舊改項(xiàng)目管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)舊改項(xiàng)目管理，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作流程，確保項(xiàng)目順利實(shí)施，提高項(xiàng)目質(zhì)量和效益，保障相關(guān)方合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司/組織所承接的各類舊改項(xiàng)目，包括但不限于老舊小區(qū)改造、舊工業(yè)廠區(qū)升級改造、舊城商業(yè)區(qū)更新等項(xiàng)目。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方相關(guān)政策規(guī)定，依法開展項(xiàng)目各項(xiàng)工作。2.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，確保項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期質(zhì)量目標(biāo)，滿足使用功能要求。3.安全保障原則：把安全管理貫穿項(xiàng)目全過程，落實(shí)安全責(zé)任，消除安全隱患，保障人員生命財(cái)產(chǎn)安全。4.效益優(yōu)先原則：合理控制項(xiàng)目成本，優(yōu)化資源配置，提高項(xiàng)目投資回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。5.協(xié)同合作原則：加強(qiáng)項(xiàng)目各參與方之間的溝通協(xié)調(diào)，建立良好的合作關(guān)系，共同推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目調(diào)研與評估1.市場調(diào)研收集舊改項(xiàng)目相關(guān)市場信息，包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、同類項(xiàng)目案例等。分析市場需求和競爭態(tài)勢，為項(xiàng)目定位和決策提供依據(jù)。2.項(xiàng)目可行性研究對擬開展的舊改項(xiàng)目進(jìn)行全面可行性研究，包括項(xiàng)目背景、改造目標(biāo)、改造內(nèi)容、技術(shù)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響等方面。組織專業(yè)人員進(jìn)行論證，形成可行性研究報(bào)告，作為項(xiàng)目決策的重要參考。3.風(fēng)險(xiǎn)評估識(shí)別項(xiàng)目實(shí)施過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等。對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估和分析，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度。（二）項(xiàng)目立項(xiàng)與審批1.項(xiàng)目立項(xiàng)申請根據(jù)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果，向相關(guān)部門提交項(xiàng)目立項(xiàng)申請，申請材料應(yīng)包括立項(xiàng)申請書、可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。明確項(xiàng)目建設(shè)單位、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地點(diǎn)、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目投資等基本信息。2.立項(xiàng)審批相關(guān)部門對項(xiàng)目立項(xiàng)申請進(jìn)行審核，根據(jù)國家法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃要求，作出是否立項(xiàng)的決定。對于予以立項(xiàng)的項(xiàng)目，下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)文件，明確項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性和主要建設(shè)內(nèi)容等。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)管理1.規(guī)劃設(shè)計(jì)委托按照項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)要求，通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同。在合同中明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的范圍、內(nèi)容、深度、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，編制詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)等。組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，提出修改意見和建議，確保方案符合城市規(guī)劃、消防安全、環(huán)境保護(hù)等要求。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)評審意見對方案進(jìn)行優(yōu)化完善，形成最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并報(bào)相關(guān)部門審批。加強(qiáng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量。三、項(xiàng)目實(shí)施管理（一）項(xiàng)目招投標(biāo)管理1.招標(biāo)范圍確定根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和要求，確定項(xiàng)目施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等招標(biāo)范圍。對于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照國家招投標(biāo)法律法規(guī)規(guī)定的程序和方式進(jìn)行招標(biāo)。2.招標(biāo)文件編制編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法等內(nèi)容。確保招標(biāo)文件內(nèi)容完整、準(zhǔn)確、清晰，符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。3.開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)組織開標(biāo)會(huì)議，按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，公布投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等信息。組建評標(biāo)委員會(huì)，按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行評審，推薦中標(biāo)候選人。根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，并與中標(biāo)人簽訂合同。（二）項(xiàng)目施工管理1.施工組織設(shè)計(jì)審查施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施等內(nèi)容。項(xiàng)目管理部門對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，提出修改意見和建議，確保施工組織設(shè)計(jì)科學(xué)合理、切實(shí)可行。2.工程質(zhì)量控制建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量責(zé)任，加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量監(jiān)督檢查。施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件、施工規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量符合要求。定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)整改，確保工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。3.工程進(jìn)度控制制定工程進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并分解到月、周計(jì)劃。加強(qiáng)對工程進(jìn)度的跟蹤檢查，及時(shí)掌握工程進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的問題。