「定位研究思路」：初始認(rèn)知「人文脈絡(luò)」「地理脈絡(luò)」「市場脈絡(luò)」最終結(jié)論過程研究「報告目錄」：「第1篇」：工程認(rèn)知「第2篇」：地理脈絡(luò)「第3篇」：人文脈絡(luò)「第4篇」：市場脈絡(luò)「第5篇」：工程定位「第6篇」：附加值提升建議「認(rèn)知一」：指標(biāo)優(yōu)勢不明顯，工程開發(fā)局部受限?！缸诘刂笜?biāo)」占地面積（㎡）122666.53㎡（約合184畝）用地性質(zhì)商業(yè)用地兼容二類住宅用地容積率總?cè)莘e率不大于2.5建筑密度（%）總建筑密度不大于45%總建筑面積（㎡）306666.325住宅建筑面積（㎡）不大于153333.1625商業(yè)建筑面積（㎡）不小于153333.1625綠地率（%）不小于15%受限1宗地范圍122666.53㎡工業(yè)用地用地指標(biāo)50%屬商業(yè)性質(zhì)，將超過15.3萬㎡的商業(yè)體量，在區(qū)域現(xiàn)有的條件下能否支撐，實現(xiàn)快速消化；以及在規(guī)劃中如何防止對住宅造成影響是本工程定位的重點(diǎn)?！刚J(rèn)知一」：指標(biāo)優(yōu)勢不明顯，工程開發(fā)局部受限受限2宗地范圍122666.53㎡工業(yè)用地「航空限高控制線」「航空限高27.9m」「航空限高52.9m」「航空限高32.9m」建筑可建樓層：≤10F建筑可建樓層：≤17F建筑可建樓層：≤9F〔注：建筑樓層按層高3m測算〕受宗地限高影響，局部建筑樓層及內(nèi)部規(guī)劃布局受限。10F、9F以下的物業(yè)總量較少，且資源相對弱勢，對低層物業(yè)售價有一定影響。工程主力物業(yè)將集中在17F左右的高層電梯?！刚J(rèn)知二」：內(nèi)部無自然景觀等資源，屬于非資源型物業(yè)工業(yè)用地宗地呈L型布局，西南側(cè)臨待建工業(yè)用地，三面臨路，內(nèi)部無強(qiáng)勢資源優(yōu)勢，屬于非資源型物業(yè)開發(fā)，對于物業(yè)品質(zhì)的提升，須通過產(chǎn)品本身的打造予以支撐?！傅貕K資源分析」成都高新區(qū)政務(wù)效勞中心〔西區(qū)〕書香府邸2期〔英倫〕書香府邸1期老舊居民區(qū)農(nóng)貿(mào)市場及根底配套四川外國語學(xué)院校區(qū)成都外國語學(xué)校校區(qū)老舊居民區(qū)及根底配套企業(yè)集中區(qū)待建工業(yè)用地高新西區(qū)創(chuàng)新中心羊西線天辰路天目路百草路公交站地鐵站以羊西線為主干道到達(dá)本工程的“天目路〞〔鄰近商品房工程“書香府邸〞存在一定的居住人口〕和鄰近地鐵站點(diǎn)、外國語學(xué)校的“百草路〞是本工程未來的核心人流交通動線，利于工程商業(yè)布局。地塊西南側(cè)臨待建工業(yè)用地，未來用地尚不明確，但存在一定的潛在影響。地塊中心位置以及臨電子科技大學(xué)科技園的西側(cè)，整體居住環(huán)境和私密性不受影響，利于工程住宅產(chǎn)品的布局。電子科技大學(xué)西區(qū)科技園「認(rèn)知三」：緊鄰地鐵2號線站點(diǎn)，道路及軌道交通構(gòu)建價值成長通道三環(huán)路繞城高速IT大道羊西線沙西線老成灌路成灌快鐵地鐵2號線工程交通便捷，通達(dá)性好：距羊西線約300m距老成灌路約1000m緊鄰地鐵2號線西延線外語學(xué)校站區(qū)域交通還包括：IT大道、沙西線、成灌快鐵，及多條橫向交通進(jìn)行串聯(lián)，形成完善的道路交通體系。外語學(xué)校站宗地周邊交通便捷，區(qū)域通達(dá)性好，緊鄰地鐵2號線站點(diǎn)，具備準(zhǔn)地鐵物業(yè)的根底優(yōu)勢。可以預(yù)見，軌道交通將打通本工程價值成長通道?！矒?jù)悉2號線西延線將于2021年底與2號線一期工程同步通車〕四川外國語學(xué)院成都外國語學(xué)校電子科技大學(xué)成都學(xué)院四川大學(xué)錦城學(xué)院高新區(qū)政務(wù)中心中海國際社區(qū)商業(yè)〔未呈現(xiàn)，主要配套有：沃爾瑪、星級酒店、辦公等；已呈現(xiàn)的有：麥當(dāng)勞、國際學(xué)?！硟珊由止珗@臨街低檔次根底配套書香府邸配套商業(yè)臨街低檔次根底配套500m1500m「認(rèn)知四」：區(qū)域生活配套缺乏，正處于從無到有的價值積累初期目前，工程周邊生活配套缺乏，以工程為圓心：500m范圍內(nèi)以周邊臨街低檔次根底配套為主，不僅無法滿足工程配套需求，還影響居住環(huán)境。1500m范圍內(nèi)，可享中海國際社區(qū)大型商業(yè)配套〔沃爾瑪〕，但目前尚未呈現(xiàn)。在1500m范圍內(nèi)，有三所高校配套，可見區(qū)域教育配套相對完善。工程周邊生活配套缺乏，商業(yè)氣氛缺乏，區(qū)域內(nèi)僅有中海國際社區(qū)由于規(guī)模較大配套有大型商業(yè)〔大量業(yè)主消費(fèi)支撐并輻射周邊〕，區(qū)域消費(fèi)中心有望首度形成。區(qū)域商業(yè)市場正處于從無到有的價值積累初期，有助于吸引置業(yè)者的關(guān)注。開發(fā)條件一般，但具有一定的價值成長空間開發(fā)條件：無強(qiáng)勢“資源〞周邊“配套〞缺乏外部“環(huán)境〞有待改善“指標(biāo)〞對規(guī)劃存在條件限制成長空間：高新西區(qū)的“產(chǎn)業(yè)〞支撐交通便捷，準(zhǔn)“地鐵〞物業(yè)“教育〞配套資源“區(qū)域商業(yè)中心〞從無到有，價值尚處于積累初期，利于吸引置業(yè)者關(guān)注「工程認(rèn)知」：「報告目錄」：「第2篇」：地理脈絡(luò)「第3篇」：人文脈絡(luò)「第4篇」：市場脈絡(luò)「第5篇」：工程定位「第6篇」：附加值提升建議「第1篇」：工程認(rèn)知「特征一」：高新西區(qū)是西部硅谷，具備極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)輻射力高新西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，區(qū)域產(chǎn)業(yè)具備較強(qiáng)的輻射力，通過產(chǎn)業(yè)吸附，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的持續(xù)增長和增加。雙楠金沙光華羊西線外雙楠：7500-8000元/㎡外光華：

