商業(yè)住宅管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)商業(yè)住宅的管理，規(guī)范商業(yè)住宅的使用、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)秩序，保障商業(yè)住宅的安全與正常使用，保護(hù)業(yè)主、使用人和相關(guān)方的合法權(quán)益，促進(jìn)商業(yè)住宅的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)住宅的管理活動(dòng)，包括但不限于商業(yè)公寓、寫字樓配套商業(yè)用房等具有商業(yè)性質(zhì)的居住性建筑。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，保障商業(yè)住宅的正常使用功能。3.公平公正原則：在管理過(guò)程中，公平對(duì)待所有業(yè)主和使用人，維護(hù)各方的合法權(quán)益，不偏袒任何一方。4.統(tǒng)一管理原則：對(duì)商業(yè)住宅實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，整合資源，提高管理效率，實(shí)現(xiàn)商業(yè)住宅的整體效益最大化。管理主體1.業(yè)主大會(huì)：商業(yè)住宅的業(yè)主依法組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在商業(yè)住宅管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定商業(yè)住宅管理的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)商業(yè)住宅進(jìn)行專業(yè)化管理和服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、安全保衛(wèi)、綠化管理等。4.政府相關(guān)部門：房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)部門、消防部門、公安部門等政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對(duì)商業(yè)住宅的管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。商業(yè)住宅的使用管理入住管理1.入住手續(xù)辦理：建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)住宅交付使用前，按照規(guī)定辦理入住手續(xù)。業(yè)主或使用人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理入住手續(xù)，提交相關(guān)資料，繳納相關(guān)費(fèi)用。2.入住資料審核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主或使用人提交的入住資料進(jìn)行審核，包括身份證明、購(gòu)房合同、繳費(fèi)憑證等，確保資料真實(shí)、完整。3.入住費(fèi)用繳納：業(yè)主或使用人應(yīng)按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主或使用人提供費(fèi)用明細(xì)清單，并開(kāi)具合法有效的票據(jù)。使用規(guī)范1.用途限制：商業(yè)住宅的使用應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，不得擅自改變房屋用途。如需改變房屋用途，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2.裝修管理：業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修時(shí)，應(yīng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)裝修管理的規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查，確保裝修活動(dòng)不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和其他業(yè)主的正常生活。3.安全使用：業(yè)主或使用人應(yīng)遵守商業(yè)住宅的安全使用規(guī)定，不得在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損壞房屋及配套設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。4.環(huán)境衛(wèi)生管理：業(yè)主或使用人應(yīng)保持商業(yè)住宅內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)清理垃圾，維護(hù)商業(yè)住宅的環(huán)境衛(wèi)生。租賃管理1.租賃合同備案：業(yè)主或使用人將商業(yè)住宅出租的，應(yīng)簽訂租賃合同，并在合同簽訂后一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同備案手續(xù)。2.租賃用途管理：租賃合同應(yīng)明確租賃用途，不得擅自改變房屋租賃用途。租賃用途應(yīng)符合商業(yè)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途。3.租賃期限管理：商業(yè)住宅的租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的上限。租賃期限屆滿，承租人應(yīng)按照合同約定返還房屋。如需續(xù)租，應(yīng)在租賃期限屆滿前一定期限內(nèi)與出租人協(xié)商，并重新簽訂租賃合同。4.租金管理：租金標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，但不得低于政府規(guī)定的租金指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主或使用人做好租金收繳工作，確保租金按時(shí)足額繳納。商業(yè)住宅的維護(hù)管理房屋及配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.維護(hù)責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)商業(yè)住宅的房屋及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。業(yè)主或使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作，不得妨礙維護(hù)活動(dòng)的進(jìn)行。2.維修資金使用：商業(yè)住宅應(yīng)按照規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3.維修計(jì)劃制定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況和維修保養(yǎng)要求，制定年度維修計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)備案。維修計(jì)劃應(yīng)明確維修項(xiàng)目、維修時(shí)間、維修費(fèi)用等內(nèi)容。4.緊急維修：對(duì)于影響房屋及配套設(shè)施設(shè)備正常使用的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織維修，并及時(shí)通知業(yè)主或使用人。緊急維修費(fèi)用可在事后按照規(guī)定程序從專項(xiàng)維修資金中列支。環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)1.清掃保潔：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對(duì)商業(yè)住宅的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化區(qū)域等，保持公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類處理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類處理的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主或使用人進(jìn)行垃圾分類投放，并及時(shí)將分類后的垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)進(jìn)行處理。3.衛(wèi)生消毒：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)商業(yè)住宅的公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消毒，特別是在疫情防控等特殊時(shí)期，加強(qiáng)消毒頻次，確保公共區(qū)域的衛(wèi)生安全。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)住宅的綠化區(qū)域進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等，保持綠化植物的生長(zhǎng)良好。2.綠化設(shè)施維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)綠化設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保綠化設(shè)施的正常使用。如發(fā)現(xiàn)綠化設(shè)施損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或更換。3.綠化改造：根據(jù)業(yè)主的需求和商業(yè)住宅的實(shí)際情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適時(shí)進(jìn)行綠化改造，優(yōu)化綠化布局，提升綠化景觀效果。綠化改造方案應(yīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，并報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。商業(yè)住宅的安全管理安全制度建立1.安全責(zé)任制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全商業(yè)住宅的安全責(zé)任制度，明確各部門和人員的安全職責(zé)，確保安全管理工作落實(shí)到人。2.安全檢查制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)商業(yè)住宅進(jìn)行安全檢查，包括房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全、電氣安全、電梯安全等方面的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.