根據(jù)實(shí)際情況對工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，確保項(xiàng)目按時(shí)竣工交付使用。4.工程安全管理建立安全生產(chǎn)管理制度，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任，加強(qiáng)對施工人員的安全教育培訓(xùn)。施工單位設(shè)置安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備專職安全生產(chǎn)管理人員，制定安全操作規(guī)程，確保施工安全。定期組織安全檢查和隱患排查治理，及時(shí)消除安全隱患，防止安全事故發(fā)生。（三）項(xiàng)目監(jiān)理管理1.監(jiān)理單位選擇通過招標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。在監(jiān)理合同中明確監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、監(jiān)理費(fèi)用等條款。2.監(jiān)理工作要求監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和監(jiān)理合同要求，組建項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)監(jiān)理人員，制定監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。監(jiān)理人員應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資等進(jìn)行全過程監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。定期向項(xiàng)目管理部門報(bào)告監(jiān)理工作情況，提交監(jiān)理月報(bào)、季報(bào)、總結(jié)報(bào)告等文件。（四）項(xiàng)目成本管理1.成本預(yù)算編制根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，結(jié)合市場價(jià)格信息，編制項(xiàng)目成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等內(nèi)容，并進(jìn)行詳細(xì)的費(fèi)用分解。2.成本控制措施建立成本控制制度，加強(qiáng)對項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和分析。嚴(yán)格控制工程變更，對于確需變更的項(xiàng)目，按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，并及時(shí)調(diào)整成本預(yù)算。加強(qiáng)對材料設(shè)備采購、施工費(fèi)用支付等環(huán)節(jié)的管理，降低成本支出。3.成本核算與分析定期進(jìn)行成本核算，對比實(shí)際成本與預(yù)算成本，分析成本偏差原因。根據(jù)成本分析結(jié)果，采取針對性措施進(jìn)行成本控制和優(yōu)化，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（五）項(xiàng)目合同管理1.合同簽訂在項(xiàng)目實(shí)施過程中，依法簽訂各類合同，包括項(xiàng)目前期咨詢合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同、材料設(shè)備采購合同等。合同條款應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工作范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、費(fèi)用支付、違約責(zé)任等內(nèi)容，確保合同合法有效。2.合同執(zhí)行與監(jiān)督加強(qiáng)對合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時(shí)掌握合同履行情況。對于合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，按照合同約定及時(shí)協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可通過法律途徑解決。3.合同變更與解除如因項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)不可抗力、政策調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等原因需要變更或解除合同的，應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序辦理。合同變更或解除后，及時(shí)清理合同債權(quán)債務(wù)，做好相關(guān)資料的歸檔工作。四、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.施工單位自查施工單位在工程竣工后，組織相關(guān)人員進(jìn)行自查，對工程質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面檢查，確保工程符合竣工驗(yàn)收條件。對自查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，整改完成后提交工程竣工報(bào)告。2.監(jiān)理單位評估監(jiān)理單位對工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程投資等進(jìn)行評估，出具工程質(zhì)量評估報(bào)告。對工程存在的問題提出整改意見，督促施工單位進(jìn)行整改。3.項(xiàng)目管理部門預(yù)驗(yàn)收項(xiàng)目管理部門組織相關(guān)人員對工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，檢查工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求和合同約定。對預(yù)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題下達(dá)整改通知書，要求施工單位限期整改。（二）竣工驗(yàn)收組織1.驗(yàn)收申請施工單位在完成整改并經(jīng)監(jiān)理單位復(fù)查合格后，向項(xiàng)目管理部門提交竣工驗(yàn)收申請報(bào)告，申請報(bào)告應(yīng)包括工程竣工報(bào)告、工程質(zhì)量評估報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告等資料。2.驗(yàn)收組織項(xiàng)目管理部門收到竣工驗(yàn)收申請報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門和單位組成竣工驗(yàn)收委員會(huì)，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收委員會(huì)按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對工程質(zhì)量、工程資料、工程使用功能等進(jìn)行全面檢查和驗(yàn)收。（三）竣工驗(yàn)收備案1.備案資料準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目管理部門按照規(guī)定收集整理竣工驗(yàn)收備案資料，包括工程竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等。2.備案辦理將整理好的竣工驗(yàn)收備案資料報(bào)送當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。建設(shè)行政主管部門對備案資料進(jìn)行審查，符合要求的予以備案，并頒發(fā)工程竣工驗(yàn)收備案證書。五、項(xiàng)目后期管理（一）工程保修管理1.保修責(zé)任界定按照國家法律法規(guī)和合同約定，明確工程保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。在工程竣工驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位出具工程質(zhì)量保修書，承諾在保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。2.保修工作實(shí)施建設(shè)單位在工程保修期限內(nèi)，接到保修通知后，及時(shí)通知施工單位進(jìn)行保修。施工單位應(yīng)在接到保修通知后規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。對涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，并采取相應(yīng)的安全防范措施。（二）項(xiàng)目后評價(jià)1.評價(jià)內(nèi)容對已完成的舊改項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)，評價(jià)內(nèi)容包括項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況、項(xiàng)目實(shí)施過程管理、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等