“聯(lián)東U谷”開發(fā)運營模式詳解2020年9月聯(lián)東U谷-簡介聯(lián)東集團（LIANDOGROUP），由劉振東創(chuàng)建于1991年，總部位于北京。是集建筑模板、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營和金融投資為一體的集團化企業(yè)，資產(chǎn)高達200多億元。聯(lián)東集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營作為主要業(yè)務板塊，以”聯(lián)東U谷”為核心品牌，已在全國50多個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過230個，引進新興制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過12000家。截至目前，聯(lián)東U谷連續(xù)9年獲得國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的“中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)”和“中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌價值排行榜”榜首。企業(yè)簡介12000引進制造業(yè)企業(yè)和

科技型企業(yè)超過12000家9連續(xù)9年蟬聯(lián)

中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商榜首6跨越6大經(jīng)濟圈50覆蓋50多個城市230投資運營

產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過230個聯(lián)東U谷-簡介聯(lián)東主要采取“穿透式”的集團垂直強管控模式，將集團的業(yè)務板塊分割。這種模式類似于樹干與樹枝的關系?？偛考哿擞心芰Α⒂薪?jīng)驗的一群高管，直接負責地方各公司人事、財務、工程、招商等各條線，并控制著各個園區(qū)的開發(fā)進度和項目質(zhì)量。而地方的城市總和片區(qū)營銷總重主要負責橫向統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)區(qū)域項目。聯(lián)東集團組織架構聯(lián)東集團財務狀況聯(lián)東經(jīng)營能力較為穩(wěn)健。資產(chǎn)負債方面，公司資產(chǎn)狀況良好，現(xiàn)金流充沛，資產(chǎn)負債率常年保持在60%左右，而且集團強調(diào)會繼續(xù)減小杠桿，強化資產(chǎn)穩(wěn)定性。營收利潤方面，公司保持著穩(wěn)定的盈利能力，歷年凈利潤率基本保持在20%以上。穩(wěn)健的財務經(jīng)營有效保障著聯(lián)東集團前端的業(yè)務拓展，也能讓集團有能力在合適時機登陸資本市場。聯(lián)東U谷-發(fā)展歷程城市布局唐山、天津北京上海、南京、無錫、重慶、沈陽、長沙等二線城市加碼一二線城市布局發(fā)展戰(zhàn)略以建材為企業(yè)核心產(chǎn)業(yè)，做大做強，沉淀資金開啟產(chǎn)業(yè)園業(yè)務，建立標準產(chǎn)品體系標準產(chǎn)品異地復制，迅速擴大產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模；豐富產(chǎn)品線加強產(chǎn)品線建設和豐富；加強企業(yè)管理與服務；推進資產(chǎn)證券化；擴大園區(qū)自持規(guī)模。企業(yè)發(fā)展聯(lián)東初始為建材企業(yè)，創(chuàng)立于河北唐山，成立一系列相關實業(yè)公司2003年聯(lián)東在北京光電基地建設聯(lián)東首個產(chǎn)業(yè)園——聯(lián)東光聯(lián)產(chǎn)業(yè)園；2005年，聯(lián)東U谷品牌出道，打造了首個標準園區(qū)北京金橋產(chǎn)業(yè)園項目。2008年從進入沈陽開始，開啟外拓模式，其后幾年，聯(lián)東在上海、南京、重慶、長沙等一二線城市拓展了大量園區(qū)項目。2016年，推出“兩優(yōu)三審”戰(zhàn)略：兩優(yōu)，集中發(fā)展優(yōu)質(zhì)項目，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)；三審，對企業(yè)產(chǎn)業(yè)門類、稅收以及發(fā)展情況進行審核篩選；2018年，發(fā)行租金類CMBS.產(chǎn)品體系尚未開啟產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務完成第一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品線，發(fā)展出產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部園區(qū)兩大產(chǎn)品線推出總部園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)三大產(chǎn)品線；對產(chǎn)品線豐富升級盈利模式尚未開啟產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務除北京聯(lián)東光聯(lián)產(chǎn)業(yè)園以外，其他園區(qū)多以銷售為主，物業(yè)租售是聯(lián)東產(chǎn)業(yè)業(yè)務主要營收來源.