藍爵莊園工程營銷報告揚州2021.5市場研究篇Q需解決的核心問題？R期望結(jié)果〔我們希望達成的目標？〕S情境背景〔我們有什么？〕針對性策略思維模式——S-R-Q模型報告框架工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3揚州第二城城南規(guī)劃新城本案工程區(qū)位15分鐘都市生活對接城市南門第一站揚子江南路貫穿南北，直接解決了揚州主城與城南板塊的交通障礙；同時揚州確立了“東聯(lián)西優(yōu)，主導(dǎo)向南〞的開展戰(zhàn)略，城南是揚州融入寧鎮(zhèn)揚都市圈，接受上海都市圈經(jīng)濟輻射的第一站；城市中軸主干道對接主城帶動主城區(qū)資源與人流向城南轉(zhuǎn)移。臨近城南規(guī)劃新城、第二城雙核路況良好的揚子江南路，縮短了揚州第二城與城南規(guī)劃新城的距離，實現(xiàn)15分鐘都市現(xiàn)代生活。對接城市南門第一站，臨近城南新城、第二城雙核區(qū)域開展城南板塊規(guī)劃九龍湖、鳳棲湖城南新城規(guī)劃沿江開發(fā)橋頭堡，兩型先導(dǎo)區(qū)、九龍湖、鳳棲湖新城規(guī)劃，區(qū)域開展?jié)摿Υ笏闹镰h(huán)境高旻寺九龍湖新政中心廣場樹人中學(xué)揚子津生態(tài)公園江海學(xué)院產(chǎn)業(yè)園鬧中取靜，環(huán)境宜人，長江、公園、雙湖、文化、產(chǎn)業(yè)交融之地九龍湖、鳳棲湖500m揚子津生態(tài)公園1000m1236647877政務(wù)資源：開發(fā)區(qū)管委會、開發(fā)區(qū)行政中心教育資源：1、大學(xué)城2、江海學(xué)院3、樹人中學(xué)4、國際雙語學(xué)校5、施橋中學(xué)6、施橋中心小學(xué)醫(yī)療資源：7、開發(fā)區(qū)醫(yī)療中心8、康復(fù)保健醫(yī)院商業(yè)資源：9、環(huán)湖商業(yè)休閑街10、社區(qū)鄰里中心910規(guī)劃新城片區(qū)，城市中軸主干道緊鄰，公共交通欠興旺區(qū)域公交線路：17路公交18路公交34路公交206路公交交通配套中大規(guī)模，中高品質(zhì)工程指標——中等規(guī)模產(chǎn)品——中高品質(zhì)立面高貴、大氣用材考究〔石材+仿石漆〕工程指標一期（花園洋房）3.8米4.5米四期〔商辦〕二期〔小高層〕三期〔花園洋房〕產(chǎn)品均為三房兩衛(wèi)戶型，面積控制在110-150㎡之間，按當前區(qū)域靜態(tài)價格測算，主力產(chǎn)品總價在80-110萬區(qū)間；產(chǎn)品為稀缺的退臺式花園洋房，采用地源熱泵低碳科技，尺度闊綽舒適。低碳科技、花園洋房稀缺物業(yè)，尺度闊綽舒適，改善型三房產(chǎn)品產(chǎn)品分析外部屬性：對接城市南門第一站，城南板塊核心居住區(qū)城市中軸主干道，交通優(yōu)越生態(tài)宜居板塊，聚集公園、雙湖、文化、產(chǎn)業(yè)資源內(nèi)部屬性：中大規(guī)模、中高品質(zhì)低碳舒適產(chǎn)品、稀缺物業(yè)、面臨價格突破區(qū)域價值如何提升？產(chǎn)品如何突破區(qū)域界限？產(chǎn)品價格如何突破？？工程屬性界定＞＞市場掃描工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3報告框架市場未來趨勢分析區(qū)域價值分析競爭市場分析市場未來趨勢分析全球通脹、日本地震、北非戰(zhàn)亂，國際經(jīng)濟形勢依然復(fù)雜日本3月11日9.0地震國際環(huán)境市場未來趨勢分析房地產(chǎn)政策選擇的復(fù)雜性產(chǎn)業(yè)問題房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高民生問題房價高、住房難成為民生問題一大部分財政問題土地出讓收入在地方財政中占比很大政治問題既得利益集