地產(chǎn)建筑管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的規(guī)范化管理，確保項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、安全等各項(xiàng)目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)，保障相關(guān)方的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所承接的各類地產(chǎn)建筑項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等不同類型建筑的新建、改建、擴(kuò)建工程。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、政策及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目建設(shè)全過程合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則牢固樹立質(zhì)量意識(shí)，將質(zhì)量控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，確保交付的建筑產(chǎn)品符合高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.安全至上原則強(qiáng)化安全管理，落實(shí)安全責(zé)任，預(yù)防和減少安全事故，保障施工人員生命安全和項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)安全。4.進(jìn)度可控原則合理安排項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，加強(qiáng)進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控，及時(shí)解決影響進(jìn)度的問題，確保項(xiàng)目按時(shí)交付。5.成本效益原則在保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，有效控制成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研對(duì)擬開發(fā)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，包括市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)等，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。分析區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)與不足，找出差異化競(jìng)爭(zhēng)方向。2.項(xiàng)目可行性研究組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行可行性研究，評(píng)估項(xiàng)目的可行性和潛在風(fēng)險(xiǎn)?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、技術(shù)方案、工程進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容。3.立項(xiàng)審批將可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料報(bào)公司決策層審批，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)管理1.設(shè)計(jì)單位選擇通過招標(biāo)、邀請(qǐng)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)實(shí)力等進(jìn)行綜合評(píng)估，確保其能夠滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制根據(jù)項(xiàng)目定位和相關(guān)規(guī)范要求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確設(shè)計(jì)目標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)周期等要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)包括項(xiàng)目概述、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)度要求等內(nèi)容。3.設(shè)計(jì)過程管理與設(shè)計(jì)單位保持密切溝通，及時(shí)了解設(shè)計(jì)進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題。組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目要求和相關(guān)規(guī)范。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批，確保變更后的設(shè)計(jì)方案不會(huì)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和成本造成不利影響。（三）項(xiàng)目招投標(biāo)管理1.招標(biāo)范圍確定根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，確定施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購(gòu)等招標(biāo)范圍。2.招標(biāo)文件編制編制詳細(xì)的招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，確保公平、公正、公開。3.招標(biāo)公告發(fā)布通過指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告，吸引符合條件的潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。4.資格預(yù)審對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等，確定合格投標(biāo)人名單。5.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織開標(biāo)，公開開標(biāo)過程。組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，推薦中標(biāo)候選人。根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。三、項(xiàng)目施工管理（一）施工單位選擇1.施工單位招標(biāo)按照項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法，通過招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位。2.施工合同簽訂與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程范圍、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。（二）施工組織設(shè)計(jì)審查1.施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)施工單位應(yīng)根據(jù)施工合同和工程實(shí)際情況，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。2.監(jiān)理單位審查監(jiān)理單位對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，提出審查意見，確保施工組織設(shè)計(jì)的合理性和可行性。3.建設(shè)單位審批建設(shè)單位對(duì)經(jīng)監(jiān)理單位審查通過的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后施工單位方可按照施工組織設(shè)計(jì)組織施工。（三）工程質(zhì)量控制1.質(zhì)量管理體系建立施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量責(zé)任、質(zhì)量管理制度和質(zhì)量控制流程。2.質(zhì)量檢驗(yàn)與驗(yàn)收施工單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)原材料、構(gòu)配件、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)，合格后方可使用。施工過程中應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，每道工序完成后必須經(jīng)過質(zhì)量檢驗(yàn)合格后方可進(jìn)行下一道工序。分部、分項(xiàng)工程完工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后報(bào)監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行后續(xù)工程施工。單位工程完工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收，預(yù)驗(yàn)收合格后報(bào)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收。3.質(zhì)量問題處理對(duì)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析和處理。