0綠城千島湖珍珠半島代建項(xiàng)目千島湖桃花園代建項(xiàng)目營銷溝通會(huì)議二○一○年十月一、項(xiàng)目基本情況介紹二、千島湖房地產(chǎn)市場情況三、營銷策劃部9月、10月重點(diǎn)工作介紹四、營銷策劃部本年度重點(diǎn)工作計(jì)劃五、需要集團(tuán)對(duì)接的重點(diǎn)工作內(nèi)容目錄一、項(xiàng)目基本情況介紹珍珠半島代建項(xiàng)目基本情況珍珠半島代建項(xiàng)目位于淳安縣清溪新城西南角，珍珠半島珍珠大道最東側(cè)，項(xiàng)目由A、B兩個(gè)地塊組成。項(xiàng)目四至：東至千島湖、南至自然山體、西至未開發(fā)空地、北至珍珠大道。地塊面積：55778.09平方米（約合83.7畝）規(guī)劃土地用途：住宅、商業(yè)（其中商業(yè)用地在10%以內(nèi)）建筑容積率：1.17土地使用權(quán)出讓年限：70年建筑類型：初步規(guī)劃為度假型公寓搭配部分湖景小別墅項(xiàng)目進(jìn)度：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段珍珠半島代建項(xiàng)目概況珍珠半島代建項(xiàng)目珍珠半島地塊衛(wèi)星圖珍珠半島珍珠大道東端南A-2地塊后續(xù)的11畝地，要求統(tǒng)一規(guī)劃珍珠半島地塊示意圖B項(xiàng)目東至項(xiàng)目南至項(xiàng)目西至項(xiàng)目北至珍珠半島地塊四至現(xiàn)狀珍珠半島地塊周邊現(xiàn)狀綠城·千島湖度假公寓★淳安縣縣政府綠城·千島湖玫瑰園項(xiàng)目所在地杭千高速入口珍珠半島地塊位置關(guān)系圖約8公里路程約5公里路程約9公里路程桃花園約13公里路程珍珠半島片區(qū)介紹珍珠半島片區(qū)經(jīng)過多次的規(guī)劃修改，目前已基本定位成為集市政、居住、度假、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)為一體的綜合性新城。一期將于2010年年底啟動(dòng)中軸溪景觀工程和市民廣場工程，多功能的市民廣場擁有豐富的景觀資源、運(yùn)動(dòng)休閑配套和商業(yè)體系，計(jì)劃將于2011年底建成，屆時(shí)珍珠半島將會(huì)以嶄新的姿態(tài)出現(xiàn)在大家眼前。同時(shí)，利用珍珠半島的地貌風(fēng)光，打造城市旅游新亮點(diǎn)，開展以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題的旅游活動(dòng)，兼容城市發(fā)展的一半功能，成為千島湖城市近期發(fā)展即城市東擴(kuò)的主要擴(kuò)展區(qū)。珍珠半島地理位置東南湖區(qū)東南中心湖區(qū)本案位置:容積率：1.17總占地：55778.09總建面：65374.65開工時(shí)間:2010.12.31竣工時(shí)間:2012.12.31珍珠廣場:總占地：226000開工時(shí)間:2010.12.31竣工時(shí)間:2013.12.31烏嘴洞地塊:容積率：0.74總占地：256001總建面：190216.98開工時(shí)間:未定六合地塊:容積率：1.37總占地：138168總建面：189317.2開工時(shí)間:未定金基觀島:容積率：1.5總占地：57362總建面：240000(含地下)開工時(shí)間:2010.10竣工時(shí)間:2013富文地塊:容積率：1.0總占地：162042.74總建面：162042.74開工時(shí)間:未定新縣第一人民醫(yī)院:總占地：53437.72總建面：54400開工時(shí)間:2009竣工時(shí)間:2011珍珠半島規(guī)劃總平面圖本案本案珍珠半島中軸溪景觀工程平面圖本案規(guī)劃中的珍珠廣場與本案的位置關(guān)系珍珠半島廣場結(jié)合本項(xiàng)目效果圖概念方案總平圖（2010年11月2日調(diào)整）概念方案效果圖（2010年9月17日調(diào)整）高層公寓建筑意向高層公寓建筑意向高層公寓建筑意向高層公寓建筑意向別墅建筑意向別墅建筑意向別墅建筑意向別墅建筑意向在向開發(fā)區(qū)匯報(bào)時(shí)，由于方案中過長的板式建筑與建筑過大的體量，方案遭到政府否認(rèn)，政府要求建筑以點(diǎn)式為主，并降低建筑高度。合作方要求堅(jiān)持在原有的作適當(dāng)調(diào)整，不改變?cè)幸?guī)劃的核心理念。后續(xù)又做了幾輪方案，在10月28日向開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)時(shí)，基本肯定了方案一的方向，待完善后下周向縣領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)展調(diào)整后的方案一調(diào)整后的方案二調(diào)整后的方案三

