森基投資大坦沙項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

——項(xiàng)目定位部分廣州中原項(xiàng)目一部

GuangZhou.08.01區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)放行業(yè)分析Part1區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)分析區(qū)域內(nèi)二手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析萬(wàn)科柏悅灣首期：選擇中等地塊推出一期項(xiàng)目，推出時(shí)，僅9000元/㎡的均價(jià)轟動(dòng)入市；二期：接著推出項(xiàng)目最佳位置的地塊，項(xiàng)目均價(jià)馬上推高至19000元/㎡，受當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境大好影響，銷(xiāo)售速度依然甚快；第三期：才以低價(jià)14000元/㎡推出項(xiàng)目最差位置的產(chǎn)品；由于受到二期和三期項(xiàng)目的價(jià)格拉差影響，三期項(xiàng)目更加紅火，推出首日就將近售罄。珠島花園珠島花園作為老社區(qū)，生活配套十分齊全，并有校巴接送往學(xué)校，所以，珠島花園的租賃市場(chǎng)較為火爆，其中，兩房一廳租金大約為2000元/月，三房約為2800元/月。其租金價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)方面具有加強(qiáng)指導(dǎo)作用。區(qū)域內(nèi)二手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)一手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析新世界?凱粵灣產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約園林風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約產(chǎn)品類型面積戶型剩余貨量高層83-88㎡兩房?jī)蓮d445套，59370平方米90-132㎡三房?jī)蓮d200㎡四房?jī)蓮d銷(xiāo)售情況當(dāng)前推貨：目前在售C8棟少量單位，主要為85平米左右的兩房，均價(jià)22000元/平米，帶精裝修銷(xiāo)售均價(jià)：成交均價(jià)：22127元/㎡；望江均價(jià)：30000元/㎡后續(xù)推貨：新世界凱粵灣全新C6棟近200套單位延遲推出，戶型主要為84、87平米的兩房和91平米的小三房以及126-136平米的大三房，售價(jià)待定。優(yōu)點(diǎn)：一線臨江，三江匯聚，是濱水高端物業(yè)。教育配套好，包括省一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的真光中英文小學(xué)；省一級(jí)廣州市四中。整體設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離，采光和通風(fēng)都不錯(cuò)。120平方米的三房則為傳統(tǒng)的格局，主人房帶套房，客廳開(kāi)間較寬敞。缺點(diǎn)：項(xiàng)目旁邊就是滘口客運(yùn)站，周邊環(huán)境嘈雜?？蛻羧海褐苓吇ɑ苁袌?chǎng)、建材市場(chǎng)商戶主為主，范圍輻射至中山八童裝批發(fā)市場(chǎng)、芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)，但主要還是本地人購(gòu)買(mǎi)。區(qū)域內(nèi)一手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約園林風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約產(chǎn)品類型面積戶型剩余貨量高層44-90㎡一房?jī)蓮d192套66-129㎡兩房?jī)蓮d144-219㎡三房至五房，兩廳至三廳銷(xiāo)售情況當(dāng)前推貨：瑞安花園目前在售三期瑞豐閣116-146平米的3-4房以及45-95平方米的單位，毛坯均價(jià)14000元/平，3梯6戶，今年年底可以交樓。銷(xiāo)售均價(jià)：均價(jià)：14000元/㎡后續(xù)推貨：-優(yōu)點(diǎn)：瑞安花園一大優(yōu)勢(shì)距離地鐵5號(hào)線滘口站近，50分鐘內(nèi)即可抵達(dá)廣州中心區(qū)。此外，瑞安花園即將銷(xiāo)售的小戶型單位，適合出租給在黃岐大瀝板塊周邊各專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)商的人。缺點(diǎn)：瑞安花園地處南海黃岐，相對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，戶口問(wèn)題不容易解決；項(xiàng)目雖然在交通方面很有優(yōu)勢(shì)，但是在其他生活配套上面還是比較欠缺的，沒(méi)有大型的超市超市，沒(méi)有大型的醫(yī)院以及學(xué)校等。不過(guò)瑞安國(guó)際公寓的1至3層全為商業(yè)規(guī)劃，預(yù)計(jì)將打造成大型的商場(chǎng)。所以估計(jì)入住后的生活條件會(huì)有所改善。同時(shí)瑞安花園還是爛尾十多年的樓，質(zhì)量方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)?？蛻羧海阂员镜氐投藙傂杩蛻魹橹?，輔以大量的南海、佛山客戶，甚至肇興、江門(mén)客戶也在其中，而周邊的物流場(chǎng)也為其公寓項(xiàng)目提供了較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。瑞安花園區(qū)域內(nèi)一手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約園林風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約產(chǎn)品類型面積戶型剩余貨量共建17棟住宅，最高56層約200米，最低16層152-166㎡三房?jī)蓮d首批預(yù)計(jì)2012年9月開(kāi)盤(pán)246-2852㎡四房?jī)蓮d320㎡五房?jī)蓮d銷(xiāo)售情況當(dāng)前推貨：一期產(chǎn)品包括1、2、3棟，其中2棟高49層，三梯兩戶，戶型為246平與250平的四房?jī)蓮d帶2個(gè)套間設(shè)計(jì)；3棟高46層，戶型為152平四房?jī)蓮d帶一個(gè)套間，166平四房?jī)蓮d帶2個(gè)套間銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：26000元/㎡（目前在售單位均可望江）；后續(xù)推貨：-優(yōu)點(diǎn)：該地塊原計(jì)劃開(kāi)發(fā)為大戶型一線江景產(chǎn)品，風(fēng)景較為優(yōu)美，可望江，預(yù)計(jì)會(huì)朝豪宅的方向發(fā)展。周邊配套能夠滿足住戶一般的生活需求。缺點(diǎn)：從小區(qū)步行到地鐵站稍遠(yuǎn)，一定程度上影響住戶出行。靠近內(nèi)環(huán)路一側(cè)，容易受到噪音污染、空氣污染?？蛻羧海褐苓吔ú氖袌?chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)商戶主，并且多為潮汕人。