供地成本管理辦法一、總則（一）目的為加強公司供地成本管理，規(guī)范供地成本核算、控制與分析，提高土地資源利用效率，降低供地成本，保障公司可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有涉及土地供應(yīng)及相關(guān)成本管理的項目和業(yè)務(wù)活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家土地管理法律法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保供地成本管理活動合法合規(guī)。2.全面性原則：涵蓋供地過程中涉及的各項成本，包括土地取得成本、開發(fā)成本、交易稅費等，進行全過程管理。3.準(zhǔn)確性原則：成本核算數(shù)據(jù)應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，如實反映供地項目的實際成本情況。4.效益性原則：在保障土地供應(yīng)質(zhì)量和項目開發(fā)進度的前提下，合理控制成本，提高經(jīng)濟效益。5.動態(tài)管理原則：根據(jù)市場變化、政策調(diào)整等因素，及時對供地成本進行動態(tài)監(jiān)控和調(diào)整。二、供地成本構(gòu)成（一）土地取得成本1.土地出讓金：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地價款。2.土地補償費：對原土地所有者或使用者因土地征收而給予的補償費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。3.拆遷補償費：因拆遷地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等發(fā)生的補償費用，包括拆遷安置費、拆遷獎勵費等。4.相關(guān)稅費：取得土地過程中繳納的契稅、印花稅等。（二）土地開發(fā)成本1.前期工程費：項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等費用。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的費用。3.建筑安裝工程費：項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑工程費用、安裝工程費用等。4.公共配套設(shè)施費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)費用，如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、物業(yè)管理用房等。5.開發(fā)間接費：企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。（三）土地交易稅費1.增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓等交易過程中按照規(guī)定繳納的增值稅。2.城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加：以增值稅為計稅依據(jù)繳納的附加稅費。3.土地增值稅：對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。4.企業(yè)所得稅：企業(yè)因土地交易等取得的收入應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。三、供地成本核算（一）核算對象根據(jù)土地供應(yīng)項目的特點和管理要求，以每宗土地或每個獨立的供地項目作為成本核算對象。（二）核算方法1.成本歸集：按照成本項目，將供地過程中發(fā)生的各項費用分別歸集到相應(yīng)的成本核算對象中。對于能夠直接歸屬某一成本核算對象的費用，直接計入該對象的成本；對于不能直接歸屬的共同費用，按照合理的分配方法分攤計入各成本核算對象。2.成本分配方法：占地面積法：按照土地面積占總面積的比例分配土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。建筑面積法：按照建筑面積占總建筑面積的比例分配建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等。直接成本法：對于能夠明確受益對象的成本，直接計入該對象成本。預(yù)算造價法：對于一些難以按上述方法分配的成本，可按照預(yù)算造價的比例進行分配。（三）核算流程1.費用發(fā)生時，由相關(guān)部門或人員及時填制費用報銷單或成本計算單，并附上相關(guān)原始憑證。2.財務(wù)部門對報銷單或計算單進行審核，審核無誤后進行賬務(wù)處理，將費用歸集到相應(yīng)的成本核算對象中。3.定期（每月或每季度）進行成本核算，編制成本報表，反映各成本核算對象的成本發(fā)生情況。四、供地成本控制（一）事前控制1.