均配有空中私家花園，同時亦擁有寬敞的公共交通空間及功能完善的公共配套服務(wù)設(shè)施項目特色項目位于河西新城區(qū)十大金融商貿(mào)標(biāo)志性組群之首，因此建筑立面的設(shè)計上弱化了住宅形象而體現(xiàn)出完全的公共性與標(biāo)志性。建筑造型挺拔優(yōu)雅，既有卓爾不群的整體形象又擁有生動感人的細(xì)部設(shè)計。第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究戶型：公寓共有12種套型，建筑面積從144.9㎡到604.44㎡；戶型設(shè)計偏向于商務(wù)化，室內(nèi)動線也貼切商務(wù)定位；去化：此前大平層高層公寓南京并無先例，尤其是河西奧體地區(qū)，因此項目07年開盤至09年上半年銷售緩慢，月均去化4.5套,目前基本售罄。需求：其成交戶型分布較為均勻，更多取決客戶喜好，從目前已售產(chǎn)品情況來看140、290㎡兩種戶型受到關(guān)注最多。賣點：項目主要依靠產(chǎn)品以外的配套、形象等要素突出項目優(yōu)勢，甚至彌補(bǔ)產(chǎn)品上的缺陷?？腿海喉椖靠蛻粢运綘I業(yè)主為主，本地客群占主要力量（受仁恒品牌吸引），部分外籍華人；客戶多從事外貿(mào)行業(yè)。仁恒國際公寓形象優(yōu)勢配套優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢成功運(yùn)作突破口區(qū)位優(yōu)勢兼顧商務(wù)與居住仁恒品牌6000平米高級私人會所未來CBD中心發(fā)展?jié)摿Υ髢?yōu)勢劣勢項目運(yùn)作建立在概念之上，即包括區(qū)域整體概念--城市新CBD，也包括項目自身概念--圈層經(jīng)濟(jì)，使人無限遐想未來發(fā)展空間?，F(xiàn)階段發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期高度，仍存在種種問題—配套不足、人氣不旺。新城發(fā)展需要一定時間積累與沉淀。本案機(jī)會項目地段更成熟，高端形象更深入人心，居住氛圍更濃，不適合走當(dāng)下城市豪宅的商務(wù)線路，適合走傳統(tǒng)豪宅路線。營銷概念和客群精準(zhǔn)定位仁恒國際公寓第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究總占地面積建設(shè)用地53290㎡總建筑面積約48000㎡，由四層板式公寓樓和別墅組成，共230余套容積率0.9建筑形態(tài)低密度住宅面積區(qū)間南區(qū)公寓200-300㎡，別墅300-700㎡裝修狀況精裝修入市時間2006當(dāng)前報價南區(qū)公寓均價30000元/㎡,別墅均價50000元/㎡綠化率30%建筑規(guī)劃依小桃園景觀帶而建，保證景觀視野不受遮擋項目特色鋒尚的建筑風(fēng)格是"先鋒、時尚"，簡約中透出"酷"的痕跡，建筑外觀為淺米色花崗巖點綴深灰黑色金屬組合干掛，外掛面和混凝土結(jié)構(gòu)墻之間為保溫隔熱空氣幕墻。戶型：項目主要通過高科技加景觀優(yōu)勢吸引市場，主力戶型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積：272㎡（含采光地下室70㎡）；平層公寓建筑面積：212㎡（含陽臺4.35㎡）；LOFT公寓建筑面積：309㎡（含躍層95㎡）。去化：整體推盤銷售率均突破80%，其中第一、三、四批推出房源已達(dá)到或接近100%銷售率，銷售形勢良好，月均去化4.7套。需求：銷售最后所剩少量房源主要集中于一層、二層，高端客戶更愿意選擇位置較高的房源?？腿海嚎蛻粢运綘I業(yè)主、實力企業(yè)高層管理者，高端自由職業(yè)者等社會層峰人士為主。第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究鋒尚國際公寓景觀優(yōu)勢配套優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢成功運(yùn)作突破口形象優(yōu)勢小桃園自然景觀CCA頂級私人會所零能耗，高科技概念鋒尚品牌優(yōu)勢劣勢高科技住宅概念與新生活理念吸引追求健康的客群；秀美的自然環(huán)境為項目錦上添花。區(qū)位并未被高端客群完全認(rèn)同；過分追求科技無法兼顧產(chǎn)品形象，對傳統(tǒng)型、審美型客戶吸引力較低。本案機(jī)會景觀上更有優(yōu)勢更有號召力，高科技元素不一定要做到極致，可以配合山景和生態(tài)做一些融合的科技元素。