物業(yè)管理辦法廢止關(guān)于《物業(yè)管理辦法》廢止的相關(guān)規(guī)定一、總則（一）目的本規(guī)定旨在明確《物業(yè)管理辦法》廢止后，公司在物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)操作規(guī)范和管理要求，確保公司運(yùn)營符合法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主、使用人及公司的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序和良好環(huán)境。（二）適用范圍本規(guī)定適用于公司管理的所有物業(yè)管理區(qū)域，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家及地方現(xiàn)行的法律法規(guī)、政策文件，在法律法規(guī)允許的框架內(nèi)開展物業(yè)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則始終將業(yè)主和使用人的需求放在首位，以提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)為宗旨，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。3.公平公正原則在處理物業(yè)管理事務(wù)過程中，秉持公平、公正的態(tài)度，對待每一位業(yè)主和使用人，確保各項(xiàng)決策和措施合理、合法、合規(guī)。4.持續(xù)改進(jìn)原則關(guān)注行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和業(yè)主需求變化，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，持續(xù)改進(jìn)公司的物業(yè)管理服務(wù)模式和方法，提高管理效率和服務(wù)品質(zhì)。二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理定期對房屋建筑進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋結(jié)構(gòu)損壞、滲漏等問題，做好記錄并向業(yè)主或使用人反饋。按照規(guī)定對房屋外觀進(jìn)行維護(hù)，保持房屋外立面整潔、美觀，不得擅自改變房屋外觀。協(xié)助業(yè)主或使用人辦理房屋裝修相關(guān)手續(xù)，對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋安全和其他業(yè)主正常生活。2.共用設(shè)施設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。制定共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)搶修，并做好維修記錄。按照規(guī)定配備專業(yè)的設(shè)施設(shè)備操作人員，操作人員必須持證上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清潔每日定時(shí)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、廣場、綠地、樓道等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清理公共區(qū)域內(nèi)的垃圾、雜物，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗、消毒，保持外觀整潔。定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒消殺，預(yù)防疾病傳播，保障業(yè)主和使用人的身體健康。2.垃圾分類管理按照當(dāng)?shù)卣睦诸愐?，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，并配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。加強(qiáng)對業(yè)主和使用人的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)其正確分類投放垃圾。安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類收集、運(yùn)輸工作，確保垃圾分類工作順利開展。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定合理的綠化規(guī)劃，確保綠化布局美觀、合理。按照綠化規(guī)劃進(jìn)行綠化建設(shè)，選擇適宜本地生長的植物品種，提高綠化成活率。2.綠化養(yǎng)護(hù)定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長良好，景觀效果美觀。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的枯枝落葉、雜草雜物，保持綠化環(huán)境整潔。加強(qiáng)對綠化設(shè)施的維護(hù)管理，如圍欄、花架等，確保設(shè)施完好無損。（四）安全防范管理1.人員出入管理在物業(yè)管理區(qū)域出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛出入登記管理。對進(jìn)入小區(qū)的外來人員進(jìn)行詢問、登記，核實(shí)身份后發(fā)放臨時(shí)出入證，并告知其注意事項(xiàng)。對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查、登記，確保車輛停放有序，不影響小區(qū)正常通行。2.巡邏管理制定巡邏制度，安排專人定時(shí)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏，巡邏路線覆蓋小區(qū)各個(gè)角落。巡邏人員要認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患和突發(fā)事件，做好巡邏記錄。加強(qiáng)對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位的巡邏檢查，如電梯機(jī)房、配電室、消防控制室等，確保設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行。3.安全監(jiān)控管理在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝完善的安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控范圍覆蓋小區(qū)公共區(qū)域、主要出入口及重點(diǎn)部位。安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的日常值守，實(shí)時(shí)查看監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，并做好記錄。監(jiān)控資料要妥善保存，保存期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，以備查閱。4.消防安全管理建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任人，落實(shí)消防安全措施。定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。加強(qiáng)對業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育，提高其消防安全意識(shí)，組織開展消防演練，提高應(yīng)對火災(zāi)的能力。保持消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。（五）客戶服務(wù)管理1.接待與咨詢在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立客戶服務(wù)中心，安排專人負(fù)責(zé)接待業(yè)主和使用人的來訪、來電咨詢，熱情、耐心解答問題。