在方案一的基礎(chǔ)上繼續(xù)深入的對(duì)高層的建筑高度進(jìn)行了進(jìn)一步的方案比對(duì)。方案一

1#樓、2#樓、3#樓、4#樓18層1#4#3#2#1#4#3#2#1#4#3#2#方案二

1#樓15層；

2#樓20層；

3#樓、4#樓18層。1#4#3#2#1#4#3#2#1#4#3#2#方案三

1#樓12層；

2#樓22層；

3#樓、4#樓18層。1#4#3#2#1#4#3#2#1#4#3#2#方案四

1#樓12層；

2#樓18層；

3#樓、4#樓20層。1#4#3#2#方案五

1#樓12層；

2#樓18層；

3#樓、4#樓21層。1#4#3#2#一、項(xiàng)目基本情況介紹桃花園代建項(xiàng)目基本情況千島湖桃花園項(xiàng)目概況該地塊位于淳安縣千島湖鎮(zhèn)夢(mèng)菇塘，呈不規(guī)則形狀山地，坡度約30度左右，東南臨湖，湖景線約205米，湖面不大，西臨道路，道路以西為桃源小區(qū)二期，北面臨桃源島大酒店。本地塊離千島湖鎮(zhèn)主城區(qū)約兩公里?？傆玫孛娣e20210平方米，容積率：0.3，建筑密度：16.5％，綠地率：50％，總戶數(shù)：20戶地上總建筑面積平6052方米，地下、半地下室面積3295平方米，總建筑面積9347平方米。桃花園代建項(xiàng)目衛(wèi)星圖桃花園代建項(xiàng)目已報(bào)批總平面圖桃花園項(xiàng)目已報(bào)批效果圖桃花園現(xiàn)場照片桃花園代建項(xiàng)目主入口桃花園周邊實(shí)景照片

桃花園項(xiàng)目開工

千島湖桃花園項(xiàng)目經(jīng)過前期景觀設(shè)計(jì)的重新委托、室內(nèi)戶型的優(yōu)化，現(xiàn)已完成項(xiàng)目原規(guī)劃與建筑施工圖的重大調(diào)整與完善并于2010年10月19日上午8:00正式開工。6#、7#樓基礎(chǔ)承臺(tái)施工桃花園代建項(xiàng)目合作單位建筑設(shè)計(jì)單位：安道國際景觀設(shè)計(jì)單位：上海軼品設(shè)計(jì)室內(nèi)戶型優(yōu)化單位：浙江省裝飾公司總包施工單位：居易建筑監(jiān)理單位：通力監(jiān)理公司一、千島湖房地產(chǎn)市場情況1.千島湖經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（1）城市、區(qū)位及面積

淳安縣位于浙江省西部，是著名國家級(jí)風(fēng)景區(qū)千島湖所在地，北接臨安、東鄰?fù)]、建德、南連常山、衢縣、西南與開化接壤，西與安徽休寧、歙縣毗連。淳安縣轄11個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)。全境東西長96.8公里，南北寬94.4公里，面積4427平方公里，占全省總面積的4.35%，是浙江省面積最大的縣。屬杭州地區(qū)，距杭州市區(qū)151公里。新安江從西北蜿蜒而下，橫貫全境。其中千島湖湖區(qū)面積573平方公里，有1078個(gè)島嶼，匯水區(qū)域10442平方公里，譽(yù)為“天下第一秀水”，森林覆蓋率達(dá)93%。（2）淳安近3年主要經(jīng)濟(jì)衡量指標(biāo)