團與房地產(chǎn)行業(yè)的千絲萬縷的關(guān)系經(jīng)濟問題房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟增長的貢獻較大，中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化為時尚早2021年國家調(diào)控常態(tài)化，決心大、力度大揚州揚州鎮(zhèn)江南京揚州位于世界六大都市圈之一，綜合競爭力全國第一的長三角地區(qū)，隨著區(qū)域規(guī)劃獲批，極具開展?jié)摿Τ鞘袧摿κ袌鑫磥碲厔莘治?021年均價突破7000元，上漲33%，價格一路走高房地產(chǎn)市場市場未來趨勢分析2021年受新政及年底集中放量影響，供銷比為1.11，呈現(xiàn)供略大于求的局面，但整體供銷依然較為平衡。2021年商品住宅成交均價為7046元/㎡，同比上漲32.64%。從2021年1-12月走勢來看，商品住宅成交均價受到新政的抑制作用有限，呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢。從揚州市場反響來看，受“4.17〞新政的影響，10年二季度成交量明顯走低，期間多個新工程以明顯低于市場預(yù)期的價格入市，更為嚴厲“9.29〞新政，在揚州契稅新政實施后，僅導(dǎo)致11月成交量急速走低，價格那么穩(wěn)定于高位。新國八條出臺后，揚州商品住宅成交量一路走低，相比10年出現(xiàn)較大滑坡新國八條出臺后，隨著揚州政府的不斷深入執(zhí)行，樓市成交量一路走低；在市場持續(xù)低迷的狀態(tài)下，揚州政府出臺樓市調(diào)控六措施，開發(fā)商紛紛延期推盤，降低市場預(yù)期，成交量接近08年平均水平。房地產(chǎn)市場市場未來趨勢分析房地產(chǎn)市場市場未來趨勢分析2021年住宅銷售率持續(xù)走低，存量顯著上升，理論可售期顯著拉長，后市競爭將十分劇烈新景祥觀點：未來市場充滿變數(shù)，總體判斷2021年，揚州市場上半年將呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)〞，隨著萬科、華潤的入市，下半年將進入“量縮價漲〞的過程，如價格再次出現(xiàn)快速上漲，不排除政府未來出臺更嚴厲的調(diào)控措施。市場未來趨勢分析建議：爭取年內(nèi)消化一定貨量，回收資金，保證工程運作平安！工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3報告框架市場未來趨勢分析區(qū)域價值分析競爭市場分析受到傳統(tǒng)城區(qū)概念影響和配套制約，房價普遍低于城市其他區(qū)域，成為揚州房地產(chǎn)市場價格洼地區(qū)域價值分析價格洼地北區(qū)房價8500-13000元東區(qū)房價7500-10000元南區(qū)房價5600-7000元西區(qū)房價8500-13000元南區(qū)生態(tài)資源豐富，環(huán)境宜居，房價低于城市其他區(qū)域，吸引了市區(qū)局部追求居住環(huán)境和性價比的客戶置業(yè)；但是傳統(tǒng)城區(qū)概念影響和配套制約，南區(qū)的宜居環(huán)境和價格洼地效應(yīng)未能完全釋放，預(yù)計隨著政府的不斷打造和配套改善，宜居環(huán)境和價格洼地作用逐步釋放。將吸引更多的城區(qū)域客戶來南區(qū)置業(yè)。南部新城，城市新型綜合體區(qū)域，優(yōu)越的交通條件與自然環(huán)境，引導(dǎo)揚州新的人居高地交通區(qū)位：城市南門第一站，交通便捷，是揚州城市向南向西的門戶，未來揚州住宅群的開展將集中在該區(qū)域；人文生態(tài)：揚子津生態(tài)公園、九龍湖、鳳棲湖，開發(fā)區(qū)行政中心，加之政府的不斷進行改造投入，區(qū)域的生態(tài)宜居環(huán)境愈加彰顯。