低密度住宅第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究鋒尚國際公寓總占地面積占地面積約52萬㎡總建筑面積總建筑面積150萬㎡，規(guī)劃有17棟30—50層的超高層全江景豪宅容積率2.3建筑形態(tài)小高層面積區(qū)間78-240㎡裝修狀況精裝修、毛坯入市時間2005當(dāng)前報價22000綠化率60%建筑規(guī)劃依托城市山脈，自北向南以弧形設(shè)計并配以線形排列，實現(xiàn)“家家面江，戶戶有景”，客廳及主臥室設(shè)計朝江面，配以南大面積落地窗，將稀有江景、長江大橋風(fēng)光及園內(nèi)美景引入室內(nèi)，體現(xiàn)出江景豪宅的地位。項目特色充分考慮到每位業(yè)主的需求，做到家家面江，戶戶有景。第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究戶型：項目戶型面積從78-240㎡，78㎡僅為一房、150㎡為兩房。去化：項目整體月均去化31.5套，推出產(chǎn)品線得到市場的認(rèn)可，僅剩位置欠佳房源待售，后期推出房源去化較少。需求：178平米房型成交占主力。客群：包含南京具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的私營企業(yè)主，駐南京旅居海外的高管、高級知識分子、外籍人士、外省市人士、國外投資客。

世茂外灘新城形象優(yōu)勢配套優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢運(yùn)作突破口區(qū)位優(yōu)勢打造江景豪宅概念、世茂品牌商業(yè)、酒店、會所休閑景觀資源---江景濱江板塊龍頭優(yōu)勢劣勢大盤自身規(guī)劃優(yōu)勢明顯，配備酒店、商業(yè)、會所、休閑等配套，為項目增添賣點；家家面江、戶戶有景的產(chǎn)品規(guī)劃讓客戶能夠充分享受到江景資源。所處區(qū)位目前發(fā)展速度較為緩慢，現(xiàn)狀對于豪宅的支撐力不足。為了符合南京市場特點，產(chǎn)品經(jīng)過數(shù)次變動，對項目形象有一定損傷。本案機(jī)會世茂濱江作為南京的首席開山濱江豪宅具有一定的景觀概念，但是舒適性差，而且紫金山的景觀概念在豪宅氛圍上強(qiáng)于長江。家家面江，戶戶有景第三部分：南京高端公寓市場研究4、可類比典型項目研究世茂外灘新城第三部分：南京高端公寓市場研究公寓豪宅市場總結(jié)23市場供求?？腿禾卣鳌．a(chǎn)品特征。城中板塊和奧體板塊未來將會是公寓豪宅的供應(yīng)主戰(zhàn)場，城中豪宅基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，除了國際廣場500以上戶型去化較慢，奧體板塊未來供應(yīng)競爭激烈，去化率將不會很高，未來城市中心、城墻邊景觀豪宅將因為稀缺備受追捧。1城市公寓豪宅的客群有很多共性，比如需要大面積，需要好的配套、交通便捷，方便商務(wù)與工作，或者具備好的社區(qū)氛圍和自然景觀，這些都是客群的需求特征，同時因為此類產(chǎn)品的稀缺性，客戶投資收藏的動機(jī)存在，所以基本不會在意價格。城市公寓豪宅基本以大平層為主，因為地段和體量各不相同，大部分社區(qū)為各種戶型互相配比搭配，純粹大平層的比較少，目前城市豪宅基本以現(xiàn)代、新古典風(fēng)格為主，輔以高科技低碳等元素，部分城市豪宅配合江景。第四部分南京高端物業(yè)整體研究針對本案特點，將南京總價300萬以上的別墅產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并按總價區(qū)間將產(chǎn)品分類（同一項目的不同總價級別的產(chǎn)品也細(xì)化分類），從而準(zhǔn)確研究南京別墅市場的產(chǎn)品去化情況。備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2005年-2010年3月，以推盤存量為標(biāo)準(zhǔn)。第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究1、別墅豪宅供需梳理總價級別：300萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)山水風(fēng)華34523015000383山河水40040013000168依云溪谷36823018000466自然天成3082801100054總價級別：400萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)瑪斯蘭德5183701700086翠海名家428428100009山河水6006001300053復(fù)地朗香別墅42933013000225自然天成4483201400073總價級別：600萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