都市廣場營銷策略報告

2012年6月16日2我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)當前的國際形勢、調(diào)控政策和需求狀況對項目的影響究竟如何？當下昭示未來嗎？我們的身邊環(huán)繞著怎樣的資源？我們在這個城市的未來居于何種地位？創(chuàng)新概念模糊區(qū)在后概念時代的公共認知渠道上，如何締造新的價值觀？平和而磅礴的魅力何以創(chuàng)設(shè)？核心價值模糊區(qū)主導(dǎo)購買誘因單純的基于性價比嗎？在硬件的構(gòu)筑上，DNA何在？目錄◎地塊研究◎項目swot分析◎企業(yè)發(fā)展目標解析◎項目綜合論證2項目本體研究◎項目市場定位◎目標客戶定位3項目定位建議◎整體營銷策略◎策略執(zhí)行攻略4項目營銷策略◎宏觀市場研究◎區(qū)域市場研究1市場機會研究41市場機會研究◎宏觀市場研究◎區(qū)域市場研究5房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟增長有顯著貢獻

消費、出口貿(mào)易和投資依然是我國的三大經(jīng)濟增長動力，2011年，投資和出口構(gòu)成了中國經(jīng)濟增長的核心，其中投資額占GDP的比例達到了54.2%，房地產(chǎn)投資占了總投資額的16.19%；房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動GDP增長3%。充分表明房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的增長作出了顯著貢獻，而根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算也能得出該結(jié)論。從城市長期發(fā)展來看，推動房地產(chǎn)業(yè)不僅是優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局的必然要求，更是拉動城市經(jīng)濟發(fā)展以及競爭水平的有力措施宏觀市場長期市場6中國房地產(chǎn)未來總體上健康發(fā)展1、中國過去30年的經(jīng)濟快速增長是真實的；2、經(jīng)濟的快速增長，有技術(shù)進步和生產(chǎn)力提高等背景因素的推動；3、發(fā)達國家都經(jīng)歷過長時期的增長，英國持續(xù)增長70年，美國持續(xù)增長60年；4、中國沒有完全城市化和工業(yè)化，至少還有30年的增長空間；5、房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化和工業(yè)化的逐步完善，發(fā)展?jié)摿薮螅辽龠€有30年的增長空間，其中20年將是黃金時期。除了以上事實說明，支撐理由更有：經(jīng)濟增長、支柱行業(yè)、人口存量、人口增量、人口質(zhì)量、人口結(jié)構(gòu)、投資意識、異地置業(yè)、生活方式、商業(yè)發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程、城鄉(xiāng)改造以及城鄉(xiāng)改造等等。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，在未來?0年內(nèi)將螺旋式上升，雖說將有可能遇到挑戰(zhàn)，但是總體看來是健康發(fā)展的。宏觀市場長期市場7城市化進程加速奠定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)

近十年來中國城市化進程加速推進。目前世界城市化率平均為55%，中國2011年首超50%，尚未達到世界平均水平。根據(jù)國際城市化的規(guī)律，當城市水平超過30%以后，城市化進程將進入加速發(fā)展時期，可看出，我國城市化進程速度將會大大加快。預(yù)計到2030年，我國城市化水平將超過70%，全國的總?cè)丝谶_到15億，市鎮(zhèn)總?cè)丝趯⒊^10億。城市化的加速推進，必然帶來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房需求。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。宏觀市場長期市場8房地產(chǎn)市場將持續(xù)享受人口紅利城鎮(zhèn)人口加速增長適齡勞動人口持續(xù)增加人口紅利助推國內(nèi)經(jīng)濟強勁增長城市化加速奠定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)城市化三大標志：1、勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；2、城市人口在總?cè)丝谥斜戎厣仙ㄗ钪饕獦酥荆?、城市用地規(guī)模擴大。

“人口紅利”不意味著經(jīng)濟必然增長，但經(jīng)濟增長一旦步入快車道，則“人口紅利”勢必會成為經(jīng)濟增長的有力助推劑。預(yù)計未來5-8年適齡勞動人口還將持續(xù)增加，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)加速轉(zhuǎn)移。隨著二三線城市人口的增多以及經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)這個行業(yè)風(fēng)向標將有巨大市場需求！宏觀市場長期市場9居民可支配收入的增長促進房地產(chǎn)發(fā)展房價與居民可支配收入關(guān)系圖注：(a)橫軸K1代表居民消費房屋面積，縱軸K2代表居民消費其他商品量，AB代表居民收入的預(yù)算約束線，u1、u2為效用曲線；(b)房屋供給曲線為S，需求曲線為D，此時，效用最大化均衡點為M，相應(yīng)的房屋消費面積為Q1。

從經(jīng)濟學(xué)理論來講，假定住房與其他消費品間具有一定的替代性。如圖，起始時效用最大化均衡點為M，相應(yīng)的房屋消費面積為Q1。在其他條件不變的情況下，隨著居民收入的提高，預(yù)算約束線AB將向外平行移動：根據(jù)效應(yīng)最大化原理，效應(yīng)函數(shù)u2與預(yù)算約束線相切于點N，此時住房需求面積從Q1提高到Q2。假設(shè)初始條件下由供求曲線交點決定房屋需求面積與價格分別為Q1和P1，在其他條件不變的情況下，居民收入提高會使居民對房屋的需求增大，從而需求曲線D向右平移到D1，房屋價格也由P1上升到P2，房屋面積需求從Q1提高到Q2。從房地產(chǎn)市場理論可知房地產(chǎn)價格與居民可支配收入具有長期的正向關(guān)系。宏觀市場長期市場10麥肯錫咨詢公司的研究顯示，到2020年，中國的中產(chǎn)階層將達到7億人，而根據(jù)國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究稱，2020年中國人口將達到14.5億。10年內(nèi)，我國的中產(chǎn)階層人數(shù)將占到總?cè)丝诘?8%以上。匯豐也曾表明，隨著中國的中產(chǎn)階層的增加，中國現(xiàn)在必須要做的就是建造100個偉大的城市以此來滿足著一群人的需要。這最終將導(dǎo)致中國以一個“新的工業(yè)國家”的身份亮相國際舞臺。而在未來25年內(nèi)，中國的收入在這一進程中將會5次翻倍。（附件：收入倍增計劃）國民富裕程度將會越來越高，投資為主的經(jīng)濟支撐也將慢慢向消費支撐轉(zhuǎn)變，長期來講，房地產(chǎn)價格也會相應(yīng)提升。面臨如此大的消費市場，城市的長遠視覺以及抓住商機的敏捷性決定了是否能建設(shè)成為適應(yīng)國際經(jīng)濟發(fā)展、國家經(jīng)濟發(fā)展和具有強大城市競爭力的核心城市。而在這些基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場顯然是各大巨頭競相吞噬的美食之一。居民可支配收入的增長促進房地產(chǎn)發(fā)展宏觀市場長期市場11市場回歸理性創(chuàng)造新的增長點市場理性：房地產(chǎn)市場回歸理性不僅僅表現(xiàn)在泡沫的減少以及價格的合理，消費需求與供應(yīng)的全面才是市場真正回歸理性的聚焦點。從長期來看，房地產(chǎn)市場競爭將從單一的城市樓盤間的競爭向城市之間過渡。一線城市的新盤房產(chǎn)將慢慢的接近飽和狀態(tài)，而二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)，特別是內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)還有非常大的市場空間，消費力也將慢慢的得到釋放。消費者理性：隨著城市的發(fā)展、國民綜合生活水平的提高、城市壓力的增大，消費者的購房需求將趨于理性。一線城市將不再是購房者的唯一目標地，二三線城市將成為消費需求的聚合點。同時，城鎮(zhèn)化進程逐步推進要求并將加快二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，各層次城市的發(fā)展程度將趨于均衡，房地產(chǎn)業(yè)將是二三線城市產(chǎn)業(yè)的支柱之一。萬科地產(chǎn)正式落戶貴陽浙江房地產(chǎn)龍頭綠城地產(chǎn)取得杭州、合肥、舟山、麗水、臺州等，目前已經(jīng)輻射整個華東二三線二三線城市成新增長點宏觀市場長期市場12行業(yè)預(yù)測■交易額預(yù)測全國層面看，交易額未來將持續(xù)增長，其中2010-2020年增速較快，以2010年交易額為3萬億元計算，2020年和2040年交易額將分別接近8萬億元個超過11萬億元，若以2010年不變價格計算，交易額在2020年后將穩(wěn)定在年均6萬億元?！鼋灰變r格預(yù)測全國層面看，新建商品住房平均價格穩(wěn)步上升，2040年之后增速放緩，達到每平方米2萬元，若以2010年不變價格計算，住房價格在2040年達到每平方米10000元的高峰（實際住房價格約20000元/平方米），約為2010年的2.5倍，此后趨于平穩(wěn)。從各級城市看，一級城市實際住房價格在2035年之前均呈上漲態(tài)勢，但上漲速度逐年下降，峰值年份實際住房價格約3.5萬元/平方米，此后趨于平穩(wěn)。二線城市住房價格在2015年起呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，2035年達到每平方米25000元的高峰。宏觀市場長期市場13■全國住房存量及居民住房水平預(yù)測2011年全國住房存量約190億平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積35平方米。這兩項指標在未來10年中將快速提高至300億平方米和40平方米。2030年之后城鎮(zhèn)人均住房面積將穩(wěn)定在45平方米，未來增長速度較慢?！鑫磥碜》績r格變化與人均GDP增長的關(guān)系若不考慮通貨膨脹因素，住房價格軌跡與人均GDP軌跡基本相近，但相對增長速度時有差別。就全國而言，2035年之前，全國住房價格增速將略高于人均GDP增速，2035年起這種趨勢逐漸弱化，至2040年前后，住房價格增長速度將慢于人均GDP，甚至出現(xiàn)相反的趨勢。各級城市也表現(xiàn)出類似特征。仔細觀察可以發(fā)現(xiàn)，總有一段時期，城市住房價格增速明顯快于人均GDP增速，這段時間往往出現(xiàn)在住房市場發(fā)展初期、家庭住房需求及實物資產(chǎn)投資需求強勁的時候，一般持續(xù)10~15年，這是一個住房價格泡沫積累期。上述現(xiàn)象在很多發(fā)達國家都曾經(jīng)發(fā)生過，例如美國、英國和日本。從中可以得到一個顯著規(guī)律：長時間維度來看，不考慮通貨膨脹的住房價格變化軌跡與人均GDP變化速度接近；短期維度上二者可能發(fā)生偏離。以上預(yù)測基礎(chǔ)在于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長以及通脹的平穩(wěn)，短期的政策變化會導(dǎo)致短期內(nèi)銷售數(shù)據(jù)的變化，經(jīng)濟抑或通脹的超預(yù)期變化也會導(dǎo)致成交量價格的超幅度波動，但大的趨勢不會有較大變化?！?/p>

