包頭項目可研報告商業(yè)地產(chǎn)研究院

2011

年

3

月

24

日城市概況2009年城市主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)常住人口257萬戶籍人口219萬城鎮(zhèn)人口200萬流動人口60萬城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23089元城鎮(zhèn)居民人均消費力支出18950元社會消費品零售總額618億元城市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)0.8:57.7:41.5項目所在區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)、服務(wù)業(yè)項目所在區(qū)在市區(qū)的級別政治、經(jīng)濟、文化中心結(jié)論：選址城市、選址區(qū)域符合項目選址條件數(shù)據(jù)來源：《包頭統(tǒng)計年鑒》、政府網(wǎng)站市政府火車站項目地塊汽車站城市性質(zhì)：“以冶金、稀土、機械為主的綜合性工業(yè)城市，是內(nèi)蒙古中西部的經(jīng)濟中心”，國務(wù)院首批確定的全國13個較大城市之一。主城區(qū)發(fā)展方向：市區(qū)向南拓展，東河和九原區(qū)向西北拓展。包百商圈2.3公里機場昆都侖區(qū)東河區(qū)九原區(qū)青山區(qū)稀土高新區(qū)包鋼廠區(qū)新都市中心區(qū)濱河新區(qū)城市交通規(guī)劃結(jié)論：選址項目的交通條件符合選址條件道路名稱道路性質(zhì)橫向道路鋼鐵大街—建設(shè)路—巴彥塔拉大街城市交通大動脈團結(jié)大街—科學(xué)路主干道友誼大街主干道黃河大街—哈屯高勒大街主干道縱向道路阿爾丁大街—昆北路主干道白云鄂博路主干道民族東路—沼潭東路主干道項目地塊團結(jié)大街鋼鐵大街友誼大街黃河大街白云鄂博路阿爾丁大街建設(shè)路巴彥塔拉大街哈屯高勒大街民族東路鋼鐵大街—建設(shè)路—巴彥塔拉大街為全市交通的大動脈，連接市區(qū)四區(qū)，全長25公里。項目地塊緊鄰鋼鐵大街和白云鄂博路。城市商業(yè)概況結(jié)論：項目位于包頭市核心商圈（包百商圈），商業(yè)環(huán)境成熟，以傳統(tǒng)型百貨商廈為主，缺乏娛樂休閑餐飲配套。各主要商業(yè)網(wǎng)點概況城市綜合體名稱建筑規(guī)模（萬㎡）開業(yè)與否主力業(yè)態(tài)萬達(dá)廣場65（商業(yè)約15）開業(yè)購物中心、寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)街東方紅CBD廣場（維多利）36（商業(yè)7.8）部分開業(yè)四星酒店、寫字樓、購物中心、公寓住宅金基廣場（文樞苑）28（含文樞苑住宅）未寫字樓、購物中心、住宅東正國際廣場26未購物中心、商業(yè)街、寫字樓、住宅神華國際城16.5（商業(yè)6.3）開業(yè)五星酒店、購物中心、影城、公寓、會展中心時代財富城24（商業(yè)7）開業(yè)購物中心、酒店公寓、住宅各類百貨名稱建筑規(guī)模開業(yè)與否王府井百貨2.3開業(yè)包頭百貨2.5開業(yè)金榮商廈3開業(yè)泰富時尚百貨0.8開業(yè)包百時代百貨3.2開業(yè)為一購物2開業(yè)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查項目地塊已開業(yè)在營項目規(guī)劃或在建項目金榮商廈王府井百貨包頭百貨神華國際城東正國際廣場金基廣場萬達(dá)廣場東方紅CBD廣場包百時代百貨泰富時尚百貨為一購物時代財富城市級：包百商圈區(qū)級：娜琳商圈城市商業(yè)概況結(jié)論：項目周邊以當(dāng)?shù)厝f平米以下超市為主，無大型品牌超市。各主要商業(yè)網(wǎng)點概況各大型超市名稱建筑規(guī)模萬㎡開業(yè)與否1