2009年淳安經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)（除出口外）普遍增長明顯，特別是旅游經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，比2008年增長了19.4%。2007-2009年淳安綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)照表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位2007年2008年2009年GDP億元80↑14.8%92.7↑11.0%103.32↑10.3%人均GDP元17648↑18.5%20495↑17.1%22858↑10.3%固定資產(chǎn)投資億元44.1↑21.8%53.32↑20.9%60.88↑12.4%財(cái)政總收入億元7.39↑21.4%8.52↑15.3%9.57↑11%自營出口總額萬美元7373↑15.5%9753↑34.0%8868↓10%游客總接待人數(shù)萬人220.3↑21.0%261.5↑18.7%300↑12.8%旅游總收入億元25.1↑30.0%30.7↑22.3%38.1↑19.4%注：較上年同期相比上漲“↑”，下降“↓”，以上數(shù)據(jù)來源淳安統(tǒng)計(jì)局在旅游經(jīng)濟(jì)等迅速發(fā)展的帶動(dòng)下，淳安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，2009年增幅為8.3%，較2008年全年的增幅有微弱回落。2007-2009年淳安人口及收入變化情況對(duì)照表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位2007年2008年2009年淳安縣常住人口萬人45.33↑0.13%45.36↑0.07%45.26/千島湖鎮(zhèn)常住人口萬人7.33↑2.5%7.52↑2.5%7.5/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元15091↑10.4%16646↑10.3%18144↑8.3%其中1.企業(yè)單位收入元33405↑15.7%38749↑16%3371215%2.事業(yè)單位收入元37970↑29.9%49361↑30%4812730.3%3.機(jī)關(guān)單位收入元43756↑27.3%55571↑27%5293127.5%注：較上年同期相比上漲“↑”，下降“↓”，以上數(shù)據(jù)來源淳安統(tǒng)計(jì)局（3）淳安近3年主要經(jīng)濟(jì)衡量指標(biāo)

綜上所述：依賴旅游業(yè)與工業(yè)的快速發(fā)展，近年來本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入也快速增長，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。本地主要行業(yè)中，旅游業(yè)一直是關(guān)系整個(gè)城市發(fā)展的重心。結(jié)合淳安旅游重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)后市走勢(shì)看好。2009年全年實(shí)現(xiàn)接待游客300萬人，同比增長12.8%；旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá)38.1億元，同比增長19.4%。未來由于人均所得的提高、有利的國定假日制度與勞動(dòng)法修訂，旅游業(yè)的需求將維持良好發(fā)展勢(shì)頭。與千島湖相依的每一塊土地都是珍貴的，長三角城市群頂尖財(cái)富階層發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市土地價(jià)值的旅程還剛剛開始。城市名片——國家5A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，被世人稱為“中國最美麗的湖泊”。城市地位——長三角城市群度假之都城市動(dòng)脈——杭千高速，讓杭州、上海的財(cái)富階層周末到千島湖居住成為了現(xiàn)實(shí)。2、淳安房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（1）淳安近3年房地產(chǎn)投資開發(fā)指標(biāo)淳安縣近年來房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，2009年投資額為17.1億元，比2008年增長了12.4%。注：較上年同期相比上漲“↑”，下降“↓”，以上數(shù)據(jù)來源淳安統(tǒng)計(jì)局2007-2009年淳安縣房地產(chǎn)投資總額變化情況年份2007年2008年2009年房地產(chǎn)投資總額（億元）12.715.217.1增長率98.4%19.6%12.4%（2）淳安近3年房地產(chǎn)銷售指標(biāo)