風(fēng)險提示行業(yè)預(yù)測宏觀市場長期市場14

長期來看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，受城市化進程的需求支撐，依然保持良好成長勢頭。長遠來看，房地產(chǎn)的稅收和調(diào)控政策將更加完備，二三線城市的房地產(chǎn)升級將快速推進。國內(nèi)經(jīng)濟仍然保持高位增長，房地產(chǎn)業(yè)未來持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展宏觀市場長期市場15未來3-5年，競爭將不再是單個城市區(qū)域內(nèi)的競爭，將向城市間的競爭過渡。未來5-10年，城市間的競爭將成為新階段我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長的重要特點，將成為經(jīng)濟可持續(xù)增長的重要活力。越來越多的二三線城市將加快城市發(fā)展速度，爭取成為具有優(yōu)越競爭力的先驅(qū)城市。為了抓住這個發(fā)展機遇，搶占市場先機，同時緩和資金壓力和降低運營風(fēng)險。未來3-5年，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市將成為開發(fā)商的下一個選擇。目前已經(jīng)順利轉(zhuǎn)型的企業(yè)有保利、萬科、碧桂園、奧園、中航、利海以及綠地集團等等。宏觀市場中期市場二三線城市競爭加劇16序號地區(qū)房價收入比1中國8.032北京22.13上海23.14深圳14.65廣州12.86武漢8.27成都12.028長沙8.989重慶6.510太原4.0根據(jù)國際慣例，3-6是房價收入比的合理區(qū)間，超過6表明當?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)業(yè)已存在泡沫。從表中可看出，中國大部分城市已存在房地產(chǎn)泡沫，太原的房價收入比處于合理區(qū)間內(nèi)，基本沒有泡沫，正是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的大好時期。房地產(chǎn)巨頭（萬科、綠城集團等）紛紛搶占二三線城市房地產(chǎn)市場并且收獲頗豐更加證明了二三線城市的房地產(chǎn)市場運營正常，沒有泡沫，商機無限。宏觀市場中期市場二三線城市房地產(chǎn)市場運營正常17國土資源部依據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件規(guī)定，組織全國31個?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團編制了2012年住房用地供應(yīng)計劃。計劃顯示，2012年全國住房用地計劃供應(yīng)17.26萬公頃，與2011年全國住房用地計劃實際落實量（13.59萬公頃）相比，增加21.3%，是前5年年均實際供應(yīng)量（8.73萬公頃）的近兩倍。

2012年，全國計劃供應(yīng)保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬公頃，占全國住房用地供應(yīng)計劃的79.3%，比去年提高0.7個百分點。計劃供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應(yīng)計劃的29.1%，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量（4.81萬公頃），能夠落實2012年“新開工700萬套以上”保障性安居工程用地“應(yīng)保盡?！钡哪繕恕Ｍ恋卣哒{(diào)整孕育下一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇宏觀市場中期市場18保障性住房給市場帶來一定沖擊1、保障性住房將得到加強。從目前的政策措施以及發(fā)展現(xiàn)狀看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障性住房難以解決中國住房的民生問題，市場化的房地產(chǎn)市場仍然是未來一段時間內(nèi)的發(fā)展主線。2、雖然中國正在加快推進保障性住房建設(shè)，但不管是從政策方面、監(jiān)管方面還是管理方面去看，保障性住房建設(shè)仍然屬于探索期，運營尚不成熟，預(yù)計未來5年內(nèi)保障性住房建設(shè)將逐步規(guī)范化，滿足消費需求；未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場會受到保障性住房一定的沖擊，特別是有別于保障性住房的中大戶型或豪華型房產(chǎn)，剛性需求或投資需求將繼續(xù)得到滿足，會受到一定影響。宏觀市場中期市場19

宏觀調(diào)整預(yù)期效果不明朗，地方執(zhí)行細則可能要加強。未來1年房地產(chǎn)將處于調(diào)整期，對于政府與“自由市場”的博弈將繼續(xù)進行?？傮w看來，土地市場關(guān)系地方政府財政，政策將不會有大的變化。從供求關(guān)系看，政府在未來將大幅增加土地供應(yīng)，以平衡市場。從需要角度看，打壓投機投資類消費，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長期方針。太原處于三線城市，投機類市場需求比重較小，即泡沫甚小，對市場影響不大。從供給角度分析，07以來房地產(chǎn)投資一直在高位運行，未來2-3年供應(yīng)量已經(jīng)有保證。本輪房地產(chǎn)調(diào)控進入觀察期，地方執(zhí)行政策外緊內(nèi)松總體市場處于調(diào)整期，保穩(wěn)定保增長是關(guān)鍵