)鐘山美廬6243903500089君臨紫金60030020000188自然天成62034518000118瑪斯蘭德67248017000119總價級別：800萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)復(fù)地朗香別墅8255501500024綠城玫瑰園8506001700047總價級別：1000萬以上項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)依云溪谷1556778200002鐘山美廬10754302500021瑞嘉別墅12505002600024綠城玫瑰園10006501700030鐘山高爾夫30007105000045針對本案特點，將南京總價300萬以上的公寓產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并按總價區(qū)間將產(chǎn)品分類（同一項目的不同總價級別的產(chǎn)品也細(xì)化分類），從而準(zhǔn)確研究南京公寓市場的產(chǎn)品去化情況。第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究2、公寓豪宅供需梳理總價級別：300萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)長江路九號305165400001068世茂濱江新城306180220001950金鼎灣30015035000413凱潤金城30317832000168總價級別：400萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)仁恒國際公寓46222030000101鋒尚國際公寓5002002500097總價級別：600萬項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)仁恒國際公寓6723203000072鋒尚國際公寓6252502500064總價級別：800萬仁恒國際公寓8253303000040總價級別：1000萬以上項目名稱戶均總價范圍戶均面積項目均價成交套數(shù)仁恒國際公寓1175470300005備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2005年-2010年3月，以推盤存量為標(biāo)準(zhǔn)?？們r區(qū)間（萬）低密度項目城市豪宅30035991071400198446600136514800萬40711000以上85122第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究3、高端物業(yè)整體去化統(tǒng)計備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2005年-2010年3月，以推盤存量為標(biāo)準(zhǔn)。高端物業(yè)成交總價低仍然是支撐成交放量的關(guān)鍵性因素。在總價區(qū)間上揚(yáng)的時候，公寓豪宅的成交要高過別墅成交，一方面由于近兩年公寓豪宅放量，別墅供給有限所致，另一方面公寓豪宅在南京剛起步，市場潛力無限?？偨Y(jié)分析：1、面積在100-200㎡、單價15000-20000元/㎡的高端住宅在南京最為暢銷，05年至今共消化1950套，世茂濱江新城等混搭產(chǎn)品成為成交主力。2、面積100-200㎡、單價20000-30000㎡以上的高端住宅次之，主要為近期推出的高檔公寓中的價格飆升，帶來這個區(qū)間的成交迅速放量。3、面積200㎡-400㎡、單價10000-30000元/㎡高端住宅銷售也成為成交主力主要來源于高端公寓和部分經(jīng)濟(jì)型別墅的成交占主體。4、400-600㎡區(qū)間的基本為別墅產(chǎn)品，主要放量集中在09年以前的別墅產(chǎn)品居多。100㎡10000元/㎡200㎡800㎡600㎡400㎡20000元/㎡30000元/㎡40000元/㎡1405套1068套581套320套45545140套1950套349套302套備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2005年-2010年3月，以推盤存量為標(biāo)準(zhǔn)。第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究4、高端去化坐標(biāo)梳理分析對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究5、新國十條新政解讀第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究5、新國十條新政現(xiàn)象天潤城宣布只要買房為全額現(xiàn)金，就給出總價92折的巨大優(yōu)惠，這么大幅度的折扣在以前都是沒有的。