2009年的商品房銷售面積已經(jīng)超過2008年全年，在一線湖景高端商品房及排屋房源的帶動(dòng)下，商品房銷售額增長幅度尤為明顯。2007-2009年淳安房地產(chǎn)銷售指標(biāo)對(duì)照表注：剔除別墅、度假類公寓，普通公寓商品房實(shí)際均價(jià)在5800－6300元/㎡左右。2007-2009年淳安縣商品房銷售變化情況年份2007年2008年2009年商品房銷售面積（萬㎡）11.213.2425增長率-17.6%18.2%72.4%商品房銷售均價(jià)（元/㎡）6727620110550增長率94.3%-7.9%41.2%商品房銷售額（億元）7.58.225增長率59.9%9%331%數(shù)據(jù)來源淳安統(tǒng)計(jì)局2010年度淳安縣經(jīng)營性國有建設(shè)用地出讓計(jì)劃（單位:畝）序號(hào)地塊名稱土地坐落擬出讓土地面積擬用途1原滬千廠地塊千島湖鎮(zhèn)灰照山160商住2原老茶廠地塊千島湖鎮(zhèn)浪達(dá)嶺118住宅3陽光花園千島湖鎮(zhèn)陽光花園415商住4錢龍釣吧地塊燕山林場260商住5進(jìn)賢灣地塊千島湖鎮(zhèn)進(jìn)賢灣1200商服6界首區(qū)塊界首鄉(xiāng)松源村400商服7淳楊公路沿線地塊排嶺半島隧道口40商服8十里香廊地塊排嶺半島69商服9藝術(shù)LOFT的側(cè)地塊排嶺半島10.45商服10秀水山莊二期千島湖鎮(zhèn)青童村66住宅11珍珠大道南側(cè)3宗地珍珠半島84商住12姜家產(chǎn)業(yè)區(qū)塊項(xiàng)目姜家產(chǎn)業(yè)區(qū)塊1000商住13鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他地塊210商住合計(jì)4032.45

（3）淳安縣2010年土地出讓情況2010年千島湖鎮(zhèn)最新土地出讓情況：數(shù)據(jù)來源：淳安縣國土局宗地編號(hào)競得單位土地坐落成交日期用途面積（㎡）成交價(jià)（萬元）2010-1杭州富順實(shí)業(yè)有限公司千島湖大道北側(cè)中心區(qū)A12010.02.25商住(商業(yè)占4‰)48738.2/73畝9098.41082010-2杭州富順實(shí)業(yè)有限公司千島湖大道北側(cè)中心區(qū)A22010.02.25商住(商業(yè)占4‰)50811.37/76畝9485.42082010-3杭州富順實(shí)業(yè)有限公司千島湖大道北側(cè)中心區(qū)A32010.02.25商住(商業(yè)占10%)35739.93/54畝6671.89802010-4杭州富順實(shí)業(yè)有限公司千島湖大道北側(cè)中心區(qū)A42010.02.25商住(商業(yè)占4‰)26753.24/40畝4994.27082010—9淳安縣千島湖鎮(zhèn)周坑建材廠周坑口一號(hào)地塊2010.04.17商住(商業(yè)20%)1105.76/2畝525.2362010-29浙江黃氏新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司千島湖鎮(zhèn)原纖維板廠1號(hào)地塊2010.05.21商住(商業(yè)10%)67569.0938586442010-30浙江黃氏新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司千島湖鎮(zhèn)原纖維板廠2號(hào)地塊2010.05.21住宅33118.412010-31GREATSURGELIMITED界首鄉(xiāng)松源水灣東側(cè)2號(hào)地塊2010.05.21商業(yè)(旅游)48075.051223．49292010-32GREATSURGELIMITED界首鄉(xiāng)松源水灣東側(cè)3號(hào)地塊2010.05.21住宅539262669．33702010-33GREATSURGELIMITED界首鄉(xiāng)松源水灣東側(cè)4號(hào)地塊2010.05.21住宅55886.192766．36642010-34GREATSURGELIMITED界首鄉(xiāng)松源水灣東側(cè)5號(hào)地塊2010.05.21住宅57555.92849．01712010-35GREATSURGELIMITED界首鄉(xiāng)松源水灣東側(cè)6號(hào)地塊2010.05.21住宅54197.712682．78663.2010年房產(chǎn)4月新政解讀