區(qū)域價值分析價值提升本工程城南新城將建成揚州南區(qū)未來城市副中心區(qū)域價值分析城南新城城市向南走向?qū)庢?zhèn)揚都市圈的中轉(zhuǎn)站現(xiàn)代宜居城市建設(shè)的示范區(qū)城南新城通過辦公、商業(yè)、休閑、教育、醫(yī)療等生活配套的完善，重點開展區(qū)域性公共效勞功能，全方位優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，導(dǎo)入高素質(zhì)人口，全面提升城南綜合競爭力，實現(xiàn)區(qū)域價值的騰飛。區(qū)域價值分析新景祥認為：本案具有占位區(qū)域價值高地的機遇和條件本案從區(qū)位來看位于城南核心區(qū)域，且區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)熱點，規(guī)模品質(zhì)性社區(qū)稀缺，本工程昭示性較強；城南板塊作為城市整體規(guī)劃中的主導(dǎo)方向，在未來1－2年內(nèi)將逐步發(fā)力，在政府大力推動下其市場價值也逐步被市場所認知；本工程規(guī)模較大，銷售周期長，應(yīng)充分利用短期內(nèi)對工程價值提升較大的規(guī)劃利好，以區(qū)域價值提升工程價值。遠景規(guī)劃：大城南先導(dǎo)區(qū)，城南人居高地；近期規(guī)劃：九龍湖、鳳棲湖已開工建設(shè)；開發(fā)區(qū)行政中心、鄰里中心規(guī)劃中；區(qū)域價值分析城南板塊未來開展空間巨大，將成為未來城市人居樣板；本工程應(yīng)站位城南板塊高地，以區(qū)域價值提升工程價值。工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3報告框架市場未來趨勢分析區(qū)域價值分析競爭市場分析區(qū)域競爭——西區(qū)絕對主力，東區(qū)、南區(qū)不斷攀升受南區(qū)臨港新城建設(shè)和九龍灣·潤園首個規(guī)模住宅工程的拉動，2021年南區(qū)商品住宅市場供銷明顯增量；受成交以普通住宅為主影響，成交均價同比回落，2021年南區(qū)商品住宅成交均價為5028元/㎡，同比下降26.72%。競爭環(huán)境分析競爭格局老城區(qū)板塊：主城區(qū)腹地，土地稀缺、寸土寸金。北區(qū)板塊：城市自然、人文資源核心區(qū)域，私屬享受型物業(yè)居多。西區(qū)板塊：城市副中心，配套完善，中高端住宅云集，競爭劇烈，市場領(lǐng)航者。東區(qū)板塊：現(xiàn)階段政府重要建設(shè)區(qū)，廣陵新城崛起，城市新的新政商務(wù)中心。南區(qū)板塊：區(qū)位和生態(tài)優(yōu)勢，借勢政府主導(dǎo)向南的開展戰(zhàn)略，將給城市帶來新的居住群區(qū)。競爭環(huán)境分析競爭格局本區(qū)域在生態(tài)環(huán)境、交通上較其他板塊占優(yōu)，在性價比上較全城均優(yōu)勢明顯萬科城唐郡九龍灣潤園錦苑京華城郡王府橡樹灣揚州天下沁園品尊運河一品運河?xùn)|郡運河壹號公館駿和國際公館金域藍灣西湖領(lǐng)秀13000以上8000-100009000以上9000-1200010000以上13000以上5000-6000競爭分析競爭環(huán)境分析競爭鎖定——本工程主要面向區(qū)域內(nèi)競爭，以及對城市各板塊分流競爭工程主要集中于南區(qū)板塊，數(shù)量有限，規(guī)模中小，以80-90、100-120平米經(jīng)濟型戶型為主競爭環(huán)境分析工程競爭九龍灣潤園依云城邦江揚運河印象美錦金域藍灣駿和國際公館潤和御景城本工程區(qū)域內(nèi)在售工程普遍年銷售8-10萬方，中小戶型去化迅速，毛坯價格主要集中在5600-7000元/平米競爭環(huán)境分析銷售和價格產(chǎn)品力——與周邊主要在售工程相比，本工程周邊配套相對齊全，具備優(yōu)勢競爭分析競爭環(huán)境分析產(chǎn)品力——各工程建