地鐵一號線南延線小龍灣站附近的一家樓盤“加推”房源竟平均比開盤價便宜了近3000元/平米。扎堆開盤造勢等來的確是，購房者確定首付50%后的離去。河西4月17號開盤的項目開盤價相對以往的“高開”已經(jīng)低調(diào)了不少。江北江寧河西第四部分：南京高端物業(yè)整體市場研究5、新政下的高端市場影響調(diào)控預(yù)期大于調(diào)控本身房產(chǎn)稅懸疑“堵”非“疏”城市性回調(diào)區(qū)域性回調(diào)允許剛性需求買房子不包剛性需求低價買房子影響的非大戶，而是整體南京現(xiàn)象

1000萬是個門檻“回調(diào)”并非“降價”監(jiān)管政策看地方

11%給調(diào)控提供溫床改善性需求有望解禁30%50%90平以上利率1.1倍第五部分項目目標(biāo)客群分析Mr.JeffBroadhurst連自己也沒有想到，在南京某城市豪宅住了4個月之后已經(jīng)再也離不開這里了。他回憶起當(dāng)初來南京尋找居所的痛苦經(jīng)歷，“萬科金色家園也看過，仁恒的玉蘭山莊也看過，江寧的瑪斯蘭德也看過，可是最終都沒有選擇。”他說，這些地方都是南京很美的地方，但是他的要求是：距離孩子讀書的英國學(xué)校很近，距離嘈雜的人群很遠(yuǎn)，因為他們?nèi)腋矚g安靜的居住環(huán)境，希望推窗就可以看到很美麗的風(fēng)景，就是這么簡單的要求，在第一次來到這里，那一天他就決定了，就是這里，沒有錯。1、公寓豪宅客群需求分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析他們心目中理想的居所應(yīng)該具有哪些特點呢？1、公寓豪宅客群需求分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析傳統(tǒng)對南京本土歷史文化有比較深刻的認(rèn)識和理解境界文化素養(yǎng)較高，對生活的品位有較高要求對于居所的選擇，價格在其次，更重要追求生活的舒適和享受高端性格相對內(nèi)斂、含蓄，不事張揚(yáng)沉穩(wěn)從容儒雅對時尚和格調(diào)有獨(dú)到的見解對具有較強(qiáng)人文積淀的有比較高的接受度

戶型設(shè)計安全私密公共空間建筑景觀1、公寓豪宅客群需求分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析他們對公寓豪宅居的要求有哪些？塔尖客戶

根據(jù)以上對南京高端住宅典型項目的客群研究發(fā)現(xiàn)，該類客戶均屬于社會塔尖客戶，多為企業(yè)家、國有企業(yè)中高層、大型企業(yè)執(zhí)行者等，較好的文化背景，個人資產(chǎn)千萬以上，具有很強(qiáng)的購買力。

針對以上對南京高端住宅客戶梳理的特點，我們采取有針對性的客戶訪談，訪談人員50%是私營企業(yè)主、50%是國有企業(yè)中高層，年齡從35-50歲，教育背景均為大專以上，個人資產(chǎn)均在千萬級以上（因涉及個人隱私，具體數(shù)額不便透露），具備較強(qiáng)購買力，客戶均符合金字塔尖客群范圍?，F(xiàn)截取4位具有代表性的訪談客戶調(diào)查問卷展示。2、高端客戶置業(yè)訪談第五部分：項目目標(biāo)客群分析職業(yè)外貿(mào)私營業(yè)主，諸先生通信私營業(yè)主，陸先生國有銀行行長吳先生股份銀行行長吳先生背景調(diào)查個人資產(chǎn)6000萬以上3-5億1000以上1000以上家庭結(jié)構(gòu)三代同堂，子女獨(dú)住三口之家，子女留學(xué)三口之家，子女工作三口之家，子女住校投資渠道房地產(chǎn)、股票、黃金房地產(chǎn)、股票、實業(yè)投資股票、基金房地產(chǎn)、股票、基金目前居住狀況180㎡，城南某小區(qū)140㎡、城東某小區(qū)120㎡、城東某小區(qū)130㎡，河西某小區(qū)交通工具私家車3部私家車3部私家車2部私家車2部休閑習(xí)慣吃飯、騎馬吃飯、打牌釣魚、打牌高爾夫、羽毛球消費(fèi)場所粵鴻和、富城會、馬術(shù)場南京中高檔餐飲均去，目前去郊區(qū)特色餐廳江寧釣魚、順?biāo)饲榈如娚礁郀柗蜿P(guān)注媒體搜狐、新浪偶爾關(guān)注大眾媒體財經(jīng)周刊偶爾關(guān)注大眾媒體21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察偶爾關(guān)注大眾媒體時尚健康、汽車雜志偶爾關(guān