華潤置地京西山地工程定位溝通經(jīng)紀(jì)公司門頭溝前期定位小組2021-9-6一、競(jìng)爭(zhēng)分析二、本體分析三、客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析大格局觀察放眼京城別墅幅員中央別墅區(qū)奧北別墅區(qū)西山別墅區(qū)中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)建筑密度大容積率高，15年的開展，占據(jù)優(yōu)越國門地理位置、交通便捷、良好的居住配套、國際化社區(qū)理念及高檔涉外學(xué)校醫(yī)院配套齊全。關(guān)鍵詞：國際、成熟、城市化奧北別墅區(qū)奧北乃至小湯山水系環(huán)繞，在嚴(yán)重缺水的北京實(shí)屬難得，崇山峻嶺野趣橫生，容積率低，隨著北京北上城市開展，成為北京別墅區(qū)后起之秀。關(guān)鍵詞：靈秀、新興、人群混雜、配套缺失西山別墅區(qū)京西歷史文脈深厚，且作為北京市中心最近的一個(gè)自然環(huán)境得天獨(dú)厚的區(qū)域，本身就是一種富貴的象征，放量稀少，價(jià)值凸現(xiàn)。關(guān)鍵詞：貴氣、端莊、稀少、分散、缺配套京西區(qū)域別墅產(chǎn)品供給--典型工程上述工程為京西區(qū)域別墅類產(chǎn)品主要供給工程，根據(jù)其目前銷證情況和已售、未售建面及預(yù)計(jì)未來上市情況進(jìn)行估算，其未來別墅產(chǎn)品供給總量約為54.5萬平米。聯(lián)排280-600御墅臨楓8獨(dú)棟400-800雙拼330+120、200聯(lián)排300檀香山6獨(dú)棟700-2000雙拼500左右（>480）御香山5疊拼175-220金隅長安山麓4聯(lián)排390-430、320-360燕西臺(tái)3圓廳別墅740+300280-450御園2獨(dú)棟430-520、雙拼340-380保利西山林語別墅1別墅類產(chǎn)品面積項(xiàng)目序號(hào)獨(dú)棟1000-3800頤和原著7本體分析{反觀本工程天生稟賦與骨血筋肉}人文貴地西山物象氣自華西山人文貴地一脈相承，從大門頭溝區(qū)域而言，有“先有潭柘寺后建燕京城〞之說；隋代的古剎戒臺(tái)寺、建于唐代的西峰寺以及石佛摩崖造像、桃花庵開山祖師塔等具有極高的歷史及人文價(jià)值；門頭溝區(qū)首富村，馮村縱橫八百年，據(jù)?宛署雜記?所述，馮村在明代已經(jīng)成村，歷史悠久，至今保存始建于遼代的寶林禪寺。大自然對(duì)京城的奢華上風(fēng)上水的門頭溝，北京生態(tài)修養(yǎng)開展區(qū)，京西綠海植被繁茂、古樹名花數(shù)量眾多，自然環(huán)景極為優(yōu)美，三山兩寺一河一湖織造點(diǎn)綴，群山環(huán)抱釋放胸懷，代表京城稀缺的高純度生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，堪稱大自然對(duì)京城的奢華。四那么新聞背后的宏大敘事NO.1七星級(jí)酒店磁懸浮觀光塔NO.2世界最大中芬生態(tài)城NO.3世界首用立體快巴NO.4公務(wù)機(jī)機(jī)場(chǎng)門頭溝越級(jí)而立2021，門頭溝開始驚人蛻變?nèi)龡l主干路，連通北京新中心長安街、阜石路、蓮花西路的貫穿快速公交走廊，直達(dá)市區(qū)K14線通行長安街的西延線，起點(diǎn)公主墳，終點(diǎn)門頭溝南公交樞紐站K15線通行阜石路，起點(diǎn)蘋果園公交樞紐站，與地鐵1號(hào)線銜接，終點(diǎn)門頭溝北公交樞紐站K16線通行六環(huán)路，解決門頭溝新城與其它各新城之間的快速公交聯(lián)系全國首條中低速磁懸浮列車，快速便捷S1線東起海淀區(qū)五路，西至門頭溝新城，與中心城地鐵M3線和M11線銜接S1沿阜石路西延，在進(jìn)入門頭溝新城后，分兩叉分別效勞于北城地區(qū)和南城地區(qū)其它-蓮石西路直達(dá)五環(huán)路、大型公交換乘樞紐2處、108、109國道交通體系