中信西關(guān)海產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約園林風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約產(chǎn)品類型面積戶型剩余貨量高層85-87㎡兩房?jī)蓮d9套102-147㎡三房?jī)蓮d151-296㎡四房?jī)蓮d銷(xiāo)售情況當(dāng)前推貨：中海金沙灣“清瀾”組團(tuán)正在清尾，戶型為153方-210方的兩到五房，均價(jià)12000元/平—18000元/平，帶裝修和江景景觀。銷(xiāo)售均價(jià)：均價(jià)：12000元/㎡后續(xù)推貨：-優(yōu)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，小區(qū)居住氛圍較好；項(xiàng)目自身的配套較金沙洲其他樓盤(pán)要齊全，公交車(chē)總站、宏城超市、商務(wù)休閑中心(會(huì)所)、農(nóng)業(yè)銀行、酒樓、便利店、商業(yè)街基本滿足日常需要。缺點(diǎn)：周邊配套有待完善；項(xiàng)目地屬南海，“一島兩制”使手機(jī)信號(hào)經(jīng)常會(huì)交叉出現(xiàn)漫游費(fèi)用，而燃?xì)赓M(fèi)用等不統(tǒng)一，也無(wú)形中提高了生活成本。區(qū)域內(nèi)一手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析中海金沙灣產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約園林風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約產(chǎn)品類型面積戶型剩余貨量高層85-87㎡兩房?jī)蓮d9套102-147㎡三房?jī)蓮d151-296㎡四房?jī)蓮d銷(xiāo)售情況當(dāng)前推貨：中中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣現(xiàn)三期大戶型清尾，戶型為152平米和190多平方米的四房單位，其中152平米四房只剩低層單位，目前正推出一口價(jià)，折扣售價(jià)為15000元/平左右，帶裝修。190多平方米的四房單位可選樓層還較多，均價(jià)18000元/平，帶精裝修發(fā)售。項(xiàng)目樓棟為兩梯五戶的設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間為2013年9月30日。另有別墅在售，為200平左右的雙拼或三拼別墅，實(shí)際使用面積為600-700平米左右，貨量共24套，售價(jià)約為800—1000萬(wàn)元/套。銷(xiāo)售均價(jià)：均價(jià)：18000元/㎡后續(xù)推貨：-優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目在金沙洲大橋旁邊，附近還有公交，地鐵6號(hào)地鐵的站口距離樓盤(pán)不遠(yuǎn)，交通便利；該盤(pán)屬于白云區(qū)，小區(qū)自身配套較為齊全，學(xué)校、健身、超市等均有。樓盤(pán)兩面臨江，江景觀景好，未來(lái)廣佛交界地塊，有一定升值潛力。缺點(diǎn)：離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不完善，樓盤(pán)的2期規(guī)劃中，導(dǎo)致1期的部分樓棟的江景觀景受影響。區(qū)域內(nèi)一手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)分析區(qū)域接受價(jià)格：區(qū)域二手住宅成交均價(jià)約15000元/㎡，其中，價(jià)格最高21000元/㎡，柏悅灣作為同區(qū)域內(nèi)，最具參考價(jià)值的樓盤(pán)，其二手成交價(jià)格約18000元/㎡，而一手住宅價(jià)值高于二手，可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)可接受的價(jià)格約為20000元/㎡。區(qū)域周邊項(xiàng)目客戶：主要以中低端的剛需盤(pán)為主，把客戶群重點(diǎn)鎖定在老荔灣的回流客戶和周邊專業(yè)市場(chǎng)的店主和員工，所有擁有獨(dú)特資源的項(xiàng)目均被開(kāi)發(fā)成高端項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊同樣具備相應(yīng)的高端客戶群體，只需做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，相信，高端項(xiàng)目是可行的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)關(guān)于度分析規(guī)?？蛻粝埠每傮w開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大，內(nèi)部的生活配套非常完善的樓盤(pán)。由于大坦沙周邊城中村眾多，周邊環(huán)境不甚樂(lè)觀，為了充分解決區(qū)域周邊生活配套不足的缺陷，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也會(huì)建設(shè)包括幼兒園，小學(xué)，超市，商業(yè)街，酒店和藝術(shù)中心等生活配套設(shè)施。景觀客戶關(guān)注江景資源、總體綠化率。大坦沙島處于三江交匯中心，江景資源豐富。大部分項(xiàng)目為提高競(jìng)爭(zhēng)力，充分利用江景資源，綠化面積大、園林物種豐富，并且多采用進(jìn)口高檔植物品種。小結(jié)為提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)景觀資源的合理利用和內(nèi)部配套的完善來(lái)提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。值得一提的是，雖然項(xiàng)目周邊存在著不少的大規(guī)模項(xiàng)目以及少量的高端項(xiàng)目，但令人驚訝的是，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目花重金打造高檔會(huì)所，甚至連西關(guān)海也沒(méi)有，而項(xiàng)目則可以借助打造高端會(huì)所，提高項(xiàng)目整體形象，吸引高端買(mǎi)家。項(xiàng)目投資環(huán)境分析總結(jié)上半年市場(chǎng)情況上半年，土地成交量因供應(yīng)量有限同比下降，發(fā)展商拿地積極性提高。地塊供應(yīng)主要以外圍區(qū)域?yàn)橹?，而商服用地供?yīng)比例有所提高。地王的誕生反映出發(fā)展商對(duì)后市的樂(lè)觀態(tài)度。廣州市庫(kù)存量是上半年成交量的3倍以上，庫(kù)存壓力突顯。大宅供應(yīng)充足，或?qū)е聝r(jià)格架構(gòu)性上漲。在經(jīng)歷“金五銀六”后，雖然以價(jià)換量的主調(diào)不變，但受豪宅成交增多影響，成交均價(jià)達(dá)到近年高峰。剛需支撐市場(chǎng)，外圍區(qū)域成交占大部分，“舒適型”大兩房和“緊湊型”小三房依然最受歡迎。二手住宅市場(chǎng)價(jià)格反彈，掛牌量、成交量大幅上升，但從同比上看，掛牌量和成交量仍低于往年同期。下半年市場(chǎng)情況下半年市場(chǎng)仍存在一定的不確定性，建議發(fā)展商不宜以利換量，應(yīng)該乘著消費(fèi)者預(yù)期較好的市場(chǎng)條件下趕緊推貨走量，實(shí)現(xiàn)資金的較快回籠。下半年政策穩(wěn)定是主，微調(diào)為輔，將更多以經(jīng)濟(jì)控桿調(diào)控市場(chǎng)，但限購(gòu)”這一核心政策年內(nèi)無(wú)動(dòng)搖或變通的可能。大坦沙主要以大荔灣的剛需客戶為主要購(gòu)買(mǎi)力，可接受一手價(jià)格約20000元/㎡?？蛻粜枨笳{(diào)研報(bào)告Part2調(diào)研概述