——房地產(chǎn)業(yè)再受益宏觀市場中期市場預(yù)判：本輪房地產(chǎn)調(diào)控進入觀察期20宏觀市場短期市場政策層面：中央保障供給、嚴格調(diào)控21宏觀市場短期市場政策層面：地方政府態(tài)度隱性放開多地微調(diào)房地產(chǎn)政策，以公積金放寬為主。5月份，蕪湖、池州、漳州、永州、莆田、臨沂、重慶等城市上調(diào)公積金貸款最高限額，永州住房公積金貸款年限延長。實際上自2011年下半年，就有地方政府開始調(diào)整公積金貸款政策，如鄭州、大連、南昌、武漢等，可見類似的政策得到中央認同。微調(diào)政策除公積金放寬外，揚州2對于個人購買成品住房按購房面積給予合同價款4‰-6‰的獎勵，因該政策貫徹中央及省市精神，僅針對成品住房且補貼幅度有限，意在促進成品房銷售和建設(shè)，被中央認可。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院整理分析經(jīng)濟層面：GDP增速放緩，CPI連續(xù)回落2011年，全國GDP增速為8.9%，較前三年分別為9.6%、9.1%、10.4%，增速放緩。2012年，根據(jù)世界銀行預(yù)測在，中國GDP全年增速為8.2%，增速可能持續(xù)放緩。CPI在2011年7月達到2009年以來的高位6.5%后連續(xù)下降，2011年5月回落至3.0%。宏觀市場短期市場23宏觀市場短期市場經(jīng)濟層面：寬松的貨幣政策有利于房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定經(jīng)濟增長放在更加重要的位置。國家統(tǒng)計局公布的4月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，1-4月固定資產(chǎn)投資同比增長20.2%，比上年同期回落5.2個百分點。4月份，社會消費品零售總額及規(guī)模以上工業(yè)增加值增速較去年同期回落3-4個百分點。工業(yè)生產(chǎn)、消費增速回落明顯，經(jīng)濟下行壓力較大。為提供充裕流動性，維持經(jīng)濟增長，5月12日，央行決定下調(diào)存準率0.5個百分點6。5月23日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出，“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，根據(jù)形勢變化加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度”。自2011年9月以來百城平均價格連續(xù)環(huán)比下降，5月十大城市環(huán)比全線下降，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年5月，全國100個城市住宅平均價格為8684元/平方米，環(huán)比4月下跌0.31%，其中26個城市環(huán)比上漲，73個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。百城價格指數(shù)環(huán)比下降，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)宏觀市場短期市場圖：一二三線城市住宅價格相對于2010年12月漲幅三線城市總體漲幅始終高于一二線城市，一二線城市漲幅接近。具體來看，一線城市中，上海降幅最大，深圳降幅最小，，北京、上海平均降幅在0.2%-0.3%之間；二線城市中，寧波、無錫、南京等城市近期降幅較大，多數(shù)在1%左右；三線城市中廊坊、嘉興、昆山等城市降幅較大，臺州、中山等由于出臺限價措施，降幅縮小。三線城市總體漲幅始終高于一二線城市數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)宏觀市場短期市場圖：限購與未限購城市價格1-11月累計漲幅2011年，限購城市與未限購城市房價走勢基本相同，但累計漲幅差距不斷擴大，非限購城市漲幅明顯高于限購城市，近兩個月限購城市累計漲幅出現(xiàn)明顯下降，但非限購城市下降幅度較小。從各月平均環(huán)比可以明顯看出，非限購和限購城市環(huán)比均從10月開始下降，非限購城市近兩個月平均環(huán)比降幅為0.11%，而限購城市近兩月平均降幅達0.24%，是非限購城市的2倍多。其中，長三角、珠三角和東北地區(qū)降幅最明顯，南京、吉林、佛山等城市連續(xù)兩個月降幅都在1%左右。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)圖：限購與未限購城市價格環(huán)比變化非限購城市價格累計漲幅明顯高于限購城市宏觀市場短期市場一二線城市部分品牌企業(yè)項目降價顯著隨著調(diào)控影響不斷顯現(xiàn)，部分名企開始調(diào)整價格，以期帶動成交量的上漲，價格下調(diào)趨勢開始蔓延。比如繼上海綠地、龍湖、萬科等大企業(yè)降價舉動之后，11月北京新開樓盤龍湖·時代天街，拿地時樓面均價為7519元/平方米，開盤價格僅11800元/平方米起（此前對外報價約15000元/平米），目前實際成交價約10700元，價格顯著低于臨近的其他項目。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)宏觀市場短期市場數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)主要城市成交量低于往年2011年一線城市成交量已低于2008年低位，二三線城市略好于2008年。與歷年水平相比，2011年，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點，較2009年歷史較高水平降幅達51%；二線代表城市月均成交量接近一線城市水平，雖明顯高于2008年水平，但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市與2009年和2010年相比，降幅分別為18%、8%。圖：各城市梯隊代表城市住宅成交走勢宏觀市場短期市場數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、一線城市成交量持續(xù)下行一線城市成交量低位運行。2011年，一線城市成交量普遍處于歷史較低水平。其中北京、上海、深圳的月均成交量分別為75萬平方米、109萬平方米和22萬平方米，均較2008年歷史低點下降15%以上，與2009年歷史較高水平相比降幅超過50%。廣州2011年的月均成交量為49萬平方米，與去年月均水平基本持平，較2008年月均水平略高7%，但與2009年相比，降幅仍達40%。圖：2006年至2011年一線城市住宅月度成交量走勢宏觀市場短期市場數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、

二線城市成交量分化

二線城市成交量表現(xiàn)分化。2011年，二線代表城市成交量均較去年有所下降，但與2008年相比，各城市表現(xiàn)不盡相同。杭州、南京2011年月均成交量僅為14萬平方米和33萬平方米，已低于2008年低位，較2009年歷史較高水平下降60%以上，受調(diào)控影響程度與一線城市相當。而武漢、天津由于受調(diào)控影響較小，其月均成交量分別為89萬平方米和76萬平方米，與2008年相比增幅超過80%。圖：2007年至2011年二線代表城市住宅月度成交量走勢宏觀市場短期市場數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)三線城市：普遍處于近年較高水平三線城市成交量普遍處于近年較高水平。2011年，三線代表城市東莞、唐山、包頭、佛山的月均成交量分別為51萬平方米、13萬平方米、27萬平方米和55萬平方米，其中唐山處于近年來較高水平。與2008年歷史低點相比，東莞、唐山、包頭的月均成交量有明顯增長，增幅超過60%；佛山雖較2008年增長32%，但今年以來成交量低迷，處于歷史較低水平。圖：2008年至2011年11月三線代表城市住宅月度成交量走勢宏觀市場短期市場32按照正常預(yù)期，市場大的上升趨勢不會改變，但小的波動不可避免

長期來看——房地產(chǎn)市場可能經(jīng)歷緩速區(qū)，但大的上升趨勢不會改變。中期來看——剛性使房價上漲得以繼續(xù)維持；短期來看——今年下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)政策與市場相互博弈，不確定性增強；宏觀市場總結(jié)太原：山西省會、歷史文化名城太原是山西省的省會，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。是山西省的政治、經(jīng)濟、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、機械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機械產(chǎn)品為主要特征的全國重要的能源重化工城市，2011年被列為國家歷史文化名城。太原現(xiàn)轄六區(qū)（小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)）三縣（清徐縣、陽曲縣、婁煩縣）一市（古交市）和兩個國家級開發(fā)區(qū)（太原市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）、兩個省級開發(fā)區(qū)（太原工業(yè)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。區(qū)域市場城市概況太原規(guī)劃：城市價值升級期《太原市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》中對太原市的總體定位是“山西省省會、承東啟西的區(qū)域中心城市、山水園林宜居城市、全國重要的新材料和先進制造業(yè)基地、具有世界影響力的華夏歷史文化名城”。太原按照“南移西進、北展東擴、提升品質(zhì)、重塑形象”的總要求和“改造舊城、建設(shè)新城、開發(fā)古城”“三城”聯(lián)動的建設(shè)思路，樹立“大太原”理念，全面加快城市建設(shè)步伐，不斷加強省會城市的輻射力、影響力和帶動力。因此，對太原整體城市價值的升級以及房地產(chǎn)良好發(fā)展環(huán)境提供了極大的可塑性.區(qū)域市場城市概況產(chǎn)業(yè)發(fā)展：依托八大功能，做強十大板塊“十二五”期間全市的發(fā)展規(guī)劃指出：依托八大功能區(qū)，做強10大產(chǎn)業(yè)板塊。重點發(fā)展的10大產(chǎn)業(yè)板塊有：煤化工產(chǎn)業(yè)，煤機裝備產(chǎn)業(yè)，鐵路裝備產(chǎn)業(yè)，不銹鋼深加工產(chǎn)業(yè)，鎂鋁合金產(chǎn)業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)，環(huán)保再利用產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)，文化會展業(yè)，旅游、高效觀光農(nóng)業(yè)。區(qū)域市場城市概況經(jīng)濟穩(wěn)步增長