土地規(guī)劃與決策：在土地獲取前，進行充分的市場調(diào)研和項目可行性研究，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和市場需求，合理確定土地用途、規(guī)模和開發(fā)強度，避免盲目拿地。2.成本預(yù)算編制：根據(jù)項目規(guī)劃和市場行情，編制詳細的供地成本預(yù)算，明確各項成本的控制目標(biāo)，并將預(yù)算分解到具體的部門和責(zé)任人。3.合同管理：在簽訂土地出讓合同、拆遷補償協(xié)議、工程建設(shè)合同等各類合同時，明確成本條款和結(jié)算方式，對涉及成本的關(guān)鍵事項進行約定，防止成本失控。（二）事中控制1.成本執(zhí)行監(jiān)控：定期對供地成本的執(zhí)行情況進行檢查和分析，對比實際成本與預(yù)算成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差原因。2.工程進度與質(zhì)量控制：加強對土地開發(fā)項目工程進度和質(zhì)量的管理，避免因工期延誤、質(zhì)量問題導(dǎo)致成本增加。3.費用報銷審核：嚴格按照公司財務(wù)制度和成本管理辦法，對各項費用報銷進行審核，杜絕不合理支出。4.變更管理：對于因設(shè)計變更、規(guī)劃調(diào)整等原因?qū)е鲁杀驹黾拥氖马?，要嚴格履行審批程序，評估變更對成本的影響，并及時調(diào)整成本預(yù)算。（三）事后控制1.成本核算與分析：項目結(jié)束后，及時完成成本核算工作，對供地成本進行全面分析，總結(jié)成本控制經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后項目提供參考。2.績效評價：根據(jù)成本控制目標(biāo)完成情況，對相關(guān)部門和責(zé)任人進行績效評價，兌現(xiàn)獎懲措施。五、供地成本分析（一）分析內(nèi)容1.成本構(gòu)成分析：分析各項成本在總成本中所占的比重，了解成本結(jié)構(gòu)是否合理。2.成本變動分析：對比不同時期的供地成本，分析成本變動趨勢及其原因。3.成本效益分析：評估供地項目的成本投入與經(jīng)濟效益產(chǎn)出情況，判斷項目的盈利能力。4.與標(biāo)桿項目對比分析：選取行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿供地項目，與本公司項目進行對比，找出差距和改進方向。（二）分析方法1.比較分析法：通過與預(yù)算成本、歷史成本、同行業(yè)成本等進行比較，找出差異。2.比率分析法：計算成本利潤率、成本費用率等指標(biāo)，分析成本效益情況。3.因素分析法：確定影響成本的各項因素，分析各因素對成本變動的影響程度。（三）分析報告定期編制供地成本分析報告，向公司管理層匯報成本管理情況，提出成本控制建議和改進措施。分析報告應(yīng)包括成本概況、分析內(nèi)容、結(jié)論與建議等部分，內(nèi)容要詳實、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析深入。六、供地成本信息管理（一）信息收集1.建立供地成本信息收集渠道，包括財務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門、供應(yīng)商、政府部門等，及時獲取與供地成本相關(guān)的各類信息。2.收集的信息應(yīng)包括土地交易文件、合同協(xié)議、費用報銷憑證、工程進度報告、市場價格信息等。（二）信息整理與存儲1.對收集到的信息進行分類整理，建立供地成本信息數(shù)據(jù)庫，確保信息的完整性和準(zhǔn)確性。2.按照檔案管理要求，對重要的成本信息資料進行歸檔存儲，便于查閱和追溯。（三）信息使用與共享1.各部門根據(jù)工作需要，有權(quán)查閱和使用供地成本信息數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)信息。2.建立信息共享機制，促進部門之間的信息交流與協(xié)作，提高成本管理效率。七、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.內(nèi)部審計部門定期對供地成本管理情況進行審計監(jiān)督，檢查成本核算的準(zhǔn)確性、成本控制措施的執(zhí)行情況等。2.財務(wù)部門加強對供地成本的日常核算和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和糾正成本管理中的問題。（二）考核指標(biāo)1.成本控制指標(biāo)：以成本預(yù)算為基礎(chǔ)，設(shè)定成本節(jié)約率、成本偏差率等考核指標(biāo)，考核各部門成本控制目標(biāo)的完成情況。2.成本核算指標(biāo)：考核成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時性和完整性。3.成本分析指標(biāo)：評估成本分析報告的質(zhì)量和對成本管理決策的支持作用。（三）獎懲措施1.對成本控制成效顯著、為公司節(jié)約成本的部門和個