通過(guò)研究分析，了解消費(fèi)者需求趨勢(shì)，尋找森基投資大坦沙項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。有效幫助貴司制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或推廣上市策略，為貴司提供策略依據(jù)及建議。

為能最優(yōu)化地達(dá)成我們事先設(shè)定的調(diào)研目標(biāo)及調(diào)研范疇，綜合分析目前階段狀況及客戶需求，我方建議本項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)性地調(diào)查有意向于番禺區(qū)域置業(yè)的目標(biāo)客戶群，利用調(diào)查問(wèn)卷的形式訪問(wèn)目標(biāo)客戶。該方法既可綜合平衡目標(biāo)研究對(duì)象的征集所存在難度，更可真實(shí)地反映客戶的實(shí)際需求等諸多因素。調(diào)研目的調(diào)研方法調(diào)研方法調(diào)研概述

本次調(diào)研收集有效問(wèn)卷109份，受訪者來(lái)自于于廣州十區(qū)范圍內(nèi)，兩者唯一的相同點(diǎn)就是都有意向于大坦沙置業(yè)，因此對(duì)其展開(kāi)調(diào)查，根據(jù)調(diào)查方案的落實(shí)，接受訪問(wèn)的客戶必須具有購(gòu)房意向并且愿意在大坦沙購(gòu)房，才能給予較真實(shí)的反映數(shù)據(jù)；否則即終止訪問(wèn)。調(diào)研分析調(diào)研時(shí)間：2012年7月18日——7月19日調(diào)研地點(diǎn)：中原廣州地鋪網(wǎng)點(diǎn)研究方式：利用中原廣州地鋪網(wǎng)點(diǎn)對(duì)意向購(gòu)房客戶群進(jìn)行調(diào)查問(wèn)卷訪問(wèn)調(diào)研人員：何曉荔、黃倬勇、陳悄航、許達(dá)文被訪問(wèn)者：主要甄選為有意向于大坦沙置業(yè)的客戶群調(diào)研內(nèi)容若本項(xiàng)目設(shè)有游艇會(huì)所，對(duì)你的購(gòu)買(mǎi)欲望有何影響？

游艇在消費(fèi)品之中屬于高端消費(fèi)類型產(chǎn)品，一般人很少接觸，因此49%的調(diào)查客戶認(rèn)為吸引力一般，30%的客戶表示無(wú)所謂。你希望游艇會(huì)所提供何種服務(wù)？

游艇一次容納的客戶大概20-30人，31%的被訪者愿意游艇提供西餐廳服務(wù)，25%希望作為派對(duì)的場(chǎng)所，23%愿意選擇紅酒會(huì)，統(tǒng)計(jì)得出多數(shù)客戶愿意選擇高端類型的消費(fèi)。您覺(jué)得大坦沙購(gòu)房的合理單價(jià)范圍？

由以上數(shù)據(jù)可得出，受訪者主要以二手價(jià)格作為參考。受訪者中，認(rèn)為大坦沙購(gòu)房單價(jià)在12000-15000元/㎡的有46人，占42％，8000-10000元/㎡的有29人，占27％。您會(huì)選擇以下何種付款方式？

由于受市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響，大多數(shù)客戶對(duì)價(jià)格都持保守態(tài)度，認(rèn)為總價(jià)越低越好?？們r(jià)在100萬(wàn)元以下的33人，占31％，100-110萬(wàn)元的29人占27％。您會(huì)選擇以下何種付款方式？

付款方式的選擇中，由于公積金貸款受額度控制，所以，33人占31%的客戶選擇組合按揭付款；而受廣州樓價(jià)較高影響，能接受一次性付款的客戶著實(shí)不多。您可接受一次性購(gòu)房的總價(jià)？

受訪者中，66人占61%的受訪者一次性付款可接受總價(jià)的幅度在40-60萬(wàn)元，此部分客戶有一部分客戶并非資金不足，而是不愿意一次性購(gòu)房導(dǎo)致流動(dòng)資金減少；而能夠一次性付款接受總價(jià)較高的受訪者，大部分為生意人。您是否會(huì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房？

由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，并且在政府的多番宣傳下，84人占78%的客戶不會(huì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，認(rèn)為沒(méi)有保障；16人占15%表示會(huì)考慮，此部分客戶主要為投資者，視價(jià)格而定。您認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)多少您愿意購(gòu)買(mǎi)？

受小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有房產(chǎn)證影響，客戶基本上選擇原則為越便越好，其中，73占68%的客戶認(rèn)為，6000-8000元/平方米較為合適；只有小部分客戶認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格與周邊二手價(jià)格相仿。中低收入注重臥室第一次置業(yè)5-10萬(wàn)元年薪70-90㎡90-120㎡單價(jià)在15000元/㎡以下二次購(gòu)房客戶小結(jié)：