2011年，太原市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2080.12億元，同比增長9.9%，增速快于全國平均水平0.7個百分點。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33.88億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值949.19億元，增長11.6%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1097.05億元，增長8.7%。占規(guī)模以上工業(yè)比重達65.2%的五大傳統(tǒng)行業(yè)，對工業(yè)增長的貢獻率為37.0%。與其形成鮮明對比的，是比重只占18.5%的新興產(chǎn)業(yè)，貢獻率卻達到40.9%，成為當之無愧的拉動工業(yè)增長的主力軍。圖1:2007-2011年太原GDP-增長率表區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資勢頭良好固定資產(chǎn)投資總量不斷加大，第三產(chǎn)業(yè)成為太原市投資重點產(chǎn)業(yè)。2011年全社會固定資產(chǎn)投資1024.14億元，比上年增長11.6%。三次產(chǎn)業(yè)投資的比重依次為1.5∶27.2∶71.3。2012年全市投資工作促進會提出，2012年全市固定資產(chǎn)投資將增長30%，確保完成投資1330億元，重點是農(nóng)林水利、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)和服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。2012年，我市結(jié)合"十二五"規(guī)劃投資目標及年內(nèi)擬實施重點項目情況，將確保完成投資1330億元，其中房地產(chǎn)業(yè)投資450億元。區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)稅收穩(wěn)步增長太原市一般財政預(yù)算收入總量持續(xù)增長，五大稅收成為城市收入主要來源。2011全市一般預(yù)算收入174.7億元，增長26.2%。其中：稅收收入111.55億元，增長19.3%，五大稅收占總收入的59.2%區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)人居可支配收入節(jié)節(jié)攀升居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20016元，增長16％，超額完成省下達增長10％的目標任務(wù)。

。區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)居住面積存在市場空缺人均居住面積對于全國水平，未來市場需求空間巨大。根據(jù)住建部發(fā)布信息顯示，截至2011年底，中國城市人均住宅建筑面積約35平方米。按此數(shù)據(jù)計算，太原市要達到全國平均水平，市場空缺住宅面積約1066.8萬平方米，房地產(chǎn)市場潛力巨大。區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)中產(chǎn)階級不斷壯大2010年太原市城市恩格爾系數(shù)30.6,

城市恩格爾系數(shù)不斷降低，社會進入富裕階段。中產(chǎn)階級隊伍正在不斷壯大，購買力增強，資產(chǎn)性收益逐步體現(xiàn)與提升。區(qū)域市場經(jīng)濟數(shù)據(jù)421、區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、經(jīng)濟增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速迅猛。3、居民生活改善，購買力增強。區(qū)域市場經(jīng)濟小結(jié)43第一階段（1979－1991）：房地產(chǎn)業(yè)的起步階段1979年開始的經(jīng)濟體制改革給我國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇的帶來了契機。10余年間，圍繞發(fā)展住宅建設(shè)，改善人民居住條件，培育房地產(chǎn)市場，國家采取了一系列的改革措施。這些措施主要集中在城鎮(zhèn)土地使用制度和居民住房制度的改革上。同我國一些發(fā)達地區(qū)相比，山西的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚。80年代中期，省、市（地區(qū)）陸續(xù)組建了以房地產(chǎn)開發(fā)建造公寓和工業(yè)廠房為主的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，規(guī)模很小。80年代末，全省僅有98家房地產(chǎn)企業(yè)，全年開發(fā)投資額不足10億元。第二階段（1992－1997）：房地產(chǎn)市場形成階段這一時期房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴大，覆蓋全省，各類房地產(chǎn)公司數(shù)量增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。同時房地產(chǎn)市場交易也日趨活躍，房地產(chǎn)買賣、租賃、拍賣、代理、咨詢等業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。全省各地還興起設(shè)立與建設(shè)開發(fā)區(qū)的熱潮，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進入了較快發(fā)展時期。第三階段（1998年-2005年）：房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展階段隨著市場機制的逐步建立，競爭環(huán)境日益改善，山西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一段時間發(fā)展和調(diào)整，逐漸走向成熟，運行質(zhì)量不斷提高，1999年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長25.8%?！笆濉逼陂g，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐步擴大，開發(fā)投資累計完成532.1億元，是“九五”期間的2.9倍，年均增幅達35.1%，比“九五”期間年均增速高14.9個百分點，比同期全社會投資年均增速高13.9個百分點。占全社會投資總額的比重，由“九五”時期的5.5%上升到8.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大，已成為拉動山西固定資產(chǎn)投資增長和經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。第四階段（2006-至今）：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段太原城市的升級轉(zhuǎn)型，帶動了太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展；隨著居民人均可支配收入的提升，人們對居住條件的改善渴望日益增強，全國性大型房企的進駐標志著太原房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期。

房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程太原房地產(chǎn)市場目前屬于快速發(fā)展期44國際通用衡量標準表明,宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,以此為參照,2011年太原城鎮(zhèn)人均GDP約20016元人民幣,目前太原房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于快速發(fā)展階段.人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元從優(yōu)質(zhì)到精品的提升產(chǎn)品建議房地產(chǎn)發(fā)展形勢趨于綜合化發(fā)展房地產(chǎn)市場階段特點土地市場回歸理性量跌價漲2011年是太原市土地市場比較低迷的一年，不管是成交面積還是成交金額。2011年太原土地總交易量共計248萬平方米，同比2010年下降46.7%，其中招拍掛出讓土地面積共計182萬平方米。2011年全市平均地價1937.15元/平方米，環(huán)比上漲10.41%。住宅用地均價2699.37元/平方米，環(huán)比上漲41.18%；住宅用地的均價漲幅大大超過了各種性質(zhì)用地總體均價的漲幅。2011年8月，太原萬科在萬柏林區(qū)以6307.78元/平方米的價格，購得一塊198391.61平方米的居住兼商業(yè)用地，也是今年以來萬柏林區(qū)成交的惟一一塊住宅用地，12.5141億元的成交價使其成為今年太原市的地王。數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)房地產(chǎn)市場市場分析整體供大于求，競爭激化2011年獲預(yù)售許可證樓盤數(shù)量同比2010年增長67.74%；2011年獲預(yù)售商品房套數(shù)同比2010年增長27.70%；2011年獲預(yù)售商品房計劃銷售面積同比2010年增長30.09%。2011年太原樓市有104個項目取得商品房預(yù)售許可證，新增可售住房面積5033217.08平米，新增可售住房36339套。2011年，全年供需比為2.02，供大于求。數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)房地產(chǎn)市場市場分析豪宅退市、政策頻出，價格回落豪宅退市，價格回落。2010年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。2011年太原商品住房均價為每平方米6058元，同比下降16.77%，成交244.42萬平方米，同比下降16.1%。政策嚴控，抑制投資。2012年太原三次頒行落實國家調(diào)控政策的文件，制定了“限購”、“限貸”、“差別化稅收”等措施。數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)房地產(chǎn)市場市場分析市場需求差異性較大市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)表現(xiàn)出極大的差異性，80-100㎡面積段的產(chǎn)品成為市場產(chǎn)品的成交主力，此類產(chǎn)品以中小戶型為主。其次成交面積較大的為150-180㎡面積段產(chǎn)品，此類以舒適型三房為主的戶型。另外，250㎡以上的豪華住房產(chǎn)品成交量占比也較大。數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)房地產(chǎn)市場市場分析49太原市讓地理位置區(qū)域劃分明顯，以汾河為界分為河?xùn)|、河西，河?xùn)|區(qū)域以長風(fēng)街為界分為南城和北城。北城板塊：北城為太原老城區(qū)所在，歷史悠久，也是太原市目前的行政、文化、商貿(mào)中心，區(qū)域內(nèi)省市政府機關(guān)林立，商業(yè)生活配套齊全，發(fā)展成熟；但隨著太原城市的發(fā)展，其早期的規(guī)劃如今已凸顯弊病，特別是交通狀況有待改善，北區(qū)老城亟待改善。南城板塊：根據(jù)太原新城規(guī)劃，南城因其土地資源豐富，將成為太原未來的行政與商務(wù)中心，目前南城的生活配套設(shè)施尚不完善，如醫(yī)療與教育配套等，但商務(wù)氛圍良好，高端商場云集，整體未來發(fā)展前景看好。河西板塊：河西是太原早期的工業(yè)區(qū)，目前正在進行城市升級，居住功能逐步體現(xiàn)，開發(fā)熱度較大，由于河?xùn)|區(qū)域沿汾河帶基本已全部開發(fā)，河西沿汾河帶依托其自然資源在市場上取得不錯的成績。房地產(chǎn)市場市場掃描北