)注大眾媒體置業(yè)調(diào)查置業(yè)意向有意向置業(yè)城中有意向置業(yè)城中有意向置業(yè)城中有意向置業(yè)城中置業(yè)經(jīng)歷多次置業(yè)，有過別墅置業(yè)多次置業(yè)，有過別墅置業(yè)多次置業(yè)，無別墅置業(yè)多次置業(yè)，有過別墅置業(yè)置業(yè)渠道朋友介紹朋友介紹、大牌媒體朋友介紹、綜合媒體效應(yīng)朋友介紹、綜合媒體效應(yīng)豪宅印象仁恒國際公寓、瑪斯蘭德鋒尚國際公寓、雅居樂花園玉蘭山莊鐘山高爾夫、帝豪別墅豪宅必備要素區(qū)位、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品、地段、外部環(huán)境產(chǎn)品、項目形象區(qū)位、物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商品牌置業(yè)目的自住、保值自住自住自住兼投資面積需求200-300㎡200-300㎡200-300㎡150-200㎡產(chǎn)品調(diào)查設(shè)置獨(dú)立保姆空間需要需要不需要不需要特殊功能書房書房、會客室主臥舒適視聽室等裝修風(fēng)格中式中式歐式簡歐私密性完全獨(dú)立半封閉完全獨(dú)立完全獨(dú)立會所建議高級私人會所業(yè)主專享會所業(yè)主專享會所業(yè)主專享會所訪談客戶樣本2、高端客戶置業(yè)訪談第五部分：項目目標(biāo)客群分析家庭結(jié)構(gòu)：80%客戶家庭結(jié)構(gòu)單一，子女已成交單獨(dú)居住、或子女正在讀書（不居住家中），20%客戶帶老人居住，方便照顧。主要投資渠道：以證券、基金、房產(chǎn)為主，少量私營業(yè)主會考慮涉足新行業(yè)，跨大經(jīng)營范圍。目前居住狀況：目前居住面積均在120㎡以上，對現(xiàn)居住環(huán)境基本滿意，但仍希望有所改善，居住項目均為普通小區(qū)，主要考慮區(qū)位方便和配套齊全。無一例外追求鬧中取靜、大隱于市的環(huán)境。交通工具：均是私家車出行且均2部車以上，夫妻各開一部為基礎(chǔ)配置。休閑習(xí)慣：所有客戶均有吃飯會友的消費(fèi)習(xí)慣，50%客戶定期高爾夫、羽毛球、騎馬運(yùn)動，20%客戶不定期釣魚，30%客戶以棋牌為主要娛樂方式。消費(fèi)場所：南京中高檔餐飲均會去，并不確定某家定點，但較為有代表性的是好記大酒店、富城會、粵鴻和等。高爾夫集中在鐘山高爾夫運(yùn)動場、馬術(shù)中心；羽毛球為奧體中心等大眾運(yùn)動場。關(guān)注媒體：以網(wǎng)絡(luò)媒體為主，門戶網(wǎng)站每日必讀；偶爾關(guān)注大眾平面媒體；50%客戶會關(guān)注專業(yè)報紙，其中經(jīng)濟(jì)類的有財經(jīng)周刊、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察等；20%客戶會定期閱讀時尚健康、汽車雜志等雜志

2、高端客戶置業(yè)訪談第五部分：項目目標(biāo)客群分析置業(yè)意向：所有客戶均表示如果主城有合適房源，考慮購買。置業(yè)經(jīng)歷：具有多次置業(yè)經(jīng)歷，其中75%有過別墅置業(yè)經(jīng)歷，50%客戶對別墅的地段、配套不滿意。置業(yè)渠道：80%客戶通過朋友介紹，20%通過大牌、網(wǎng)絡(luò)媒體了解項目；所以客戶均表示各類渠道的廣告產(chǎn)生立體式的宣傳效果是對項目進(jìn)行綜合評價的重點，包括：平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、大牌、電梯廣告。豪宅印象：所有客戶均表示印象中豪宅仍是別墅，但不排除高層公寓進(jìn)入豪宅范圍；其中80%客戶認(rèn)為鐘山高爾夫是豪宅典范；50%客戶認(rèn)為帝豪花園是豪宅典范；10%的客戶認(rèn)為仁恒國際公寓是豪宅典范。豪宅必備要素：100%客戶關(guān)注地段、配套以及項目形象；80%客戶關(guān)注產(chǎn)品戶型；50%關(guān)注后期物業(yè)服務(wù)；40%客戶關(guān)注開發(fā)商品牌。置業(yè)目的：80%客戶考慮自住兼顧保值功能，20%客戶考慮先期自住再投資。面積需求：65%客戶需求200-300平米面積，20%客戶需求150-200平米面積，15%客戶需求300-500平米面積。2、高端客戶置業(yè)訪談第五部分：項目目標(biāo)客群分析設(shè)置獨(dú)立保姆通道、居住面積：40%客戶認(rèn)為需要設(shè)立，60%客戶認(rèn)為無所謂。特殊功能：所有客戶均要求設(shè)立特殊功能房，用作視聽室、健身房、書房等用途。