沃爾瑪青山店0.7開業(yè)2沃爾瑪東正店-未3華潤萬家1.5開業(yè)4維多利超市約0.8開業(yè)5華聯(lián)友誼店1開業(yè)6華聯(lián)鑫源店約1未7中聯(lián)昆白超市0.8開業(yè)8東華貨倉1開業(yè)9永盛成神華店0.8開業(yè)10文樞苑超市-未主要步行街名稱建筑規(guī)模主營類型鞍山道步行街30餐飲、百貨宏大人防商業(yè)街2服飾、餐飲娜琳步行街-餐飲、百貨數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查項目地塊已開業(yè)在營項目規(guī)劃或在建項目123568910741.5公里鞍山道步行街宏大人防地下步行街娜琳步行街城市酒店概況星級酒店概況酒店名稱酒店級別酒店規(guī)模香格里拉大酒店五星級7萬平米360間客房神華國際大酒店五星級4.2萬平米284間客房海德大酒店五星級約4萬平米263間客房泓德酒店四星級約1.5萬平106間客房麗晶酒店四星級2萬平米天外天大酒店四星級2.1萬平米萬號國際酒店四星級6.2萬平米稀土國際大酒店四星級約2萬平米188間客房東方酒店（東方紅CBD廣場）四星級5萬平米數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查已開業(yè)在營項目規(guī)劃或在建項目香格里拉大酒店麗晶酒店項目地塊神華國際大酒店萬號國際酒店海德大酒店稀土國際大酒店東方酒店泓德酒店天外天大酒店城市房地產(chǎn)市場概況2006年2007年2008年2009年2010年1-11月市房地產(chǎn)投資額（億元）59.381.9139.6140.4200.69市商品房施工量（萬平米）562.4753.1112011891621.8市商品房竣工量（萬平米）197.5246.2250377-市商品房銷售量（萬平米）同比增幅26220%306.917%418.736%570.136%551.1市商品住宅銷售量（萬平米）229.3265.6337.7517.7-市商品房均價（元/平米）同比增幅194012%306458%32325.5%33804.6%409121%市商品住宅均價（元/平米）1691263529873218-結(jié)論包頭房地產(chǎn)市場總體運行穩(wěn)定健康，處于快速發(fā)展階段。隨著剛需、改善型和投資性需求的釋放，市場需求呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢，銷售價格上漲明顯。數(shù)據(jù)來源：《統(tǒng)計年鑒》，包頭市統(tǒng)計局前五年區(qū)域數(shù)據(jù)區(qū)域地價、房價、建安成本2007200820092010(1-11月)2011地價（萬元/畝，畝）土地價供應(yīng)總量土地價供應(yīng)總量土地價供應(yīng)總量土地價供應(yīng)總量土地價供應(yīng)總量534076.2521750--同比增幅54%9%%%%%%%%%房價（元/平方米，萬平方米）成交均價總銷售量成交均價總銷售量成交均價總銷售量成交均價總銷售量成交均價總銷售量3064306.93232418.73380570.14091551.1--同比增幅58%17%5.5%36%4.6%36%21%-%%建安成本（元/平方米）-同比增幅%%%%%（資料來源：政府官方數(shù)據(jù)、行業(yè)內(nèi)專業(yè)機構(gòu)報告等）地塊概況地塊位置包頭市昆區(qū)鋼鐵大街以北、白云路以西、烏蘭道以南、南排道以東用地性質(zhì)商業(yè)、居住用地面積約11.06萬平米建筑面積約55萬平米（地上）商住比例商業(yè)商務(wù)不小于25萬平米容積率3-5綠化率-建筑密度50%規(guī)劃內(nèi)容超市、百貨、商業(yè)街、酒店式公寓、住宅其他限制條件（限高退線等）限高100米超市進(jìn)駐意向商業(yè)集團經(jīng)接洽，有入駐意向拆遷情況（拆遷量、補償方式及標(biāo)準(zhǔn)等）6