工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)：

1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁；

2、周邊競(jìng)爭(zhēng)工程少,設(shè)施配套不成熟.

3、城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域,處于行政——商貿(mào)一體化的傳統(tǒng)中心地帶,各種業(yè)態(tài)亟待重新組合與開(kāi)發(fā)；

4、交通路網(wǎng)興旺.

缺點(diǎn)：

1、市場(chǎng)分散，東城主要是由各村民小組和居民散構(gòu)而成；

2、購(gòu)置力、欲望、消費(fèi)層次還有待于進(jìn)一步促進(jìn)和引導(dǎo)；

3、主要居住區(qū)在西城新區(qū)，西城主要是由陜航電氣、西航制動(dòng)、奉航公司、陜柴動(dòng)力等企業(yè)等大廠人員和新興住宅小區(qū)構(gòu)成，屬于有消費(fèi)能力、欲望、檔次的客群，如何爭(zhēng)取這局部人是我們這個(gè)工程的業(yè)態(tài)所應(yīng)該考慮的。

我們要做的就是“引領(lǐng)消費(fèi)〞制造工程高附加值！創(chuàng)造工程高上客率！商業(yè)的成功招商！工程三重價(jià)值形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘區(qū)域價(jià)值理念價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域產(chǎn)異化、特有化的整體價(jià)值將成為本工程的重要支撐點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值是形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘的重要因素，市場(chǎng)口號(hào)多，但真正形成良好區(qū)域價(jià)值的工程僅有本產(chǎn)品；先進(jìn)的規(guī)劃布局、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)定位、差異化的概念營(yíng)造，引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)；市場(chǎng)的產(chǎn)品同質(zhì)化十分嚴(yán)重，工程將主要通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新來(lái)形成市場(chǎng)的刺激性因素，引導(dǎo)消費(fèi)者的需求傾向；差異化的定位“興平首席都市化全生活廣場(chǎng)〞。三重價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)壁壘整體開(kāi)展戰(zhàn)略主動(dòng)抓主流需求和剛需求，，在保證穩(wěn)定的根底上實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)最大化順應(yīng)興平城市開(kāi)展走勢(shì)，堅(jiān)決本區(qū)域價(jià)值以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和特色經(jīng)營(yíng)的方式，自主都市化，造一座“新城〞豪布斯卡豪布斯卡作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。城市綜合體HOPSCAHOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構(gòu)成。指居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化開(kāi)展的結(jié)果；同時(shí)HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。工程綜合戰(zhàn)略定位片區(qū)的開(kāi)發(fā)以微型的豪布斯卡（HOPSCA）為規(guī)劃宗旨，成為城中城，創(chuàng)造新型都市消費(fèi)開(kāi)發(fā)的知名度。零售業(yè)態(tài)的定位以購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）為構(gòu)思范本朝向都心型購(gòu)物中心發(fā)展。綜合戰(zhàn)略定位HOTEL餐飲酒店OFFICE行政辦公PARKING公共停車SHOPPINGMALL購(gòu)物中心CONVENTION商貿(mào)、休閑活動(dòng)APPARTMENT公寓長(zhǎng)期以來(lái)，受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影響，我國(guó)城市的土地利用通常是將不同的使用功能分開(kāi)布置，如清一色的工業(yè)區(qū)，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等、雖然分區(qū)規(guī)劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是無(wú)視城市是一個(gè)聯(lián)系密切的有機(jī)整體。

中國(guó)過(guò)去的城市生活根本單元是一種“大院〞的概念，即人們以自己所工作的單位為核心。市場(chǎng)化徹底改變了這種城市生活的格局，隨著城市土地資源的集約經(jīng)營(yíng)，未來(lái)城市生活的根本單元將是“社區(qū)〞，在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較興旺的城市，社區(qū)生活理念已深入人心。未來(lái)中國(guó)二三線城市生活社區(qū)化的開(kāi)展趨勢(shì)將特別明顯。綜合戰(zhàn)略定位興平自身的客觀條件決定★經(jīng)濟(jì)開(kāi)展★地理地貌★商業(yè)環(huán)境★區(qū)域規(guī)劃★消費(fèi)特征綜合戰(zhàn)略定位生活類---超市大賣場(chǎng)流行類---百貨公司與各類專賣店，專業(yè)店家居類---家具家飾大賣場(chǎng)科技類---家電數(shù)碼大賣場(chǎng)餐飲類---各類中外主題餐廳娛樂(lè)類---電影院，KTV，ＳＰＡ館教育類---才藝與專長(zhǎng)教育中心，文化專區(qū)公共類---銀行，活動(dòng)廣場(chǎng)與社區(qū)效勞中心其他類---交通轉(zhuǎn)運(yùn)站，診所，地下步行街，金融---根本的零售商業(yè)活動(dòng)內(nèi)容與面積需求，可依商業(yè)面積取得范圍，招商組合與開(kāi)發(fā)周期的要求而調(diào)整。商業(yè)供給商業(yè)需求商業(yè)業(yè)態(tài)

