案例分享之商務綜合體-北京銀河SOHO銀河SOHO，北京城市新地標。2021年熱點、焦點樓盤，其銷售額在北京遙遙領先，開盤當日創(chuàng)收27.7億，3個月后銷售過百億，一時間各大媒體爭相報道，矚目全城。逆市熱銷，百億神話，其背后的秘密在哪里？？？匯報說明：未來時代新城市空間！——銀河SOHO開盤當天銷售27.7億，三天銷售46.75億！在風云變幻的市場下，銀河SOHO如何逆市熱銷？銀河SOHO價值研究第一部分第二部分第三部分第四部分第一部分——基于對銀河SOHO的初步了解銀河SOHO根本情況占地面積5萬㎡開發(fā)商SOHO中國建筑面積33萬㎡物業(yè)類別甲級寫字樓可售商業(yè)面積8.6萬㎡可售辦公面積16.6萬㎡層數(shù)共4棟建筑，地下3層，地上18層（圖示中6#為園林，下兩層為商業(yè)）物管費寫字樓24元/㎡·月，商業(yè)30元/㎡·月（含夏季空調費、不含冬季供暖費）地理位置東城小牌坊胡同甲七號（朝陽門立交橋西南側）銀河SOHO銀河SOHO是朝陽SOHO的三期，地處東二環(huán)交通商務區(qū)的核心區(qū)域，是目前東二環(huán)內唯一的也是體量最大的商業(yè)工程。由榮獲普利茲克建筑獎的扎哈·哈迪德建筑師事務所擔綱設計，該工程將成為北京城市中心的地標性建筑。園林銀河SOHO產(chǎn)品情況銀河SOHO集商業(yè)辦公于一體，是東二環(huán)最大的綜合型項目。第二部分——基于對銀河SOHO的區(qū)位價值理解銀河SOHO區(qū)位價值地鐵6號線銀河SOHO區(qū)位價值第三部分——基于對銀河SOHO的產(chǎn)品價值體系建筑特色——全球頂級設計師扎哈·哈迪德?lián)V未來時代新城市空間——銀河SOHO代表新時代的城市規(guī)劃。建筑特色——參數(shù)化設計理念，結合中國傳統(tǒng)的梯田演繹自然引用新興的參數(shù)化設計，將各種參數(shù)相互聯(lián)系成為一個系統(tǒng)，形成連續(xù)漸變的差異化及動感的視覺形式。其中一個參數(shù)靈感來源于中國傳統(tǒng)的梯田，與現(xiàn)代文明結合，綿延不斷，如夢如幻。建筑特色——借鑒中國院落思想，與現(xiàn)代結合借鑒中國院落思想，與現(xiàn)代結合借鑒中國院落思想，同時又完全屬于二十一世紀建筑，圓弧流線型設計，通過單體的整合營造出一個壯觀的整體，每棟建筑個體均有中庭及交通核心，創(chuàng)造出豐富流動的空間景致和室外平臺。銀河SOHO——綠色節(jié)能建筑一系列綠色建筑策略建筑特色——一座真正意義上的節(jié)能環(huán)保建筑一系列綠色建筑策略設自行車位和更衣室、低排放機動車位等措施以鼓勵使用更加綠色的出行方式；選擇冷屋面系統(tǒng)減少建筑熱島效應影響；景觀節(jié)水，中水回收利用及節(jié)水器具的使用，以到達工程綜合節(jié)水減少至少20%；采用節(jié)能燈具、高效冷機、高性能雙銀-LOWE玻璃等節(jié)能策略以到達綜合節(jié)能14%；選擇綠色制冷劑，減少對大氣臭氧破壞和全球氣候變暖；辦公空調設置分戶計量，以有效利用能源，減少能源浪費。設計施工遵循“領先能源與環(huán)境設計建筑評級體系〞標準LEED是受到官方及市場一致認可的綠色建筑評估體系，是超出國家范圍的國際標準，全球只有41個國家有LEED認證工程。LEED認證分四個等級，認證級、銀級、金級、白金級。CS是LEED認證的一方面，為Coreandshell的縮寫，意指核心與外觀。