7500-8300元/㎡城西正隨著城市幅員的外延開展，城市功能向外圍轉(zhuǎn)移。羊西線，受產(chǎn)業(yè)阻隔外延開展相對滯后。目前三環(huán)內(nèi)及三環(huán)周邊開展相對成熟，向外延伸勢不可擋。與外雙楠、外光華及外金沙相比，高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的功能性配套將是其外延開展的重點(diǎn)。軌道交通體系的形成，無疑將推進(jìn)其城市復(fù)合功能的加速完善。區(qū)域受產(chǎn)業(yè)阻隔，較城西其他版塊的外延開展相對滯后，是未來承接城市外延開展的價值洼地，區(qū)域價值潛力還未充分顯現(xiàn)?！柑卣鞫梗菏墚a(chǎn)業(yè)阻隔，區(qū)域成為承接城市外延開展的價值洼地高新西區(qū):5500-7500元/㎡外金沙：7500-8500元/㎡「特征三」：兩大利好，預(yù)示區(qū)域面臨空前開展機(jī)遇省政府新址兩河森林公園850m4500m利好1利好2省政府搬遷金牛賓館旁兩河森林公園即將打造高端生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)兩河城市森林公園屬“198區(qū)域〞，總占地面積6600畝，按照成都市總體規(guī)劃這里將打造成以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的高端生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，形成區(qū)域的文化、休閑、娛樂中心。兩河森林公園的改造將提升區(qū)域形象，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造區(qū)域價值新的增長點(diǎn)。據(jù)悉四川省人民政府將搬遷至三環(huán)外金牛賓館旁，政府搬遷將形成新的行政中心，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?！柑卣魉摹梗悍忾]式的產(chǎn)業(yè)功能布局，造成外部配套開展跟進(jìn)緩慢英特爾富士康沱牌制藥普天電纜國騰園摩托諾拉藍(lán)光集團(tuán)藍(lán)劍科創(chuàng)園邁普科技菊樂制藥迪康藥業(yè)移動無線音樂基地東方電氣研究大唐線纜銀河磁體匯源科技四川電器高新西區(qū)總體規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)功能布局為主，從開展初期至今，區(qū)域內(nèi)配套型商住供地有限。企業(yè)多采取內(nèi)部封閉式管理，造成外圍居住及消費(fèi)氣氛缺乏，潮汐現(xiàn)象明顯。由于研發(fā)生產(chǎn)基地密集，所以集成樓宇辦公〔高檔寫字樓〕市場并不活潑?！副日崭咝履蠀^(qū)的開展模式研究」高新南區(qū)定位開展軟件及效勞外包、總部經(jīng)濟(jì)等生產(chǎn)性效勞業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)、生物制藥高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)基地、總部基地工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、大型研發(fā)、生產(chǎn)基地、大型廠房、普通住宅、根本生活配套世界知名電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)、知名藥業(yè)生產(chǎn)集團(tuán)及相關(guān)上下游企業(yè)鏈?zhǔn)澜缰浖髽I(yè)、知名企業(yè)總部及相關(guān)上下游企業(yè)鏈軟件園、孵化園、甲級寫字樓辦公群、大型商業(yè)綜合體、高端配套居住中心、金融后臺效勞中心，會展中心開放型的城市復(fù)合功能新“中心〞封閉型的西部產(chǎn)業(yè)“硅谷〞在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位之初，就決定了區(qū)域的開展特征和屬性?！胺忾]〞與“開放〞的兩個對立特征造成了高新西區(qū)和高新南區(qū)的明顯差異。高新西區(qū)高新南區(qū)「比照高新南區(qū)的開展模式研究」高新西區(qū)高新南區(qū)高新西區(qū)高新南區(qū)開放型的城市復(fù)合功能新中心封閉型的西部產(chǎn)業(yè)“硅谷〞大型商業(yè)、甲級寫字樓、星級酒店、高端住宅、便捷交通……園區(qū)、生產(chǎn)基地、廠房、工人、交通、住宅、根本生活配套……配套完善，集居住、辦公、商業(yè)為一體的復(fù)合型城市新中心矛盾點(diǎn)高新西區(qū)的開展現(xiàn)狀說明，區(qū)域市場的開發(fā)在短期內(nèi)難以保證多功能復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)方式，同時也難以支撐深度居家型產(chǎn)品的消費(fèi)需求。根據(jù)調(diào)查，在地鐵開通后的3-5年內(nèi)，上海地鐵沿線樓盤增值了11%、深圳地鐵沿線樓盤增值了22%、