城南

城河西區(qū)域劃分50

本板塊呈現(xiàn)出以下新特點：開發(fā)熱度最大規(guī)劃利好的兌現(xiàn)，促進長風(fēng)-親賢街的區(qū)域升級，涌現(xiàn)出大批大型舊改項目，典型樓盤如茂業(yè)廣場、平陽景苑。長風(fēng)街東段土地儲備量充裕，受長風(fēng)—親賢街項目的價格積壓，目前此區(qū)域開發(fā)極度活躍，典型項目如萬科紫臺、禮頓山、東景苑等。高端產(chǎn)品集中長風(fēng)片區(qū)由于其地理位置優(yōu)越，商務(wù)氛圍強烈，未來升值前景可期，加之自身土地成本較高，開發(fā)產(chǎn)品主要走高端路線。價格集中8000-13000在之間經(jīng)對在售項目實地了解，昌盛.雙喜城價格在13000元/㎡；萬科紫臺在9700元/㎡。房地產(chǎn)市場市場掃描南城板塊：親賢片區(qū)51

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：萬科.紫臺項目位置：長風(fēng)東街。建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：9.5萬㎡總建筑面積：33.5萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型133、171㎡，目前市場報價：9700元/㎡（含裝1300）開盤時間：2011年12月18日

萬科.紫臺2011年12月18日開盤，低開高走，以7000元/㎡的價格入市，創(chuàng)造了太原市場“日光盤”的神話，項目至今一期900余套房源已基本售罄，預(yù)計6月開始推售二期，二期主力戶型為161㎡，目前尚未拿證。分析其營銷活動有如下亮點：營銷中心的選址距離項目的位置恰當，消除太原居民“東不過鐵路”的心理抗性；高質(zhì)量的營銷中心與樣板房展示；全城覆蓋的戶外廣告。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：萬科.紫臺53

本板塊呈現(xiàn)出以下新特點：開發(fā)熱度最大，升值前景可觀小店新區(qū)的土地儲備量豐富，是政府未來著力打造的科技開發(fā)園區(qū)與大學(xué)城區(qū)，特別是富士康等大型企業(yè)的進駐帶動了小店區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，因其升值前景良好，目前開發(fā)熱度在太原最大。形象低端、開發(fā)不規(guī)范小店新區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)極不規(guī)范，主要以“小紅本”為主，整個區(qū)域市場形象低端。其中恒大綠洲是小店新區(qū)內(nèi)的少數(shù)“大紅本”項目。價格集中3000-6000在之間經(jīng)對在售項目實地了解，恒大綠洲銷售價格在6500元/㎡左右房地產(chǎn)市場市場掃描南城板塊：小店新區(qū)54

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：恒大.綠洲項目位置：大運路建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：72.2萬㎡總建筑面積：159萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型90-170㎡，目前市場報價：6500元/㎡開盤時間：2011年7月24日（六期）

恒大.綠洲2008年底以4000元/㎡低價入市，以其品牌和規(guī)模為依托，充分升華小店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的利好，目前五、六期尾盤售價6500元/㎡。預(yù)計其七期在今年7月份推售，主力戶型為140㎡左右。營銷亮點：恒大.綠洲所在區(qū)域市場認可度較低，其以低價入市，以旺銷帶動市場熱度；多批次推售，及時消化客戶；后期銷售以前期配套為基礎(chǔ)，提升價格。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：恒大.綠洲56

本板塊呈現(xiàn)出以下新特點：開發(fā)區(qū)域集中北城區(qū)為太原老城區(qū)，人口密度較大，舊城改造難度較大，目前的開發(fā)主要集中在勝利街及北城東部。典型項目如富力.愛丁堡、恒大名都、富力.云溪谷等。本項目位于此區(qū)域，以上項目均可能分流本項目的客戶群體。價格差異較大，階層明顯

北大街以北為太原的老工業(yè)區(qū)，目前開發(fā)熱度較大，但土地性質(zhì)較為復(fù)雜，價格基本控制在6000元左右；北大街以南，生活市政配套成熟，依托其良好的城市資源，價格集中在9000左右。房地產(chǎn)市場市場掃描北城板塊項目位置：太原市新建路與阜西門街建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：450畝總建筑面積：150萬㎡建筑形式：高層，33層戶型情況：項目提供96~360㎡多種戶型，萬達公館三期的戶型：290-360㎡目前市場報價：16000元/㎡精裝修：裝修標準3000元/㎡房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：萬達公館

2007年9月，萬達集團以15億成功取得太原市中心地域土地，該地塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米，環(huán)繞太原市著名景點—龍?zhí)豆珗@，環(huán)境非常優(yōu)美；太原萬達廣場是太原市乃至山西省迄今為止最大的商業(yè)地產(chǎn)項目，太原萬達廣場集大型購物中心、六星級酒店、商業(yè)街區(qū)、高檔住宅及相關(guān)配套的小學(xué)、幼兒園為一體的大型城市綜合體。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：萬達公館59

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：富力.云溪谷項目位置：勝利街建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：11萬㎡總建筑面積：24萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型90-140㎡，250-300㎡目前市場報價：7300元/㎡開盤時間：2011年11月富力.云溪谷目前主推90、140、300平米三種戶型，貨源充足。因為，云溪谷周邊配套設(shè)施尚不完善，為抵消市場抗性，云溪谷極力打造小區(qū)環(huán)境，其內(nèi)部綠化、會所、商業(yè)有助于加深客戶對項目的認可。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：富力.云溪谷61

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：富力.愛丁堡項目位置：勝利街建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：13.9萬㎡總建筑面積：56.8萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型130、190㎡目前市場報價：11000元/㎡（含裝3000）開盤時間：2011年12月富力.愛丁堡目前主推191、300平米三種戶型，貨源充足。富力愛丁堡定位高端，雖然其容積率要低于只有一路之隔的恒大名都，但其價格超出恒大名都70%，主要是通過營銷過程中的服務(wù)與裝修實現(xiàn)溢價。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：富力.愛丁堡63

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：恒大.名都項目位置：勝利街建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：13.3萬㎡總建筑面積：40萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型94-136㎡目前市場報價：6400元/㎡（含裝1600）開盤時間：2012年3月二期恒大.名都主推90-130㎡，定位城市精品，合理的價格方案使其享有較高的市場占有率。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：恒大.名都65

本板塊呈現(xiàn)出以下新特點：依托自然資源實現(xiàn)高附加值河西是太原早期的工業(yè)區(qū)，目前正在進行城市升級，居住功能逐步體現(xiàn)，開發(fā)熱度較大，由于河?xùn)|區(qū)域沿汾河帶基本已全部開發(fā)，河西沿汾河帶依托其自然資源在市場上取得不錯的成績。典型樓盤如：摩天石、綠地世紀城等。價格跨度大河西板塊樓盤價格與其享有的自然資源和城市資源有較大關(guān)聯(lián)，價格跨度從4000-17000元。