○房產(chǎn)新政出臺(tái)背景

2010年春節(jié)以后，在整體房價(jià)上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下，投機(jī)、投資及自住型購房三管齊下，房產(chǎn)市場出現(xiàn)搶購潮，價(jià)格也隨之扶搖直上，高燒不退，部分城市因房價(jià)上漲快，百姓怨聲載道。從政治的角度看，房價(jià)關(guān)系民生的根本問題。因此，出臺(tái)房產(chǎn)新政、抑制房價(jià)過快增長，已經(jīng)不僅是單純的經(jīng)濟(jì)問題，而且已上升為政治問題。在1月份出臺(tái)國務(wù)院4號(hào)文件之后，房價(jià)并沒有得到控制，這是4月份再次出臺(tái)國務(wù)院10號(hào)文件的關(guān)鍵原因。也正是因?yàn)槿绱耍?0號(hào)文件必須獲得成效，否則，國務(wù)院權(quán)威（政府公信力）將受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。換句話說，這次調(diào)控必須看到實(shí)際成效!○房產(chǎn)新政的力度是史無前例的

中國政府歷史上針對(duì)房地產(chǎn)市場一共發(fā)出過四個(gè)國務(wù)院的文件，最早的是1998年關(guān)于停止福利分房的，稍早的是2003年關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的，此前的是2007年加快改善中低收入家庭住房的，這次的則是關(guān)于抑制部分地區(qū)房價(jià)過快增長的，也就是一般所謂的“國十條”，國務(wù)院文件和國辦文件是有相當(dāng)大區(qū)別的，政策的影響力不可小視?！鸱慨a(chǎn)4月新政對(duì)本地房地產(chǎn)市場的影響1.新政期的導(dǎo)入必然使市場進(jìn)入暫停狀態(tài)，即滯漲觀望期的開始。2.人們對(duì)房地產(chǎn)市場未來走勢(shì)的不確定影響購房積極性。3.資金量的門檻提高，致使投機(jī)、投資購房減少。4.異地置業(yè)的減少，勢(shì)必引起有民間資本的地區(qū)對(duì)本地購房需求的加大。備注：10月份淳安縣未出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，意味著淳安房地產(chǎn)市場未實(shí)行限購政策。2010年新增項(xiàng)目介紹

⑴金基·觀島項(xiàng)目位于清溪新城，北鄰千島湖景觀大道，距千島湖鎮(zhèn)約15公里，由浙江金基置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地86畝，總建筑面積12萬方，物業(yè)類型有排屋、花園洋房、公寓，一期開排屋，面積在100-150㎡，計(jì)劃在2011年初開盤，價(jià)格預(yù)計(jì)在每平方米兩萬元。工地情況：正在進(jìn)行土石方爆破、開挖。金基·觀島項(xiàng)目實(shí)景⑵千島湖墅項(xiàng)目位于千島湖進(jìn)賢灣，由杭州普天房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總占地100畝，總建筑面積約3萬方左右，共開發(fā)26幢別墅，一期開6幢，面積在800-1200㎡，共4層，每戶帶約1000㎡花園、游艇碼頭等，全精裝修，價(jià)格在4000萬左右，精裝修成本在1000萬左右，未對(duì)外開盤。工地情況：有6幢外立面基本已完成，正在進(jìn)行室內(nèi)和花園的裝修。千島湖墅項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景千島湖墅項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景千島湖墅項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景

（3）紫荊湖濱公寓：該項(xiàng)目為本地久大置業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于千島龍庭以南地塊，預(yù)計(jì)下半年開盤。項(xiàng)目規(guī)劃1幢酒店和2幢高層公寓，公寓總層有24層，戶型以130平方米左右，三室兩廳的戶型為主。紫荊湖濱公寓總平圖紫荊湖濱公寓效果圖紫荊湖濱公寓項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景攝于2010.6.25