.9萬平米住宅回遷；回遷醫(yī)院門診3500平米(底商)，小客隊地上（底商）地下共計5960平米，包鋼賓館回遷面積25500平米地塊協(xié)議報價單位地價：100萬/畝樓面地價：300元/平米總地價：16600萬元合作模式：寶龍51%，包鋼49%數(shù)據(jù)來源：拓展部提供鋼鐵大街南排道白云鄂博路烏蘭道530米210米3公里商圈人口結(jié)論：選址項目商圈人口符合選址標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：包頭市政府網(wǎng)站、國家統(tǒng)計局1.5公里3公里1.5公里商圈人口戶籍人口約25萬包含的街道辦數(shù)量/列表6個，團結(jié)大街、友誼大街、白云路、昆工路、前進(jìn)道、林蔭路3.0公里商圈人口戶籍人口約50萬包含的街道辦數(shù)量/列表13個，團結(jié)大街、友誼大街、白云路、昆工路、前進(jìn)道、林蔭路、鞍山道、阿爾丁大街、少先路、昆河鎮(zhèn)、黃河西路、市府東路、包鋼虛擬街道地塊周邊房價結(jié)論：選址項目房價符合選址標(biāo)準(zhǔn)5公里范圍內(nèi)房價項目名稱產(chǎn)品及建筑類型市調(diào)時刻點的均價（元/平米）1、凱旋中央公園高層住宅鋼鐵大街兩層商鋪6800320002、江南文樞苑高層小高層、精裝5.2米loft、商業(yè)街660013000產(chǎn)權(quán)面積260003、恒大名都高層住宅6600（含1600精裝）4、宏大地下商街50年商鋪230005、三江尊園別墅、高層13000、65006、華發(fā)新城高層住宅7500（精裝）7、萬號酒店公寓高層酒店公寓7100（簡裝）8、都市豪庭小高層住宅SOHO公寓沿街商鋪二手62007000250009、萬達(dá)廣場高層住宅高層精裝公寓二手6800二手7500數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查,2011年3月8-11日243156897項目地塊周邊住宅毛坯均價在6500元/平米左右。裝修酒店公寓均價7000元/平米，一帶二沿街商鋪均價25000元/平米。5公里地塊周邊地價本項目協(xié)議報價100萬元/畝，按5.0的容積率計，樓面地價為300元/㎡1132萬元/畝項目地塊5公里范圍內(nèi)主要項目成交地價名稱成交時間性質(zhì)面積容積率樓面地價1、林蔭中路西側(cè)地塊2011-2商住508881.513162、校園路北地塊2010-10商住787792.58463、團結(jié)大街21街坊2010-9商住1070192.44854、白云路東地塊2010-8商住1880052.78865、校園路南地塊2010-8商住2536732.458956、烏蘭道南地塊2010-4商住51034.33947、青年路17街坊地塊2010-4商住254435198、團結(jié)大街13街坊2010-4商住1370524729、鋼鐵大街37街坊2010-2商住745953402141萬元/畝378萬元/畝4158萬元/畝5146萬元/畝7103萬元/畝6113萬元/畝863萬元/畝9113萬元/畝面積單位：平方米樓面地價單位：元/平方米5公里結(jié)論：包頭土地出讓多為毛地出讓，因此上述成交地價僅為參考。數(shù)據(jù)來源：國土資源部網(wǎng)站地塊交通情況結(jié)論：選址項目交通條件符合選址標(biāo)準(zhǔn)。地塊周邊公交情況有無公交站點公交線路數(shù)量東有9南有8西有1北無-數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查地塊周邊道路情況有無隔離帶道路級別/寬度東有雙向4車道南有雙向6車道西無雙向2車道北無雙向2車道鋼鐵大街（6車道）白云路（4車道）烏蘭道（2車道）南排道（2車道）地塊東北側(cè)實景站在地塊東北角朝東拍的照片站在地塊東北角朝南拍的照片站在地塊東北角朝西拍的照片站在地塊東北角朝北拍的照片實景說明：