銀河SOHO——綠色節(jié)能建筑建筑特色——網(wǎng)殼屋頂結構，視覺完美，通透采光如同清風薄霧般的玻璃采光天頂飄浮在四個橢圓形的商業(yè)中庭之上，室內外空間的界限也隨之被結構通透的特性所消融了。這種輕質透明的結構給建筑施加了最小可能的荷載，并極大提升了公共空間品質，在視覺和力學上到達了完美的平衡。玻璃采光天井人性化園林景觀，通透的建筑形體，模糊了室內與室外的界限，給人開闊輕松的感官體驗。周邊的綠色植被是一組起伏的裝飾草坡毗鄰于建筑流暢的曲線與起伏的自然景觀之間。在有如月光般柔美的燈光效果下，帶給人愉悅的感受。景觀特色——人性化園林，實現(xiàn)工作與休閑完美結合一半工作，一半休閑。景觀特色——360°景觀世界，全角度視野平臺的相互錯綜位移，不同層面對彼此視角的介入，產(chǎn)生環(huán)繞著的、引人入勝的環(huán)境。建筑在從下至上的不同層面各個方向展開，所以它是一個360度的建筑世界，沒有角落也沒有不平滑的過度，源自自然的啟迪，建筑的外觀展示了連續(xù)流動的深空間。B1-F3為商業(yè)，米的層高，最大限度滿足各商鋪獨立戶型的展示面和迎客面的均好性。一二三五銀河廣場地下一層的河谷式商街與朝陽門雙地鐵〔地鐵2號、6號線〕交通樞紐貫穿，聚集區(qū)域主流人群；銀河的大型下沉廣場與朝陽門一期〔中國銀行〕和二期〔朝陽門SOHO〕在地下一層貫穿，為在這里的辦公和商業(yè)人群提供方便快捷的商業(yè)交通通道F3層商業(yè)帶精裝修交房，省掉或減少商業(yè)裝修期，提早實現(xiàn)租金收益四棟塔樓的商業(yè)在F3層有連橋連通室內局部區(qū)域預留大面積相對獨立的具備餐飲條件商業(yè)，可以滿足大型餐飲商業(yè)的需求四商業(yè)產(chǎn)品特色——地標性建筑，貫穿雙地鐵，最大限度會聚人流地標性的建筑形式最大程度地吸引客流?？紤]本工程和周邊辦公居住人群需要的設計，連通地鐵的開放設計，會聚區(qū)域主流人群，是購物商務談判場所，是絕佳的休閑公共空間。商業(yè)產(chǎn)品特色——地標性建筑，貫穿雙地鐵，最大限度會聚人流F5-F18為寫字樓，100-300平米的辦公戶型空間，米的層高，滿足不同客戶的需求一二三六少數(shù)戶型有室外花園，少數(shù)頂層戶型還具備屋頂露臺條件四棟塔樓之間在局部樓層有空中走廊連接，便于不同塔樓的辦公人員交流高層局部戶型有內外雙面景觀，即可欣賞北京雄偉建筑，有可攬盡銀河SOHO自身的獨特景觀每棟辦公樓都有一個自然采光的橢圓形中庭，辦公樓走廊圍繞中庭布置，區(qū)別傳統(tǒng)，輕松自然局部戶型可增設小型衛(wèi)生間或吧臺四辦公產(chǎn)品特色——戶型可選擇性多，景觀開闊高層局部整層面積在2000平米左右，適合大中型公司整層購置和使用五第四部分——基于銀河SOHO的營銷策略探究本工程在該商圈內，屬政府規(guī)劃區(qū)域，吸引眾多知名企業(yè)總部大樓，未來的升值空間大。2市場背景本工程位于東直門—朝陽門商圈內的核心位置，周邊商業(yè)工程眾多，但都離本工程較遠，無法形成合力共同襯托的商業(yè)氣氛。13工程推廣2021年5月收購位于北京東二環(huán)內的大型商業(yè)綜合工程“凱恒中心〞，并命名為“朝陽門SOHO〞。2021年7月，工程設計亮相，獨特的建筑設計造型引發(fā)媒體熱議2021年10月，工程亮相“設計的未來〞論壇，將朝陽門SOHO三期正式更名為“銀河SOHO〞2021年底，工程破土開工2021年5月，“2021政變地產(chǎn)〞論壇在銀河SOHO舉行借勢推出本工程，并強調本工程的商業(yè)前景。