（4）書香名地：該項(xiàng)目由杭州居易房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路東側(cè)，南面為南山學(xué)校,地塊總占地31畝，規(guī)劃總建筑面積69011平方米，沿街為二層的商業(yè)裙房，小區(qū)內(nèi)由7幢18~26層的高層住宅組成。戶型以89-130平方米為主，預(yù)計(jì)下半年10月份開盤。書香名地效果圖書香名地項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景5.典型樓盤分析高端市場千島湖·濱江度假別墅千島湖·濱江度假別墅項(xiàng)目名稱：千島湖·濱江度假酒店占地面積495畝建筑面積8萬㎡（住宅5.1萬、酒店2.9萬）建筑類型別墅、排屋、五星酒店（希爾頓）銷售電理位置千島湖輝照山半島營銷動(dòng)態(tài)一期已售完，二期還剩20套獨(dú)立別墅，新政出臺(tái)后客戶來訪量急劇下降，由于他們客戶基本上都是外地的，目前對(duì)外地客戶的付款方式為一次性付清，未轉(zhuǎn)簽的客戶因?yàn)橘J款問題目前也僵持在這里，目前一次性付清優(yōu)惠98折。面積區(qū)間交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)排屋200㎡-300㎡別墅440㎡-650㎡

2010年年底一期2008年5月二期2010.1.16一期銷售均價(jià)14600元/㎡二期開盤預(yù)計(jì)價(jià)格在18600元/㎡銷售情況一期銷售已售完；二期已售20套，銷售率53%。樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤位于千島湖城中湖區(qū)域，是千島湖唯一的座北朝南的項(xiàng)目，項(xiàng)目后期規(guī)劃調(diào)整改為毛坯別墅。客群分析本地客戶占了30%，這部分客戶以本地的私企老板，主要作為自己為主外地客戶占了70%，這部分客戶主要來源為溫州、紹興、臺(tái)州等地，而這部分客戶主要以投資為主千島湖·濱江度假別墅項(xiàng)目工地實(shí)景千島湖·濱江度假別墅項(xiàng)目工地實(shí)景通盛?翡翠島山水名墅通盛?翡翠島山水名墅項(xiàng)目名稱：通盛?翡翠島山水名墅占地面積約500畝建筑面積7萬㎡建筑類型別墅、排屋、五星級(jí)酒店（黃龍酒店）銷售電

64880666地理位置翡翠島北側(cè)營銷動(dòng)態(tài)二期還剩5套別墅可售，三期排屋預(yù)推70多套，現(xiàn)已拿出7套預(yù)售證，銷售1套后，還剩6套可售新政出臺(tái)后，共有5套別墅因?yàn)檎咴蛲朔俊?/p>

面積區(qū)間交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)排屋220-280㎡別墅360-500㎡一期：2009年6月份交付二期與酒店：2010年8月交付三期：2011年3月交付一期：2006.8二期：2007.10三期：沒有正式對(duì)外開盤一期別墅：700-1200萬元/套二期別墅：600-1800萬元/套三期排屋：15000-16000元/㎡銷售情況一期售罄，二期別墅協(xié)議+合同115套，三期已售排屋1套。樓盤點(diǎn)評(píng)位于東南湖區(qū)翡翠島上，遠(yuǎn)離城市生活區(qū)，具有高度的私密性，通盛橋的通車縮短了該項(xiàng)目與中心區(qū)的距離，湖面景觀相對(duì)較小，而且大橋的視線遮擋比較嚴(yán)重。客群分析本地客戶占了20%，這部分客戶以本地的私企老板，主要作為自己為主外地客戶占了80%，這部分客戶主要來源為溫州、紹興、義烏等地，而這部分客戶主要以投資為主通盛?翡翠島山水名墅項(xiàng)目工地實(shí)景通盛?翡翠島山水名墅項(xiàng)目工地實(shí)景通盛?翡翠島山水名墅項(xiàng)目工地實(shí)景通盛?翡翠島山水名墅項(xiàng)目工地實(shí)景天嶼·千島湖山頂度假別墅天嶼·千島湖山頂度假別墅項(xiàng)目名稱：天嶼·千島湖山頂度假別墅占地面積350余畝建筑面積45000㎡建筑類型別墅、五星級(jí)度假酒店銷售電理位置千島湖天嶼度假村—近千島湖大橋與陽光路交匯處營銷動(dòng)態(tài)項(xiàng)目總共80余套獨(dú)棟別墅，目前開發(fā)一期30多棟，推出15棟。價(jià)格方面有優(yōu)惠，但要和領(lǐng)導(dǎo)面談。面積區(qū)間交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)700-900㎡一期預(yù)計(jì)將于2010年5月交付2009年11月