香港地鐵沿線樓盤增值了27%、東京地鐵沿線樓盤增值了31%……提高城市交通速度，減少都市交通壓力弱化郊區(qū)概念對城市格局產(chǎn)生新的變化地鐵物業(yè)的抗風(fēng)險能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他非地鐵物業(yè)地鐵軌道交通注重性價比，對價格敏感交通便捷、出行方便生活配套相對完善對置業(yè)面積需求增加注重性價比，對價格敏感交通便捷、出行方便生活配套相對完善首次置業(yè)首次改善「特征五」：軌道交通輻射，近兩年將啟動區(qū)域價值引擎「地脈啟示」：不能脫離“現(xiàn)狀〞，不能無視“預(yù)期〞區(qū)域現(xiàn)狀：外圍“居住氣氛〞及“消費(fèi)氣氛〞缺乏，潮汐現(xiàn)象明顯集成“樓宇辦公〞〔高檔寫字樓〕市場并不活潑“深度居家型〞產(chǎn)品缺乏支撐區(qū)域預(yù)期：“價值洼地〞，區(qū)域價值潛力還未充分顯現(xiàn)“兩大利好〞，預(yù)示區(qū)域面臨空前開展機(jī)遇「報告目錄」：「第6篇」：附加值提升建議「第3篇」：人文脈絡(luò)「第2篇」：地理脈絡(luò)「第4篇」：市場脈絡(luò)「第5篇」：工程定位「第1篇」：工程認(rèn)知「特征一」：城市外延開展受阻，人文傳承被動分流，西門情結(jié)逐漸弱化由于高新西區(qū)定位為中國西部的“硅谷〞和“藥谷〞，相對于其他片區(qū)而言，高新西區(qū)缺少自身的人文根底，并未形成自身特有的居住人文氣氛。高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成對于西沿線外延帶來了較大阻礙，影響其外延開展。城西—內(nèi)有雙楠，外有外雙楠；—內(nèi)有光華，外有外光華；—內(nèi)有金沙，外有外金沙；—羊西線，沒有一個特定的屬性定義，有的是以一品天下為代表的美食一條線，再向外，有的是產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。—城西的人文情結(jié)在城市外延開展中，讓更具延續(xù)性的金沙和光華所傳承。雙楠金沙光華羊西線區(qū)域市場的人文根底較為薄弱，人文需求難以滿足。高新西區(qū)外雙楠外金沙外光華「特征二」：產(chǎn)業(yè)移民總量不斷攀升，新的城市中產(chǎn)階層聚集地逐漸形成富士康來了，帶來了約20萬就業(yè)人口〔3萬人企業(yè)中層〕以富士康為代表的國際知名企業(yè)的入駐，以及約20萬人的就業(yè)，帶來了大量的產(chǎn)業(yè)移民，同時以富士康為中心的下游產(chǎn)業(yè)的附屬型中小企業(yè)也將陸續(xù)進(jìn)入。產(chǎn)業(yè)移民總量的持續(xù)累積，將有效支撐區(qū)域市場的活力。富士康為區(qū)域帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈〔包括上百家上游的供給商，以及大量下游的物流運(yùn)輸企業(yè)〕。2003年，英特爾入駐成都高新西區(qū)時，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動了中芯國際、友尼森、美國芯源以及全球第二大電子連接器制造商莫仕等企業(yè)紛紛入駐，目前高新區(qū)僅IC設(shè)計領(lǐng)域企業(yè)已達(dá)40家。富士康入駐后將形成同樣效應(yīng)，相關(guān)政府預(yù)計，富士康全面投產(chǎn)后，將帶來近30萬〔含上下游產(chǎn)業(yè)〕人口增長?！父皇靠等腭v將帶來巨大的消費(fèi)力」「產(chǎn)業(yè)移民對住房需求及區(qū)域房價提升明顯」在富士康員工住房方面，位于成都高新區(qū)西部園區(qū)西北片區(qū)的員工公寓建筑面積共10萬平方米，共有5棟18層公寓和1棟3層綜合樓，公寓2070間。根本到達(dá)了“拎包即可入住〞的便利條件。9月15日，首批富士康員工正式入住?！皟蓵暺陂g，高新區(qū)對外公布消息：正探索建設(shè)職住一體的園區(qū)配套性住房，形成包括廉租員工公寓、園區(qū)限價住房在內(nèi)的園區(qū)企業(yè)員工住房保障體系。30萬人口增量不但為區(qū)域帶來巨大的消費(fèi)需求，提升區(qū)域居住及消費(fèi)氣氛，同時在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，除局部由企業(yè)解決的集體宿舍，政府預(yù)計還將產(chǎn)生近2萬套商品房住房的市場需求。這局部需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)的市場供給，還將大大推動房價上漲?！哺皇靠等腭v深圳，其工廠所在地的龍華及觀瀾兩區(qū)的房價出現(xiàn)巨幅上漲〕1、高新西區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)約為16萬人，富士康入駐后將到達(dá)40萬人；2、高校人口數(shù)為30萬人；3、郫縣城區(qū)人口11.1萬人；4、蜀都新城規(guī)劃人口12萬人。預(yù)計近5年郫縣及高新西區(qū)人口總數(shù)將到達(dá)100萬人：「高新西區(qū)現(xiàn)有企業(yè)及就業(yè)人口附表」高新西區(qū)企業(yè)名單人數(shù)吉泰安（四川）藥業(yè)有限公司625四川國康藥業(yè)有限公司593成都廣聯(lián)藥業(yè)有限公司487成都菊樂制藥有限公司1023成都神鶴藥業(yè)有限責(zé)任公司276四川迪康科技藥業(yè)股份有限公司成都迪康制藥公司1896四川廣松制藥有限公司598四川三精升和制藥有限公司854四川旭華制藥有限公司586四川遠(yuǎn)大蜀陽藥業(yè)有限公658四川奇力制藥有限公司1386成都華高藥業(yè)有限公司369成都正和藥用膠囊有限公司543成都恒瑞制藥有限公司1463四川宇康生物技術(shù)有限公司98四川奧邦藥業(yè)有限公司865成都地奧453成都恩威制藥有限公司3621成都華宇制藥有限公司314成都信立邦生物制藥有限公司123四川志遠(yuǎn)嘉寶藥業(yè)有限責(zé)任公司326成都倍特藥業(yè)有限公司970四川美大康佳樂藥業(yè)有限公司643廣東易方達(dá)教育基金會64托普軟件2356大唐電信2365四川省澤海導(dǎo)航軟件開發(fā)有限公司25成都康特軟件科技開發(fā)有限公司86高新西區(qū)企業(yè)名單人數(shù)華電科星867東方凱奇964通達(dá)電器677成都華人房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司825新電信息科技（成都）有限公司公司325廣東康美藥業(yè)股份有限公司239易方達(dá)基金管理有限公司367成都百施特金剛石鉆頭有限公司164凌成科技（成都）有限公司109北京宇信易誠科技有限公司324凹凸電子（成都）有限公司963先進(jìn)科技（中國）有限公司（深圳先進(jìn)微電子科技有限公司）2343iInfotechlimited（3i信息技術(shù)公司）125成都富通光通信技術(shù)有限公司780成都天齊實業(yè)（集團(tuán)）有限公司653凱惠醫(yī)藥發(fā)展（成都）有限公司317四川陽光潤禾藥業(yè)有限公司632成都普天電纜股份有限公司638宇芯（成都）集成電路封裝測試公司185愛發(fā)科商貿(mào)（上海）有限公司323四川天一科技股份有限公司7025成都四威高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司1702成都天立化工科技有限公司316四川哦哦超市連鎖管理有限公司2987成都任我行軟件發(fā)展有限責(zé)任公司885四川華通投資控股有限公司156通威股份有限公司1865成都顛峰軟件有限公司205高新西區(qū)企業(yè)名單人數(shù)新加坡科技電子公司356成都海宏建筑（海祥裝飾）工程公司788四川亞連科技有限責(zé)任公司471成都市蜀風(fēng)園林工程有限責(zé)任公司398迪易通信息技術(shù)（北京）有限公司753愛斯特（成都）醫(yī)藥技術(shù)有限公司468樂百氏（成都）食品飲料有限公司1568成都璐佳星電纜有限責(zé)任公司672成都硅寶科技實業(yè)有限責(zé)任公司634四川匯友電氣有限公司326四川川石克銳達(dá)金剛石鉆頭有限公司163愛發(fā)科東方真空（成都）有限公司267成都中星世通電子科技有限公司329四川優(yōu)機(jī)實業(yè)股份有限公司40成都恒瑞制藥有限公司657中興通訊成都研發(fā)中心2864四川維奧制藥有限公司455成都高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園有限公司362和芯微電子（