筑風(fēng)格以歐式或現(xiàn)代風(fēng)格為主藍爵莊園依云城邦競爭環(huán)境分析產(chǎn)品分析九龍灣潤園依云城邦依云城邦產(chǎn)品力——各工程園林景觀普遍以歐式或現(xiàn)代風(fēng)格為主，園林差異化較小，本案具備突破空間九龍灣潤園競爭環(huán)境分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品力——多為首置首改經(jīng)濟型產(chǎn)品，本案產(chǎn)品超越市場主流依云城邦九龍灣潤園135㎡89㎡戶型結(jié)構(gòu)：區(qū)域各工程主打緊湊經(jīng)濟型戶型，設(shè)計差異性不大，同質(zhì)化競爭嚴重九龍灣潤園106㎡競爭環(huán)境分析產(chǎn)品分析依云城邦80㎡九龍灣潤園：城南首個住宅工程，填補區(qū)域普通住宅市場空白，以揚州樹人中學(xué)、九龍湖帶動住宅價值競爭環(huán)境分析個案分析九龍灣·潤園以80-100㎡的經(jīng)濟型房型為主，針對剛性需求客戶，與本案不形成直接競爭，注定成為本案的追隨者依云城邦：古運河畔大型住宅社區(qū)，再次提升周邊居住形象，本工程直接競爭一般依云城邦距離本工程4公里，工程存量較大，多為小高層、高層，產(chǎn)品面積集中在90-135㎡，三期為別墅，與本工程業(yè)態(tài)錯位，競爭一般。競爭環(huán)境分析個案分析2021年2021年九龍灣潤園依云城邦剩余17萬方其中別墅約10萬㎡普通住宅面積90-135㎡剩余6.4萬方面積80—120㎡預(yù)計本案入市區(qū)域內(nèi)競爭較弱，直接競爭對手九龍灣潤園注定成為追隨者，但面臨被其他區(qū)域工程分流的威脅預(yù)計本案銷售時間競爭環(huán)境分析競爭分析江揚運河印象美錦剩余4.1萬㎡別墅面積400-500㎡一期推別墅金域藍灣潤和御景城駿和國際公館剩余12.2萬㎡面積90-140㎡剩余4.3萬㎡面積100-130㎡剩余3.6萬㎡面積140-170㎡2021年競爭環(huán)境分析潛在競爭未來市場將進入多板塊“割據(jù)〞時代，本工程將面臨比較劇烈的區(qū)域外工程競爭分流競爭環(huán)境分析客戶分析區(qū)域工程客源動態(tài)變遷，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，但是城區(qū)其他板塊和郊縣、外地客戶比例上升趨勢明顯區(qū)域外客戶明顯增加區(qū)域價值度明顯提高項目市場

客戶對接城市南門第一站，臨新城、二城雙核；沿江開發(fā)橋頭堡，兩型先導(dǎo)區(qū)，公園、湖、文化、產(chǎn)業(yè)交融之地；規(guī)劃新城片區(qū)片區(qū)、交通通達；中大規(guī)模、中高品質(zhì)；稀缺花園洋房物業(yè)，低碳舒適戶型。區(qū)域內(nèi)直接競爭工程較少，競爭相對較緩和；區(qū)域內(nèi)工程年銷售7-10萬平米，均價5000-6000元。新景祥認為：從工程和市場條件來看，如果只實現(xiàn)市場價格和速度，只需通過常規(guī)營銷手段即可到達！較高素質(zhì)競爭緩和客源廣泛工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3報告框架工程營銷目標專業(yè)專注務(wù)實追求裕順企業(yè)個性因子專業(yè)操作團隊專注產(chǎn)品品質(zhì)務(wù)實企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)品牌追求企業(yè)專業(yè)、務(wù)實，有著長遠的開展目標，有著企業(yè)品牌打造的遠見企業(yè)背景速度目標：適宜的價格下，快速走量，實現(xiàn)合理滾動開發(fā)；價格目標：突破市場競爭，并有一定的市場溢價；品牌目標：迅速樹立裕順在揚州房地產(chǎn)市場品牌，為后續(xù)開發(fā)奠定根底。