會(huì)考慮在大坦沙購(gòu)房的客戶主要是25-35歲的中低收入、迫切購(gòu)房的剛需客戶為主。職業(yè)主要為企業(yè)的中低層人士，收入5-10萬(wàn)元年薪。在戶型選擇方面，客戶多數(shù)希望購(gòu)買(mǎi)70-90㎡、90-120㎡的舒適型兩房和緊湊型三房單位。功能分區(qū)上，年輕的客戶比較注重臥室的布局與大小。項(xiàng)目在開(kāi)始的同時(shí)，應(yīng)把重心放在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型配比、自身配套優(yōu)化上，從而應(yīng)提升項(xiàng)目自身價(jià)值。項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告Part3地塊區(qū)位分析老荔灣芳村白云佛山南沙金沙洲本案周邊環(huán)境分析自然環(huán)境好壞參半道路環(huán)境極差交通環(huán)境不完善周邊環(huán)境分析配套環(huán)境教育文化購(gòu)物銀行郵局醫(yī)療

目前項(xiàng)目附近居民點(diǎn)大部分是原住地的村民，周邊生活配套極為不足，娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物一概不全，居民的購(gòu)物只能去城區(qū)到島內(nèi)較遠(yuǎn)的地方去購(gòu)物和消費(fèi)，其中教育和醫(yī)療相對(duì)完善。項(xiàng)目地塊及四至規(guī)劃地塊西面地塊東面地塊南面地塊北面

項(xiàng)目東、北面主要為垃圾處理中心和一些皮革制造業(yè)，廢氣排放污染嚴(yán)重；西面正對(duì)著白沙河，一線江景，環(huán)境優(yōu)美；南面城中村，靠近坦尾地鐵站，主要有二手廚具城。地塊內(nèi)部

地塊內(nèi)部為平整的水泥路、7通一平的倉(cāng)庫(kù)用地和食堂，平直臨岸一線江景，利于后期施工和設(shè)計(jì)臨江住宅，其中食堂無(wú)法拆遷，整體規(guī)劃將受到限制。項(xiàng)目地塊及四至規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（設(shè)定）地塊編號(hào)/