房地產(chǎn)市場市場掃描河西板塊66

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：綠地世紀城.塞納公館項目位置：新晉祠路建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：5.2萬㎡總建筑面積：18.9萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型75、95㎡目前市場報價：8500元/㎡開盤時間：2012年7月太原五大建筑構(gòu)成了太原新的市民中心，而綠地世紀城的核心價值也正是由于其獨特的地理位置。塞納公館臨近汾河，進一步提升其價值。目前塞納公館處于蓄客期，預(yù)計7-8月份對外銷售。綠地世紀城早期銷售深挖客戶群，特別是銀行職員，對本項目銷售有一定的啟示。此外，其系列的電子產(chǎn)品贈送活動，市場認可度較高。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：綠地世紀城.塞納公館68

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：十二院城項目位置：和平南路建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：33.8萬㎡總建筑面積：84.5萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型80-300㎡目前市場報價：6200元/㎡開盤時間：2010年11月二期十二院城目前主要推售其洋房產(chǎn)品，均價11000元/㎡。項目營銷中心位于半地下，昭示性不強，且導(dǎo)示系統(tǒng)不完善，導(dǎo)致部分客戶流失。其商業(yè)部分以文化餐飲為主題，招商效果良好，對本項目有一定的啟發(fā)。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：十二院城70

房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：辰興.優(yōu)山美郡項目位置：和平北路建筑類別：高層產(chǎn)權(quán)情況：50年占地面積：48萬㎡總建筑面積：112萬㎡建筑形式：高層戶型情況：主力戶型80-200㎡目前市場報價：5500元/㎡開盤時間：預(yù)計2012年8月辰興.優(yōu)山美郡，位于和平北路，項目周邊配套難以做到高價支撐。項目目前針對政府機關(guān)團購出售。項目特色除其龐大的規(guī)模外，江南的庭院與室內(nèi)濃郁的山西文化特色得到市場的普遍認同。房地產(chǎn)市場市場掃描重點樓盤：辰興.優(yōu)山美郡72

南城區(qū)平陽景苑總建筑面積107萬㎡占地面積17萬

㎡萬科紫臺總建筑面積33.5萬㎡，占地面積約9.5萬㎡雙喜城總建筑面積48萬㎡，占地面積約10.6萬㎡首開.國風(fēng)上觀總建筑面積138萬㎡，占地面積約51萬㎡星河灣總建筑面積21萬㎡，一期8.4萬㎡恒大綠洲總建筑面積159萬㎡，占地面積72萬㎡房地產(chǎn)市場市場掃描

北城區(qū)萬達廣場總建筑面積150萬㎡，占地面積37萬㎡富力愛丁堡總建筑面積56.8萬㎡，其中住宅面積13.9萬㎡恒大名都總建筑面積40萬㎡，占地面積13.3萬㎡富力。云溪谷總建筑面積110萬㎡，占地面積24萬㎡三千渡總建筑面積60萬㎡，占地面積10.4萬㎡河西區(qū)綠地世紀城