20分鐘直達(dá)城央長安街西沿天塹變通途長安街西沿線直達(dá)、毗鄰即將全線竣工的六環(huán)路、雙峪環(huán)島與晉元橋即將貫穿、接駁6號(hào)線西延國內(nèi)首條中低速磁懸浮線路S1全、方位路網(wǎng)交織貫穿。西長安街延長線，帶來的不僅是交通的便利更是一城繁華，是國街的象征與隱喻山上瞰長安，從此我們即可跳出西山，自成高格山，因街而貴國街之巔西長安街延長線，給了我們從未有過的機(jī)遇萬山歸來觀此山備注：鑒于設(shè)計(jì)部將會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)介紹，此局部省去產(chǎn)品價(jià)值分析[區(qū)域價(jià)值]門頭溝定位首都西部綜合效勞區(qū)〔WSD〕門頭溝1500億招商引資大單世界最大生態(tài)城中芬生態(tài)谷落戶中國建筑500億門頭溝新城開發(fā)華誼影視基地?fù)裰纷笥曳暝从蓝ㄦ?zhèn)成熟生活配套數(shù)大開發(fā)商矚目聚焦

[品牌價(jià)值]

華潤世界500強(qiáng)母體集團(tuán)香港恒生指數(shù)成分股中國品質(zhì)地產(chǎn)運(yùn)營商扛旗京西標(biāo)桿窮盡山居理想[產(chǎn)品價(jià)值][自然價(jià)值]北京生態(tài)修養(yǎng)開展區(qū)三山兩寺一河一湖京西綠海植被繁茂群山環(huán)抱釋放胸懷高純度生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)[人文價(jià)值]西山人文貴地一脈相承先有潭柘寺后建燕京城馮村門頭溝區(qū)首富村根底馮村縱橫數(shù)千年積淀文脈寶林禪寺等十余處古跡[交通價(jià)值]全方位路網(wǎng)交織貫穿長安街西沿線直達(dá)毗鄰即將全線竣工的六環(huán)路雙峪環(huán)島與晉元橋即將貫穿接駁6號(hào)線西延國內(nèi)首條中低速磁懸浮線路S1中航公務(wù)機(jī)機(jī)場(chǎng)華潤京西山地工程價(jià)值體系集萃北京最美好最先進(jìn)、最具潛力的核心元素中央別墅區(qū)工程：有城無山老西山別墅區(qū)工程：有山無城奧北別墅區(qū)工程：有山無神華潤京西山地工程“城〞“山〞“神〞合一；資源占有、天時(shí)把握、品牌產(chǎn)品合一。國街之顛半山別墅樣板開創(chuàng)城市山居別墅新紀(jì)元，打造華潤全新產(chǎn)品線，樹立北京人居新標(biāo)桿。工程定位開創(chuàng)中國半山別墅城居時(shí)代

重塑北京別墅價(jià)值觀中國人居自此模式創(chuàng)新開辟一脈新天代言北京與世界山居文明交流對(duì)話的范本客戶分析那些人生即將登陸，一邊征服財(cái)富一邊被財(cái)富征服的擔(dān)當(dāng)之人；

那些事業(yè)有成、珍視家庭、注重起居，人生得心應(yīng)手之人；他們精明而不乏感性；他們是這個(gè)城市的靈魂與希望；他們是這個(gè)社會(huì)價(jià)值的創(chuàng)造主體；他們是這座城市的財(cái)富擁有者；他們是這座城市的中流砥柱。典型客戶描摹1、張濤，中國機(jī)械進(jìn)出口〔集團(tuán)〕軌道交通事業(yè)部總經(jīng)理35歲，負(fù)責(zé)鐵路類設(shè)備進(jìn)出口。女兒3歲，與父母同住。父母原為公務(wù)員，現(xiàn)已退休弟弟為高法公務(wù)員，姨曾為中糧集團(tuán)高管，目前為國家部級(jí)干部?？蛻舻驼{(diào)、內(nèi)斂、因?yàn)楣ぷ髟蚴澜绺鞯赜螝v，見識(shí)廣闊，不喜歡高調(diào)的一線品牌〔lv、dunhill等〕忠誠于群眾層面知名度低的世界一流的傳統(tǒng)、經(jīng)典品牌〔依云水、TUMI商務(wù)包〕。在北京有多處房產(chǎn)，現(xiàn)居世紀(jì)城230平米樓王，即將搬進(jìn)保利西山林語別墅，為了孩子上學(xué)購置了西堤紅山1號(hào)樓產(chǎn)品。置業(yè)理念獨(dú)特，認(rèn)為：中國財(cái)富階層的迅速擴(kuò)大導(dǎo)致稀缺資源的搶手，所以只要東西足夠好在自己的支付能力范圍內(nèi)就一定買，而且要買就買最好的，屬于典型意見領(lǐng)袖型人物。對(duì)門頭溝工程非常關(guān)注，看到永定河改造的利好消息，第一時(shí)間與訪談員取得聯(lián)系，詢問工程的情況2、葛女士，興業(yè)銀行高管3、佘海寧，北京某醫(yī)藥公司老板60歲，主要從事醫(yī)藥貿(mào)易，姐姐是衛(wèi)生部副部長。個(gè)人曾是人大法工委局級(jí)干部，后任國有地產(chǎn)公司高管，自己下海后主要做醫(yī)藥生意。目前已經(jīng)開了幾家分公司，有專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人打理，自己只負(fù)責(zé)偶爾處理一些政府關(guān)系。在南城擁有自己1000多平方米的存儲(chǔ)倉庫，在北京有多處房產(chǎn)，目前居住在翡翠城一期的獨(dú)棟別墅〔第一居所〕曾經(jīng)看過很多西山板塊的別墅工程，關(guān)注社區(qū)的整體環(huán)境。4、趙女士，大興建委權(quán)屬科公務(wù)員