地塊東北角為烏蘭道和白云鄂博路交叉。南北向白云鄂博路車流量較大。

地塊東北側(cè)為建成居住小區(qū)，沿白云路向北300米處為中聯(lián)昆白超市。東向?qū)嵕拔飨驅(qū)嵕澳舷驅(qū)嵕氨毕驅(qū)嵕暗貕K東南側(cè)實景站在地塊東南角朝東拍的照片站在地塊東南角朝南拍的照片站在地塊東南角朝西拍的照片站在地塊東南角朝北拍的照片實景說明：

地塊東南角為鋼鐵大街與白云鄂博路交叉。鋼鐵大街為包頭城市交通動脈。

地塊東南側(cè)為東方紅CBD商業(yè)廣場及維多利商廈。鋼鐵大街地下為宏大人防商業(yè)街。

地塊東側(cè)隔路為都市豪庭小區(qū)與恒隆國際商住樓。南側(cè)隔路為江南文樞苑。東向?qū)嵕澳舷驅(qū)嵕拔飨驅(qū)嵕氨毕驅(qū)嵕暗貕K西北側(cè)實景站在地塊西北角朝東拍的照片站在地塊西北角朝南拍的照片站在地塊西北角朝西拍的照片站在地塊西北角朝北拍的照片實景說明：

地塊西北角為烏蘭道和南排道交叉。兩條路車流量都較小。

地塊西北隔路為聾啞學(xué)校，西側(cè)隔路為包鋼老式住宅小區(qū)。東向?qū)嵕澳舷驅(qū)嵕拔飨驅(qū)嵕氨毕驅(qū)嵕暗貕K西南側(cè)實景站在地塊西南角朝北拍的照片實景說明：

地塊西南角為鋼鐵大街與南排道交叉。

南側(cè)隔路為江南文樞苑。西側(cè)隔路為包鋼大學(xué)生公寓和三星級冶建酒店。站在地塊西北角朝北拍的照片東向?qū)嵕澳舷驅(qū)嵕拔飨驅(qū)嵕氨毕驅(qū)嵕暗貕K總結(jié)地塊周邊環(huán)境評價：地塊選址條件評價：地塊綜合評價：地塊處于城市主城區(qū)，屬于城市核心商圈，商圈多為傳統(tǒng)的百貨商廈，缺乏休閑娛樂餐飲配套；地塊周邊有一定成熟及新建住宅區(qū)，人口密集；地塊東南側(cè)、鋼鐵大街地下的宏大人防商業(yè)街人流量很大，商業(yè)價值高；地塊西距包鋼廠區(qū)1.5公里，空氣污染對項目有影響。地塊四周道路狀況良好，南側(cè)和東側(cè)為城市主干道和次干道；地塊屬于城市核心商圈的西側(cè)末端，人流量會受到東側(cè)成熟商業(yè)的影響；地塊內(nèi)部為包鋼居住區(qū)及包鋼賓館等建筑需拆遷，回遷量約10萬方。主城區(qū)的核心商圈，商業(yè)價值很高，是優(yōu)秀的商住用地，具備發(fā)展大型綜合體的條件。其他需確定事項：鋼鐵大街地下商業(yè)街是否能向西延伸至本項目，并連接本項目地下室。地塊初步定位定位依據(jù)：

包頭城市商業(yè)正處于更新?lián)Q代期，大型高品質(zhì)的商業(yè)綜合體將成為未來發(fā)展趨勢。項目所處的位置是包頭的核心商圈，商業(yè)價值明顯?？紤]到城市級別、項目地段及容積率指標(biāo)，以規(guī)劃

11.88萬的標(biāo)準(zhǔn)店為定位依據(jù)。主題定位：包頭核心商圈高品質(zhì)的商業(yè)綜合體建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品配比建議：產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）面積占比備注城市廣場11.8824%地下車庫商業(yè)步行街36%室內(nèi)，二層為主底商24%5375㎡補償門診和小客隊酒店式公寓/SOHO14.9230%25500㎡補償包鋼賓館，精裝修住宅1836%69000㎡居民回遷合計49.8100%建筑面積49.8萬平米，占地面積11.06萬，容積率4.5項目成本測算項目名稱建筑面積（萬㎡）建造單價（元/㎡）建造總價（萬元）室內(nèi)游樂園105,00050,000室內(nèi)水上樂園25,00010,000五星級度假酒店512,00060,000主題酒店310,00030,000行政公寓94,50040,500OUTLETS53,50017,500漁人碼頭63,50021,000酒店式公寓204,50090,000度假別墅284,500126,000商業(yè)地下室104,00040,000合計98485,000土地成本：1.66億元前期費用：5,126萬元建造成本：營銷管理成本：10,935萬元財務(wù)費用：5742萬元各項稅費（含營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅）：

