小區(qū)房子管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)本小區(qū)房屋的管理，保障小區(qū)房屋的安全使用，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主自有房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保小區(qū)房屋管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：把保障房屋安全作為首要任務(wù)，預(yù)防和減少安全事故的發(fā)生。3.服務(wù)業(yè)主原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)。4.公平公正原則：在管理過程中，對所有業(yè)主一視同仁，確保公平公正。二、房屋使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌及配套設(shè)施設(shè)備的使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.業(yè)主在使用房屋過程中，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.禁止在房屋內(nèi)存放易燃易爆、有毒有害等危險物品，不得從事違法違規(guī)活動。（二）裝修管理1.業(yè)主裝修房屋前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，并提交裝修方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到申請后的[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行審核，審核通過后方可施工。2.裝修方案應(yīng)包括裝修內(nèi)容、施工時間、施工人員名單等信息。裝修內(nèi)容不得超出房屋原始設(shè)計范圍，不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一。3.業(yè)主應(yīng)與具有相應(yīng)資質(zhì)的裝修企業(yè)簽訂裝修合同，并要求裝修企業(yè)遵守小區(qū)的裝修管理規(guī)定。裝修企業(yè)應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)置明顯的裝修標(biāo)識，配備必要的消防器材。4.裝修施工時間應(yīng)遵守小區(qū)規(guī)定，一般為工作日的[具體時間段]，節(jié)假日及夜間禁止進(jìn)行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染的裝修作業(yè)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應(yīng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并取得有利害關(guān)系業(yè)主的同意。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對裝修施工現(xiàn)場的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為應(yīng)及時制止，并要求業(yè)主或裝修企業(yè)限期整改。對拒不整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)措施，直至恢復(fù)原狀。由此造成的損失，由違規(guī)方承擔(dān)。（三）房屋出租管理1.業(yè)主出租房屋的，應(yīng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提交租賃合同副本。租賃合同應(yīng)明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，包括租金、租賃期限、用途等內(nèi)容。2.業(yè)主應(yīng)要求承租人遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，不得擅自改變房屋用途或損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備。承租人如有違反規(guī)定的行為，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主做好房屋出租管理工作，對承租人的基本信息進(jìn)行登記備案，并定期進(jìn)行走訪，了解房屋使用情況。發(fā)現(xiàn)問題及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，共同解決。三、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理（一）維修責(zé)任劃分1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。但屬于人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用。3.房屋在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定履行保修義務(wù)。（二）維修資金管理1.本小區(qū)按照國家規(guī)定建立專項維修資金制度，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，存入專項維修資金專戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。維修項目金額在[X]元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后實(shí)施；維修項目金額在[X]元以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)。（三）維修養(yǎng)護(hù)計劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定年度房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃，明確維修養(yǎng)護(hù)項目、內(nèi)容、時間、責(zé)任人等信息，并報業(yè)主委員會備案。2.維修養(yǎng)護(hù)計劃應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況和使用年限，合理安排維修養(yǎng)護(hù)項目，確保房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照維修養(yǎng)護(hù)計劃組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)工作，定期對房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。四、房屋安全管理（一）安全檢查1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對小區(qū)房屋進(jìn)行安全檢查，重點(diǎn)檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施設(shè)備、電氣線路等方面的情況。2.安全檢查應(yīng)制定詳細(xì)的檢查計劃，明確檢查人員、檢查內(nèi)容、檢查時間等信息。檢查人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，認(rèn)真做好檢查記錄。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時發(fā)出整改通知，要求業(yè)主限期整改。業(yè)主應(yīng)積極配合，采取有效措施消除安全隱患。對存在重大安全隱患的房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即采取臨時防護(hù)措施，并及時報告相關(guān)部門。（二）安全防范措施1.小區(qū)應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備，確保小區(qū)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對安全防范設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，保證其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)的安全巡邏，定時巡查小區(qū)內(nèi)的房屋、道路、綠地等區(qū)域，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全問題。3.業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)安全意識，妥善保管好個人財物，做好家庭安全防范工作。發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門報告。（三）應(yīng)急處置1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定房屋安全應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程、責(zé)任分工、應(yīng)急物資儲備等內(nèi)容。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保在突發(fā)事件發(fā)生時能夠迅速、有效地進(jìn)行處置。2.發(fā)生房屋安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織人員進(jìn)行救援和搶險，及時疏散人員，保護(hù)現(xiàn)場，并及時報告相關(guān)部門。3.業(yè)主應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的應(yīng)急處置工作，提供必要的協(xié)助和支持。對因應(yīng)急處置造成的損失，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樓道等公共區(qū)域應(yīng)保持整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾、無積水。2.垃圾桶應(yīng)定期清理，垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，不得在小區(qū)內(nèi)隨意堆放。3.小區(qū)內(nèi)的公共廁所應(yīng)定期打掃，保持清潔衛(wèi)生，無異味。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃工作。保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的作業(yè)時間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃，確保公共區(qū)域干凈整潔。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，定期對公共區(qū)域進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促保潔人員整改。3.業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放雜物。對違反規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行制止和清理。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)的綠化植物應(yīng)生長良好，無病蟲害，無枯枝敗葉。2.綠化區(qū)域應(yīng)保持整潔，無雜草叢生，無亂搭亂建現(xiàn)象。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對綠化植物進(jìn)行修剪、施肥、澆水、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化景觀效果。（二）綠化管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，按照規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，明確養(yǎng)護(hù)項目、內(nèi)容、時間、責(zé)任人等信息，并按照計劃組織實(shí)施。3.業(yè)主應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。對違反規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行制止和要求賠償。七、停車管理（一）停車設(shè)施管理1.小區(qū)內(nèi)的停車設(shè)施應(yīng)符合規(guī)劃要求，設(shè)置合理，標(biāo)識清晰。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對停車設(shè)施的管理和維護(hù)，確保停車設(shè)施正常使用。對損壞的停車設(shè)施應(yīng)及時進(jìn)行維修或更換。3.停車設(shè)施應(yīng)配備必要的安全警示標(biāo)志和消防器材，確保停車安全。（二）停車秩序管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定停車管理制度，明確停車規(guī)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。2.業(yè)主應(yīng)按照停車管理制度的要求，規(guī)范停車，不得亂停亂放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)停車秩序管理，對違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和糾正。3.對長期占用公共停車位或拒不配合停車管理的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)措施，如鎖車、拖移等。由此造成的損失，由車主自行承擔(dān)。（三）停車收費(fèi)管理1.小區(qū)停車收費(fèi)應(yīng)按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)使用統(tǒng)一的停車收費(fèi)票據(jù)，將停車收費(fèi)情況定期進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.停車收費(fèi)收入應(yīng)?？顚Ｓ茫饕糜谕＼囋O(shè)施的維護(hù)、管理和服務(wù)等方面的支出。八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對小區(qū)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、停車等進(jìn)行管理。制止業(yè)主違反小區(qū)管理規(guī)定的行為，并要求業(yè)主改正。法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。2.義務(wù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。對小區(qū)內(nèi)的房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其正常使用。協(xié)助相關(guān)部門做好小區(qū)的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。及時處理業(yè)主的投訴和建議，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。（二）業(yè)主的權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利依法享有房屋的所有權(quán)和使用權(quán)。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，不得妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展服務(wù)活動。按照房屋使用管理規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途等。愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和綠化植物，不得損壞。法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。九、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.本小區(qū)業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2.業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本辦法第九條規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第九條規(guī)定以外的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，