四川）有限公司468成都九洲電子信息系統(tǒng)有限責(zé)任公司597成都國科海博計算機(jī)系統(tǒng)有限公司187四川南山之橋微電子有限公司657成都市萊美藥業(yè)有限公司568成都市融澤科技有限公司67安科思軟件（成都）有限公司135成都宇信睿智信息技術(shù)有限公司54四川楊天生物藥業(yè)股份有限公司867成都高新西區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司816成都天府泰來科技有限公司43數(shù)據(jù)來源：成都高新區(qū)管委會「高新西區(qū)現(xiàn)有企業(yè)及就業(yè)人口附表」高新西區(qū)企業(yè)名單人數(shù)民航快遞高新西區(qū)營業(yè)部25成都世紀(jì)投資有限公司210四川沱牌藥業(yè)有限責(zé)任公司963都華宇制藥有限公司827摩托羅拉成都軟件中心1543康寧931住友896阿爾卡特成都公司1395西門子成都公司1685英特爾成都公司1659成都國騰通信（集團(tuán)）有限公司2657臺灣鑫聯(lián)興精密機(jī)械（成都）分公司349成都英集高科技術(shù)有限責(zé)任公司492成都金邦電氣設(shè)備有限公司105萬控集團(tuán)(成都)電氣有限公司461四川立恒偉業(yè)光電科技有限公司152四川格林流體控制設(shè)備有限公司265成都金大洲實業(yè)發(fā)展有限公司547四川興盛電器設(shè)備有限公司758深圳市阿克曼技術(shù)有限公司97四川遠(yuǎn)星電子科技有限責(zé)任公司674四川川潤股份有限公司487成都市德科軟件園管理有限公司96四川恒立商品混凝土有限公司254中冶實久成都混凝分公司473四川鑫和實業(yè)有限公司457四川天路通環(huán)保機(jī)械制造744成都盼盼門業(yè)有限公司253成都大本營集成房屋有限公司319高新西區(qū)企業(yè)名單人數(shù)成都客車股份有限公司1738四川源力光電有限公司164中國十九冶集團(tuán)有限公司成都鋼構(gòu)109四川成塑有限公司163東方電氣1634邁普857攀鋼集團(tuán)57575九州電氣1236成都艾士比有限公司316四川極道電裝實業(yè)有限公司745四川華盛強(qiáng)制冷設(shè)備有限責(zé)任公司322四川亞特技術(shù)有限公司113四川制藥制劑有限公司519順康電子324四川網(wǎng)通公司67成都阿特米控制閥儀表有限公32四川希望深藍(lán)空調(diào)制造有限公司676TCL成都有限公司962國藥集團(tuán)川抗制藥有限公司126東方日立電控設(shè)備公司594成都前鋒電子電器集團(tuán)股份有限公司1027成都西航科技發(fā)展有限公司56阿泰克斯(成都)電子有限公司651四川藍(lán)劍化工(集團(tuán))有限責(zé)任公司1463四川新力實業(yè)集團(tuán)有限公司381上海廣威機(jī)械制造有限公司328四川匯源光通信股份有限公司1692成都中航華天光電技術(shù)有限公司152中芯國際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106成都愛樂達(dá)航空設(shè)備制造有限公司148華為賽門鐵克科技有限公司187成都思摩納米新材料技術(shù)有限公司34寶利根（成都）精密模塑有限公司243深圳諾亞舟實業(yè)有限公司68成都佳吉（高新西區(qū)辦事處）27成都華森藥物高新技術(shù)有限公司109:成都銀河磁體股份有限公司2459成都奧百達(dá)科技有限公司43四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司1457成都容恒模具制造有限公司152通達(dá)電子468合計企業(yè)：約159家合計人數(shù)：約166063人數(shù)據(jù)來源：成都高新區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)人口在不斷擴(kuò)容中高收入群體基數(shù)增長中高收入群體基數(shù)增長，將有效拉動區(qū)域消費(fèi)力。富士康：3萬〔中層〕/20萬〔產(chǎn)業(yè)人口〕「特征三」：中高收入群體聚集，對品牌物業(yè)置業(yè)需求持續(xù)累積首置客群：成都市區(qū)買房？算了，房價太高，不如買有地鐵軌道的近郊物業(yè)，不影響我的生活質(zhì)量，工作方便不用擠公交。地鐵交通的便捷通達(dá)性，將拉動內(nèi)城市圈層外延置業(yè)。首改客群：家里人口多，朋友也經(jīng)常來，原有的房子明顯感覺太小，現(xiàn)在必須考慮面積稍大且具備一定舒適性的房屋，并有一定的教育配套，工作出行也較為方便。地鐵交通三環(huán)路二環(huán)路一環(huán)路內(nèi)城市圈層備注：客戶描述是經(jīng)過實地調(diào)研攔截訪問整理所得?！柑卣魉摹梗航煌ɡ靡稹俺鞘幸蕾囆通曋脴I(yè)人群關(guān)注本區(qū)域智力密集型研發(fā)企業(yè)按照高新西區(qū)打造“西部硅谷”概念，越來越多企業(yè)研發(fā)中心進(jìn)駐本區(qū)域，智力密集型企業(yè)特征將為越加明顯。高校集中，智力人才輸出高新西區(qū)引入眾多高校，也是整個區(qū)域規(guī)劃重要組成部分，強(qiáng)勢的教育資源形成于高智企業(yè)聯(lián)動，輸出智力人才。強(qiáng)化人才培養(yǎng)定向人才輸送校企聯(lián)合企業(yè)與高校的聯(lián)動式循環(huán)，將增強(qiáng)高知群體的區(qū)域依賴性，由此帶來的區(qū)域消費(fèi)需求也將持續(xù)旺盛及迫切?！柑卣魑濉梗嚎萍寂c教育融合，形成新興人文特征高校外部效應(yīng)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)休閑消費(fèi)：交流、看書、上網(wǎng)、聚會等感性消費(fèi)：餐飲、服裝、電子類消費(fèi)等教育地產(chǎn)：一般來講，高校周邊都具有大量的出租或出售的房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合性產(chǎn)業(yè)園：依托綜合性高校，開展大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)〔如中關(guān)村科技園〕專一產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：依托高校強(qiáng)勢專業(yè)，自發(fā)或由政府主導(dǎo)形成專業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)〔如同濟(jì)周邊赤峰路設(shè)計產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)〕郫縣〔含高新西區(qū)〕高校共21所，總占地近1.6萬畝，專任教師1萬余人，學(xué)生近30萬人，高校數(shù)量和師生規(guī)模為全市區(qū)縣〔市〕第一。其中有國家級重點(diǎn)學(xué)科18個，省級重點(diǎn)學(xué)科100余個，博士學(xué)位授權(quán)點(diǎn)108個，碩士學(xué)位授權(quán)點(diǎn)229個。「高校外部效應(yīng)的引導(dǎo)模式」「人脈啟示」：以“產(chǎn)業(yè)移民〞為根底，輻射“城市移民〞產(chǎn)業(yè)移民：“產(chǎn)業(yè)中高收入群體〞，基數(shù)增長，置業(yè)需求持續(xù)累積“高校與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動〞形成外部效應(yīng)，帶動區(qū)域消費(fèi)持續(xù)旺盛“產(chǎn)業(yè)移民〞持續(xù)增加城市移民：地鐵增強(qiáng)區(qū)域輻射力，有效拉動“城市依賴型〞人群的外延置業(yè)地脈產(chǎn)品線客戶線深度居家型產(chǎn)品缺乏支撐（內(nèi)部及外部條件制約）潮汐現(xiàn)象明顯，短期難以支撐大型商業(yè)的消費(fèi)市場集成“樓宇辦公”（高檔寫字樓）市場并不活躍首置首改及中小型投資需求放大人脈高品質(zhì)（品牌自身要求，中高收入置業(yè)階層關(guān)注）高性價比（首置首改及中小型投資者關(guān)注）首置首改為終端使用者以產(chǎn)業(yè)移民（企業(yè)中高層）為基礎(chǔ)輻射地鐵沿線“城市依賴型群體”「地脈、人脈的結(jié)論梳理」：「報告目錄」：「第6篇」：附加值提升建議「第4篇」：市場脈絡(luò)「第2篇」：地理脈絡(luò)「第5篇」：工程定位「第1篇」：工程認(rèn)知「第3篇」：人文脈絡(luò)

