膠州市膠西工程建議青島大漢隆城房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃2021年10月24日分析篇建議篇價(jià)格建議產(chǎn)品建議營(yíng)銷建議建議提綱分析篇受市場(chǎng)大環(huán)境形勢(shì)、市場(chǎng)供求影響，剛需低價(jià)產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞；工程分析工程位于城區(qū)邊緣、片區(qū)工程以多層、中小戶型為主，價(jià)格不高；區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié)打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品價(jià)值突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。膠州市場(chǎng)的影響受到市場(chǎng)大環(huán)境影響：膠州市場(chǎng)以剛需、改善為主，多是首次置業(yè)，具有有一定的形勢(shì)利好；2021年9月份膠州市新建商品住宅共成交976套房源，計(jì)9.68萬(wàn)平米。成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)12.83%，同比減少26%；成交面積環(huán)比增長(zhǎng)11.26%，同比減少24.14%；2021年1-9月膠州新建商品住宅月平均銷售1084套；截止2021年9月底膠州市可售房源達(dá)15988套，可售面積達(dá)184.49萬(wàn)平米；按照前9月平均去化速度，在當(dāng)前市場(chǎng)供給量不增加的前提下，膠州新建商品住宅去化仍需14.76個(gè)月。市場(chǎng)供需市場(chǎng)房?jī)r(jià)1、受市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)影響，膠州市場(chǎng)2021年的整體成交均價(jià)呈下降趨勢(shì)，總體來(lái)講由于低價(jià)產(chǎn)品的大量入市及銷量的增長(zhǎng)繼而拉低整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)，不利的市場(chǎng)環(huán)境影響房屋價(jià)格上漲空間，市場(chǎng)需求更多的是低價(jià)產(chǎn)品；2、伴隨市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn)，市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)漲跌幅度不會(huì)很大；月份商品房成交均價(jià)（元/㎡）12.11526112.12505113.01520613.02507713.03515213.04555113.05506613.06429613.07480613.08461013.0945852021年9月膠州市新建商品住宅成交價(jià)格區(qū)間主要集中在3000-4000元/㎡的房源，共成交275套，占總成交套數(shù)的28.18%；面積區(qū)間來(lái)看，60-90㎡戶型為市場(chǎng)需求最大產(chǎn)品，共計(jì)成交500套，占總成交套數(shù)的51。23%；市場(chǎng)成交區(qū)域工程慧東府邸翠竹苑西城尚居金都御景晟高領(lǐng)域項(xiàng)目名稱翠竹苑開(kāi)發(fā)商青島膠州灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置膠州市膠西鎮(zhèn)揚(yáng)州西路鎮(zhèn)政府對(duì)面電話85211666總建面積2萬(wàn)㎡容積率1.29綠化率30.2%物業(yè)類別多層、住宅戶型區(qū)間80-90㎡主推戶型86㎡套二均價(jià)2850元/㎡（優(yōu)惠后）優(yōu)惠活動(dòng)每平米優(yōu)惠50元主推廣語(yǔ)小鎮(zhèn)生活·風(fēng)景人家備注——工程信息項(xiàng)目名稱泰和佳苑開(kāi)發(fā)商青島通航置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置膠州市揚(yáng)州西路999號(hào)電話85222333總建面積3萬(wàn)㎡物業(yè)類別多層、住宅戶型區(qū)間84-91㎡主推戶型84㎡、91㎡均價(jià)3600元/㎡優(yōu)惠活動(dòng)——主推廣語(yǔ)膠西高尚社區(qū)第一盤(pán)備注由于該項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)高于同區(qū)域市場(chǎng)其他樓盤(pán)，致使產(chǎn)品去化極度緩慢工程信息項(xiàng)目名稱慧東府邸開(kāi)發(fā)商青島中仁房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置膠州市揚(yáng)州西路與毫州路交匯處總建面積12.3萬(wàn)㎡容積率1.497綠化率35.1%物業(yè)類別多層、小高層戶型區(qū)間88-126㎡主推戶型88㎡均價(jià)4200元/㎡、閣樓2500元/㎡優(yōu)惠活動(dòng)——備注分三期開(kāi)發(fā)，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期開(kāi)小高層，包括6棟11層小高層住宅樓；多層住宅樓23棟，包括4層2棟，5層14棟，6層7棟；1棟3層幼兒園。小區(qū)內(nèi)兩條人工河，沿河11#、12#四層加閣樓，品質(zhì)較高，價(jià)格偏高，閣樓有產(chǎn)權(quán)單獨(dú)出售，約60㎡套一帶平臺(tái)，80㎡套三。