用地性質(zhì)D4（軍事用地）地塊可建設(shè)用地面積45000平方米地塊總建筑面積約185000平方米計(jì)算容積率建筑總面積約185000平方米地塊容積率4.11地塊建筑密度21%建筑限高60米地塊綠地率35%本案相關(guān)資料需要提供再行分析。項(xiàng)目SWOT分析1.稀缺的江景資源2.遠(yuǎn)期良好的生態(tài)環(huán)境3.富有創(chuàng)意的地塊4.區(qū)域發(fā)展前景良好5.短期區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不大6.遠(yuǎn)期交通規(guī)劃方便7.遠(yuǎn)期良好的文化氛圍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析1.短期生活氛圍不足2.短期公共交通設(shè)施不足3.路網(wǎng)未能貫通4.沿岸地塊對(duì)設(shè)計(jì)的限制5.開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，品牌效應(yīng)不足6.舊村改造難7.環(huán)境污染大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)分析1.產(chǎn)品與市場(chǎng)的矛盾2.項(xiàng)目宣傳力度和信任度難以打開(kāi)3.遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)威脅項(xiàng)目面臨的威脅1.開(kāi)發(fā)一線江景產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目品牌和檔次有很大提升2.三大規(guī)劃概念同行3.大坦沙規(guī)劃中央綜合商貿(mào)軸對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用4.項(xiàng)目教育配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析客戶群定位中原認(rèn)為：以“立足周邊，向外延伸”的客戶群定位原則為知道，首先鎖定周邊專業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，再向外挖掘廣佛同城下的外來(lái)人口。佛山廣州荔灣、芳村大坦沙核心客戶群分析核心客戶群客戶群特征軍人親友由于熟人的關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目十分有信心周邊專業(yè)市場(chǎng)客戶對(duì)周邊環(huán)境熟悉，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿ΑＫ麄冑?gòu)買(mǎi)力稍強(qiáng)，既可投資又可自主芳村、荔灣專業(yè)市場(chǎng)客戶相當(dāng)于市區(qū)購(gòu)房首付的價(jià)錢(qián)就可擁有一套江景房對(duì)他們誘惑非常大周邊工作的中高收入人群在工作地點(diǎn)附近購(gòu)房，能降低生活成本周邊原村民產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)補(bǔ)充型客戶群分析補(bǔ)充型客戶群客戶群特征老城區(qū)改善型客戶他們希望尋找價(jià)格較低，交通便利的老城區(qū)房房地產(chǎn)投資者樓盤(pán)性價(jià)比如何，周邊市場(chǎng)租賃情況如何，是他們考慮的主要因素準(zhǔn)業(yè)主親友由于親友的購(gòu)買(mǎi)令到他們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房信心增強(qiáng)舊城改造拆遷客他們對(duì)于市中心的區(qū)域抗性不大，交通便利、江景資源、未來(lái)發(fā)展?jié)摿κ撬麄兊馁?gòu)房關(guān)注點(diǎn)軍區(qū)人員軍方出產(chǎn)的事物有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，希望購(gòu)買(mǎi)面積較大的房屋區(qū)域定位城市遺忘區(qū)特點(diǎn)：人少、村多、地多城市遺忘區(qū)CBD中軸線國(guó)際金融城琶洲會(huì)展中心區(qū)域特征區(qū)域劣勢(shì)：島上居住氛圍欠缺城中村、批發(fā)市場(chǎng)圍繞，外圍環(huán)境不甚樂(lè)觀有污水處理廠，存在空氣污染道路系統(tǒng)處于規(guī)劃中，實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)所在大片區(qū)規(guī)劃中周邊多為居住用地，日后人口密度較高區(qū)域優(yōu)勢(shì)：周邊江景資源豐富地鐵站旁，升值前景有保證白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，發(fā)展前景良好大坦沙島規(guī)劃良好，是公認(rèn)的價(jià)格洼地項(xiàng)目功能定位根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及優(yōu)勢(shì)，我們可以看出項(xiàng)目具備了成為高質(zhì)素高檔次的特性。特別在充分利用江景資源，打造屬于項(xiàng)目獨(dú)有的江岸線、會(huì)所后，項(xiàng)目整體形象將被拔高，并且，由于項(xiàng)目地塊的特殊性，導(dǎo)致土地用途不受限制，可以說(shuō)，本項(xiàng)目是一個(gè)宜居、宜商、宜投資的全能地塊，因此，我們認(rèn)為項(xiàng)目可以定性為：大沙島上居家投資型江景社區(qū)項(xiàng)目功能定位大沙島——“大坦沙島”一直以來(lái)都有更名為“大沙島”的計(jì)劃，并且已提交申報(bào)。政府也希望通過(guò)更改名字讓市民對(duì)大坦沙重新認(rèn)識(shí)；居家投資型——由于項(xiàng)目地塊性質(zhì)特殊，土地用途不受限制，既可以購(gòu)房自住，也可以SOHO辦公，投資、辦公、居住均能實(shí)現(xiàn)；江景社區(qū)——江景是項(xiàng)目最大的自然景觀所在，既無(wú)可復(fù)制也永恒不變，是項(xiàng)目定位高端的核心價(jià)值，是對(duì)于追求高品質(zhì)生活的人們不可多得的寶地。而且，江景資源在市中心買(mǎi)少見(jiàn)少，相當(dāng)稀缺，升值潛力巨大，可以說(shuō)，買(mǎi)到即賺到。大沙島上居家投資型江景社區(qū)核心價(jià)值提煉核心價(jià)值提取定位提煉競(jìng)爭(zhēng)力要素分析深化演繹江景水岸、大坦沙中的精品住宅成功者的都市桃源江景、環(huán)境怡人、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)品附加值入則寧?kù)o社區(qū)，出則繁華都市項(xiàng)目形象定位要素賦予大坦沙島全新的形象大坦沙，作為廣州中心城區(qū)珠江第一島，其發(fā)展?jié)摿Σ蝗葜靡伞Ｕ惨恢敝铝τ趯⒋筇股炒蛟斐且猿鞘猩虅?wù)、旅游、休閑為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)的重點(diǎn)功能區(qū)，以生態(tài)居住為導(dǎo)向的，具西關(guān)文化風(fēng)情的商貿(mào)、文化、居住區(qū)的國(guó)際化島嶼?？梢哉f(shuō)，大坦沙島將以曼哈頓島的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，講成為廣州的曼哈頓島。突顯項(xiàng)目高端目標(biāo)人群項(xiàng)目具有江景資源這一先天優(yōu)勢(shì)，已具備打造高端項(xiàng)目的基本條件。我們有必要在項(xiàng)目形象打造的同時(shí)，突顯項(xiàng)目目標(biāo)客戶群之高端，對(duì)外形成低調(diào)的富人集聚區(qū)的鮮明形象，項(xiàng)目不以因奢華而傳世，卻因聚富而聞名。項(xiàng)目形象定位要素項(xiàng)目形象的升華項(xiàng)目所處的地理位置十分優(yōu)越，用“入則寧?kù)o，出則繁華”來(lái)形容最為貼切，居住在此的人，能夠忘卻城市的煩囂，返璞歸真，這里沒(méi)有城市的車(chē)水馬龍，只有無(wú)盡江景，這里是成功人士過(guò)上平靜生活的最佳選擇。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目形象可定位為：曼哈頓島上的財(cái)富方舟項(xiàng)目形象定位要素曼哈頓島曼哈頓是紐約的市中心，是大坦沙島規(guī)劃發(fā)展的終極目標(biāo)?，F(xiàn)階段，在項(xiàng)目形象定位上提前賦予大坦沙島未來(lái)形象，能夠令到購(gòu)房者最大限度忘記大坦沙城市遺忘區(qū)的現(xiàn)狀，勾起購(gòu)房者對(duì)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展的信心，增加對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感。財(cái)富財(cái)富一詞能夠體現(xiàn)出入住本小區(qū)客戶的層次，從側(cè)面去襯托、迎合項(xiàng)目的高端形象。并且，也能在區(qū)域內(nèi)形成圈層，成為大坦沙島上最早的富人集聚區(qū)。不但如此，這里除了能夠聚富外，還能增加財(cái)富，從而突出項(xiàng)目宜居、宜商、宜投資這一核心競(jìng)爭(zhēng)力。方舟意指安全、優(yōu)越、舒適之所。方舟并不是所有人都能登陸，從側(cè)面再次印證項(xiàng)目客戶群的高端，必須具備一定層次的客戶群才能夠買(mǎi)本項(xiàng)目。其次，突出項(xiàng)目能夠?yàn)楦鞔蟪晒θ耸刻峁┮粋€(gè)既安全，又舒適的居所，因?yàn)轫?xiàng)目的低調(diào)，另到成功人士得以在此喘息，這里是他們的理想居所。建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位建筑風(fēng)格——現(xiàn)代中式建筑

現(xiàn)代中式洋房傳統(tǒng)中式洋房建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位園林風(fēng)格——現(xiàn)代中式園林