時隔34個月后，12月26日，金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25%。12月26日，個人住房公積金存貸款利率分別上調(diào)0.34%

和0.25%。12月20日，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至18.50%

，

為歷史最高位。行業(yè)背景：2021年—房地產(chǎn)調(diào)控年經(jīng)濟(jì)背景：通貨膨脹兩端控制2021年，“適度寬松〞將轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健〞！CPI瘋漲，通貨膨脹持續(xù)加劇「市場背景掃描」成都市主城區(qū)1-12月成交面積段分布目前，成都市成交量水平已回歸正常水平，并進(jìn)入持續(xù)企穩(wěn)階段，在剛性需求的支撐下，預(yù)計2021年市場仍將穩(wěn)步上升。「市場背景掃描」中海國際社區(qū)英倫派克公館西江月西錦城金色海倫華潤橡樹灣萬景峰遠(yuǎn)洋朗郡正成拉斐選取以羊西線兩側(cè)樓盤為研究樣本，作為本項目市場參照。西區(qū)地標(biāo)金域西嶺西岸觀邸居然樓盤名稱開盤時間中海國際社區(qū)2005年10月新里派克公館2006年11月金域西嶺2007年12月西江月2008年03月西岸觀邸2008年10月萬景峰2009年04月金色海倫2009年05月西區(qū)地標(biāo)2009年09月西錦城2009年10月華潤橡樹灣2010年04月正成拉斐2010年06月居然2010年10月遠(yuǎn)洋朗郡2010年12月英倫2010年12月「區(qū)域競品掃描」根據(jù)區(qū)域內(nèi)工程分布及各工程開發(fā)時間分析，區(qū)域工程分布是在各產(chǎn)業(yè)園之間“見縫插針〞，點(diǎn)狀分布，開發(fā)時序沒有充分互相借勢，無區(qū)域競爭合力表達(dá)。「區(qū)域競品掃描」樓盤名稱規(guī)模建面容積率樓層梯戶比主力面積物業(yè)形態(tài)/均價(元/㎡)項目動態(tài)電梯多層中海國際社區(qū)1985畝119萬㎡0.96/8+1F電梯17F

多1梯2電2梯4

多110-130㎡電83-92㎡78009800余房在售萬科金域西嶺117畝40萬㎡532-35F2梯4精裝90/130㎡9700/精裝戶型西岸觀邸78畝32萬㎡528-32F3梯688-105㎡7500/2期在售華置西錦城110畝42萬㎡527-28F3梯5/685-90㎡110-125㎡9000/當(dāng)期余房在售居然7畝2.8萬㎡624F3梯1460-75㎡6700/2期在售新里派克公館375畝60萬㎡2.78

13F—18F2梯2/350-90㎡5400售罄僅余少量大戶型西江月100畝24萬㎡3.6

16-17F2梯4/5

75-125㎡

5800

售罄1月三期開盤金色海倫79畝12.6萬㎡2.4電梯10F、11F

1梯2-31梯10余戶90-110㎡精裝40-60㎡

56006600

/

推109-130㎡和精裝小戶萬景峰178畝60萬㎡3.47

電梯33FLOFT17F

2梯6LOFT3梯16精裝86㎡

LOFT39㎡650022-24萬/套/

目前電梯及LOFT在售正成拉斐120畝24萬㎡3.1電梯18F2梯480-100㎡套二套三可變7500/

現(xiàn)主推83-86㎡套二可變?nèi)A潤橡樹灣198畝66萬㎡4電梯34F多層6+1F

電2梯6多1梯2電52-85㎡多130-150㎡

7600實得48008600

2期電梯和1期剩余洋房在售西區(qū)地標(biāo)30畝11萬㎡525F2梯670-90㎡6200/尾盤銷售遠(yuǎn)洋朗郡52畝10萬㎡3.00

電梯17F

2梯4/670-90㎡6600

/

1期1批次在售英倫90畝25萬㎡3.14

電梯17F

2梯682㎡-96㎡5800/

2期即將開盤「區(qū)域競品印象」規(guī)模80-120畝中小型項目為主容積率2.8-5（靠近3環(huán)路項目基本為5）形態(tài)電梯為主，少量項目配搭多層樓層電梯：16F-18F/28-32F為主多層：6+1F為主梯戶比

電梯：2梯4-6戶為主多層：1梯2戶價格

電梯：5500-7500元/㎡多層：8600-9800元/㎡「區(qū)域年銷售量」排名多層銷售套數(shù)銷售面積全年均價銷售產(chǎn)值剩余套數(shù)面積當(dāng)前公示均價備注NO-1中海國際社區(qū)22531513.5783002615626318111727.59800/NO-2華潤橡樹灣6810272.38800082179040801307886004月開盤合計29341785.95