45歲，有兩個(gè)孩子，大女兒在101中學(xué)讀初一，小女兒兩歲，老公曾為原大興產(chǎn)權(quán)交易區(qū)所長，現(xiàn)自己創(chuàng)業(yè)〔拆遷工作〕，在大興買了多套商鋪，現(xiàn)住在翡翠城一期獨(dú)棟別墅?？粗行^(qū)環(huán)境及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)電梯入戶、影音室等功能空間的布局表示了認(rèn)可，此外，看中社區(qū)配套，對(duì)滿足中年人休閑娛樂的山上會(huì)所及為老年人、小孩考慮的超級(jí)鄰里中心的配套表示出了極大的興趣5、趙國棟，網(wǎng)銀在線CEO從大學(xué)四年級(jí)開始創(chuàng)業(yè)，一手創(chuàng)辦網(wǎng)銀在線，目前，網(wǎng)銀在線已經(jīng)成為網(wǎng)絡(luò)支付三大巨頭之一。32歲的趙先生為人坦誠、陽光，在處理工作之余，更關(guān)注家庭。現(xiàn)居住在西三環(huán)140平米的大三居，孩子剛剛出生，在西堤紅山購置了2號(hào)樓90平米兩居室為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備，目前向低密度產(chǎn)品改善的需求比較明顯，對(duì)于房產(chǎn)置業(yè)的理念會(huì)比較新，為了居住的舒適度愿意接受在自己支付能力范圍內(nèi)做局部的超前消費(fèi)6、張先生，高盛銀行VP31歲，年薪250萬左右，北大光華金融研究生畢業(yè)。從事投行多年，工作忙碌〔早9:00-晚12：00〕，同時(shí)要跟多個(gè)工程，雖然生活節(jié)奏單調(diào)、機(jī)械，工作已經(jīng)占據(jù)了大半生活時(shí)間，但是還會(huì)根據(jù)自身的情況做適當(dāng)調(diào)節(jié)，每天堅(jiān)持游泳保持健康的狀態(tài)。現(xiàn)居住在金泰城麗灣大三居，個(gè)人對(duì)品質(zhì)要求很高，特別注重材質(zhì)的選擇，為人謙和、有很明確的人生目標(biāo)和追求。黑領(lǐng)權(quán)貴裙帶關(guān)系階層陽光新貴核心客戶張濤、葛女士佘海寧、趙女士客戶國際化視野的陽光貴族趙國棟張先生重要客戶越過龍門的奮斗“金領(lǐng)”各類客戶典型特征一、黑領(lǐng)權(quán)貴：

關(guān)鍵詞——有權(quán)、在位、灰色財(cái)富二、裙帶財(cái)富圈層：

關(guān)鍵詞——有勢(shì)、有財(cái)、游走在灰色與陽光之間的財(cái)富●財(cái)富積累方式圍繞在黑領(lǐng)權(quán)貴周圍，依靠與黑領(lǐng)權(quán)貴階層的緊密“天生〞人脈關(guān)系，借助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速開展之機(jī)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中享受、占據(jù)著著各項(xiàng)資源以積累大量財(cái)富。三、陽光新貴：

關(guān)鍵詞——有錢、無權(quán)、陽光財(cái)富●財(cái)富積累方式多為金融、IT、傳媒、咨詢等行業(yè)高管或創(chuàng)業(yè)成功的私營業(yè)主，他們得益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、新型知識(shí)經(jīng)濟(jì)的迅速開展，憑借自己的知識(shí)、智慧和拼搏獲得主要財(cái)富的積累，他們的財(cái)富是可以陽光公開的。這類人又可分為：1、越過龍門的奮斗“金領(lǐng)〞：財(cái)富積累的第一代2、國際化視野的陽光貴族：財(cái)富積累的第二代及以上1、越過龍門的奮斗“金領(lǐng)〞：財(cái)富積累的第一代●根本情況描述他們出生于普通人家，沒有特殊的資源和信息。有的為私營業(yè)主，有著敏銳的商業(yè)嗅覺和過人的決斷力，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展中抓住了機(jī)遇，憑借自己的膽識(shí)、勤奮一步一步的成為財(cái)富人群；有的在中大型民營、外企公司任職高管，他們因?yàn)榻邮芰己玫慕逃兄^人的智慧和思維能力，憑借新型金融、IT等行業(yè)的開展、外企在中國的迅速擴(kuò)展等機(jī)遇成為財(cái)富人群。他們工作繁忙，剩余時(shí)間多用于交際，努力獲取優(yōu)先信息，對(duì)于更多的財(cái)富和成就感有著孜孜不倦的渴求。他們通常思想開放、樂于與人交流，會(huì)積極參加各種社會(huì)活動(dòng)，會(huì)積極的往權(quán)貴黑領(lǐng)