現(xiàn)代中式園林傳統(tǒng)中式園林

江景要素在本項(xiàng)目的應(yīng)用高檔會(huì)所打造項(xiàng)目附加值利用項(xiàng)目固有的游艇碼頭，購(gòu)置游艇，并放置在游艇碼頭。在游艇上設(shè)置相應(yīng)的休閑設(shè)施，如：咖啡店、紅酒屋、西餐廳等。并且可設(shè)游艇出租業(yè)務(wù)，供客戶使用。提高項(xiàng)目整體檔次。江景要素在本項(xiàng)目的應(yīng)用開(kāi)拓特色游艇商業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)進(jìn)行了解，發(fā)覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，不論高端還是地段，大多數(shù)項(xiàng)目都缺乏會(huì)所這一配套，最了不起的西關(guān)海僅僅使用泛會(huì)所的概念含糊而過(guò)。因此，建議項(xiàng)目打造高檔會(huì)所。江景要素在本項(xiàng)目的應(yīng)用打造水岸棧道、親水平臺(tái)項(xiàng)目地塊具有天然優(yōu)勢(shì)，臨近河岸有將近400米的天然江岸線，具備打造沿江棧道的條件，并且通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)，令到棧道更自然、更舒適。在項(xiàng)目南岸、北岸打造親水平臺(tái)，讓客戶與江水近距離接觸。可以這么說(shuō)，河岸的打造成功與否，決定著項(xiàng)目推廣成功與否。因此，值得發(fā)展商下重本打造。商業(yè)定位建議綜合區(qū)域現(xiàn)在和未來(lái)的狀況，本案不適宜設(shè)置大體量的集中式商業(yè)；本案的商業(yè)定位應(yīng)建立在對(duì)社區(qū)居民生活的日常配套上；商業(yè)形態(tài)應(yīng)為臨路的小高層首層獨(dú)立門(mén)面商鋪（最多不超過(guò)2層）；商業(yè)業(yè)態(tài)主要為生活超市、銀行、郵局、郵政儲(chǔ)蓄、電信服務(wù)、小型特色餐飲、美容美發(fā)、便民藥店、干洗店、家政服務(wù)等為主。社區(qū)商業(yè)——鄰里中心案名參考道爾頓社區(qū)森蘭雅苑水韻沁園灝景尚都項(xiàng)目整體規(guī)劃建議Part4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建議）地塊編號(hào)

用地性質(zhì)D4軍事用地地塊可建設(shè)用地面積45000平方米地塊總建筑面積184950平方米計(jì)算容積率建筑總面積184950平方米地塊容積率4.11地塊建筑密度21.0%建筑限高臨江100米限高60米地塊綠地率35.0%商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品數(shù)量占地面積層數(shù)面積合計(jì)商場(chǎng)12700平方米12700平方米商業(yè)連廊2900平方米1900平方米合計(jì)33600平方米13600平方米順勢(shì)——順應(yīng)區(qū)域環(huán)境挑戰(zhàn)——獨(dú)特性的追求創(chuàng)意——場(chǎng)所感的營(yíng)造整體規(guī)劃原則居住和自然共存的社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的社區(qū)現(xiàn)代生態(tài)布局的社區(qū)典范整體規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目整體規(guī)劃布局與特色分區(qū)白沙河空間關(guān)系和布局關(guān)系建筑和景觀元素的結(jié)合指定節(jié)點(diǎn)區(qū)表達(dá)的分區(qū)或鄰里特色建筑高度目標(biāo)：塑造一個(gè)較高品質(zhì)、尺度適宜的現(xiàn)代居住區(qū)形象，較高密度的中高組團(tuán)置西面。創(chuàng)造豐富活潑的天際線。降低建筑對(duì)西面景區(qū)、環(huán)境的壓迫感。原則：整個(gè)基地分為三個(gè)層次，即高層、中高層與園林景觀。鼓勵(lì)多變化的天際線。建筑的高度隨著越接近自然景觀區(qū)（江邊景區(qū)）而降低。高層白沙河岸綠化帶南沙規(guī)劃商貿(mào)商住區(qū)中

高

層園林景觀項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)Part5規(guī)劃設(shè)計(jì)理念分解現(xiàn)代感的中式建筑生態(tài)江景理念多元化的生活和諧社區(qū)高品位景觀生活產(chǎn)品規(guī)劃理念住區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)能源與環(huán)境室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量住區(qū)水環(huán)境材料與資源生態(tài)住宅評(píng)估體系核心內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃核心可操作性資源整合合理規(guī)劃以人為本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

產(chǎn)品規(guī)劃原則1、示范展示原則2、產(chǎn)品提升空間預(yù)留原則通過(guò)較為高端產(chǎn)品入市，一期產(chǎn)品向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目的特色和優(yōu)點(diǎn)，為整體項(xiàng)目建立較好的形象美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度。3、建立生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)原則由于項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)量較大，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，因此，在項(xiàng)目各期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須考慮到后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。從一進(jìn)入市場(chǎng)就征服消費(fèi)者，征服競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，突現(xiàn)生態(tài)住宅勢(shì)不可檔的優(yōu)勢(shì)。因此，建議在一期項(xiàng)目規(guī)劃中，導(dǎo)入生態(tài)住宅示范社區(qū)概念。產(chǎn)品首期規(guī)劃要點(diǎn)部分人車(chē)分層，車(chē)輛入戶軸線清晰，步步隨景社區(qū)交通規(guī)劃原則地下車(chē)庫(kù)范圍；社區(qū)交通組織車(chē)位位置車(chē)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃設(shè)計(jì)地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)——有陽(yáng)光會(huì)呼吸型生態(tài)車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)在中庭處局部挑空，挑空處做景觀綠化，使車(chē)庫(kù)空氣形成對(duì)流，引進(jìn)陽(yáng)光和新鮮的空氣，避免傳統(tǒng)的地下停車(chē)庫(kù)黑暗、閉塞的不足，形成實(shí)實(shí)在在的“生態(tài)車(chē)庫(kù)”，同時(shí)也把地下室的行人直接引導(dǎo)到地面，回家之路也是景觀之旅，真正做到健康、生態(tài)。社區(qū)交通組織項(xiàng)目單體建筑概念設(shè)計(jì)建議Part6建筑立面

