北京“紅軍公園〞工程

情況匯報2021年11月一、工程概況二、合作方式三、市場調(diào)研四、工程定位五、初步測算六、難點分析七、工程附件

目錄一、工程概況工程位置位于北京市朝陽區(qū)黑莊戶鄉(xiāng)【紅軍公園】內(nèi)，五環(huán)化工橋向東約3公里，大魯?shù)瓯甭纺蟼?cè)。一、工程概況區(qū)域概況工程所處區(qū)域為黑莊戶鄉(xiāng)郎各莊村和小魯?shù)甏?，周邊建筑以農(nóng)民住宅和企業(yè)、工廠用房為主，多為平房和低層建筑；通行道路僅依靠大魯?shù)瓯甭?，沿路向?公里即是東五環(huán)，有公交線路，交通狀況一般；周邊生活配套低端，向西2公里可借力富力又一城完善的生活配套設(shè)施。一、工程概況現(xiàn)狀情況目前，紅軍公園已失去了正常的管理秩序，原有場地、建筑和設(shè)施根本處于荒廢狀態(tài)，院內(nèi)各種車輛雜亂停放、草木叢生、道路泥濘、環(huán)境臟亂、私搭亂建。一、工程概況一、工程概況公司背景據(jù)介紹，長征公司通過協(xié)議出讓方式獲得工程用地。在建設(shè)過程中，未按約定支付征地費用，并且與多家單位發(fā)生經(jīng)濟糾紛，涉及多起訴訟。2021年12月12日，其因未按規(guī)定參加年檢被朝陽工商局撤消營業(yè)執(zhí)照。一、工程概況公司背景“博泰森〞與“長征公司〞合作開發(fā)紅軍公園工程，是實際出資人之一。一、工程概況工程規(guī)劃公園一期：規(guī)劃用地面積591563.9平方米，其中，建設(shè)用地519215.5平方米，代征道路用地44318.8平方米，代征綠化用地28029.6平方米。地上建筑面積不超過28000平方米，建筑層數(shù)不超過2層。最新設(shè)想：在原一期根底上開發(fā)建設(shè)紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地：除了介紹和傳承紅軍精神的主題公園外，還將圍繞紅色主題建設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套設(shè)施，開展文化生產(chǎn)、文化交流、休閑娛樂活動。為滿足新設(shè)想的要求，紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地需要在原建設(shè)規(guī)模根底上新增建設(shè)指標(biāo)，用于建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。