裝修及風(fēng)格：所有客戶表示在裝修沒有水分的情況下愿意選擇硬裝，50%可以接受含家電。裝修風(fēng)格因人而異，客戶表示能夠有2-3種風(fēng)格選擇，調(diào)研人群來看40%客戶喜歡偏中式風(fēng)格，50%客戶歐式風(fēng)格，10%客戶喜歡簡歐式風(fēng)格。私密性：70%客戶建議將寫字樓與公寓完全隔離（保留次入口），30%客戶建議半封閉隔離（空間可以互視）。會所建議：50%客戶覺得會所滿足業(yè)主即可，50%客戶贊成專業(yè)公司運(yùn)營高端私人會所2、高端客戶置業(yè)訪談第五部分：項目目標(biāo)客群分析客戶特征描述物業(yè)要求支付能力地段選擇物業(yè)品質(zhì)面積需求核心客戶財富二代及具一定規(guī)模的私營企業(yè)主城市中心或者資源景觀較好地段高檔品質(zhì)，軟、硬件都要最好，并不看重實用性更關(guān)注奢華度需求不固定，追求產(chǎn)品滿意度，需求面積150-260㎡價格在合適范圍內(nèi)即可，他們喜歡就可以一擲千金支付能力在500-1000萬重要客戶政府官員、文化名人、資產(chǎn)投資者等市中心或者近郊（注重群居效應(yīng)）追求較高的品質(zhì)感硬、軟件配套要求高端。面積需求廣泛，政府官員需求面積較小200-250㎡，更多注重實用性，不顯張揚(yáng)；文化名人、資產(chǎn)投資者面積需求300以上具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力；受到圈子效應(yīng)的影響，易跟風(fēng)，支付能力在600-1000萬邊緣客戶國內(nèi)及國際企業(yè)集團(tuán)CEO、商業(yè)經(jīng)營者市中心（需要便捷的交通與完善的配套）高端品質(zhì)，硬、軟件配套要求高端現(xiàn)居住面積140-200㎡，需求更大的居住空間，面積200-500㎡具備很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，鑒賞力高、超前購買、極具國際化眼光與氣質(zhì)，支付能力在600-1500萬3、項目客群定位分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析1、成熟財富二代：不同于印象中桀驁不馴、囂張跋扈的的年輕財富二代，成熟的財富二代從小接受良好的教育，大部分有著國外的教育經(jīng)歷，雖然不是財富的創(chuàng)造者但依然有著很強(qiáng)的責(zé)任心與遠(yuǎn)大的抱負(fù)；本案核心客戶提到的成熟的財富二代基本集中在30-45歲，既保持著充沛的沖勁又不乏老成與穩(wěn)重。2、私營企業(yè)主：不同于暴發(fā)戶的是本案涉及的私營企業(yè)主有著良好的教育背景，通過勤奮與知識的結(jié)合創(chuàng)造現(xiàn)有的財富，因此在經(jīng)濟(jì)富有的同時依然追求自身的文化內(nèi)涵，在經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛后顯得更為低調(diào)與務(wù)實。3、國內(nèi)及國際企業(yè)集團(tuán)CEO、商業(yè)經(jīng)營者：即所謂的打工皇帝，作為企業(yè)運(yùn)作的執(zhí)行者而非所有者，承擔(dān)著企業(yè)發(fā)展的重任，有著較高的文化背景與國際化的眼光，對新的理念與思維吸收較快，同時企業(yè)發(fā)展的責(zé)任造就了他們過人的膽識。4、政府官員、文化名人、高級資產(chǎn)投資者：該類人群覆蓋范圍較大，平時并不為人重視，但是其產(chǎn)生的圈層效應(yīng)一旦起效，必然影響著更多的人群。3、項目客群定位分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析1.消費(fèi)型（1）家庭自用型：第一居所；第二居所（2）企業(yè)自用型：企業(yè)會館，接待性公館（3）個人自用型：思想、創(chuàng)作、情趣、社交性居所，首腦級別人物使用的私人會所2.投資型（1）積累性購買：將大規(guī)模資金轉(zhuǎn)化為可資信賴的個人資產(chǎn)（2）收藏性購買：偏愛項目的獨(dú)有價值，并堅信未來的升值空間3.占有型（1）購買目的并不明確，僅僅為突出自身地位與身份（2）獨(dú)愛項目核心價值，為此一擲千金4、目標(biāo)客群特征分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析客戶購買動機(jī)分析成熟度自我成熟型：早富階層，多次置業(yè)經(jīng)驗，有國際化眼光，追求完美、對細(xì)節(jié)及品質(zhì)的全面均衡性極為敏感，城市理性。