中國(guó)建筑歷史悠久，在設(shè)計(jì)上吻合了廣州地區(qū)的各種氣候變化，加上中國(guó)建筑的發(fā)展，其建筑文化已經(jīng)得到認(rèn)同，在建筑風(fēng)格的處理上吸納中國(guó)建筑的精華，加入騎樓、大窗、方柱等傳統(tǒng)意義上的經(jīng)典嶺南建筑符號(hào)，但不是簡(jiǎn)單地模仿建筑符號(hào)，而是突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)；并有效融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，使之更符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣，從而形成獨(dú)具特色的現(xiàn)代中式風(fēng)格。項(xiàng)目戶型概念設(shè)計(jì)建議Part7產(chǎn)品線分析產(chǎn)品類型容積率建筑密度建筑面積市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)單方利潤(rùn)綜合述評(píng)中高層住宅較高較高較高區(qū)域高品質(zhì)一線江景中高產(chǎn)品稀缺，前景看好。雖然用地經(jīng)濟(jì)性不高，但單價(jià)高，利潤(rùn)回報(bào)低。單價(jià)高，且賣(mài)點(diǎn)多，需要打量開(kāi)發(fā)。高層住宅較高較低較高未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)激烈。單價(jià)不高，但用地經(jīng)濟(jì)性高，可提升項(xiàng)目口碑。考慮用地經(jīng)濟(jì)性，應(yīng)占有較大比例。產(chǎn)品組合建議根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，建筑密度為21%，容積率為4.11，綜合項(xiàng)目產(chǎn)品線分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品組合如下：中高層住宅+高層住宅因?yàn)楸卷?xiàng)目為臨江100米內(nèi)限高60米，建議設(shè)計(jì)18層的中高層住宅，100米臨界以外建議設(shè)計(jì)28層的高層住宅，在盡可能利用江景資源的前提下，將項(xiàng)目收益組合最大化。從目標(biāo)消費(fèi)群推導(dǎo)項(xiàng)目戶型項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位為中端以上的消費(fèi)人群，因此，從市場(chǎng)產(chǎn)品需求檔次的結(jié)構(gòu)可以得出項(xiàng)目戶型的配比檔次，如下：高端：中高端：中端：中低端＝10%：25%：30%：15%因此我們可以推導(dǎo)出，按照經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力的結(jié)構(gòu)層次和市場(chǎng)主力戶型的消化，項(xiàng)目戶型的檔次配比應(yīng)當(dāng)遵循其相應(yīng)的客戶需求和購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)層次。高端15%中高端25%

中端45%中低端15%項(xiàng)目戶型配比檔次結(jié)構(gòu)從以上推論，我們對(duì)項(xiàng)目戶型配比的檔次結(jié)構(gòu)有了較為清晰的把握，三、四房將仍然是項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的主力房型，其在整體產(chǎn)品套數(shù)中所占的比例約在50%-65%之間。項(xiàng)目整體戶型配比產(chǎn)品類型中高層住宅高層住宅套數(shù)比合計(jì)平均單套建筑面積(㎡)120100／／棟數(shù)86／14套數(shù)544624／1168其中85-95㎡15328.13%18229.17%28.68%33595-105㎡8515.63%10416.67%16.18%189120-130㎡18734.38%20833.33%33.82%395140-160㎡8515.63%10416.67%16.18%189160-180㎡346.25%264.17%5.14%60總套數(shù)比例46.58%53.42%／100%總建筑面積(萬(wàn)㎡)6.127.02／13.14總建筑面積比例46.58%53.42%/100%目前設(shè)定容積率為4.11，總建筑面積為184950平方米，由于預(yù)留軍方配比占總建筑面積的30%，面積為55485平方米，可建約7棟住宅，因此另行70%的建筑面積為129465平方米，可建筑住宅棟數(shù)為14棟，上表戶型只計(jì)70%的建筑面積下的配比。高層戶型設(shè)計(jì)原則核心原則入戶花園+超大陽(yáng)臺(tái)+空中庭院增值點(diǎn)傳統(tǒng)處理方式創(chuàng)新處理方式說(shuō)明入戶花園多數(shù)入戶花園面積僅有3——6平方米，變成了事實(shí)上的過(guò)道。增大面積，擴(kuò)大到8——10平方米，與客廳空間相結(jié)合。形成通透、寬敞、具有花園效果的入戶花園或入戶庭院。超大陽(yáng)臺(tái)普通陽(yáng)臺(tái)面積為4——6平方米，在功能上也僅僅擁有采光和觀景等常規(guī)功能。陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)大到10平方米以上。在陽(yáng)臺(tái)造型上也結(jié)合戶型空間形成多種變化。通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的封閉、隔斷等處理，可以增加一間房，實(shí)現(xiàn)“N變N+1”的效果?？罩型ピ簜鹘y(tǒng)戶型極少考慮做空中庭院，以致很多戶型的采光效果差，而且缺乏空間情趣。在客廳或餐廳的外緣增設(shè)6——8平方米的空中庭院，增強(qiáng)空間的采光性和通透的情景性。陽(yáng)光室、娛樂(lè)室、書(shū)房等多功能情景房。或封閉以實(shí)現(xiàn)“N變N+1”的效果。設(shè)計(jì)原則：四大光明和七大分區(qū)廳、臥、廚、廁四大功能空間須有明窗采光通風(fēng)，戶型內(nèi)部必須實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私、潔污、干濕、內(nèi)外、主次及衛(wèi)浴分區(qū)。景觀優(yōu)先保證每個(gè)戶型、客廳、臥室都有景觀。臥室在不影響其他功能區(qū)前提下，保證主臥大開(kāi)間、大面積?？蛷d客廳是戶型的“臉面”，對(duì)客廳要求開(kāi)間大、面積大。廚房采用L或U型廚房設(shè)計(jì)，大面積可做到中、西式廚房的分離。實(shí)用與科學(xué)并舉原則豪華戶型空間需顯舒適，考慮到高層住宅實(shí)用率低，應(yīng)避免面積的浪費(fèi)。園林景觀設(shè)計(jì)建議Part8水體系統(tǒng)由外部水道與中高層居住組團(tuán)形成，通過(guò)外部水道來(lái)構(gòu)筑獨(dú)特的半島、島嶼氛圍。展現(xiàn)沿狹長(zhǎng)河道展開(kāi)生活空間的區(qū)域，體現(xiàn)自然野趣的，塑造使人身心放松的氛圍。屬于半開(kāi)放性的觀賞型水空間。江水特征區(qū)：在小區(qū)主要的中心空間設(shè)置的水體廣場(chǎng)，這相當(dāng)于項(xiàng)目的內(nèi)部焦點(diǎn)，整個(gè)效果其實(shí)水體所占的比例不是很大，而是由水、石、植物、硬地廣場(chǎng)相搭配，形成具有傳統(tǒng)中式園林的特征和靈魂，由此感受到中式社區(qū)的韻味，這個(gè)空間屬于開(kāi)放性景觀加休閑水景空間。開(kāi)闊特征區(qū)：水體系統(tǒng)園林道路具有情趣的鋪地風(fēng)情道路汀