物業(yè)租售；運營服務，主要分為物業(yè)服務、園區(qū)廣告運營、企業(yè)服務、企業(yè)投資等；稅收分成，個別園區(qū)與政府合作，稅收分成，如聯(lián)東U谷-南上海國際企業(yè)港。物業(yè)租售；運營服務；稅收分成；其他模式探索，如資產(chǎn)證券化下的收益創(chuàng)業(yè)起步期集團轉(zhuǎn)型期快速擴張期升級發(fā)展期1992-1998建材起家2003-20082008-20162016-至今從無到有，體系構建異地復制，豐富體系多元探索，深化運營聯(lián)東U谷-全國布局5深耕環(huán)渤海經(jīng)濟圈與長三角經(jīng)濟圈，在大灣區(qū)、中部地區(qū)及西南地區(qū)的布局屬于機會性布局聯(lián)東U谷全國化布局戰(zhàn)略是國內(nèi)開發(fā)規(guī)模最大、入駐企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)園運營商以北京、天津項目確立環(huán)渤海區(qū)域的領先地位?以上海項目開啟長三角的戰(zhàn)略布局以沈陽項目開啟東北工業(yè)基地的戰(zhàn)略布局?積極向華中、華南、西南等經(jīng)濟區(qū)域布局目前，聯(lián)東U谷已在北京、上海、廣州、天津、重慶等50多座城市，投資運營230個產(chǎn)業(yè)園。布局特點可以概括為“從沿海向內(nèi)陸下沉，從北方向南方擴張”。聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式聯(lián)動U谷主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體、科技綜合體三種類型選址城市近郊/遠郊城市新區(qū)/副中心，城市（老城）中心區(qū)城市的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)新區(qū)?的成熟區(qū)要求1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)；2）交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域比較近；3）有產(chǎn)業(yè)基礎。1）周邊配套完善，交通便捷；2）產(chǎn)業(yè)基礎好，地塊的商務屬性較高。1）周邊配套完善，交通便捷、可通過快速路到達；2）產(chǎn)業(yè)基礎好，有一定商務氛圍。價值支持區(qū)域重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，形成發(fā)展高端制造、研發(fā)設計的規(guī)模化集群平臺。支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，培育和運營總部經(jīng)濟，形成發(fā)展總部經(jīng)濟的規(guī)?；F(xiàn)代化的集聚平臺形成支持區(qū)域?qū)崿F(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的融合升級，發(fā)展科技研發(fā)、工業(yè)設計為特色的智力型企業(yè)集群平臺業(yè)態(tài)標準廠房、定制廠房、研發(fā)中試樓宇、商業(yè)配套總部獨棟辦公、高層辦公、商業(yè)配套、公寓、酒店等科技研發(fā)樓、低密度科技總部、科技產(chǎn)業(yè)大廈、商業(yè)配套典型項目聯(lián)東U谷·北京金橋科技園、聯(lián)東U谷·沈陽鐵西產(chǎn)業(yè)綜合體聯(lián)東U谷·無錫總部商務園、聯(lián)東U谷·天津總部大觀聯(lián)東U谷·上海金領谷科技產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)東U谷·北京藍貝科技園產(chǎn)業(yè)綜合體總部綜合體科技綜合體聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式：產(chǎn)業(yè)綜合體案例聯(lián)動U谷·北京金橋科技園：聯(lián)東集團打造的第一個專業(yè)綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位：坐落于中關村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，北京亦莊新城核心區(qū)域。是京津冀產(chǎn)業(yè)帶的起始地帶，也是環(huán)渤海經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)圈的核心發(fā)展地帶。規(guī)模：園區(qū)總占地面積1300畝，總建筑面積130萬㎡。產(chǎn)業(yè)定位：園區(qū)具有10余年高新科技開發(fā)基礎，形成了生物醫(yī)藥、電子信息、軍民融合、能源環(huán)保和高端裝備等五大產(chǎn)業(yè)集群。入駐企業(yè)：目前已聚集600余家企業(yè)，已入駐萌蒂（中國）制藥有限公司、北京凌天智能裝備集團股份有限公司等重點項目。