商品房屋管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)商品房屋管理，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)商品房屋的開發(fā)、銷售、交付、使用及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策進(jìn)行商品房屋管理，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.公平公正原則：對(duì)商品房屋管理活動(dòng)中的各方主體一視同仁，保障公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序。3.服務(wù)與監(jiān)管并重原則：在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，注重為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者等提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。二、開發(fā)建設(shè)管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，辦理商品房屋開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)，并取得相應(yīng)的規(guī)劃許可。2.項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，合理確定房屋的戶型、面積、配套設(shè)施等。（二）土地使用1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得土地使用權(quán)，并按照土地出讓合同約定的用途、容積率、建筑密度等條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2.嚴(yán)禁擅自改變土地用途，確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。（三）工程建設(shè)1.開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法發(fā)包工程，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工單位、監(jiān)理單位，并簽訂書面合同。3.施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計(jì)，不得偷工減料。4.監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。（四）配套設(shè)施建設(shè)1.開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如道路、供水、供電、供氣、排水、通信、綠化、停車場(chǎng)等。2.配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與商品房屋同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用，不得擅自改變用途或者不建、少建。三、銷售管理（一）預(yù)售許可1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房屋，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售或者不準(zhǔn)予預(yù)售的決定。準(zhǔn)予預(yù)售的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不準(zhǔn)予預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。（二）銷售行為規(guī)范1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房銷售方案、購(gòu)房須知、商品房買賣合同示范文本等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。（三）合同簽訂與備案1.開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付條件、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。3.購(gòu)房者有權(quán)查詢合同備案情況，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供便利服務(wù)。四、交付使用管理（一）交付條件1.商品房屋交付使用應(yīng)當(dāng)符合下列條件：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。2.商品房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。（二）交付程序1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前向購(gòu)房者發(fā)出書面交房通知，明確交付時(shí)間、地點(diǎn)、交付手續(xù)等事項(xiàng)。2.購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照交房通知要求，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交付手續(xù)。辦理交付手續(xù)時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并根據(jù)合同約定提供相關(guān)證明文件。3.購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題或者與合同約定不符的，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收時(shí)提出書面異議。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)處理購(gòu)房者提出的異議。（三）質(zhì)量保修1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)商品房屋的質(zhì)量保修責(zé)任。2.商品房屋的保修期限自交付之日起計(jì)算，保修范圍和保修期限應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。3.開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，購(gòu)房者可以向房地產(chǎn)管理部門投訴，也可以依法向人民法院提起訴訟。五、使用管理（一）物業(yè)服務(wù)1.商品房屋交付使用后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）房屋使用安全1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。2.房屋使用中發(fā)現(xiàn)安全隱患的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患，或者通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)部門進(jìn)行處理。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主并采取措施消除隱患。（三）房屋裝飾裝修管理1.業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并要求改正。3.業(yè)主裝飾裝修房屋不得影響房屋安全和相鄰業(yè)主的正常生活，不得損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。六、產(chǎn)權(quán)登記管理（一）初始登記1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房屋竣工驗(yàn)收合格后，按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。2.申請(qǐng)初始登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；房屋竣工驗(yàn)收合格證明；房屋測(cè)繪報(bào)告；其他必要材料。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；不符合條件的，不予登記，并書面說明理由。（二）轉(zhuǎn)移登記1.購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之日起一定期限內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；房屋所有權(quán)證書；商品房買賣合同；完稅憑證；其他必要材料。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；不符合條件的，不予登記，并書面說明理由。（三）其他登記1.房屋所有權(quán)發(fā)生變更、滅失等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)變更登記、注銷登記等。2.申請(qǐng)變更登記、注銷登記等應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提交相應(yīng)的材料，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行審核登記。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房屋交付使用的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.開發(fā)企業(yè)擅自改變規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處20萬元以上50萬元以下的罰款。（二）購(gòu)房者違法責(zé)任1.購(gòu)房者未按照合同約定支付房?jī)r(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.購(gòu)房者擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處5000元以上5萬元以下的罰款。（三）中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售，沒收違法所得，并處以警告，可并處2萬元以上3萬元以下罰款。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，未向購(gòu)房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以警告，可并處