非成熟型驟富，置業(yè)經(jīng)驗不足、沖動性強(qiáng)，鑒賞力不足，易跟風(fēng)。學(xué)習(xí)超前型鑒賞力高、超前購買、極具國際化眼光與氣質(zhì)，理想消費(fèi)與投資，對未來個人前景或投資回報有較高預(yù)期與信心，相對年輕。4、目標(biāo)客群特征分析第五部分：項目目標(biāo)客群分析客群消費(fèi)特性分類第六部分項目價格實現(xiàn)分析1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析項目地址環(huán)陵路99號地段商圈東郊風(fēng)景區(qū)物業(yè)類別住宅建筑類別小高層、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、高檔公寓容積率1.06總戶數(shù)543綠化率42.87%建筑面積147339.6M2占地面積104836.46M2開發(fā)商南京建發(fā)華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司保利物業(yè)物業(yè)費(fèi)公寓1.8元/平米聯(lián)排3.5元/平米紫園小區(qū)共有1棟2層高的會所和32棟住宅，其中包含有10棟低層住宅，14棟多層住宅及8棟中高層住宅。其中疊加別墅23520平方米；情景洋房9720平方米；小高層住宅46800平方米；聯(lián)排別墅16660平方米；商業(yè)4691.56平方米。銷售率55%聯(lián)排價格27000元/㎡公寓22000元/㎡1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析紫園始于紫金·止于紫園1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析主題推廣語：下沉式庭院挑空客廳環(huán)景起居室1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析入戶花園1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析入戶花園1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析雙室內(nèi)花園1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析奢享主臥挑空客廳1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析奢享主臥挑空客廳1、區(qū)域典型競爭個案分析第六部分：項目價格實現(xiàn)分析項目產(chǎn)品線豐富有高層公寓、聯(lián)排別墅、疊加別墅，所涵蓋人群較廣，公寓產(chǎn)品基本為大戶型，主要面對改善性需求客戶。項目目前無房可賣，所推出的聯(lián)排和公寓基本售罄，5月份會推出疊加別墅，預(yù)計價格26000元/㎡。項目聯(lián)排09年銷售價格為22000元/㎡，10年聯(lián)排尾盤銷售價格為28000元/㎡。城市豪宅價值體系城市地段指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo)稀缺資源指標(biāo)核心商務(wù)區(qū)。城市核心區(qū)，城市資源極其豐富。認(rèn)知度較高、區(qū)域心理價值高秦淮河分支和周邊樹木植被算是自然條件還不錯。世界知名物管，特色服務(wù)地塊受限，屬精細(xì)化園林景觀。建筑形象與智能科技品質(zhì)創(chuàng)新的產(chǎn)品戶型與細(xì)節(jié)設(shè)置頂級功能與服務(wù)會所配套高檔頂級便捷齊全的配套舒適服務(wù)指標(biāo)便利指標(biāo)（１０分）人文指標(biāo)（１０分）商務(wù)指標(biāo)（１０分）自然指標(biāo)（１０分）規(guī)劃指標(biāo)（１０分）戶型指標(biāo)（１０分）建筑指標(biāo)（１０分）品牌物管（１０分）會所服務(wù)（１０分）配套指標(biāo)（１０分）外部條件定位的基礎(chǔ)城市豪宅進(jìn)入指標(biāo)7９99８９８９９９

1、項目豪宅價值指標(biāo)評測系統(tǒng)參數(shù)陳述。2、競爭項目價格比測第六部分：項目價格實現(xiàn)分析項目名稱本項目聯(lián)排別墅（紫園）公寓（紫園）疊加（紫園）權(quán)重因素累計銷售均價（元／平方米）Px２8０００元22000元２5０００元商務(wù)107777便利10９888人文109999自然1099.59.59.5規(guī)劃108989建筑1091099.5戶型108989配套10９9.58.59物管1099.599.5會所109９.599合計10086908588.5系數(shù)――――0.961.010.97典型樓盤不同產(chǎn)品與本案比較權(quán)重――――0.10.50.4項目價格模擬類比評估分值測試表。2、競爭項目價格比測第六部分：項目價格實現(xiàn)分析通過測算表修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’Pi’=(QX/Qi)×Pi