6.25億元產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）建造單價（元/㎡）建造總價（萬元）城市廣場11.88262831,221商業(yè)步行街324787,434住宅底商224884,976酒店式公寓/SOHO14.92332849,654住宅18222840,104地下車庫(商業(yè))7300021,000地下車庫（住宅）328008,400合

計59.8162,777總結(jié)：上述成本合計：

26.3681億元，即項目總成本需

26.3681億元。（方案一）項目收入測算產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）銷售率銷售單價（元/㎡）銷售額（萬元）城市廣場11.880商業(yè)步行街3100%25,00075,000住宅底商273%23,00033,580酒店式公寓14.9283%7,00086,685住宅1861%6,50071,604地下車庫100合

計63.8266,869項目凈現(xiàn)金流項目總收入-項目總成本=3,188萬元（方案一）地塊可研時間節(jié)點合計2011年2012年2013年2014年2015年支付工程款情況167,90327,29684,58947,0668,9520支付土地款情況17,08817,088支付其他費用情況10,9352944,4334,5721,454182銀行融資情況29,0008,00021,000銷售回款情況266,869094,017124,27242,5136068支付營業(yè)稅及附加1485105,2326,9162,366338支付土地增值稅2666201,6512,12072922,162支付企業(yè)所得稅2048903,5264,6601,59410,709支付銀行貸款本息34,742000034,742當(dāng)期資金盈余情況3,188(36,688)15,58658,93827,418(62,065)累計資金盈余情況

(36,688)(21,102)37,83665,2533188項目現(xiàn)金流量表項目總建筑面積

49.8萬平米（不含地下建筑面積），其中銷售面積

27.86萬平米，回遷面積10萬平米，持有面積11.88萬平米；在持有面積中城市廣場11.88萬平米，持有物業(yè)估值合計約為17.82億元。項目總投資約

20.17億元，其中前期啟動資金

7.7億元。在不考慮持有物業(yè)估值價值的情況下，項目凈現(xiàn)金流為

0.3188億元。在考慮持有物業(yè)估值的情況下，項目投資回報率為

89.9%，年投資回報率為

22.5%。（方案一）地塊可研項目敏感性分析

基準(zhǔn)地價/售價地價增加20%地價增加40%售價降低10%售價增加10%項目總投資201,679205,098208,518200,878202,479項目總收入266,869266,869266,869240,182293,556凈現(xiàn)金流3,1881,120-948-9,62314,263投資回報率1.6%0.5%--7%年投資回報率0.4%0.1%--1.8%備注：以上投資回報考慮銀行貸款，不含持有物業(yè)的市場估值。（方案一）報告說明本項目我公司持股51%，包鋼持股49%；上述測算是針對項目公司而言。本項目有6.9萬住宅回遷、2.55萬㎡包鋼賓館補償、醫(yī)院門診和小客隊補償5375㎡，小客隊地下補償3985㎡?？傆嫷厣匣剡w面積約10萬㎡，地下回遷面積3985㎡?？紤]回遷和補償?shù)耐恋睾徒ㄖ杀?，本項目實際土地成本為54,323萬元，約468萬元/畝（按實際土地116畝），樓面地價約1365元/㎡。本投資測算未考慮可能的政策稅費優(yōu)惠。報告補充說明本報告中項目基礎(chǔ)資料及城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由投資發(fā)展中心提供；本報告中項目定位以及產(chǎn)品配比由各相關(guān)中心及部門共同協(xié)調(diào)完成；本報告中商圈分析、項目商業(yè)部分的業(yè)態(tài)定位由商業(yè)集團提供；本報告中銷售型物業(yè)的分析與定位由營銷管理中心提供；本報告中項目成本分析由成本管理中心提供；本報告中項目測算、可行性評估、敏感性分析由各相關(guān)中心及部門共同研討完成。報告附件投資協(xié)議書（與昆都侖區(qū)政府）投資協(xié)議書要點1規(guī)劃指標(biāo)用地面積約166畝，容積率4.5-5，建筑密度50%，建筑限高100米2