小區(qū)具體管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)本小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，共同維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。小區(qū)業(yè)主及使用人管理業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有對自有物業(yè)的占有、使用、收益和處分權(quán)。參加業(yè)主大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出意見和建議。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意時有權(quán)要求改進(jìn)。對小區(qū)公共事務(wù)享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.義務(wù)遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)定。按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)繳納的費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，不得損壞、破壞。不得擅自改變房屋用途和外觀，不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動。業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集和主持；有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員人數(shù)為[X]人，其中主任1名，副主任[X]名。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與人員要求1.資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，按照國家規(guī)定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)從事物業(yè)服務(wù)活動。本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級為[具體資質(zhì)等級]。2.人員要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，遵守職業(yè)道德規(guī)范。從事物業(yè)管理活動的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔和垃圾清運(yùn)。小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)和管理。小區(qū)公共秩序的維護(hù)和安全防范，包括門崗值班、巡邏等。車輛停放管理。物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的代收代繳。物業(yè)檔案資料的管理。其他與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的事項。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備完好率不低于[X]%，正常運(yùn)行率不低于[X]%。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率不低于[X]%，垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)率不低于[X]%，綠化美觀、整齊。小區(qū)公共秩序維護(hù)良好，無重大安全事故發(fā)生。車輛停放有序，交通暢通。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率不低于[X]%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核與監(jiān)督1.考核業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容完成情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度等?？己私Y(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，并作為續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。2.監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對不滿意的服務(wù)有權(quán)向業(yè)主委員會或者相關(guān)部門投訴。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對違反法律法規(guī)和本小區(qū)管理規(guī)定的行為依法予以查處。小區(qū)公共區(qū)域與設(shè)施設(shè)備管理公共區(qū)域管理1.小區(qū)道路、廣場管理保持小區(qū)道路、廣場平整、清潔，無明顯坑洼、積水和雜物。不得在小區(qū)道路、廣場上亂停亂放車輛、堆放雜物或者從事其他影響通行和美觀的行為。2.樓道、電梯管理定期清掃樓道，保持樓道整潔，無雜物堆積。電梯運(yùn)行正常，定期維護(hù)保養(yǎng)，確保安全可靠。電梯內(nèi)保持清潔，無異味，張貼安全注意事項等標(biāo)識。3.公共綠地、景觀管理加強(qiáng)公共綠地的養(yǎng)護(hù)管理，及時修剪草坪、花卉、樹木，保持綠化美觀。愛護(hù)公共景觀設(shè)施，不得損壞、破壞。設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等。定期對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行籌集和使用。2.專項設(shè)施設(shè)備管理消防設(shè)施設(shè)備：定期進(jìn)行檢查、維護(hù)保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防通道暢通無阻，不得占用、堵塞。給排水設(shè)施設(shè)備：定期巡查，及時處理漏水、堵塞等問題，確保給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行。供電設(shè)施設(shè)備：定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保供電安全可靠。不得私拉亂接電線，不得違規(guī)使用大功率電器。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯、停車場等。及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾收集容器定期清洗消毒，保持清潔衛(wèi)生。2.垃圾分類倡導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類投放，設(shè)置垃圾分類收集容器，并做好標(biāo)識。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定對垃圾分類進(jìn)行收集、運(yùn)輸和處理。