注：Pi為均價PA’=(QX/QA)×PA=0.96×28000＝26880PB’=(QX/QB)×PB=1.01×22000＝22220PC’=(QX/QC)×PC=0.97×25000＝24250WA=10%WB=50%WC=45%PX=ΣPiWi=PA*WA+PB*WB+PC*WC=23490元/平方米備注：隨著2010年經(jīng)過一輪漲幅后，中央調(diào)控房市政策的出臺，房價將不再可能出現(xiàn)跳躍式增長，預(yù)測漲幅會控制在10%以內(nèi)：項目價格初定為：23500——26000元/平方米。2、競爭項目價格比測第六部分：項目價格實現(xiàn)分析第七部分金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析首創(chuàng)?緣溪堂，占地面積:18000平方米，150000平方米，由首創(chuàng)置業(yè)及亞洲最大不動產(chǎn)投資基金GIC聯(lián)合投資開發(fā)的頂級私人住宅。項目位于北京長安街以北，中華世紀(jì)壇西側(cè)約300米，與釣魚臺國賓館隔湖相望。項目毗鄰玉淵潭公園。世界級西班牙貴族設(shè)計師里卡爾多?波菲先生，精心打造了三棟22層獨(dú)立純板建筑，圍在300——1200平方米，全部采用精裝修，使用國際一線品牌產(chǎn)品。1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析戶型采用獨(dú)立單元設(shè)計，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及2.4*1.6超大對開入戶門，雙玄關(guān)設(shè)計。1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析層高3.3米，客廳不小于80平米，沒有梁和柱分割的空間。70度超大景觀主臥區(qū)，還配有22平米獨(dú)立衣帽間，以及家族珍品收藏間。1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析20平米主衛(wèi)空間，配有豪華雙盆，陽光淋浴房，雙系統(tǒng)循環(huán)按摩浴缸，國際一線品牌全球同步上市的衛(wèi)浴，270度景觀的降板浴缸。1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析設(shè)置收藏室，滿足豪宅的特殊功能，客廳北側(cè)是觀景長廊。1、緣溪堂（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析德國原產(chǎn)PoggenPohl與Kuppersbusch。2、禧瑞都（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析總占地面積87000平米總建筑面積450000平米容積率5.5建筑形態(tài)塔樓主力戶型戶型面積約110到400平方米裝修狀況精裝修入市時間預(yù)計09年下半年報價預(yù)計3萬綠化率30%建筑規(guī)劃4棟寫字樓、5棟高端公寓圍合組成項目特色北京國際中心來自美國Gensler公司的建筑風(fēng)格，讓整個項目顯得更為挺拔俊郎。

2、禧瑞都（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析2、禧瑞都（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析首創(chuàng)．禧瑞都—國家地標(biāo)豪宅，與新央視共同見證大國崛起2、禧瑞都（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析國家地標(biāo)前的XANADU，首創(chuàng)．禧瑞都重現(xiàn)700年夢幻都會3、西派國際（北京）第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析地址西城區(qū)金融街開發(fā)商中鐵房產(chǎn)集團(tuán)總占地面積24,533平米總建筑面積138,542平米容積率3.76建筑形態(tài)板樓主力戶型129平方米兩居、355平四居帶保姆間、342平方米五居裝修狀況精裝修入市時間2007年底均價4.5萬綠化率