對業(yè)主和使用人的意見、建議進(jìn)行認(rèn)真記錄，并及時(shí)反饋處理結(jié)果，做到事事有回音，件件有著落。2.投訴處理建立投訴處理機(jī)制，對業(yè)主和使用人的投訴要及時(shí)受理，認(rèn)真調(diào)查核實(shí)情況。根據(jù)投訴內(nèi)容，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，限時(shí)處理投訴問題，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴人。對投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪，確保投訴人對處理結(jié)果滿意。3.社區(qū)文化建設(shè)定期組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)等，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。利用宣傳欄、社區(qū)網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等平臺(tái)，宣傳物業(yè)管理知識(shí)、社區(qū)動(dòng)態(tài)、法律法規(guī)等信息，提高業(yè)主的參與度和滿意度。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場行情，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主或使用人進(jìn)行公示。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括以下幾個(gè)方面：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用收繳1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.加強(qiáng)費(fèi)用收繳管理，對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或使用人，要及時(shí)進(jìn)行催繳，并按照合同約定收取違約金。3.建立費(fèi)用收繳臺(tái)賬，詳細(xì)記錄業(yè)主或使用人的繳費(fèi)情況，定期進(jìn)行核對和統(tǒng)計(jì)分析。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，按照規(guī)定的用途進(jìn)行使用，不得挪作他用。2.建立健全費(fèi)用使用管理制度，嚴(yán)格費(fèi)用審批流程，確保費(fèi)用支出合理、合規(guī)。3.定期向業(yè)主或使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)承接查驗(yàn)與交接（一）承接查驗(yàn)1.在物業(yè)承接前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。2.承接查驗(yàn)應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)要求建設(shè)單位及時(shí)整改，整改合格后方可辦理承接手續(xù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立承接查驗(yàn)檔案，將承接查驗(yàn)的相關(guān)資料進(jìn)行整理歸檔，妥善保存。（二）交接1.物業(yè)承接查驗(yàn)合格后，建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)。2.交接內(nèi)容包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)資料等。3.交接雙方應(yīng)簽訂物業(yè)交接協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保交接工作順利完成。五、物業(yè)維修資金管理（一）資金歸集1.按照國家及地方相關(guān)規(guī)定，協(xié)助業(yè)主或使用人做好物業(yè)維修資金的歸集工作。2.明確物業(yè)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)、繳存方式等，并向業(yè)主或使用人進(jìn)行宣傳解釋。（二）資金使用1.建立物業(yè)維修資金使用管理制度，規(guī)范資金使用流程。2.物業(yè)維修資金的使用應(yīng)遵循公開、透明、公平的原則，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.使用物業(yè)維修資金時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行公示，征求業(yè)主意見，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主同意。4.對物業(yè)維修資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，確保資金使用合理、合規(guī)，維修工程質(zhì)量符合要求。（三）資金監(jiān)督1.定期對物業(yè)維修資金的收支情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.配合相關(guān)部門做好物業(yè)維修資金的審計(jì)工作，確保資金安全。六、應(yīng)急預(yù)案管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定各類應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、地震應(yīng)急預(yù)案、治安突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、應(yīng)急物資保障等內(nèi)容，確保預(yù)案具有可操作性。（二）應(yīng)急演練1.定期組織開展應(yīng)急演練，檢驗(yàn)和提高公司及相關(guān)人員的應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)制定詳細(xì)的演練方案，明確演練目的、內(nèi)容、步驟和要求等。3.演練結(jié)束后，對應(yīng)急演練情況進(jìn)行總結(jié)評估，針對演練中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂完善。（三）應(yīng)急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，按照應(yīng)急響應(yīng)程序進(jìn)行處置。2.及時(shí)向上級主管部門和相關(guān)政府部門報(bào)告事件情況，配合有關(guān)部門做好應(yīng)急處置工作。3.做好事件現(xiàn)場的保護(hù)和秩序維護(hù)工作，確保人員安全和財(cái)產(chǎn)損失最小化。七、員工管理（一）人員招聘與培訓(xùn)1.根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，制定合理的人員招聘計(jì)劃，招聘具備相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和技能的員工。2.加強(qiáng)員工培訓(xùn)管理，制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織員工參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技能培訓(xùn)、職業(yè)道德培訓(xùn)等，提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。（二）績效考核與激勵(lì)1.建立員工績效考核制度，對員工的工作表現(xiàn)、工作業(yè)績等進(jìn)行定期考核。2.根據(jù)績效考核結(jié)果，實(shí)