總建筑面積18。8萬㎡，占地面積5.2萬㎡摩天石

總建筑面積23萬㎡，占地面積5.6萬㎡蘭亭.御湖城=

總建筑面積60萬㎡，占地面積22.9萬㎡十二院城總建筑面積84.5萬㎡，占地面積33.8萬㎡，萬科.金域國際總建筑面積20萬㎡，占地面積5萬㎡萬國城MOMA總建筑面積60萬㎡，占地面積12.4萬㎡辰興.優(yōu)山美郡總建筑面積約122萬㎡，占地面積48萬㎡本項目在售期間主要競爭樓盤小結(jié)1、土地市場回歸理性，量跌價漲。2、供大于求、競爭激化。3、2011年，市場、政策雙影響，未來價格震蕩上行。4、名企進駐，大盤云集。742、項目本體分析◎地塊研究◎項目swot分析◎企業(yè)發(fā)展目標解析◎項目綜合論證中心區(qū)，中小規(guī)模高端住宅都市廣場位于迎澤區(qū)中心位置，于省、市政府中央行政辦公地，龍城中央商業(yè)區(qū)，龍?zhí)豆珗@，迎澤湖公園，南光廣場環(huán)繞之地。區(qū)位、配套天賦優(yōu)越，8萬平米中央空中闊景大宅。集高尚居住、時尚街區(qū)于一體。新古典現(xiàn)代建筑，多層次立體園林，大尺度闊景戶型，卓然不凡的貴族生活，以此匹配。名稱數(shù)值規(guī)劃總用地21920㎡總建筑面積71758㎡住宅面積52191㎡商業(yè)面積19567㎡容積率4.0綠化率34%住宅總戶數(shù)322停車位620本體分析本體核心價值構(gòu)成核心價值區(qū)位服務(wù)產(chǎn)品本體分析迎澤區(qū)是太原的政治、文化、商貿(mào)中心，未來商業(yè)、文化發(fā)展規(guī)劃良好迎澤區(qū)，地處太原市汾河之東、城區(qū)中部總面積104.57平方公里，目前，總?cè)丝谶_到51萬。迎澤區(qū)地理位置得天獨厚，是省城的政治中心、交通樞紐和對外交往的“窗口”。迎澤區(qū)是太原市的文化中心區(qū)，社會文化資源豐富。迎澤區(qū)歷史底蘊深厚，是宋建太原古城的重要組成部分；目前，成為太原市城市文化、旅游建設(shè)的新亮點。迎澤區(qū)是省城太原的商貿(mào)中心。近年來，迎澤區(qū)緊緊圍繞建設(shè)省城歷史文化區(qū)、中心商務(wù)區(qū)和休閑旅游區(qū)的目標，積極實施“三產(chǎn)立區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、民營強區(qū)、文化塑區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略。本體分析四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)項目距離火車站僅2.7km,距離機場13.7km，距離太原環(huán)城高速入口5km；20分鐘內(nèi)即可到達城市主要交通樞紐，便捷的交通拉近了項目與世界的距離。項目距新建路約300m、水西門街的距離約100m，項目周邊市政道路無縫對接路網(wǎng)發(fā)達的太原城市主干道。途徑水西門街的公交車有：27路;807路;808路;809路;828路內(nèi)環(huán);828路外環(huán);855路。保障項目業(yè)主能經(jīng)濟環(huán)保的外出需求。本體分析項目位于太原城央核心中央商務(wù)區(qū)：以國貿(mào)為代表的府西—迎澤中央商務(wù)區(qū)。中央商業(yè)區(qū)：以柳巷商圈、大南門商圈構(gòu)成的中央商業(yè)區(qū)。中央行政區(qū)：由府東、府西及新建路及其周邊構(gòu)成太原中央行政區(qū)，項目隸屬于此區(qū)域，居市政府、省地稅、國稅等黨委均在500范圍內(nèi)，能享受便捷的市政服務(wù)。中央生活區(qū)：桃園因緊鄰汾河、早期規(guī)劃良好、機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多居住于此，被本地人認為是太原的中央居住區(qū)。CBDCLDCAD本體分析80龍?zhí)豆珗@西海子公園南海子公園兒童公園迎澤公園關(guān)帝廟清真古寺三晉小學(xué)海邊小學(xué)十五中杏花嶺區(qū)中心醫(yī)院太原第二人民醫(yī)院醫(yī)科大附屬醫(yī)院項目周邊任務(wù)環(huán)境怡人，汾河公園、龍?zhí)豆珗@、西海子公園、南海子公園、迎澤公園、兒童公園均在項目1.5km范圍內(nèi)。三晉小學(xué)、海邊小學(xué)、十五中與項目均在項目500m范圍內(nèi)，教育配套完善。得天獨厚的人文與自然環(huán)境本體分析81區(qū)域內(nèi)拆遷難度大：目前項目所在區(qū)域內(nèi)住房大多為5-8層住宅，修建時間集中在上世紀90年代初期，服役時間僅20余年，其居住功能目前任比較完善。其中較大一部分屬于省、市政府機關(guān)單位住房，拆遷難度較大。市場供應(yīng)量少：項目所在區(qū)域內(nèi)，項目寥寥無幾，從體量上看，均屬于中小規(guī)模樓盤；其中香榭麗庭、梧桐居、華龍?zhí)﹪H中心目前都屬于尾盤，存余貨量不足；府西國際公寓、東方明珠目前尚未入市。項目地理位置獨特、產(chǎn)品稀少，前景可期本體分析82都市廣場戶型配比戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)比例兩房90185.6%105154.7%116-1195416.9%三房119154.7%131-1333410.6%142185.6%160-16411636.3%240123.8%308319.7%四房21772.2%本項目主力戶型為160平米左右的三房，套比達36.3%，以及116-119平米2房，套比占16.9%；主力戶型面積段在市場比較稀缺，有效避開了太原日益白熱化的市場競爭。項目主力產(chǎn)品，選擇市場空位，適當回避了激烈的競爭本體分析83車位配比，傲視龍城本體分析本項目共322戶，商鋪共30間，車位總數(shù)為620，車位比接近2.太原高端住宅車位比基本在0.8-1.2，即使太原頂級豪宅星河灣，車位比也只能達到1.5，項目的車位比足以笑傲龍城。項目位于老城中心，車位緊張，項目接近2的車位配比為業(yè)主提供貼心服務(wù)。項目車位充裕為本項目的商業(yè)發(fā)展提供了良好契機。84區(qū)域1#樓以舒適性兩、三房為主，面積區(qū)間為90-142㎡，充分考慮到本地人的居住習(xí)慣，做到了南北通透或全朝陽設(shè)計，戶型方正，布局合理。項目以舒奢型產(chǎn)品為主，具備打造成精品社區(qū)的客觀條件本體分析852#樓以舒奢性兩、三房，面積區(qū)間為116-160㎡，兩梯兩戶，尊貴大方；戶戶南北通透，天朗氣清、惠風(fēng)和暢。項目以舒奢型產(chǎn)品為主，具備打造成精品社區(qū)的客觀條件本體分析863#樓以奢華型三、四房，面積區(qū)間為164-308㎡，南北通透、私梯入戶，尊貴典雅；闊景大廳、磅礴大氣。項目以舒奢型產(chǎn)品為主，具備打造成精品社區(qū)的客觀條件本體分析本體核心價值總結(jié)：CBD、稀缺、大宅87地段：晉：傲視三晉的地理位置；境：得天獨厚的人文與自然環(huán)境；近：四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，完善的交通配套；盡：最齊全的生活配套，隸屬于北城雙CBD、CAD、CLD；區(qū)域內(nèi)少有的高層產(chǎn)品，視野開闊、盡覽龍城。進：獨一無二的地理位置、稀缺珍貴的產(chǎn)品（僅322套），未來升值潛力可觀。產(chǎn)品：競：極具競爭力的產(chǎn)品設(shè)計；靜：與市區(qū)主干道有一段距離，保障小區(qū)業(yè)主安靜的居住環(huán)境；勁：實力強勁、扎根本土的開發(fā)商，成功開發(fā)北方明珠，在市場上已建立起良好口碑。服務(wù)：敬：專職敬業(yè)的營銷與物業(yè)團隊；禁：封閉式的小區(qū)管理、小區(qū)內(nèi)部的人車分流系統(tǒng)。三晉望龍城，都市盡其中。磅礴競星河，何必敬長風(fēng)。近攬迎澤月，靜還夢靈空。常娟入畫境，暖風(fēng)撫勁松。本體分析88本項目承載著企業(yè)轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)跨越式大發(fā)展的重要使命小型企業(yè)地方企業(yè)全國性開發(fā)商……都市廣場項目應(yīng)該承擔(dān)什么企業(yè)使命？本項目應(yīng)樹立品質(zhì)標桿，提升品牌，鍛煉團隊，實現(xiàn)跨越式大發(fā)展。辰宇在太原也成功開發(fā)北方明珠，獲得一定的市場認可，都市廣場項目開發(fā)進一步將提升企業(yè)品牌。本項目是企業(yè)開發(fā)的第二項目，且具有強勢資源和規(guī)劃利好，項目能否成功開發(fā)直接關(guān)系到企業(yè)資產(chǎn)升值的戰(zhàn)略。企業(yè)目標解析89從企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看，實現(xiàn)資金的安全滾動開發(fā)是第一位的指標企業(yè)現(xiàn)實情況指標要求匹配度市場背景市場大勢存在一定的不確定性，基于企業(yè)安全運作考慮，在資金平衡的基礎(chǔ)上實現(xiàn)最大化利潤是項目的核心目標相對實業(yè)來說地產(chǎn)的抗跌性較強，但對企業(yè)的現(xiàn)金流要求較高銷售目標在一定的價格平臺上快速走量價值最大化為其核心目標企業(yè)運作及品牌影響力開發(fā)過北方明珠，有一定操盤經(jīng)驗要求企業(yè)具備很強的資源整合能力和項目操作能力、品牌影響力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略安全運作是第一位的實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)是企業(yè)發(fā)展的潛在需求；它是企業(yè)資金流的選擇,是企業(yè)數(shù)年財力、物力、人力積累后的質(zhì)變；從企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看，實現(xiàn)資金的安全滾動開發(fā)是第一位的，項目能否成功運作直接關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能否成功。說明：分別代表對應(yīng)因素指標影響開發(fā)次序由前至后排布。企業(yè)目標解析90構(gòu)建問題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌嵤┙鉀Q方案該方案是否正確為什么沒能奏效情境（Situation）（公認事實）沖突（Complication）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（Question）(分析存在的問題)需要完成某項任務(wù)存在某個問題采取了某項行動發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項解決方案行動未能奏效項目綜合論證91通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析

我們確定了界定問題的分析模型S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2Q？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果界定問題項目綜合論證92本項目的R1（非期望結(jié)果）和R2（期望結(jié)果）分析SR1R2品牌塑造度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用有限與同類樓盤競爭客戶，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中陷入?yún)^(qū)域主流樓盤的價格壁壘大盤涌現(xiàn)，缺乏競爭優(yōu)勢非期望結(jié)果準確鎖定目標客戶，降低競爭風(fēng)險客戶打破原有價格體系價格尋找市場相對空白點和機會點競爭塑造品牌，通過項目品牌帶動公司品牌品牌期望結(jié)果項目位于城市的成熟區(qū)域；未來本地市場供求關(guān)系趨向飽和；項目周邊目前配套設(shè)施完備；太原房地產(chǎn)市場，有投資過熱，風(fēng)險加劇的傾向。2012年宏觀政策影響下，市場風(fēng)險較大。項目綜合論證93項目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾從R1到R2需解決的核心問題：項目如何定位？眾廈的思路：我們不急于求解，我們要站的更高，作更深刻的思考尋找精益求精的答案項目綜合論證94SSWOT分析W0T劣勢(weakness)機會(opportunity)威脅(threat)優(yōu)勢(strength)中心區(qū)位，認知度高周邊區(qū)域成熟，配套齊全四周臨街，內(nèi)外交通便捷車位配比，傲視龍城五證不全周邊吵雜，形象氣質(zhì)一般老城中心區(qū)市場供應(yīng)量較少，項目競爭環(huán)境相對輕松政策引發(fā)的市場觀望氣氛可能對項目的后期銷售造成部分影響行政中心南遷負面影響客戶對區(qū)位的認同感項目綜合論證95項目定位地塊位于柳巷商圈，配套齊全地塊周邊大環(huán)境理想，小環(huán)境不理想車位配比，傲視龍城有地段、有產(chǎn)品、有前景主導(dǎo)了項目走精致路線的方向地塊具有一定的歷史傳承，市場認知度高地塊四周臨街，昭示性不突出項目綜合論證963項目定位論證◎客戶定位◎市場定位97項目的目標客戶群核心目的：滿足基本居住需求關(guān)鍵詞：項目性價比、生活成本說明：該群體購買主要是考慮價格因素，不具備購買該項目的能力。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶NO客戶定位98項目的目標客戶群核心目的：滿足居住需求關(guān)鍵詞：項目品質(zhì)、區(qū)域歸屬感、生活成本、配套。說明：該群體于城區(qū)內(nèi)有較多選擇，且本項目周邊配套、交通等因素一定條件下滿足購買需求企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶有可能10%中等收入的個體高等收入的個體首次置業(yè)低等收入的個體客戶定位99項目的目標客戶群核心目的：實現(xiàn)自我價值，同時滿足居住需求關(guān)鍵詞：項目品質(zhì)、區(qū)域歸屬感說明：該群體于城區(qū)內(nèi)有較多選擇，且本項目周邊配套、交通等因素可以滿足購買需求有可能10%中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶客戶定位100項目的目標客戶群核心目的：閑逸的生活方式，充滿家庭溫馨和親情的地方