工程營銷目標工程營銷目標以適宜的速度，以突破市場價格，實現(xiàn)較高利潤，實現(xiàn)企業(yè)品牌提升！新景祥對工程目標的理解：工程營銷目標藍爵莊園工程不僅僅實現(xiàn)銷售與利潤突破它更應(yīng)該承擔的歷史使命實現(xiàn)裕順品牌的突破為裕順的持續(xù)開展打下堅實的根底工程核心問題工程核心問題UPDOWN對接城市南門第一站，距離主城15分鐘車程；緊鄰九龍湖鳳棲湖，潛力巨大；公園、湖、文化交融之地；中大規(guī)模、中高品質(zhì)；稀缺洋房產(chǎn)品、低碳舒適。工程開展面臨問題支撐工程開展因素內(nèi)部核心價值元素不突出外部環(huán)境較“寬松〞工程產(chǎn)品具備吸引客戶的根本元素，但缺乏以構(gòu)成工程的核心競爭力，難以取得利潤與品牌的突破！核心問題：如何通過建立工程獨特品牌價值，實現(xiàn)價格和速度的突破！構(gòu)建項目獨有的品牌價值構(gòu)建強勢的生活品牌及其形象體系我們要做的是報告框架工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3工程價值梳理客戶定位價格定位及策略建議所謂籌劃，是對優(yōu)勢資源整合利用并讓人接受的過程！工程價值梳理工程價值梳理元素規(guī)模產(chǎn)品環(huán)境區(qū)域交通配套戶型品牌物管價值細分區(qū)域價值規(guī)模價值產(chǎn)品價值關(guān)鍵價值元素工程關(guān)鍵價值元素——區(qū)域價值·九龍湖、鳳棲湖本工程占位九龍湖、鳳棲湖一江雙湖標桿力作工程價值建立區(qū)域價值之上開發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心居住、商務(wù)、休閑、教育、醫(yī)療未來城市價值高地區(qū)域已啟動，價值逐步兌現(xiàn)工程關(guān)鍵價值元素——規(guī)模價值、配套優(yōu)勢一期〔花園洋房〕四期〔商辦〕二期〔小高層〕三期〔花園洋房〕工程總建39萬平米分為四期開發(fā)為城南首席規(guī)模大盤工程規(guī)劃有5萬平米商辦未來社區(qū)商業(yè)配套齊全將成為城南商業(yè)中心工程關(guān)鍵價值元素——產(chǎn)品價值·品質(zhì)宜居九龍湖鳳棲湖揚子津公園江海學(xué)院樹人中學(xué)稀缺物業(yè)低碳科技品質(zhì)宜居公園、湖、文化、產(chǎn)業(yè)交融之地出那么繁華、入那么靜謐工程屬性定位城南中央·一江雙湖·菁貴特區(qū)報告框架工程定位及價格策略建議PART4工程本體價值分析PART1工程市場環(huán)境分析PART2工程目標及核心問題PART3工程價值梳理客戶定位價格定位及策略建議揚州新景祥深耕揚州市場五年！揚州主城東、西、北三大主力供銷區(qū)域全覆蓋，先后操作的知名工程十余個！成交客戶數(shù)據(jù)庫樣本量達6400余組，累計接待來訪客戶超過60000組！因此，我們對揚州市場客戶有著：豐富而精準的第一手信息?。?！客戶分析瘦西湖景區(qū)北區(qū)（西北分區(qū)）北區(qū)（東北分區(qū)）東區(qū)（河?xùn)|分區(qū)）東區(qū)（東部分區(qū)）西區(qū)（西南板塊）西區(qū)（新城西區(qū)）老城區(qū)南區(qū)數(shù)據(jù)來源：新景祥成交客戶數(shù)據(jù)庫，樣本量6460組?？腿簛碓粗鞒菂^(qū)改善需求客群為主，其中西區(qū)為主，轄屬江都、寶應(yīng)、儀征、高郵客群近三成客戶分析123456789101112131415161718192021222324252627新景祥與多家大型銀行共有VIP客戶信息資源，與揚州大學(xué)簽署了建立人才基地戰(zhàn)略合作，同時有和大型單位共同舉辦活動經(jīng)驗。