2021年5月，再次亮相“設計的未來〞論壇，強調了其參數(shù)化設計的理念，是未來建筑的代表。2021年6月26日，工程正式開盤。寫字樓均價6萬元/㎡，商鋪8萬元/㎡開盤當天銷售合同額達27.7億，三天達46.75億，截止到2021年9月25日銷售合同額達101億。目前寫字樓均價在6.5萬元/㎡，商鋪價在8-15萬元/㎡不等，均余少量產(chǎn)品。2021年5月工程獲得預售許可證該工程共六棟樓，B1-F3為商業(yè)局部，F(xiàn)5-F18為寫字樓局部，其中6號樓從F2層為園林。首次開盤推出3號樓，5號樓，寫字樓采用整層銷售及散售的方式，商業(yè)采用“分割出售〞的銷售模式。工程推廣——采用整層銷售結合散售的方式首次推售單位銀河SOHO利用潘石屹在“晉察冀〞等地的老客戶資源，將工程向北京之外的市場拓展，據(jù)潘石屹介紹稱，銀河SOHO在開盤前三天的客戶數(shù)據(jù)中，60%為老客戶。潘石屹還稱，從銀河SOHO開盤前三天成交客戶看，26%為一次性付款，按揭客戶首付都在50%。工程推廣——拉攏老客戶，瞄準外地市場工程推廣難點工程推廣——參加“2021政變地產(chǎn)〞，強調商業(yè)地產(chǎn)春天來臨工程推廣開發(fā)商自主經(jīng)營：銀河SOHO中的全部商業(yè)面積作為SOHO中國自持商業(yè)由SOHO中國統(tǒng)一招商經(jīng)營，是SOHO中國繼前門大街之后的第二個自持商業(yè)。引進知名品牌：銀河SOHO迎接來自世界各國的知名品牌及各國企業(yè)及辦事處的入駐，為業(yè)主保證了出租率。最大限度會聚人流：在建筑設計過程中，以造型的獨特性及商業(yè)貫穿城市雙地鐵的開放設計，會聚區(qū)域人流。2021年10月26日—11月10日，銀河SOHO參展北京世界設計大會“設計生產(chǎn)力〞，開幕當天有理事會成員、國內外知名設計師、媒體等500多人，借此擴大工程知名度。2021年10月12日，本工程亮相于“設計的未來〞論壇，SOHO中國將本工程名改為銀河SOHO。2021年5月12日，“設計的未來〞論壇在SOHO總部舉辦，其中展示了銀河SOHO，強調了其參數(shù)化設計的理念，是未來建筑的代表?？焖賯鞑ィ瑪U大知名度頻頻亮相設計論壇、設計展覽搜狐焦點精英品鑒會——借媒體之勢擴大影響走進未來，品鑒銀河2021年9月15日搜狐焦點精英品鑒會走進“未來的建筑〞銀河SOHO。賞析世界著名設計大師扎哈?哈迪德運用充其夢想和超現(xiàn)實主義的設計理念構筑的銀河SOHO，體驗逆市熱銷的奧秘。以此通過媒體的力量擴大工程影響力。承接頂級設計師扎哈·哈迪德北京首次演講會，借此傳遞工程的高端性，獨特性。2021年3月4日下午，頂級建筑設計師扎哈·哈迪德在銀河SOHO樣板間發(fā)表了她在北京的首次演講。在演講過程中，扎哈·哈迪德講述了其設計廣州歌劇院、德國寶馬公司總部等頂級設計的歷程，以此締造了銀河SOHO的高端性，并通過扎哈·哈迪德的影響力向市場成功推廣了銀河SOHO。工程樣板間欣賞工程樣板間欣賞工程樣板間欣賞工程樣板間欣賞產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃人性化營銷內外結合品牌影響攜世界頂級設計師巨資打造時代新城市空間，成北京新地標；采用輕盈屋頂結構，拓寬視野；采用綠色建筑，獲權威認證。