安全應(yīng)急預(yù)案制定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定完善的安全應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)公共衛(wèi)生事件等方面的應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。人員與車輛管理1.人員出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)住宅出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)人員出入進(jìn)行登記和管理。外來(lái)人員進(jìn)入商業(yè)住宅應(yīng)進(jìn)行登記，并經(jīng)業(yè)主或使用人同意后方可進(jìn)入。2.車輛停放管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃商業(yè)住宅內(nèi)的停車位，規(guī)范車輛停放秩序。車輛進(jìn)入商業(yè)住宅應(yīng)按照規(guī)定停放，不得隨意占用消防通道、疏散通道等公共區(qū)域。3.車輛出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)住宅出入口設(shè)置車輛出入登記系統(tǒng)，對(duì)車輛出入進(jìn)行登記和管理。業(yè)主或使用人的車輛應(yīng)憑有效證件出入，外來(lái)車輛進(jìn)入商業(yè)住宅應(yīng)進(jìn)行登記，并經(jīng)業(yè)主或使用人同意后方可進(jìn)入。消防安全管理1.消防設(shè)施配備：商業(yè)住宅應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)消防安全的規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等，并確保消防設(shè)施和器材完好有效。2.消防通道暢通：商業(yè)住宅的消防通道應(yīng)保持暢通無(wú)阻，不得堆放雜物或設(shè)置障礙物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)消防通道進(jìn)行檢查，確保消防通道暢通。3.消防安全培訓(xùn)與演練：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織業(yè)主和使用人進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，提高消防安全意識(shí)和自防自救能力。同時(shí)，應(yīng)定期組織消防演練，檢驗(yàn)和提高消防應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級(jí)要求：從事商業(yè)住宅管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，不同等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的商業(yè)住宅管理項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)，并提交相關(guān)資料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)按照規(guī)定對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審核，符合條件的予以批準(zhǔn)，并頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。3.資質(zhì)年檢：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)實(shí)行年檢制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交年檢資料，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件進(jìn)行檢查，對(duì)不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊銷其資質(zhì)證書(shū)。服務(wù)合同管理1.合同簽訂：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、合同期限等內(nèi)容。2.合同履行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，全面履行服務(wù)義務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。3.合同變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同履行期間，如有需要變更或解除合同的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書(shū)面協(xié)議。變更或解除合同應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)制建立：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告服務(wù)工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.投訴處理：業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)受理業(yè)主的投訴，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處理結(jié)果不滿意的，可以向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)反映，也可以向房地產(chǎn)管理部門投訴。3.考核評(píng)價(jià)：房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、社會(huì)形象等方面進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布考核評(píng)價(jià)結(jié)果。對(duì)考核評(píng)價(jià)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)考核評(píng)價(jià)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊銷其資質(zhì)證書(shū)。業(yè)主、使用人的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利1.知情權(quán)：業(yè)主、使用人有權(quán)了解商業(yè)住宅的管理情況，包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用收支情況、專項(xiàng)維修資金使用情況等。2.參與權(quán)：業(yè)主、使用人有權(quán)參與商業(yè)住宅的管理活動(dòng)，包括參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)成員、參與制定和修改管理規(guī)約等。3.監(jiān)督權(quán)：業(yè)主、使用人有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作提出意見(jiàn)和建議，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行投訴和舉報(bào)。4.選舉權(quán)和被選舉權(quán)：業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，也有權(quán)被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員。5.依法維權(quán)權(quán)：業(yè)主、使用人的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，有權(quán)依法通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式維護(hù)自己的權(quán)益。義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：業(yè)主、使用人應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)和商業(yè)住宅的管理規(guī)約，不得從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。2.按時(shí)繳納費(fèi)用：業(yè)主、使用人應(yīng)按照規(guī)定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。3.配合管理工作：業(yè)主、使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項(xiàng)管理制度，不得妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常管理活動(dòng)。4.愛(ài)護(hù)房屋及配套設(shè)施設(shè)備：業(yè)主、使用人應(yīng)愛(ài)護(hù)商業(yè)住宅的房屋及配套設(shè)施設(shè)備，不得隨意損壞。如需使用房屋及配套設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。5.履行合同義務(wù)：業(yè)主、使用人應(yīng)按照與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，履行自己的義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好各項(xiàng)服務(wù)工作。爭(zhēng)議處理與法律責(zé)任爭(zhēng)議處理1.協(xié)商解決：業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭(zhēng)議的，首先應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，協(xié)商解決爭(zhēng)議事項(xiàng)。2.調(diào)解解決：協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)調(diào)解組織應(yīng)根據(jù)事實(shí)和法律法規(guī)，進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。3.仲裁或訴訟解決：調(diào)解不成的，可以根據(jù)雙方簽訂的仲裁協(xié)議或向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟應(yīng)按照法定程序進(jìn)行，當(dāng)事人應(yīng)遵守仲裁裁決或法院判決。法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人的法律責(zé)任：業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋用途、損壞