大型企事業(yè)客群是中高端構(gòu)成主體，約三成份額，其中城市公務(wù)員增速800人/年，市泛公務(wù)員群體10萬人，11所高校教師總量近萬人客戶分析江陽產(chǎn)業(yè)園邗江工業(yè)園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廣陵產(chǎn)業(yè)園港口工業(yè)區(qū)江陽產(chǎn)業(yè)園：園區(qū)內(nèi)大企業(yè)較少，中小型企業(yè)中具有購置力的主要是管理層，比較分散；因前期北區(qū)房價較低及拆遷補償，園區(qū)內(nèi)本地職工根本完成了首次購房，存在少量的改善型需求。廣陵產(chǎn)業(yè)園：外資及大型企業(yè)員工購置力較強，中小型企業(yè)中管理層具有較強的支付能力；因東區(qū)房產(chǎn)工程以低端項為主，園區(qū)內(nèi)存在一定的改善型需求。邗江工業(yè)園：大型企業(yè)員工購置力較強，且比較集中；中小型企業(yè)中管理層具有較強的支付能力；因前期西南片區(qū)房價較低及拆遷補償，園區(qū)內(nèi)本地職工根本有房，但存在一定的改善型需求。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：外資及大型企業(yè)員工購置力較強，中小型企業(yè)中管理層具有一定的支付能力；因南區(qū)房產(chǎn)工程幾為空白，園區(qū)內(nèi)職工，首置型需求相對旺盛。新景祥與揚州企業(yè)家協(xié)會〔含轄屬市縣〕有過合作經(jīng)驗，取得良好效果，擁有該類客群資源。產(chǎn)業(yè)客群私營業(yè)主和大型企業(yè)高端人才占揚州中高端客群三成份額客戶分析寶應(yīng)：客群比重約為15%;私營業(yè)主〔以電線、電纜行業(yè)居多〕是購房主力；購房偏愛老城區(qū)及西區(qū)，中大面積為主；儀征：客群比重約為26%;泛公務(wù)員群體及私營業(yè)主〔以機械、玩具生產(chǎn)居多〕是購房主力；購房偏愛西區(qū)，中大面積為主；新景祥成交客戶中積累可觀的客戶數(shù)據(jù)，同時成功舉辦過屢次市縣活動，取得良好效果。郊縣客群揚州城市凝聚力強，對周邊市縣吸納明顯，該類客群涵蓋私營業(yè)主，小工商業(yè)主及事業(yè)單位人群，占揚州中高端客群三成份額客戶分析九龍灣潤園依云城邦駿和玲瓏灣尚城年齡特征：購房客戶年齡主要集中在26-45歲富川瑞園客戶分析置業(yè)動機：首次置業(yè)客戶占到35%－61%駿和玲瓏灣尚城富川瑞園九龍灣潤園依云城邦客戶分析九龍灣潤園依云城邦駿和玲瓏灣尚城富川瑞園客戶來源：大西區(qū)客戶占60%以上，南區(qū)客群有待進一步挖掘職業(yè)購成：企事業(yè)單位職員、私營業(yè)主及公務(wù)員為城南購房主力客戶分析客戶分析購置誘因：戶型、單價、開展前景、升值潛力是購置的主要誘因最關(guān)注的價值點不太關(guān)注的價值點除地段、交通、配套等外部不可控因素外，戶型、園林、會所等是目標客戶最關(guān)注的價值點，其次對升值潛力、學(xué)校等較為關(guān)注，而對醫(yī)療文化設(shè)施、物業(yè)管理等價值點關(guān)注度并不高。價格、戶型、配套等是客戶最關(guān)心的價值點客戶分析目標客戶需求戶型目標客戶需求二房面積目標客戶需求三房面積調(diào)查客戶以三房需求為主，二房需求為輔，其中三房主力需求面積為100-120㎡

，二房主力需求面積為80-90㎡。兩房、三房為市場需求主力客戶分析第一階段特征：區(qū)域內(nèi)客戶為絕對主導(dǎo)交通不便與配套不完善導(dǎo)致城南客群的外鄉(xiāng)化特征：區(qū)域外客戶導(dǎo)入，逐步占據(jù)主導(dǎo)重點配套設(shè)施投入，規(guī)劃利好帶動區(qū)域價值拉升，高性價比吸引區(qū)域外客戶進入市場第二階段特征：區(qū)域外客戶為絕對主導(dǎo)阻礙城南開展因素徹底消除，大量高端工程的入市帶動主城高端客群進入

第三階段從城南客群演變趨勢看，隨著規(guī)劃利好和配套設(shè)施改善，主城客戶所占比例逐步提升，與區(qū)域客戶共同成為購房主力城南客群演變趨勢特征隨區(qū)域成熟，與城市