一樓帶院，約離樓梯2.5-3米工程信息工程信息項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)促銷活動(dòng)備注晟高·領(lǐng)域多層、小高層80-120㎡————預(yù)計(jì)11月中出價(jià)格光耀·金都御景多層80-110㎡3000元/㎡優(yōu)惠后交5萬(wàn)每平米優(yōu)惠100元大產(chǎn)權(quán)、百勝小學(xué)北側(cè)學(xué)區(qū)房西城尚居多層83㎡、86-93㎡3200元/㎡優(yōu)惠后交10萬(wàn)享開(kāi)盤(pán)95折預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)分析總結(jié)建議篇產(chǎn)品建議打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；營(yíng)銷建議主打產(chǎn)品牌，深挖鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)和周邊企業(yè)；價(jià)格建議營(yíng)造片區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格差，形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目翠竹苑金都御景西城尚居泰和佳苑85%5%5%5%規(guī)模20%9010010095100戶型30%100959595100外部配套20%9010010095100規(guī)劃25%9010095100100開(kāi)發(fā)商5%8590909090項(xiàng)目綜合質(zhì)素（修正后）92.759896.759699.5銷售均價(jià)2850300032003600工程比照根據(jù)工程情況比準(zhǔn)后的工程均價(jià)為：2758元/㎡參考公式：工程均價(jià)=∑〔參考物業(yè)均價(jià)÷參考物業(yè)分重*參考物業(yè)權(quán)重〕*工程分重價(jià)格預(yù)估除翠竹苑外，其余工程位置相較本工程距離主城區(qū)距離更近，客戶選擇范圍更大，為了同片區(qū)其它工程在客戶爭(zhēng)取上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，著重凸顯工程的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)最為主要的翠竹苑，營(yíng)造價(jià)格差，搶奪片區(qū)市場(chǎng)。局部小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品比準(zhǔn)后的產(chǎn)品均價(jià)為：1655元/㎡參考依照：小產(chǎn)權(quán)均價(jià)=∑〔工程均價(jià)*60%〕小產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)格等于同位置商品房?jī)r(jià)格40%-60%價(jià)格預(yù)估特性因素規(guī)模建筑風(fēng)格園林綠化戶型結(jié)構(gòu)影響等級(jí)★★★★★★★★★★綜合分析:影響等級(jí)最高：戶型結(jié)構(gòu)1、工程所在區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，整體房?jī)r(jià)水平不高，在建筑風(fēng)格、園林綠化方面的大量本錢(qián)投入，往往得不償失。2、該地區(qū)目標(biāo)客戶多為首次置業(yè)，往往更多的關(guān)注產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)，以及居住適用性，戶型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以很好的滿足市場(chǎng)需求。產(chǎn)品因素針對(duì)目前市場(chǎng)剛需為主的特征，75-90㎡套二戶型占到80%，低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)明顯；90-120㎡改善性需求戶型占20%，其中緊湊三房既滿足功能的需求，同時(shí)兼容客戶對(duì)總價(jià)的需求；常規(guī)三房那么滿足少量客戶對(duì)居住舒適的要求.戶型配比戶型建筑面積區(qū)間比例備注套二75-80㎡10%緊湊型兩房客廳開(kāi)間在3.6米、3.9米；主臥開(kāi)間3.3、3.6米，次臥3米、3.3米，滿足基本生活需求；80-85㎡35%85-90㎡35%套三90-110㎡15%常規(guī)型三房客廳開(kāi)間在3.9米、4.2米，主臥開(kāi)間3.6米，次臥和書(shū)房約在3米，營(yíng)造舒適的居住。110-120㎡5%三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間在4米，主臥開(kāi)間在3.5米，，次臥3米，增加客廳和南向臥室進(jìn)深邊戶A戶型：建筑面積〔80.15平米---82.29平米〕中間B戶型：建筑面積〔83.45平米---86.06平米〕B戶型B戶型B戶型B戶型A戶型A戶型戶型建議三房：建筑面積：90平米-110平米建筑面積：110平米-120平米戶型建議思路主打產(chǎn)品牌！深挖鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)！營(yíng)銷建議主打產(chǎn)品牌：多層中小戶1、多層作為整個(gè)市場(chǎng)高度認(rèn)可的產(chǎn)品類型，其市場(chǎng)接受度較高，可以作為產(chǎn)品銷售的突破口；2、對(duì)于城市邊緣工程，其規(guī)劃、園林綠化方面，市場(chǎng)關(guān)注度較低，戶型面積、結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)高度關(guān)注的點(diǎn)；主打多層的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及中小戶型的戶型結(jié)構(gòu)便于引起市場(chǎng)關(guān)注和認(rèn)可！營(yíng)銷建議深挖鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)、周邊企業(yè)職工根據(jù)我司在膠州市場(chǎng)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)：未來(lái)本工程主要客群中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、周邊企業(yè)職工等將會(huì)占有很大比例。在后期營(yíng)銷建議中，如何挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及周邊企業(yè)的從業(yè)人員，將是是營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)。營(yíng)銷建議組合式營(yíng)