征收評估管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范征收評估行為，保障征收當事人合法權益，維護公共利益，根據(jù)相關法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收評估活動。（三）基本原則1.合法性原則：征收評估活動應當符合國家法律法規(guī)規(guī)定，遵循法定程序，確保評估結果合法有效。2.公正性原則：評估機構和評估人員應當獨立、客觀、公正地開展評估工作，不受任何單位和個人的干涉。3.專業(yè)性原則：評估機構應當具備相應的資質(zhì)和專業(yè)能力，評估人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，具備相應的從業(yè)資格。4.及時性原則：評估機構應當按照規(guī)定的時間節(jié)點完成評估工作，及時提供評估報告，為征收工作提供有力支持。二、評估機構與評估人員（一）評估機構資質(zhì)要求1.從事征收評估的機構應當依法取得房地產(chǎn)評估機構資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事評估業(yè)務。2.評估機構應當具有良好的信譽，近三年內(nèi)無不良記錄。（二）評估人員資格要求1.評估人員應當取得房地產(chǎn)估價師資格證書，并在評估機構注冊執(zhí)業(yè)。2.評估人員應當遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，勤勉盡責。（三）評估機構選定方式1.房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.房屋征收部門應當將確定的房地產(chǎn)價格評估機構予以公告。（四）評估機構及人員的權利與義務1.權利按照國家和地方有關規(guī)定及本辦法開展征收評估工作，獲取評估所需的資料和信息。要求委托人提供必要的協(xié)助和配合。按照規(guī)定收取評估費用。2.義務遵守法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，履行評估程序。對評估報告的真實性、準確性、完整性負責。保守在評估活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私。接受房屋征收部門、被征收人和社會公眾的監(jiān)督。三、評估程序（一）前期準備1.房屋征收部門應當向評估機構提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等資料。2.評估機構應當制定評估作業(yè)方案，明確評估目的、評估對象、評估時點、評估方法、評估程序、人員安排等內(nèi)容。（二）實地查勘1.評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。2.實地查勘記錄應當由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、被征收人簽字確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。（三）價值評估1.評估機構應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用合適的評估方法進行評估。2.評估機構應當按照本辦法規(guī)定的評估時點，對被征收房屋的價值進行評估。評估時點為房屋征收決定公告之日。3.評估機構應當對被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等影響被征收房屋價值的因素進行全面分析，合理確定評估價值。（四）評估報告出具1.評估機構應當按照本辦法和相關技術規(guī)范的要求，在規(guī)定時間內(nèi)出具評估報告。2.評估報告應當由負責該評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構公章。3.評估報告應當包括以下主要內(nèi)容：評估委托人及被征收人的基本情況；評估目的；評估對象；評估時點；價值定義；評估依據(jù)；評估原則；評估方法；評估結果；評估人員；評估作業(yè)日期；評估報告使用限制說明；評估機構和注冊房地產(chǎn)估價師的承諾和聲明。（五）評估報告送達與公示1.評估機構應當將評估報告及時送達房屋征收部門和被征收人。2.房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期不得少于7日。3.公示期間，評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。四、評估技術標準（一）一般規(guī)定1.評估應當遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家和地方有關房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準進行。2.評估機構應當采用兩種以上評估方法對被征收房屋價值進行評估，并對各種評估方法的測算過程和結果進行綜合分析，合理確定評估價值。（二）市場比較法1.市場比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將可比實例的成交價格進行修正和調(diào)整，以此估算被征收房屋的市場價值。2.選取可比實例應當符合以下要求：可比實例房地產(chǎn)應與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似?？杀葘嵗某山蝗掌趹c評估時點接近?？杀葘嵗慕灰最愋蛻c評估目的吻合?？杀葘嵗某山粌r格應為正常價格或者能夠修正為正常價格。3.對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整時，應當根據(jù)評估對象和可比實例的差異，對可比實例成交價格進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（三）收益法1.收益法是預測被征收房屋未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算被征收房屋的市場價值。2.收益法適用于有收益或有潛在收益的被征收房屋。3.采用收益法評估時，應當根據(jù)被征收房屋的實際情況，合理確定凈收益和資本化率。（四）成本法1.成本法是求取被征收房屋在評估時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被征收房屋的市場價值。2.重新購建價格是指在評估時點重新取得與被征收房屋相同或者相當?shù)娜聽顩r的房屋所需的全部費用。3.折舊是指因各種原因造成的被征收房屋價值的損失，其數(shù)額為被征收房屋在評估時點的市場價值與重新購建價格之差。（五）其他方法1.當上述評估方法均不適用時，可以采用其他合理的評估方法進行評估。2.采用其他評估方法時，應當在評估報告中說明理由。五、評估爭議處理（一）異議提出1.被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。2.申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。（二）復核評估1.原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。2.復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。（三）專家鑒定1.被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。2.評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。3.經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。六、監(jiān)督管理（一）監(jiān)管部門職責1.房屋征收部門應當加強對征收評估活動的監(jiān)督管理，建立健全評估機構和評估人員信用檔案，對評估機構和評估人員的違法違規(guī)行為進行記錄和公示。2.房地產(chǎn)管理部門應當依法對評估機構和評估人員進行資質(zhì)管理和行業(yè)監(jiān)督，規(guī)范評估行為，保障評估質(zhì)量。（二）違規(guī)處理1.評估機構和評估人員有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、資格證書：未按照本辦法規(guī)定的評估程序進行評估的；出具虛假評估報告的；