運營情況：2016年，金橋科技園實現(xiàn)總產(chǎn)值88億元，總收入106億元，稅收12.52億元。聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式：產(chǎn)業(yè)綜合體案例聯(lián)動U谷·金橋科技園：自持運營，模塊化分區(qū)運營管理打造產(chǎn)業(yè)綜合體，主力戶型1000-2000m2；標準廠房占比58%，總部及研發(fā)辦公占比42%。五大功能分區(qū)——融合產(chǎn)業(yè)上下游，打造產(chǎn)業(yè)鏈綜合體，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不同位路的企業(yè)或不同階段的企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間??？偛可虅請@∶滿足企業(yè)總部辦公、營銷部門需求研發(fā)科技園∶滿足產(chǎn)品下線生產(chǎn)之前的研發(fā)、中試需求生產(chǎn)制造園∶滿足企業(yè)生產(chǎn)制造、物流需求企業(yè)定制園∶滿足企業(yè)對廠房的特殊和個性化需求配套服務園∶滿足企業(yè)會展、培訓、咨詢、住宿需求產(chǎn)品類型面積段功能中試研發(fā)600-2000㎡花園式獨棟，可分割購買，滿足企業(yè)研發(fā)需求總部辦公1200-1500㎡可滿足研發(fā)型及商務辦公型企業(yè)多種需求標準廠房

800-4000㎡保障企業(yè)生產(chǎn)研發(fā)需求聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式：產(chǎn)業(yè)綜合體案例聯(lián)動U谷·金橋科技園：不同產(chǎn)品形式采取不同盈利模式，并有針對性地吸引不同需求的客戶進駐，花園獨棟類產(chǎn)品以出售為主，單層及定制廠房出租為主，多層廠房可租可售，長短線結合，保障資金流運作順暢。盈利模式租售方式租金售價企業(yè)類型出售為主售價10000元/㎡服裝設計、文化創(chuàng)意和生物醫(yī)藥類企業(yè)單層廠房整層出租售價7500元/㎡租金40元/㎡·月急加工企業(yè)、新能源新環(huán)保企業(yè)、生物制藥企業(yè)多層廠房可租可售生物醫(yī)藥類、電子信息類企業(yè)。既可以當做辦公和生產(chǎn)用也可以當做研發(fā)和生產(chǎn)用十年起租—對廠房與特許要求的企業(yè)。如生物醫(yī)藥類企業(yè)等花園獨棟總部商務樓研發(fā)辦公樓現(xiàn)代簡約獨棟總部，1200-2000平，4-5層雙拼或獨棟建筑，3.9-4.5米挑高設計，首層挑空，頂層loft600-9000米，獨棟或雙拼，4.2-7米loft，大開間，首層4.8-6米設計廠房4000-5000平，根據(jù)企業(yè)需求而定標準廠房定制廠房廠辦一體，可分割組合使用，多層廠房配置電梯，面積在500-1300平，出售為主單層廠房整層出租多層廠房可租可售十年起租聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式：總部綜合體案例聯(lián)東U谷·無錫總部商務園：聯(lián)東集團典型總部經(jīng)濟體項目區(qū)位：位于無錫市經(jīng)濟中軸，原北塘區(qū)（現(xiàn)梁溪區(qū)）CBD核心領域，是無錫唯一以總部命名的商務綜合項目。規(guī)模：占地85畝，規(guī)劃建筑面積120萬平方米，投資70億元，分三期開發(fā)，采取整體規(guī)劃、分期掛牌、滾動開發(fā)的模式，建設周期為5年。產(chǎn)業(yè)定位：以建立企業(yè)總部商務園為目標，是集5A寫字樓、企業(yè)獨棟辦公、組院式辦公、LOFT、花園洋房、景觀高層、商業(yè)內(nèi)街、創(chuàng)意地產(chǎn)于一體的新型城市中心功能園區(qū)。聯(lián)東U谷-產(chǎn)品模式：科技綜合體案例聯(lián)東U谷·北京藍貝科技園區(qū)位：坐落于順義空港核心區(qū)門戶位置，緊鄰首都國際機場、順義新國展和中央別墅區(qū)，距離地鐵15號線后沙峪站僅800米，20分鐘可抵達北京城區(qū)，具有獨特、稀缺的產(chǎn)業(yè)及交通區(qū)位優(yōu)勢。規(guī)模：占地85畝，總建筑面積約9.1萬平方米，容積率2.0，綠化率15%。產(chǎn)業(yè)定位：是集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、商務多功能于一體的大型綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。圍繞順義主導產(chǎn)業(yè)方向，引進高精尖企業(yè)，以生物醫(yī)藥、芯片設計研發(fā)、航空航天、文化傳媒等產(chǎn)業(yè)為主。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：戶型組合為獨棟和雙拼，每棟樓戶型方正，可供客戶自由分割，項目可租可售，租金均價3.5元/平/天。聯(lián)東U谷-運營模式12搭建合作平臺，與政府合作開發(fā)享受優(yōu)惠政策，與企業(yè)合作統(tǒng)籌客戶資源政企聯(lián)合開發(fā)，政府提供土地及相應優(yōu)惠政策，聯(lián)東開發(fā)建設、招商管理。