一、工程概況工程進展公園一期已經(jīng)取得各項規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，并已建設(shè)一局部。重新申請指標(biāo)的工作目前正在進行，2021年6月份，“博泰森〞向朝陽區(qū)政府提出了?關(guān)于申請建設(shè)紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地的報告?。據(jù)介紹，針對該申請報告，朝陽區(qū)有關(guān)部門要求“博泰森〞提出詳細(xì)建設(shè)方案后再組織相關(guān)部門參與的聯(lián)席會商討。二、合作模式工程地址：紅軍公園西1公里大魯?shù)瓯甭仿繁碑a(chǎn)權(quán)年限：住宅70年，商業(yè)40年占地面積：36.8萬平方米建筑面積：115萬平方米容積率：2.38工程業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、辦公建筑類型：高層裝修狀況：精裝修銷售均價：住宅：23000元/平米公寓：15000元/平米商業(yè)：22000元/平米工程說明：1、住宅共7133戶，分三期開發(fā)；2、住宅及公寓已售罄，僅有商鋪在售；3、工程配套有芳草地學(xué)校、幼兒園、會所、商業(yè)和公寓等。富力又一城三、市場調(diào)研三、市場調(diào)研工程地址：紅軍公園西800米大魯?shù)瓯甭繁碑a(chǎn)權(quán)年限：70年占地面積：2.1萬平方米建筑面積：1.6萬平方米容積率：0.78工程性質(zhì)：獨棟、聯(lián)排別墅裝修狀況：毛坯開盤時間：2021年3月24日入住時間：現(xiàn)房銷售均價：獨棟30000元/平米聯(lián)排25000元/平米其他說明：1、總戶數(shù)為72戶；2、獨棟面積在245~300平米之間，聯(lián)排面積在220平米左右；3、地上三層。城與墅三、市場調(diào)研工程地址：五環(huán)外1公里京沈高速路南，距紅軍公園3公里產(chǎn)權(quán)年限：50年，可分割產(chǎn)權(quán)占地面積：11.67萬平方米建筑面積：15.7萬平方米容積率：1.2裝修狀況：毛坯主力戶型：獨棟260~300平米，聯(lián)排200平米工程定位：集綜合發(fā)布展廳、影音室、攝影棚、制片剪輯中心、形象設(shè)計中心、培訓(xùn)中心、企業(yè)個性辦公、創(chuàng)意工作室等為一體的文化產(chǎn)業(yè)重要的聚集區(qū)，含辦公、公寓。開盤時間：2021年10月入住時間：2021年銷售均價：辦公23000元/平米公寓25000元/平米第九區(qū)四、工程定位工程SWOT分析STW優(yōu)勢SWOT分析O威脅時機劣勢工程靠近五環(huán)，地理位置優(yōu)越；工程距離未來開通的7號線4公里，交通條件較好；工程緊鄰紅軍公園，未來休閑景觀資源較好；工程前期宣傳在北京市場樹立一定知名度。工程周邊環(huán)境雜亂，現(xiàn)狀落后；工程周邊配套相對缺乏；工程用地為公建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)不可分割可能性較大；工程內(nèi)部有遺留建筑，對未來產(chǎn)品規(guī)劃有影響；商業(yè)體量大。區(qū)域未來交通不斷改善，開展加快；隨著北京不斷東擴，區(qū)域未來開展?jié)摿薮?。四、工程定位市場定位北京紅色愛國主義軍事文化體驗基地紅色愛國：融入紅軍的長征精神、愛國精神，以創(chuàng)新體驗的方式形象的表達(dá)；軍事文化：增強工程的體驗性，將軍事文化以各類型模擬實物的形式展現(xiàn)，吸引體驗者參與；體驗性：紅色文化融入體驗館，相關(guān)產(chǎn)業(yè)融入商務(wù)配套工程，增強實際參與感，將參與者的體驗感受放到第一位?？紤]工程的盈利性，須建設(shè)可以出售的公寓。四、工程定位客群定位四、工程定位產(chǎn)品定位紅色主題工程：28000平方米；體驗館：占新增局部25%；商務(wù)辦公：占新增局部20%；公寓工程：占新增局部50%；公共配套：占新增局部5%。四、工程定位價格定位紅色主題工程：公益工程，無償建設(shè)；體驗館：出租經(jīng)營，市場價值15000元/平方米；商務(wù)辦公：銷售均價：18000元/平方米；公寓工程：銷售均價：20000元/平方米。五、初步測算測算思路在：1、一期指標(biāo)無償建設(shè)紅色主題工程2、其他各業(yè)態(tài)規(guī)模占新增指標(biāo)比例不變3、按預(yù)計的工程市場價值銷售4、實現(xiàn)35%毛收益率目標(biāo)的條件下，計算：新增指標(biāo)的最低數(shù)量。五、初步測算測算結(jié)果新增建筑面積超過140000平方米時，能夠到達(dá)工程目標(biāo)收益水平。序號用途建筑面積（平方米）占比容積率占地面積（平方米）備注1一期公益項目28000

591563.9一期指標(biāo)2新增體驗館3500025%

3商務(wù)辦公2800020%

4公寓7000050%

5公共配套70005%

6小計140000100%

7合計168000

0.28591563.9

五、初步測算測算結(jié)果序號項目總價（萬元）單價（元/平方米）參數(shù)1項目價值體驗館52500.0015000

商務(wù)辦公50400.0018000

公寓140000.0020000

合計242900.00

2直接成本土地成本土地補償費62113.9070萬元/畝地上物補償費1000.00

人員安置費1000.00

開發(fā)費14789.10250按土地面積計算小計178903.005636

前期費3360.00200

建安費用公益項目7840.002800

體驗館11200.003200

商務(wù)辦公9800.003500

公寓21000.003000

小計249840.00

基礎(chǔ)設(shè)施費8400.00500

公共配套1750.002500

開發(fā)間接費1680.00100

合計2143933.00

3兩稅一費13359.50

5.50%4毛利潤85607.50

毛利潤率35.24%六、難點分析1、工程一期建設(shè)用地為綠地，建設(shè)性質(zhì)為紅軍公園。重新申請的指標(biāo)極可能延續(xù)一期的工程性質(zhì)。如按該性質(zhì)獲得批復(fù)，那么“公寓〞在戶型設(shè)計、銷售許可、產(chǎn)權(quán)分割等環(huán)節(jié)均會有障礙，并嚴(yán)重影響工程的銷售價格和銷售進度；2、用地范圍內(nèi)