1600萬-2600萬/套銷售情況正式對(duì)外銷售6套，二期還未推出樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于海拔300米的天嶼山山頂，擁有270度湖景景觀，自然資源豐富，環(huán)境與世隔絕；建筑設(shè)計(jì)及做工精細(xì)，但樣板間以公司辦公的形式存在，體驗(yàn)感覺較差，而且由于總價(jià)高造成了去化率的相對(duì)緩慢，此外，看房需要預(yù)約，其中的儀式感比較強(qiáng)?？腿悍治鐾獾乜蛻粽剂?0%以上，主要集中于省內(nèi)，溫州、杭州、義烏等企業(yè)主，資金實(shí)力雄厚者。天嶼·千島湖山頂度假別墅天嶼·千島湖山頂度假別墅工地實(shí)景天嶼·千島湖山頂度假別墅工地實(shí)景千島湖陽光水岸度假公寓千島湖陽光水岸度假公寓項(xiàng)目名稱：千島湖陽光水岸度假公寓占地面積73333平方米建筑面積94080㎡建筑類型高層別墅銷售電理位置位于淳安區(qū)千島湖鎮(zhèn)上坑塢北島營銷動(dòng)態(tài)2號(hào)樓4月底已經(jīng)全部用作酒店用房出售，由于此項(xiàng)目以外地購買力為主，所以受新政影響較大。價(jià)格方面有優(yōu)惠，但要和領(lǐng)導(dǎo)面談。面積區(qū)間交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)53-88㎡2010年12月31日一期2008年12月20日二期2009年3月均價(jià)17100元/㎡

6、7、8#樓均價(jià)28800元/㎡銷售情況尾盤在售，還剩2套頂樓，價(jià)格28800元/㎡

樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目提供約50平方米和80平方米兩種選擇，依山臨水，南北通透，擁有中央湖區(qū)超寬湖景。另外配有會(huì)所、室外健身場及游艇等配套設(shè)施，裝修成本5000元/平米?？腿悍治霰镜乜蛻粽?0%,本地以私營企業(yè)主為主，總體購買能力較低。外地客戶占80$,購買者主要以省內(nèi)客戶為主，集中于義烏、溫州、蕭山、杭州等地.千島湖陽光水岸度假公寓項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景千島湖陽光水岸度假公寓項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景萬向?隨園項(xiàng)目名稱：萬向?隨園占地面積約500畝建筑面積66100㎡建筑類型別墅+酒店銷售電話64885888地理位置東南湖區(qū)的坪山工業(yè)區(qū)南側(cè)營銷動(dòng)態(tài)一期售罄，二期將在這兩個(gè)月推出主力戶型交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)雙聯(lián)300㎡、中戶型400㎡、大戶型550㎡住宅：2009年7月酒店：2010年7月一期：2008年底18000元/㎡，700-900萬元/套銷售情況一期已售罄。樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤面向千島湖東南湖區(qū)，湖域面積小，配有高爾夫球場成為樓盤賣點(diǎn)客群分析本地客戶占了20%，這部分客戶以本地的個(gè)體私營主為主，自住，投資兼有。外地客戶占了80%，這部分客戶主要來源為溫州、義烏等地，而這部分客戶主要以投資為主。萬向?隨園項(xiàng)目實(shí)景萬向?隨園項(xiàng)目實(shí)景