步棧道休閑場(chǎng)所在庭院當(dāng)中設(shè)置具有濃郁中式庭院的花架與涼亭，使之成為業(yè)主的休閑場(chǎng)所之一，同時(shí)也成為社區(qū)景觀的重要組成部分。藝術(shù)雕塑雨水收集系統(tǒng)滲水路面水體微生物處理生態(tài)環(huán)保技術(shù)在園林中運(yùn)用生態(tài)環(huán)保技術(shù)在園林的運(yùn)用項(xiàng)目配套設(shè)施建議Part9商業(yè)配套社區(qū)鄰里中心+裙樓式商業(yè)區(qū)社區(qū)鄰里中心：功能上以服務(wù)社區(qū)居民為主，同時(shí)輻射周邊步行15—30分鐘范圍內(nèi)的居民。功能上以大超市、大型餐飲或休閑場(chǎng)所為主，配合日常的生活消費(fèi)入酒吧、桌球等消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施。群樓式商業(yè)區(qū)：根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景以及小區(qū)常住人口計(jì)算，本項(xiàng)目如果需要設(shè)立裙樓式商業(yè)的話面積控制在4000㎡以下。設(shè)置的位置在東面與會(huì)所配合在一起。會(huì)所配套健身室壁球室桌球室酒吧泛會(huì)所配套網(wǎng)球場(chǎng)康體設(shè)施生態(tài)休閑架空層部分棟數(shù)利用架空層，提供半室內(nèi)公共活動(dòng)空間，增加住戶的交流，同時(shí)架空層又是景觀互相滲透的有效途徑。兒童天地兒童游樂(lè)場(chǎng)地水岸棧道、親水平臺(tái)游艇會(huì)所示范區(qū)建議營(yíng)銷(xiāo)中心示范區(qū)建議現(xiàn)場(chǎng)包裝示范區(qū)建議園林示范區(qū)水岸親水平臺(tái)示范區(qū)水岸親水平臺(tái)示范區(qū)智能化設(shè)施——引領(lǐng)“全科技”居住時(shí)代家居智能化最為重要的是建立家居智能網(wǎng)，一般而言，具有按紐控制、遙控器控制、控制面板控制、電話遠(yuǎn)程控制、網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程控制五套控制體系；考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，建議選擇造價(jià)合理、操作較為簡(jiǎn)單的控制面板體系，通過(guò)集成系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)布防與撤防、緊急報(bào)警、信息留言等功能。智能化設(shè)施智能化小區(qū)系統(tǒng)背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)遠(yuǎn)程水表、煤氣表抄表系統(tǒng)小區(qū)太陽(yáng)能燈系統(tǒng)LED廣告屏及觸摸屏查詢系統(tǒng)門(mén)禁管理系統(tǒng)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)項(xiàng)目物業(yè)管理建議Part10項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)定位貼心但不貼身的社區(qū)管家式服務(wù)貼心但不貼身——在高端物業(yè)服務(wù)中，“人性化”被稱為“管家式服務(wù)”的精髓，而“人性化”的最大體現(xiàn)在于“貼心但不貼身”。真正優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，是在您需要的時(shí)候，才能感覺(jué)到它的存在，即無(wú)微不至。不拘泥于物質(zhì)上的滿足，而更多地?cái)U(kuò)展到業(yè)主的精神愉悅感受上。即并非單純的“滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求”，而是以豐富的服務(wù)內(nèi)容為基礎(chǔ)，在服務(wù)中充分考慮到一切能夠影響業(yè)主生活舒適度的因素。物業(yè)管理建議委托物業(yè)管理公司建議：物業(yè)公司必須選擇一些實(shí)力宏厚、管理體系完善、來(lái)自沿海的知名物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)。對(duì)管理顧問(wèn)的要求：具有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾管理多個(gè)大型住宅小區(qū)，最好熟悉廣州市場(chǎng)；具有較高的知名度，管理的小區(qū)樓宇曾獲得物業(yè)管理獎(jiǎng)項(xiàng)，如：優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)等；具有高標(biāo)準(zhǔn)的工作體系，獲得ISO9002等國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。從成本控制的角度考慮，費(fèi)用不宜過(guò)高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略Part11項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路城市遺忘區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)三步法

講交通既要引入城市公交配套，也要開(kāi)設(shè)社區(qū)樓巴，改善交通環(huán)境，方便住戶出行，提高出行的通達(dá)性。在交通上滿足消費(fèi)者。講配套在一期住區(qū)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，會(huì)首先把包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套做好，滿足居住者的日常生活需求；并把樣板區(qū)做好，在開(kāi)盤(pán)前展示項(xiàng)目的真實(shí)生活情境。在配套上打動(dòng)消費(fèi)者。講產(chǎn)品通常會(huì)考慮以豐富的景觀生活，精細(xì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)占領(lǐng)市場(chǎng)。在產(chǎn)品上吸引消費(fèi)者。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及分期開(kāi)發(fā)策略方案一一期開(kāi)發(fā)范圍二期開(kāi)發(fā)范圍中高層住宅中高層住宅中高層住宅中高層住宅高層住宅高層住宅主入口次入口次入口售樓部會(huì)所開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡）高層住宅（萬(wàn)㎡）商業(yè)、會(huì)所（萬(wàn)㎡）111.511.50.527.07.00.5總量18.518.51方案一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及分期開(kāi)發(fā)策略方案二一期開(kāi)發(fā)范圍二期開(kāi)發(fā)范圍中高層住宅中高層住宅中高層住宅中高層住宅高層住宅高層住宅主入口次入口次入口售樓部會(huì)所三期開(kāi)發(fā)范圍開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡）高層住宅（萬(wàn)㎡）商業(yè)、會(huì)所（萬(wàn)㎡）18.48.40.427.0