關(guān)鍵詞：安逸、自然、責(zé)任、親情、健康、事業(yè)

說明：對于這部分的二次置業(yè)者屬于比較成熟和理性的消費者。他們一般具有穩(wěn)定的職業(yè)，較高的收入和完整的家庭。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶較大可能20%客戶定位101項目的目標客戶群核心目的：感性的理想生活社區(qū)，能帶來“滿足”與“炫耀”心理關(guān)鍵詞：面子、炫耀、主見、穩(wěn)定、品質(zhì)、細節(jié)說明：對于這部分的二次置業(yè)者，他們已經(jīng)過了放任，率性而為的階段，開始進入成熟內(nèi)斂，人格也比較穩(wěn)定的階段。當財富積累到一定程度，他們開始審視自己的生活圈子，追求高雅、品位、純粹的生活環(huán)境。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶有可能20%客戶定位102項目的目標客戶群核心目的：投資關(guān)鍵詞：增值、租賃、投資回報率。說明：該群體于城區(qū)內(nèi)有較多選擇，小額投資者習(xí)慣就近選擇，存有較大的區(qū)域競爭與區(qū)內(nèi)競爭。除非有更高于城區(qū)內(nèi)投資價值，方能吸引本類購買群。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶較大可能20%客戶定位103項目的目標客戶群核心目的：升值潛力、產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)鍵詞：增值、品質(zhì)說明：這類太原的外地客戶，一般都是經(jīng)常多次往返太原，在太原有親戚、曾在太原工作、或因工作關(guān)系經(jīng)常出差到太原?？粗仨椖康纳禎摿Αa(chǎn)品品質(zhì)，追求大社區(qū)、項目高端形象。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶較大可能20%客戶定位104項目的目標客戶群核心目的：純粹的生活圈子；高舒適度社區(qū)關(guān)鍵詞：檔次、舒適、圈子說明：因為太原國外人員非常稀少。中等收入的個體高等收入的個體企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民首次置業(yè)低等收入的個體二次置業(yè)投資者外地客戶外籍客戶不可能客戶定位105次力客戶主力客戶2項目客戶定位及關(guān)聯(lián)情況企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民城市外企一般職員高收入自由職業(yè)者（部分深圳、廣州、東莞的白領(lǐng)，由于現(xiàn)在深圳與沿海地方的經(jīng)濟衰退，想回家發(fā)展。）主力客戶1年齡在35-55歲之間，家庭成員四至五口，有私用車，一次和二次置業(yè)的企業(yè)高級管理人員等。主力客戶1（核心客戶）企業(yè)中高層管理人員生意人政府公務(wù)員年齡在30-35歲之間，已婚家庭成員兩口或三口之間，有私家車或有購車欲望的城市白領(lǐng)，一次或二次置業(yè)者。主力客戶2（高度關(guān)聯(lián)客戶）年齡在27-30歲，城市外企一般職員或高收入自由職業(yè)者，未婚或正戀愛，典型的城市小資主義者，一次置業(yè)。次力客戶（關(guān)聯(lián)客戶）50%30%20%客戶定位106年齡在35-55歲之間，家庭成員四至五口，有私用車，一次和二次置業(yè)的企業(yè)高級管理人員等。主力客戶1（核心客戶）

對于這部分的置業(yè)者屬于比較成熟和理性的消費者。他們一般具有穩(wěn)定的職業(yè)，較高的收入和完整的家庭?？蛻艏毞挚蛻籼卣麝P(guān)鍵詞安逸、自然、責(zé)任、親情、健康、事業(yè)說明

年齡在30-35歲之間，已婚家庭成員兩口或三口之間，有私家車或有購車欲望的城市白領(lǐng)，一次或二次置業(yè)者。主力客戶2（高度關(guān)聯(lián)客戶）面子、炫耀、主見、穩(wěn)定、品質(zhì)、細節(jié)這一類置業(yè)者，他們已經(jīng)過了放任，率性而為的階段，開始進入成熟內(nèi)斂，人格也比較穩(wěn)定的階段。當財富積累到一定程度，他們開始審視自己的生活圈子，追求高雅、品位、純粹的生活環(huán)境。年齡在27-30歲，城市外企一般職員或高收入自由職業(yè)者，未婚或正戀愛，典型的城市小資主義者，一次置業(yè)。次力客戶（關(guān)聯(lián)客戶）希望、性價比、私有這一部分置業(yè)者比較年輕，雖然受到經(jīng)濟能力的限制，但是他們又有很多的夢想和浪漫主義的色彩。他們最希望可以以最小的代價實現(xiàn)擁有自己的私有生活空間的夢想。客戶定位107項目客戶細分的市場分析

特點客戶細分年齡家庭關(guān)系目前主要居住情況職業(yè)特征及車輛擁有文化背景購房要素權(quán)重N次置業(yè)其他主力客戶（1）35-55上有退休老人，下有未成年子女，有老人及子女同住，家庭成員三至五個原住高層或多層、多居住單位樓房企事業(yè)中高管理人員有車，家庭年收入40萬以上大專以上小區(qū)環(huán)境、大面積多房、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)一次二次穩(wěn)重，重視小區(qū)低密度和社區(qū)生活的舒適性，享受、重視家庭生活，有足夠多的面積和房、主力客戶（2）30-35已婚，無子女或子女年幼，有一老人或一保姆同住，一家兩口或三口住在90年代初太原較早的商住小區(qū)，主要是在老城等區(qū)域，多層住宅為主，有部分是租房政府公務(wù)員各部門經(jīng)理生意人專業(yè)技術(shù)人員，企業(yè)高級白領(lǐng)高級自由職業(yè)者本地富裕原住民有車，家庭年收入30萬大本為主，部分為大專價格、周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境、幼兒園、產(chǎn)品功能、升值潛力一次為主，部分為二次面子、重視產(chǎn)品的價格性能比，新功能性物業(yè)、講究生活質(zhì)量，穩(wěn)定、圈子、喜歡小區(qū)安靜生活，生活效區(qū)化的支持者次主力客戶27-30未婚或正考慮結(jié)婚，無子女，兩口之家以前在廣東沿海為白領(lǐng)階層，家住農(nóng)村，現(xiàn)回家證明自己的實力。外企一般職員、SOHO一族、有穩(wěn)定收入的個體自由職業(yè)，深圳、廣州、年收入20萬，打算買車大本為主，部分為大專小區(qū)規(guī)模和環(huán)境、價格、戶型特色、需求主流面積單位、交通、投資回報等一次沒有太多的家庭約束，喜歡浪漫而藝術(shù)的居住空間，居住、歸屬對小區(qū)環(huán)境重視，小戶型，交通良好客戶定位108人——特征自由自在太原人以歷史為榮不認同魚米之鄉(xiāng)的發(fā)展方向略帶小農(nóng)意識有點壓抑對實惠的追求樂于炫耀有一點點含糊常態(tài)生活不太講究大處豁達有太原老城情節(jié)客戶定位109追求！誰追誰？一種精神定義一種生活…一種生活匯聚一類人群…一種新的城市精神\一種新精英生活形態(tài)在太原，這是一個宣揚新自由主義、新獨立精神的地方。這種精神，將是走在最城市前沿的一種意識形態(tài)這種精神，最終將影響一代人的