房產(chǎn)前期管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目前期管理，規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，提高項(xiàng)目質(zhì)量和效益，保障公司及相關(guān)方的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理工作，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地獲取、拆遷安置、前期報(bào)建等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策要求，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合法合規(guī)。2.科學(xué)性原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和理念，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究等工作，提高項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性。3.效益性原則：在確保項(xiàng)目質(zhì)量和功能的前提下，優(yōu)化資源配置，降低開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.計(jì)劃性原則：制定詳細(xì)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，合理安排各階段工作進(jìn)度，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。二、項(xiàng)目立項(xiàng)管理（一）項(xiàng)目發(fā)起1.市場調(diào)研：市場部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，收集市場信息，分析市場需求和競爭態(tài)勢，提出項(xiàng)目開發(fā)建議。2.項(xiàng)目建議：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，相關(guān)部門或人員提出項(xiàng)目開發(fā)建議，內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、功能定位、開發(fā)周期、投資估算等。3.建議審核：項(xiàng)目建議提交公司領(lǐng)導(dǎo)審核，審核通過后進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)程序。（二）立項(xiàng)申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料：項(xiàng)目承辦部門負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括項(xiàng)目背景、建設(shè)必要性、可行性分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資估算及資金來源、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析等。2.申請(qǐng)審批：立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告經(jīng)公司內(nèi)部審批通過后，報(bào)上級(jí)主管部門或相關(guān)政府部門審批。（三）立項(xiàng)批復(fù)1.批復(fù)文件：項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)獲得上級(jí)主管部門或相關(guān)政府部門批復(fù)后，項(xiàng)目承辦部門負(fù)責(zé)領(lǐng)取立項(xiàng)批復(fù)文件，并將其作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的依據(jù)。2.項(xiàng)目啟動(dòng)：立項(xiàng)批復(fù)文件下達(dá)后，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，成立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，明確各部門職責(zé)和分工，制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（一）設(shè)計(jì)單位選擇1.資格審查：項(xiàng)目承辦部門負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行資格審查，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。2.招標(biāo)采購：根據(jù)公司招標(biāo)采購管理規(guī)定，通過招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)等方式確定設(shè)計(jì)單位。3.合同簽訂：與選定的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。（二）方案設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)要求：項(xiàng)目承辦部門向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，包括規(guī)劃指標(biāo)、功能布局、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等。2.方案編制：設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，包括總平面圖、效果圖、戶型圖、立面圖、剖面圖等。3.方案評(píng)審：項(xiàng)目承辦部門組織公司內(nèi)部相關(guān)部門及專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見和建議。設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改完善，直至通過評(píng)審。（三）初步設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)深化：設(shè)計(jì)單位根據(jù)通過評(píng)審的方案設(shè)計(jì)，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步細(xì)化設(shè)計(jì)內(nèi)容，明確各專業(yè)設(shè)計(jì)要求和技術(shù)參數(shù)。2.初步設(shè)計(jì)文件編制：初步設(shè)計(jì)文件包括初步設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙、工程概算等。3.初步設(shè)計(jì)審查：項(xiàng)目承辦部門將初步設(shè)計(jì)文件報(bào)上級(jí)主管部門或相關(guān)政府部門審查。根據(jù)審查意見，設(shè)計(jì)單位對(duì)初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行修改完善，直至通過審查。（四）施工圖設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)交底：在施工圖設(shè)計(jì)開始前，項(xiàng)目承辦部門組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，介紹設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、施工注意事項(xiàng)等。