34374167116124805.5

排名電梯銷售套數(shù)銷售面積全年均價銷售產(chǎn)值剩余套數(shù)面積當(dāng)前公示均價備注NO-01萬景峰1709147943.926500961635480321288246400精裝修NO-02金域西嶺936105773.90790083561381011313302.159700精裝修NO-03西岸觀邸1102105048.98670070382816618423844.37500/NO-04中海國際社區(qū)103695258.447000666809080425367.867800/NO-05派克公館1249127889.02520066502290414828218.895300/NO-06西錦城65574795.587600568446408457385.459000/NO-07正成拉斐89372487.83720052191237624821137.617500空間贈送NO-08華潤橡樹灣101262485.23740046239070238126006.277800面積贈送實得4800NO-09西區(qū)地標(biāo)65050454.986200312820876434397.616200精裝修NO-10金色海倫38037078.185400200222172251217435500/NO-11遠(yuǎn)洋·朗郡24622267.87710015810187726622802.49700012月開盤NO-12西江月21823813.055800138115690182444.4359003期儲客中NO-13居然16112090.31630076168953221661.5367008月開盤合計10247937387.29

62710884942082207135.6

區(qū)域內(nèi)2021年銷售套數(shù)超1萬套，銷售面積近100萬㎡，銷售產(chǎn)值達(dá)65億；房地產(chǎn)市場需求旺盛，消化力較強(qiáng)，整體市場活潑?！竻^(qū)域產(chǎn)品供銷比照」電梯產(chǎn)品市場價格5500-7500元/㎡，通過附加值贈送〔贈送面積、精裝〕局部樓盤實現(xiàn)高價突破〔8000-9000元/㎡〕。2021年度-電梯主力面積面積/供銷分析電梯產(chǎn)品主力供給與銷售面積區(qū)間為70-90㎡；其次是50-70㎡/90-110㎡產(chǎn)品；剛性需求占據(jù)市場主流；工程面積段定位按此區(qū)間配置，保證產(chǎn)品均衡分布暢銷面積段?！竻^(qū)域產(chǎn)品供銷比照」2021年度-電梯房源暢銷總價區(qū)間電梯產(chǎn)品主力供給與消化總價區(qū)間為40-60萬；工程分層次的面積段定位以使產(chǎn)品總價區(qū)間能均衡的覆蓋暢銷總價區(qū)間，提高產(chǎn)品全面性與針對性?！竻^(qū)域產(chǎn)品供銷比照」萬景峰118㎡3房變4房正成·拉斐83㎡2房變3房市場熱銷戶型目前市場熱銷戶型在產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢并不突出，但由于戶型擁有附加值—贈送空間，使得產(chǎn)品得到客戶廣泛接受；由此可見，工程產(chǎn)品附加值的設(shè)計考慮，能有效提高市場接受度?！竻^(qū)域產(chǎn)品供銷比照」2021年度-多層主力面積面積/供銷分析多層產(chǎn)品市場價格8600-9800元/㎡〔中海為后期頂級產(chǎn)品/橡樹灣為優(yōu)質(zhì)資源產(chǎn)品〕，且后續(xù)供給少，產(chǎn)品稀缺性強(qiáng)，存在較大市場空間。多層產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)內(nèi)外環(huán)境，以保證產(chǎn)品的品質(zhì)感和舒適性，并對價格形成支撐。多層產(chǎn)品主力供給與消化面積區(qū)間為130-150㎡，其整體供給量與消化量占到市場多層供給量的近50%；本工程多層產(chǎn)品面積段定位時應(yīng)著重考慮此面積段區(qū)間設(shè)置戶型?！竻^(qū)域產(chǎn)品供銷比照」2021年度-多層房源暢銷總價區(qū)間〔萬〕多層產(chǎn)品主力供給與消化總價區(qū)間為100-120萬；工程面積段定位與價格定位綜合考慮，保證產(chǎn)品總價符合市場主力的總價區(qū)間，確保產(chǎn)品的市場競爭力?？們r（萬）150