一般質(zhì)量問題由施工單位負(fù)責(zé)整改，嚴(yán)重質(zhì)量問題應(yīng)制定專項(xiàng)整改方案，經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。（四）工程進(jìn)度控制1.進(jìn)度計(jì)劃編制施工單位應(yīng)根據(jù)施工合同和施工組織設(shè)計(jì)，編制詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，包括總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃等。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控監(jiān)理單位應(yīng)定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，分析進(jìn)度偏差原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的監(jiān)控，協(xié)調(diào)解決影響進(jìn)度的相關(guān)問題。3.進(jìn)度調(diào)整措施當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)的調(diào)整措施，如增加施工人員和設(shè)備、優(yōu)化施工方案、調(diào)整施工順序等，確保工程進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（五）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應(yīng)建立健全安全管理制度，明確安全目標(biāo)、安全責(zé)任、安全管理制度和安全操作規(guī)程。2.安全教育培訓(xùn)施工單位應(yīng)對(duì)所有施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練，提高施工人員的安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。3.安全檢查與隱患排查施工單位應(yīng)定期進(jìn)行安全檢查和隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全問題及時(shí)下達(dá)整改通知，督促施工單位整改。4.安全事故處理發(fā)生安全事故后，施工單位應(yīng)立即采取措施進(jìn)行救援，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向建設(shè)單位和相關(guān)部門報(bào)告。按照“四不放過”原則對(duì)安全事故進(jìn)行調(diào)查處理，分析事故原因，制定防范措施，追究相關(guān)人員責(zé)任。（六）工程成本控制1.成本預(yù)算編制建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門和人員編制工程成本預(yù)算，明確項(xiàng)目成本目標(biāo)。2.成本控制措施施工單位應(yīng)按照成本預(yù)算控制工程成本，嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)工程成本進(jìn)行控制，審核工程計(jì)量和付款申請(qǐng)。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程成本的監(jiān)控，定期進(jìn)行成本分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。四、項(xiàng)目監(jiān)理管理（一）監(jiān)理單位選擇1.監(jiān)理單位招標(biāo)按照項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法，通過招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位。2.監(jiān)理合同簽訂與中標(biāo)監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理服務(wù)范圍、監(jiān)理服務(wù)期限、監(jiān)理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。（二）監(jiān)理工作內(nèi)容1.施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、質(zhì)量保證措施、安全保證措施等。檢查施工單位的質(zhì)量管理體系、安全管理體系是否建立健全。審查施工單位的人員資質(zhì)、設(shè)備配備是否滿足工程需要。2.施工階段監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)理，檢查施工單位的質(zhì)量檢驗(yàn)和驗(yàn)收情況，對(duì)關(guān)鍵工序和隱蔽工程進(jìn)行旁站監(jiān)理。對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)理，檢查施工單位的進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況，及時(shí)協(xié)調(diào)解決影響進(jìn)度的問題。對(duì)工程安全進(jìn)行監(jiān)理，檢查施工單位的安全管理制度執(zhí)行情況，督促施工單位消除安全隱患。對(duì)工程成本進(jìn)行控制，審核工程計(jì)量和付款申請(qǐng)，協(xié)助建設(shè)單位控制工程成本。協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位等各方關(guān)系，及時(shí)解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題。3.竣工驗(yàn)收階段監(jiān)理組織施工單位進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題督促施工單位進(jìn)行整改。協(xié)助建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，審查竣工驗(yàn)收資料，對(duì)工程質(zhì)量提出監(jiān)理意見。（三）監(jiān)理工作考核1.建立監(jiān)理工作考核制度建設(shè)單位應(yīng)建立監(jiān)理工作考核制度，對(duì)監(jiān)理單位的工作質(zhì)量、工作效率、工作態(tài)度等進(jìn)行定期考核。2.考核內(nèi)容與方式考核內(nèi)容包括工程質(zhì)量控制、工程進(jìn)度控制、工程安全管理、工程成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)等方面。考核方式包括定期檢查、不定期抽查、聽取匯報(bào)、查閱資料、現(xiàn)場(chǎng)查看等。3.考核結(jié)果應(yīng)用根據(jù)考核結(jié)果對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)懲，對(duì)工作表現(xiàn)優(yōu)秀的監(jiān)理單位給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作不力的監(jiān)理單位進(jìn)行處罰，直至解除監(jiān)理合同。五、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收條件1.完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。3.有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。4.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。5.有施工單位簽署的工程保修書。（二）竣工驗(yàn)收程序1.施工單位自檢施工單位在單位工程完工后，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位提交工程竣工報(bào)告。2.監(jiān)理單位預(yù)驗(yàn)收監(jiān)理單位收到施工單位的工程竣工報(bào)告后，應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題督促施工單位進(jìn)行整改。3.建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收建設(shè)單位收到監(jiān)理單位的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告和施工單位的工程竣工報(bào)告后，應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.竣工驗(yàn)收備案工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和相關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。六、項(xiàng)目保修管理（一）保修期限按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和合同約定，確定項(xiàng)目的保修期限。一般住宅工程保修期限為自工程竣工驗(yàn)收合格之日起2年，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期限為自工程竣工驗(yàn)收合格之日起5年。（二）保修責(zé)任1.施工單位負(fù)責(zé)工程保修工作，在保修期限內(nèi)對(duì)工程質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。2.建設(shè)單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后，及時(shí)向施工單位支付工程質(zhì)量保修金。3.監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)工程保修工作進(jìn)行監(jiān)督管理，督促施工單