經(jīng)濟(jì)價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)

定位業(yè)態(tài)組合

需求HOPSCA中的S必須有多元化的量體才可形成豐富的核心吸引力。對(duì)于業(yè)種內(nèi)容并不盲目追求高檔，應(yīng)以少數(shù)高檔做形象，現(xiàn)代化舒適環(huán)境為品牌，多數(shù)中檔零售商業(yè)為效勞，創(chuàng)立前期的人流與知名度。人流中心車流中心消費(fèi)中心商貿(mào)中心地理中心購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心為基礎(chǔ)。專業(yè)主題式商業(yè)要走出興平，回歸興平。打造區(qū)域首席都市全生活街區(qū)。整體片區(qū)的規(guī)劃以精致生態(tài)“新都心”的定性出發(fā)。綜合戰(zhàn)略定位本工程的競(jìng)爭(zhēng)策略是在商業(yè)規(guī)劃理念、業(yè)態(tài)定位、創(chuàng)新產(chǎn)品三方面全面發(fā)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中全面領(lǐng)先商業(yè)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)定位創(chuàng)新產(chǎn)品整體價(jià)值開(kāi)放、共享的城市規(guī)劃理念“城市商業(yè)識(shí)別體系〞業(yè)態(tài)定位：產(chǎn)異化、錯(cuò)位化、特色化、可持續(xù)開(kāi)展人無(wú)我有、人有我特、人特我轉(zhuǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品分級(jí)，承擔(dān)產(chǎn)異化功能工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析營(yíng)銷推廣工程開(kāi)展定位現(xiàn)在為古老而現(xiàn)代的興平在開(kāi)展中的城市走廊上為最廣泛的城市新生階層重新建構(gòu)一座全生活商業(yè)城！本工程的使命“致力于興平中高端階層的全生活實(shí)踐〞——他們具有最廣泛的人群，他們是這個(gè)城市的中流砥柱；——他們負(fù)責(zé)都市化、現(xiàn)代化新興平未來(lái)的建設(shè)和繁榮；——他們渴望一個(gè)真正獨(dú)特、豐富、體驗(yàn)、浪漫的購(gòu)物環(huán)境；創(chuàng)新商業(yè)工程價(jià)值體系營(yíng)造的共性及與工程的擬合度共性因素區(qū)域形象體系商業(yè)休閑體系商務(wù)體系運(yùn)動(dòng)醫(yī)療體系交通行政體系有形象標(biāo)志或社區(qū)向心力所在，統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)區(qū)域的形象、精神，但不同工程差異很大有完備的分層級(jí)、分體系的商業(yè)區(qū)，區(qū)域工程具備價(jià)值體系一般均有此體系，但不同工程的商務(wù)體系差異較大，主要視區(qū)域開(kāi)展而定不同工程在此投入上差異較大，主要根據(jù)區(qū)位條件及開(kāi)展前景而定為常備配套體系，不同工程在規(guī)模、檔次上投入差異較大價(jià)值體系一：完全城市化商業(yè)價(jià)值體系二：表達(dá)全新商業(yè)精神的中央商務(wù)區(qū)價(jià)值體系三：完備的商業(yè)配套為什么是完全城市化的商業(yè)？突出現(xiàn)代感、都市感極強(qiáng)的產(chǎn)品體系中高密度，走現(xiàn)代道路區(qū)域核心再造，降低與城市的距離感興平是古老的城市，古老的地方對(duì)于現(xiàn)代化的東西感興趣市場(chǎng)的現(xiàn)代風(fēng)格同質(zhì)化，缺乏個(gè)性，工程需參加個(gè)性化因素營(yíng)造完全現(xiàn)代化、城市化的社區(qū)形象為什么？根本客戶需求：客戶由早期的只注重價(jià)格和功能，到現(xiàn)在越來(lái)越注重品質(zhì)、檔次和形象基于自身?xiàng)l件：工程是大規(guī)模商業(yè)，大規(guī)模應(yīng)以滿足群眾性要求為主，個(gè)性化走將向窄眾市場(chǎng)，不利于大層面滿足需求基于城市背景：興平是一個(gè)較古老的城市，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的檔次和差異化的鮮明度是開(kāi)展的軟肋基于競(jìng)爭(zhēng)需要：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)增強(qiáng)，工程的全新定位與特色化運(yùn)營(yíng)將是形成差異的重要方面在新商業(yè)模式下，為什么是商業(yè)中心？完備的商業(yè)配套中高檔購(gòu)物 量販?zhǔn)匠?百貨/家居廣場(chǎng)/3C數(shù)碼餐飲/休閑/公眾效勞/鄰里商業(yè) 中式餐飲/港式西式料理/酒吧/甜品購(gòu)物/餐飲/文化/教育 便捷超市/中西式快餐/早教中心/量販KTV娛樂(lè)/會(huì)所 KTV演藝中心/高級(jí)會(huì)所/特色餐廳娛樂(lè)/健身/康體/SPA 桑拿城/溫泉浴/SPA/健身房配套金融/衛(wèi)生/郵局/洗衣/花店/票務(wù)興平升級(jí)版全生活商業(yè)中心——以多元化的業(yè)態(tài)，綜合的生活功能，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化、都市化的新生活全新升級(jí)！形象定位