140

130

120

110

100

90

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70

60

50

40

30

交叉分析

5060708090100110120130140150160170面積（㎡）40-60萬100-120萬70-90㎡130-150㎡電梯主力面積與總價對應(yīng)區(qū)間多層主力面積與總價對應(yīng)區(qū)間「區(qū)域產(chǎn)品供銷總價分析」本工程產(chǎn)品參考面積及總價區(qū)間：電梯：面積/70-90㎡，總價/40-60萬。多層：面積/130-150㎡，總價/100-120萬。「區(qū)域競品掃描」重點(diǎn)項目2011年6-12月銷售情況統(tǒng)計（房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)）項目名稱價格多層月去化目前價格電梯附加值月去化備注華潤·橡樹灣860040137800實得48001012空間贈送3378月開盤銷售/電梯大面積贈送中海國際社區(qū)10000174257800502空間贈送72銷售后期/別墅未計入萬景峰///6400實際49001061空間贈送精裝15270-90㎡熱銷/空間贈送/含1500元/㎡精裝派克公館///5300477常規(guī)贈送6870-90㎡熱銷西江月///590027常規(guī)贈送43期儲客中正成拉斐///75001104空間贈送1586月開盤銷售/空間贈送贈送金域西嶺///9700564精裝修81銷售后期/目前價格9700華置·西錦城///9000623常規(guī)贈送89部分現(xiàn)房銷售金色海倫///5500213空間贈送3090-110㎡熱銷市場熱銷產(chǎn)品，但處于銷售后期，產(chǎn)品存量有限，銷售量受限。多層房源銷售速度一般，月均20套；電梯房源銷售速度差異巨大，暢銷樓盤月均150套以上，一般樓盤月均70-80套，暢銷樓盤多為新開樓盤，高價格通過贈送面積/精裝修等附加值設(shè)計折低，受市場追捧?！竻^(qū)域個案檢索」萬科系——“一體化精裝房〞面積段總套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)去化率70-90534530499.25%90-1109669056193.69%110-1301991990100.00%130-150187185298.93%150-1701210283.33%170-2003783532593.39%合計227621829495.73%萬科“一體化精裝房〞為電梯高層核心賣點(diǎn)，70-110㎡面積段為主力區(qū)間；目前屬電梯房源銷售后期，公示均價9700元/㎡；合理面積，一體化精裝即實現(xiàn)“高溢價〞又實現(xiàn)“快銷售〞。<精-品質(zhì)>「區(qū)域個案檢索」面積段總套數(shù)套數(shù)剩余套數(shù)去化率50-70215214199.53%70-907967811598.12%90-110129122794.57%合計114011172397.85%60/80-85㎡精品小面積低總價的可變戶型推出數(shù)月即根本售罄，月均消化速度達(dá)157套/月；可變戶型銷售均價7900元/㎡，不可變戶型銷售均價7000元/㎡。<小-戶型>「區(qū)域個案檢索」面積段總套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)去化率50以下1361360100.00%50-70330100.00%70-9035703569199.97%90-110700699199.86%110-13014291428199.93%130-150550541998.36%150-170234233199.57%170-20067670100.00%200-25098188.89%合計669866841499.72%近2000畝超大型工程，商業(yè)、教育、交通等配套規(guī)劃完善，別墅、多層、電梯等產(chǎn)品類型豐富；90㎡中海經(jīng)典戶型系列〔局部2房變3房〕，目前屬電梯房源銷售后期，公示均價7800元/㎡；開盤開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)典產(chǎn)品，促進(jìn)產(chǎn)品快速消化。<大-規(guī)模>「區(qū)域個案檢索」面積段總套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)去化率70-902563232324090.64%90-1103432746979.88%110-1301241240100.00%合計3030272130989.58%<優(yōu)-產(chǎn)品>合景泰富歷來的精裝產(chǎn)品路線，使產(chǎn)品品牌效應(yīng)突出；80-100㎡套二變套三戶型充分滿足市場需求，配合精裝配置將贈送空間進(jìn)行提前打造，更加提升客戶的接受度；1—根本要素合理的主力面積區(qū)間電梯：面積/70-90㎡多層：面積/130-150㎡〔低〕總價控制2—核心要素提升產(chǎn)品附加值空間贈送/精裝修等種種方式提升產(chǎn)品的附加值〔高〕單價稀釋保證品質(zhì)保證需求+高品質(zhì)/低總價=極佳性價比快速銷售「區(qū)域競品市場總結(jié)」項目名稱客戶來源客戶特征高新西區(qū)大城西成都外地職業(yè)范圍年齡置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)中海國際社區(qū)//50%50%私營業(yè)主/企業(yè)老總45歲以上自住/投資品牌/環(huán)境（別墅）60%20%10%10%中小私營主/企業(yè)高層35-50歲自住配套/環(huán)境，教育派克公館70%15%5%5%個體戶/白領(lǐng)階層28-40歲自住品牌/價格優(yōu)惠西江月60%25%10%5%白領(lǐng)階層為主25-40歲自住項目環(huán)境金色海倫75%10%5%10%個體戶/企業(yè)中層/白領(lǐng)30-45歲自住/投資位置/精裝產(chǎn)品萬景峰45%40%（郫縣30%）5%5%私營業(yè)主/企業(yè)中層30-50歲自住/投資品牌/產(chǎn)品/附加值正成拉斐50%20%15%5%城市白領(lǐng)/企業(yè)中層30-50歲自住位置/附加值華潤·橡樹灣35%20%（郫縣10%）25%20%白領(lǐng)/企業(yè)中層/私營業(yè)主30-50歲自住/投資品牌/環(huán)境/附加值金域西嶺40%30%15%15%高級白領(lǐng)中層/私營業(yè)主30-55歲自住/投資品牌/產(chǎn)品/位置西錦城45%35%10%10%高級白領(lǐng)/私營業(yè)主30-45歲自住位置/產(chǎn)品/交通遠(yuǎn)洋朗郡50%35%（郫縣10%）5%10%白領(lǐng)階層為主25-40歲自住位置/產(chǎn)品英倫70%15%10%5%白領(lǐng)階層為主25-40歲自住位置/產(chǎn)品/交通客戶數(shù)據(jù)來源是在專題市調(diào)整理后，進(jìn)行數(shù)據(jù)量化處理「區(qū)域客戶掃描」高新西區(qū)地緣性客戶大城西客戶大成都客戶外地客戶大城西〔郫縣〕客戶「區(qū)域客戶掃描」「定位指導(dǎo)」：2-競爭市場供銷以剛需為主，且成交較為活潑。市場暢銷產(chǎn)品：電梯面積70-90㎡，總價40-60萬。多層面積130-150㎡，總價100-120萬4-區(qū)域客群以高新西區(qū)為主，其他區(qū)域為輔3-低總價/高品質(zhì)〔形象/附加值等〕組合的高性價比促成工程快銷活潑的剛需市場，強(qiáng)調(diào)戶型小、總價低，高附加值稀釋單價，保證品質(zhì)競爭力的前提下實現(xiàn)整體快銷?！甘袌鰡⑹尽贡竟こ痰亩ㄎ徊呗裕涸诒ＷC高品質(zhì)形象的前提下，控制面積+降低總價+高附加值稀釋單價=高性價比實現(xiàn)工程整體快銷。符合保利速度，形成快銷模式「通過地脈、人脈、市場的研究」商業(yè)局部要實現(xiàn)快銷，到達(dá)100%銷售回現(xiàn)，必須進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及功能轉(zhuǎn)化。根據(jù)市場以及保利自身的成功開發(fā)經(jīng)驗，告訴我們：通過商業(yè)空間贈送的LOFT產(chǎn)品，能夠到達(dá)高附加值、低總價實現(xiàn)快速銷售的目的，同時滿足高利潤回報。讓40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)售價超過70年的住宅。項目名稱面積區(qū)間（㎡）層高（米）LOFT售價（元/㎡）周邊住宅售價（元/㎡）保利中心50-755.216000榮國府：13800萬景峰39-4066500萬景峰住宅：5000萬科魅力之城30-905.48500首創(chuàng)國際城：7000合能四季映像335.45200四季映像住宅：4700保利心語花園625.859800心語花園住宅：8200成都LOFT產(chǎn)品代表工程LOFT產(chǎn)品極具稀缺性，其買一層、送一層的產(chǎn)品特殊屬性，對于價格具有較大支撐力，其銷售價格均高于周邊住宅價格，利于工程實現(xiàn)價值最大化；同時LOFT產(chǎn)品也利于工程實現(xiàn)較快的銷售速度?！窵OFT市場掃描」「LOFT市場掃描」區(qū)域內(nèi)LOFT產(chǎn)品存在市場空間萬景峰—LOFT產(chǎn)品「報告目錄」：「第6篇」：附加值提升建議「第5篇」：工程定位「第2篇」：地理脈絡(luò)「第1篇」：工程認(rèn)知「第3篇」：人文脈絡(luò)「第4篇」：市場脈絡(luò)\非深度居家型\鎖定市場剛需〔首置+改善型剛需〕\高品質(zhì)合理總價極優(yōu)性價比「工程定位G〔基〕調(diào)」\準(zhǔn)地鐵物業(yè)所以，本工程是：「工程目標(biāo)」1-工程整體實現(xiàn)“快銷〞，達(dá)成100%銷售“回現(xiàn)〞。2-合理規(guī)劃物業(yè)業(yè)態(tài)及營銷節(jié)奏，實現(xiàn)產(chǎn)品“高溢價〞。3-通過工程成功運(yùn)作，建立保利地產(chǎn)的“快銷模式〞。高品質(zhì)工程1-高品質(zhì)形象占位2-高品質(zhì)品牌價值3-高品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)中檔價格1-控制戶型套面積2-面積贈送小變大3-高單價但低總價高品質(zhì)形象的“快銷型〞工程「工程定位」新城市財智階層生活群落順應(yīng)市場/因地制宜「工程定位」住宅物業(yè)——6+1F電梯洋房17F電梯高層品質(zhì)/價格標(biāo)桿占位產(chǎn)品形象定位基調(diào)，主力現(xiàn)金流產(chǎn)品「產(chǎn)品定位—物業(yè)形態(tài)」「產(chǎn)品定位—物業(yè)形態(tài)」商業(yè)物業(yè)——2F臨街商業(yè)LOFT公寓工程價值實現(xiàn)配合性產(chǎn)品持續(xù)現(xiàn)金流/高溢價實現(xiàn)產(chǎn)品「物業(yè)布局建議」1-宗地外圍布局LOFT產(chǎn)品形成內(nèi)外環(huán)境的隔斷，住宅獨(dú)立，提高內(nèi)圍住宅品質(zhì)；「航空限28m」「航空限53m」「航空限33m」工程情況回憶公交車終點(diǎn)站學(xué)校學(xué)校地鐵站老舊居民區(qū)老舊居民區(qū)書香府邸道路1-產(chǎn)品整體建筑風(fēng)格建議延續(xù)保利成熟的新古典主義風(fēng)格路線；住宅相對獨(dú)立，商業(yè)街區(qū)布局2-loft產(chǎn)品1-2F布局商業(yè)，整體按商業(yè)街區(qū)打造，提升商業(yè)氛圍。延續(xù)保利集團(tuán)成熟的產(chǎn)品體系2-部分住宅產(chǎn)品按保利金香檳金牌戶型打造。「金香檳借鑒啟示」借鑒1金香檳模式的延伸本工程地塊資源特征、快銷型產(chǎn)品定位以及強(qiáng)調(diào)附加值提高性價比與金香檳存在一定的相似性。因此，本工程可理解為：金香檳模式的延伸。建筑面積套型實得面積所占比例74-772房2廳1衛(wèi)80-8290%892房2廳1衛(wèi)9489-1153房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)95-1231324房2廳2衛(wèi)14010%金香檳戶型面積配比情況本工程住宅產(chǎn)品可將金香檳工程的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品移植，并進(jìn)行局部創(chuàng)新?！附鹣銠壗梃b啟示」借鑒2資源嫁接，號召力延續(xù)市場號召力—金香檳的快速銷售，贏得了市場口碑，建立了城西市場的品牌號召力。本工程可作為保利城西的延續(xù)，利用現(xiàn)有區(qū)域號召力，吸引城西客戶的高關(guān)注度?！翱歙暪?jié)奏，“慢〞生活快，是進(jìn)取慢，是享受「工程形象定位」案名建議：保利·國際香檳花園「工程形象定位」備選案名：保利·紫藤公館【住宅】客戶定位特征描述置業(yè)目的來源比例首次首改改善投資核心客戶高新西區(qū)地緣性中高端客戶洋房：35歲以上；企業(yè)中高層/高校教師；三代同堂為主；改善居住環(huán)境，自住需求。