聯(lián)東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取政企合作開發(fā)模式，與政府簽訂協(xié)議，通過公開市場招拍掛或收購二手土地的方式，低價獲取工業(yè)用地，然后進行配套建設，并為其解決招商難題，引進人才、產(chǎn)業(yè)等資源，提升政府持續(xù)稅收。政府聯(lián)東集團園區(qū)整體規(guī)劃引導入園企業(yè)的把關服務園區(qū)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)培育園區(qū)投資建設園區(qū)宣傳推廣園區(qū)銷售招商園區(qū)運營服務各自發(fā)揮優(yōu)勢實現(xiàn)資源互補推動區(qū)域發(fā)展、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)政府、聯(lián)東集團、企業(yè)的三方共贏聯(lián)東U谷-招商模式13聯(lián)動U谷四大招商模式，招商體系成熟商會/協(xié)會類∶?中國房地產(chǎn)協(xié)會（常務理事）中國開發(fā)區(qū)協(xié)會（常務理事）中國企業(yè)聯(lián)合會中國企業(yè)家協(xié)會中國醫(yī)藥協(xié)會中國醫(yī)藥生物技術協(xié)會中國電子商務協(xié)會中國節(jié)能協(xié)會中國外商投資企業(yè)協(xié)會中國國際投資促進會中國歐洲經(jīng)濟技術合作協(xié)會國家數(shù)字出版聯(lián)盟?商會/協(xié)會類∶中國房地產(chǎn)協(xié)會（常務理事）中國開發(fā)區(qū)協(xié)會（常務理事）中國企業(yè)聯(lián)合會中國企業(yè)家協(xié)會中國醫(yī)藥協(xié)會中國醫(yī)藥生物技術協(xié)會中國電子商務協(xié)會中國節(jié)能協(xié)會中國外商投資企業(yè)協(xié)會中國國際投資促進會中國歐洲經(jīng)濟技術合作協(xié)會國家數(shù)字出版聯(lián)盟移動互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)盟中國美國商會HK（德國商會）意大利工業(yè)家聯(lián)合會中國工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟東亞企業(yè)家俱樂部研學類∶?清華大學經(jīng)濟管理學院、化學工程系北京大學光華管理學院?中國社科院總部經(jīng)濟研究所、金融研究所中國人民大學文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究中心同濟大學設計創(chuàng)意學院、城市規(guī)劃系海河大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心中山大學管理學院、企業(yè)管理研究所北京第二外國語學院金融類∶中國銀行?中國工商銀行?中國農(nóng)業(yè)銀行中國建設銀行北京銀行?北京農(nóng)商行招商銀行?中信銀行浦發(fā)銀行?交通銀行中介/媒體類∶JLL仲量聯(lián)行CBRE世邦魏理士DTZ戴德梁行SaviIls第一太平戴維斯Colliers高力國際世聯(lián)地產(chǎn)易居中國經(jīng)濟觀察報?搜狐、新浪、騰訊、網(wǎng)易總部經(jīng)濟網(wǎng)、中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)、房訊網(wǎng)北京寫字樓信息網(wǎng)Qalex.cos阿力士招商網(wǎng)另外，聯(lián)東集團還積極與商會、科研機構、企業(yè)等開展關系合作，強化企業(yè)的招商能力。目前，聯(lián)東已經(jīng)與中國房地產(chǎn)協(xié)會、清華大學經(jīng)濟管理學院、仲量聯(lián)行等機構簽訂了合作協(xié)議。聯(lián)動招商聯(lián)東集團每個園區(qū)都有主要的產(chǎn)業(yè)定位，全國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位存在一定差異。聯(lián)東集團將所有的園區(qū)聯(lián)動起來共同招商，上海嘉定園區(qū)的招商經(jīng)理可以根據(jù)客戶的需求將客戶推給昆山園區(qū)的招商經(jīng)理。合作招商聯(lián)東集團擁有300多名招商人員，并且與50多家合作機構10000家意向企業(yè)開展合作，通過以商招商、中介招商等獲取商戶資源。產(chǎn)業(yè)鏈招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)結合園區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎，圍繞聯(lián)東選定的人工智能、生物醫(yī)藥、電子信息、精密機械及能源環(huán)保等特定產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條開展產(chǎn)業(yè)鏈條招商。大數(shù)據(jù)招商聯(lián)東集團從商務部獲得全國4千多萬家中小企業(yè)數(shù)據(jù)，并對企業(yè)進行分類研究，通過企業(yè)研究實現(xiàn)項目的精準招商。聯(lián)東U谷-盈利模式14以“物業(yè)租售+增值服務”與“政府補貼”為主要盈利模式物業(yè)服務費用占7