沈陽(yáng)預(yù)售管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售活動(dòng)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于沈陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上新建商品房預(yù)售及其相關(guān)管理活動(dòng)?；驹瓌t房地產(chǎn)預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請(qǐng)與受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。市房地產(chǎn)管理部門對(duì)符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書；對(duì)提交的材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。審核與決定市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合預(yù)售條件的，不予核發(fā)，并書面說明理由?！渡唐贩款A(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：1.開發(fā)企業(yè)名稱。2.項(xiàng)目名稱。3.預(yù)售房屋坐落位置、面積、套數(shù)。4.預(yù)售期限。5.發(fā)證機(jī)關(guān)、發(fā)證日期。預(yù)售許可變更與注銷1.開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售許可內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，持有關(guān)材料到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)。2.預(yù)售許可有效期滿，開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定申請(qǐng)辦理延期手續(xù)的，預(yù)售許可自行失效。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)提交注銷申請(qǐng)及證明材料，經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)后，予以注銷。預(yù)售合同管理合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向市房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。合同內(nèi)容商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。2.商品房基本狀況。3.商品房的銷售方式。4.商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。5.交付使用條件及日期。6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。7.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。9.面積差異的處理方式。10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。11.解決爭(zhēng)議的方法。12.違約責(zé)任。13.雙方約定的其他事項(xiàng)。合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并到原登記備案機(jī)關(guān)辦理變更或解除手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知預(yù)購(gòu)人。延期交付使用的期限應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定和合同約定。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目預(yù)售許可證核準(zhǔn)的項(xiàng)目名稱一致，并在預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中予以明確。監(jiān)管協(xié)議簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、市房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.監(jiān)管賬戶的名稱、賬號(hào)。2.預(yù)售資金的繳存、使用計(jì)劃。3.監(jiān)管銀行的監(jiān)管責(zé)任。4.市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督管理職責(zé)。5.違約責(zé)任。資金繳存房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用。資金使用1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付工程建設(shè)進(jìn)度款、購(gòu)買建筑材料、設(shè)備和支付法定稅費(fèi)等，確保項(xiàng)目工程建設(shè)順利進(jìn)行。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交用款計(jì)劃，并提供施工單位出具的工程進(jìn)度證明、監(jiān)理單位出具的監(jiān)理報(bào)告等相關(guān)資料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)用款計(jì)劃進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的，按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用預(yù)售資金。監(jiān)督管理1.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的監(jiān)督檢查，定期對(duì)監(jiān)管賬戶資金繳存、使用情況進(jìn)行檢查。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，履行監(jiān)管職責(zé)，對(duì)預(yù)售資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)使用預(yù)售資金行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向市房地產(chǎn)管理部門報(bào)告。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照監(jiān)管協(xié)議的約定繳存、使用預(yù)售資金的，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，暫停該項(xiàng)目的預(yù)售資金撥付，并可按照有關(guān)規(guī)定予以處罰。預(yù)售廣告與宣傳廣告內(nèi)容要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定。廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。禁止性規(guī)定1.預(yù)售廣告中不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。2.不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。3.不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。宣傳資料管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房預(yù)售宣傳資料應(yīng)當(dāng)與預(yù)售方案一致，并在宣傳資料中明示《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。宣傳資料內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知已登記的預(yù)購(gòu)人，并在10日內(nèi)報(bào)市房地產(chǎn)管理部門備案。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售款項(xiàng)的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬(wàn)元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬(wàn)元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)未按本辦法規(guī)定與預(yù)購(gòu)人簽訂書面商品房預(yù)售合同，或者未按規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房廣告中含有虛假內(nèi)容，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的，依照《中華人民共和國(guó)廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。其他責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上3倍以下但不超過3萬(wàn)元的罰款；沒有違法所得的，