60%電梯：25-40歲；企業(yè)/高校中級職員以上，2人世界到三代同堂；方便工作和生活。

重要客戶大城西區(qū)域客戶區(qū)域交通改善，由于價格因素擠壓為城市外延型置業(yè)。（電梯物業(yè)需求）

25%次要客戶省內(nèi)2級城市客戶因周邊大學(xué)為子女職業(yè)、養(yǎng)老置業(yè)以融入成都生活，兼顧投資。（電梯物業(yè)需求）

15%保利品牌追隨者認(rèn)可保利品牌，跟隨保利項目置業(yè)。大成都區(qū)域客戶受工作/生活環(huán)境改變影響，選擇本區(qū)域置業(yè)。（電梯物業(yè)需求）

置業(yè)目的比例55%25%5%15%100%「客戶定位」「客戶定位」【商業(yè)】客戶定位特征描述置業(yè)目的來源比例投資辦公自住核心客戶高新西區(qū)地緣性高端客戶企業(yè)高層，資金實力較強(qiáng)，看好區(qū)域發(fā)展，具有較強(qiáng)的投資意識。

55%重要客戶投資客戶投資經(jīng)驗豐富，對區(qū)域未來發(fā)展及物業(yè)增值潛力看好，關(guān)注市場變化。

35%保利品牌追隨者認(rèn)可保利品牌，跟隨保利項目置業(yè)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)與區(qū)域企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系，購買物業(yè)作為辦公地點(diǎn)，便于業(yè)務(wù)對接，兼顧投資意向。

次要客戶區(qū)域內(nèi)購買自用客戶大學(xué)教授/白領(lǐng)購買物業(yè)作為其居住并兼容部分工作空間性質(zhì)（即soho概念）。

10%置業(yè)目的比例60%25%15%100%6+1F電梯洋房17F電梯高層享居套三：118—123㎡【戶型面積】【購置特征】套三可變：128—133㎡套四可變：150㎡〔頂躍〕改善型置業(yè)〔2次以上置業(yè)〕樂居套二：70—75㎡套二可變：90—95㎡舒居套三：105—110㎡首置首改型〔市場剛需置業(yè)〕主力產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品住宅物業(yè)「產(chǎn)品定位—戶型面積」「產(chǎn)品定位—戶型面積」LOFT公寓自由自宅：45㎡變約90㎡【戶型面積】【終端使用功能】【購置特征】SOHO空間：60㎡變約120㎡自住型使用功能辦公型使用功能主力產(chǎn)品商業(yè)物業(yè)2-3F臨街底商臨街商業(yè)：50㎡—300㎡經(jīng)營型使用功能補(bǔ)充產(chǎn)品LOFT公寓【入市單價】【實現(xiàn)均價】【備注事項】6+1F電梯洋房17F電梯高層8500元/㎡8500元/㎡房源相對較少，短期內(nèi)實現(xiàn)銷售；6800元/㎡7500元/㎡主力供給房源，低價入市，價格穩(wěn)步拉升；7400元/㎡8200元/㎡備注：臨街底商作為最后批次推售產(chǎn)品，提高產(chǎn)品溢價空間，現(xiàn)暫不定價?！竷r格定位」電梯洋房提高工程整體品質(zhì)，主要針對高新西區(qū)高收入人群的改善型置業(yè)需求。電梯高層以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，以贈送附加值稀釋總價抗性，針對高新西區(qū)/大城西首置首改客戶，及局部外地成都置業(yè)客戶。住宅業(yè)態(tài)套型建筑面積套數(shù)比例總建面整體比例入市單價預(yù)計總價電梯

17F兩室兩廳單衛(wèi)