2.施工圖編制：設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)審查意見和施工單位的意見，編制施工圖設(shè)計(jì)文件，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更通知、施工說明等。3.施工圖審查：項(xiàng)目承辦部門將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。根據(jù)審查意見，設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行修改完善，直至通過審查。（五）設(shè)計(jì)變更管理1.變更申請(qǐng)：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因各種原因需要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，由施工單位或其他相關(guān)部門提出變更申請(qǐng)，說明變更的原因、內(nèi)容和影響。2.變更審批：項(xiàng)目承辦部門組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等相關(guān)部門對(duì)變更申請(qǐng)進(jìn)行審核，必要時(shí)組織專家進(jìn)行論證。變更申請(qǐng)經(jīng)公司內(nèi)部審批通過后，報(bào)原設(shè)計(jì)審批部門批準(zhǔn)。3.變更實(shí)施：設(shè)計(jì)單位根據(jù)變更批準(zhǔn)文件，出具設(shè)計(jì)變更通知單，施工單位按照設(shè)計(jì)變更通知單進(jìn)行施工。四、土地獲取管理（一）土地信息收集1.市場調(diào)研：市場部門負(fù)責(zé)收集土地市場信息，包括土地出讓公告、土地交易信息、土地價(jià)格走勢等。2.信息分析：對(duì)收集到的土地信息進(jìn)行分析，篩選出符合公司開發(fā)要求的土地項(xiàng)目。（二）土地競買1.競買準(zhǔn)備：項(xiàng)目承辦部門根據(jù)篩選出的土地項(xiàng)目，進(jìn)行土地競買準(zhǔn)備工作，包括編制競買文件、繳納競買保證金、組建競買團(tuán)隊(duì)等。2.競買報(bào)名：按照土地出讓公告要求，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理競買報(bào)名手續(xù)。3.競買報(bào)價(jià)：在土地拍賣或掛牌出讓過程中，按照公司制定的競買策略進(jìn)行報(bào)價(jià)，確保競得土地。（三）土地合同簽訂1.合同談判：與土地出讓方進(jìn)行合同談判，明確土地出讓價(jià)格、付款方式、土地交付時(shí)間、土地使用條件等條款。2.合同簽訂：土地合同談判達(dá)成一致后，簽訂土地出讓合同，并按照合同約定支付土地出讓金。（四）土地交付與手續(xù)辦理1.土地交付：土地出讓方按照合同約定將土地交付給公司。項(xiàng)目承辦部門組織相關(guān)人員進(jìn)行土地交接，辦理土地交接手續(xù)。2.手續(xù)辦理：項(xiàng)目承辦部門負(fù)責(zé)辦理土地相關(guān)手續(xù)，包括土地登記、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。五、拆遷安置管理（一）拆遷計(jì)劃制定1.調(diào)查摸底：項(xiàng)目承辦部門對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的房屋及附屬物進(jìn)行調(diào)查摸底，了解拆遷對(duì)象的基本情況，包括房屋面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、居住人口等。2.拆遷計(jì)劃編制：根據(jù)調(diào)查摸底情況，編制拆遷計(jì)劃，明確拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償方式、安置方案等。3.計(jì)劃審批：拆遷計(jì)劃報(bào)上級(jí)主管部門或相關(guān)政府部門審批。（二）拆遷補(bǔ)償安置方案制定1.政策研究：項(xiàng)目承辦部門研究國家和地方有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的政策法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。2.方案公示：拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)進(jìn)行公示，征求拆遷對(duì)象的意見。3.方案修改：根據(jù)拆遷對(duì)象的意見，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行修改完善，確保方案公平合理、符合政策要求。（三）拆遷實(shí)施1.拆遷公告：發(fā)布拆遷公告，告知拆遷對(duì)象拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償安置方案等事項(xiàng)。2.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂：與拆遷對(duì)象簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置房屋面積、安置地點(diǎn)等。3.拆遷實(shí)施：按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，組織實(shí)施拆遷工作。在拆遷過程中，做好安全防范工作，確保拆遷工作順利進(jìn)行。（四）拆遷安置1.安置房源建設(shè)：根據(jù)拆遷安置方案，建設(shè)安置房源，確保安置房源的質(zhì)量和進(jìn)度。2.安置分配：按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，組織拆遷對(duì)象進(jìn)行安置分配，辦理安置房屋的入住手續(xù)。六、前期報(bào)建管理（一）報(bào)建流程制定1.法規(guī)政策研究：項(xiàng)目承辦部門研究國家和地方有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建的法規(guī)政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定報(bào)建流程。2.流程公示：報(bào)建流程在公司內(nèi)部進(jìn)行公示，確保相關(guān)部門和人員熟悉報(bào)建流程和要求。（二）報(bào)建材料準(zhǔn)備1.材料清單編制：根據(jù)報(bào)建流程要求，編制報(bào)建材料清單，明確各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)所需的材料。2.材料準(zhǔn)備：項(xiàng)目承辦部門組織相關(guān)人員按照?qǐng)?bào)建材料清單準(zhǔn)備報(bào)建材料，確保材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（三）報(bào)建手續(xù)辦理1.網(wǎng)上申報(bào)：按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的要求，在網(wǎng)上進(jìn)行報(bào)建手續(xù)申報(bào)。2.現(xiàn)場提交材料：將報(bào)建材料提交至建設(shè)行政主管部門指定的地點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場審核。3.手續(xù)辦理：建設(shè)行政主管部門對(duì)報(bào)建材料進(jìn)行審核，符合要求的予以辦理相關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)證件。（