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對小區(qū)綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。及時補(bǔ)植缺株、死株，保持綠化完好率。2.綠化保護(hù)加強(qiáng)對小區(qū)綠化的保護(hù)，禁止踐踏草坪、攀折花木、損壞綠化設(shè)施等行為。小區(qū)安全管理安全防范措施1.門崗管理設(shè)立門崗，實行24小時值班制度。對進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記、詢問和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。對攜帶大件物品外出的業(yè)主進(jìn)行核實登記，防止物品丟失或被盜。2.巡邏制度制定巡邏計劃，安排專人進(jìn)行定時巡邏。巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識，保持通訊暢通。加強(qiáng)對小區(qū)重點部位、重點時段的巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患和突發(fā)事件。3.安全監(jiān)控在小區(qū)內(nèi)重要部位安裝安全監(jiān)控設(shè)備，實行24小時監(jiān)控。監(jiān)控資料保存期限不少于[X]天。安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的值守，及時查看監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。消防安全管理1.消防設(shè)施配備按照規(guī)定在小區(qū)內(nèi)配備消防設(shè)施設(shè)備，包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等。消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)保養(yǎng)，確保完好有效。2.消防通道暢通保持消防通道暢通無阻，不得占用、堵塞消防通道。在消防通道設(shè)置明顯的標(biāo)識和警示標(biāo)志。3.消防安全宣傳教育定期組織業(yè)主進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識和自防自救能力。在小區(qū)內(nèi)張貼消防安全宣傳海報，發(fā)放消防安全宣傳資料。突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定應(yīng)急預(yù)案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、水浸等突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行演練，確保在突發(fā)事件發(fā)生時能夠迅速、有效地進(jìn)行處理。2.應(yīng)急處理流程突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織人員進(jìn)行應(yīng)急處理。及時向上級主管部門和相關(guān)部門報告事件情況，并配合相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理。做好事件后的恢復(fù)和重建工作，保障小區(qū)正常生活秩序。小區(qū)車輛管理車輛停放規(guī)定1.機(jī)動車停放業(yè)主和使用人的機(jī)動車應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的停車位或停車區(qū)域內(nèi)停放，不得亂停亂放。不得在消防通道、小區(qū)出入口、人行道等禁止停車的區(qū)域停放車輛。車輛停放應(yīng)當(dāng)車頭朝向一致，整齊有序。2.非機(jī)動車停放非機(jī)動車應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的非機(jī)動車停放區(qū)域內(nèi)停放，不得隨意停放。停放非機(jī)動車時應(yīng)當(dāng)擺放整齊，不得妨礙其他車輛和行人通行。車輛出入管理1.機(jī)動車出入業(yè)主和使用人的機(jī)動車憑有效證件出入小區(qū)。外來車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并經(jīng)業(yè)主或使用人確認(rèn)后放行。嚴(yán)禁無牌、無證、報廢等違規(guī)車輛進(jìn)入小區(qū)。2.非機(jī)動車出入非機(jī)動車憑小區(qū)發(fā)放的出入證出入小區(qū)。車輛停放收費(fèi)管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本小區(qū)機(jī)動車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照[具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)]執(zhí)行。非機(jī)動車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照[具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)]執(zhí)行。2.收費(fèi)方式機(jī)動車停放收費(fèi)可以采用按月、按季、按年等方式收取，也可以采用臨時停車收費(fèi)方式。非機(jī)動車停放收費(fèi)可以采用包月、包年等方式收取。小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)1.費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為[具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)]元/平方米·月。費(fèi)用收繳與使用1.費(fèi)用收繳業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.費(fèi)用使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并定期向業(yè)主委員會報告。小區(qū)裝修管理裝修申報與審批1.裝修申報業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請表，并提供以下資料：房屋所有權(quán)證或購房合同復(fù)印件；裝修設(shè)計方案；裝修施工單位資質(zhì)證書復(fù)印件；裝修施工人員身份證復(fù)印件。2.裝修審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到裝修申請表及相關(guān)資料后的[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行審核。審核通過的，發(fā)放裝修許可證；審核不通過的，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主或使用人原因，并要求其整改。裝修管理規(guī)定1.施工時間裝修施工時間為周一至周五的[具體時間段]，周六、周日及法定節(jié)假日禁止進(jìn)行有噪音、粉塵等污染的裝修作業(yè)。因特殊情況需要在禁止時間內(nèi)施工的，應(yīng)當(dāng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。2.施工規(guī)范裝修施工應(yīng)當(dāng)遵守