5.典型樓盤分析中端市場居易?金色陽光居易?金色陽光項(xiàng)目名稱：居易?金色陽光占地面積135畝建筑面積132300㎡建筑類型多層、高層、排屋、

疊排、商鋪銷售電64827711地理位置千島湖陽光路營銷動(dòng)態(tài)金色陽光二期（高層）6月9日開盤，共推出房源462套，開盤價(jià)在8800-9000元。預(yù)約金客戶可在開盤期間享受98折優(yōu)惠，此次開盤房源有一年期的分期付款方式可供無法辦按揭的客戶選擇；開盤期間有多種優(yōu)惠政策，最高可達(dá)10%購房優(yōu)惠。二期品質(zhì)較一期有較大提升，戶型以80—90-120方的小戶型為主，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。主力戶型交房時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)公寓：80-90㎡洋房：120-170㎡排屋：229-325㎡一期2009.12底一期：分三次開盤（2008.5、2008.8、2009.3）公寓均價(jià)4500元/㎡，洋房均價(jià)9000元/㎡，排屋均價(jià)11000元/㎡銷售情況公寓已和洋房全部售罄，四期：合同93套，銷售率20%。樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，是城市延伸后的又一新的居民住宅區(qū)，面朝千島湖中心湖區(qū)，性價(jià)比高，是08年公寓市場上賣得最好的樓盤。客群分析公寓和洋房主要以本地的客戶為主，本地的占85%以上，這部分客戶基本上作為自主為主，少量客戶作為純投資；周邊縣城占15%左右，基本上作純投資；而排屋有25%左右的本地客戶，75%的客戶來自周邊城市，基本上作為投資之用。居易?金色陽光二期現(xiàn)場實(shí)景居易?金色陽光二期現(xiàn)場實(shí)景三、營銷策劃部9月、10月重點(diǎn)工作介紹計(jì)劃類別責(zé)任部門/責(zé)任人計(jì)劃完成的內(nèi)容及時(shí)限實(shí)際完成時(shí)間及情況完成情況比對(duì)未完成工作原因分析及解決辦法內(nèi)容時(shí)限/時(shí)間營銷策劃營銷策劃部吳煒完成桃花園模型的制作方案9月30日前完成正常完成廣告策劃公司的搜集建議報(bào)告9月30日前完成正常完成廣告策劃合作公司營銷概念方案的提報(bào)9月30日前完成正常完成與酒店顧問咨詢公司的聯(lián)系工作9月20日前完成正常完成酒店顧問咨詢協(xié)議的確定9月30日前完成正常完成營銷策劃運(yùn)管體系的確定9月30日前完成正常完成酒店管理公司的聯(lián)系工作9月30日前完成正常完成戶型建議報(bào)告9月30日前完成正常9月份工作完成情況計(jì)劃類別責(zé)任部門/責(zé)任人計(jì)劃完成的內(nèi)容及時(shí)限實(shí)際完成時(shí)間及情況完成情況比對(duì)未完成工作原因分析及解決辦法內(nèi)容時(shí)限/時(shí)間營銷策劃營銷策劃部李萍營銷策劃開盤前工作計(jì)劃10月18日前完成正常待評(píng)審開盤前營銷策劃費(fèi)預(yù)算計(jì)劃10月20日前完成正常廣告策劃機(jī)構(gòu)合同確定10月10日前完成正常完善戶型建議報(bào)告10月15日前完成正常待評(píng)審酒店管理合作公司初選完成10月15日前完成正常酒店管理合作公司確定10月31日前未完成滯后下一步安排面談完成新政解讀的培訓(xùn)10月19日前完成正常營銷策劃書初稿10月31日前未完成滯后推廣合作機(jī)構(gòu)未定產(chǎn)品策劃書初稿10月31日前完成正常10月份工作完成情況1、營銷策劃推廣合作機(jī)構(gòu)的選擇本月營銷策劃推廣合作機(jī)構(gòu)的選擇是本部重點(diǎn)工作內(nèi)容之一