都市化集約型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)

興平新城市形象示范空間產(chǎn)品定位興平體驗(yàn)式商業(yè)“1號(hào)〞作品——“首席都市化〞全生活廣場(chǎng)

◆包羅萬(wàn)象的夢(mèng)劇場(chǎng)，歡樂(lè)消費(fèi)的太平洋◆一站式消費(fèi)，成就萬(wàn)千夢(mèng)想概念定位

興平首席都市化街區(qū)

功能定位三個(gè)主軸五大業(yè)態(tài)七種分區(qū)

餐飲總匯

流行百貨

數(shù)碼電訊

生活服務(wù)

休閑娛樂(lè)

休閑生活

流行時(shí)尚

美食天地

文化

自然

資訊

聚會(huì)

活動(dòng)

服務(wù)

教育

流行時(shí)尚

美食天地

休閑生活專業(yè)超市女服男服中性服飾

兒童服飾體育用品服飾個(gè)性飾品手表專賣店眼鏡專賣店鞋具箱包皮件工藝禮品嬰童用品家庭影音制品家居/飾品婚紗攝影數(shù)碼/電訊廣場(chǎng)攝影及沖印用品大型中式餐廳西式快餐休閑餐飲中式餐廳咖啡餐飲店專門食品店KTV歌城按摩舒壓中心健身跳操大型書(shū)店文教辦公美發(fā)美容SPA理財(cái)服務(wù)(Bank)銀行(ATM)展示展覽教育才藝藥店旅游票務(wù)服務(wù)中心洗衣店花店新都市消費(fèi)主義的生活體驗(yàn)興平新中心商業(yè)大都會(huì)

◆包羅萬(wàn)象的夢(mèng)劇場(chǎng)，歡樂(lè)消費(fèi)的太平洋

◆一站式消費(fèi)娛樂(lè)，成就夢(mèng)想目標(biāo)驅(qū)動(dòng)第一目標(biāo)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白第二目標(biāo)：都市時(shí)尚旅游景點(diǎn)第三目標(biāo)：城市時(shí)尚名片作為興平市首座大都市標(biāo)準(zhǔn)的綜合體，打造興平商業(yè)航母。本案是集商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、配套等綜合性商業(yè)為一體的生活總匯，形象生動(dòng)的表現(xiàn)了本案商品無(wú)所不包，業(yè)態(tài)無(wú)所不有，生活包羅萬(wàn)象，效勞總匯天下的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，讓人一望即知，印象深刻。所表達(dá)的生活中心的含義，更符合本工程社區(qū)的生活性特點(diǎn)。工程銷售主要針對(duì)的人群：以經(jīng)營(yíng)為目的的商家目標(biāo)消費(fèi)者分析優(yōu)雅舒適健康和諧老城與新城地區(qū)中高收入中產(chǎn)家庭

功能價(jià)值品質(zhì)地位這樣的商業(yè)空間是集身份、品味、私密、創(chuàng)意、享樂(lè)、美食、休閑、娛樂(lè)、景觀等多項(xiàng)生活機(jī)能為一體的,綜合性精致生活廣場(chǎng)。

工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析營(yíng)銷推廣*中國(guó)的商業(yè)業(yè)態(tài)，從50年代開(kāi)始到目前為止，已經(jīng)經(jīng)歷了5代的開(kāi)展歷程：第1代商業(yè)：傳統(tǒng)的老百貨商店*如：民生百貨；第2代商業(yè)：個(gè)體戶及商業(yè)街 *如：服裝批發(fā)市場(chǎng)；第3代商業(yè)：ShoppingCentral名店商業(yè)中心*如：香港太古城；第4代商業(yè)：大型倉(cāng)儲(chǔ)超市 *如：華潤(rùn)、沃爾瑪、家樂(lè)福第5代商業(yè)：主題式購(gòu)物中心 *如：廣州天河城第6代商業(yè):城市建筑綜合體[HOPSCA]*如：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中國(guó)商業(yè)開(kāi)展硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)開(kāi)放性規(guī)劃功能復(fù)合化功能分級(jí)工程規(guī)劃融入城市整體規(guī)劃體系以城市、可持續(xù)性理念統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)放性、共享性是核心思想放大核心資源價(jià)值功能復(fù)合、各區(qū)域組團(tuán)無(wú)明顯區(qū)隔商業(yè)功能復(fù)合化不同業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)、價(jià)值互相提升功能依地塊價(jià)值分級(jí)而層次性布局商業(yè)配套分城市、區(qū)域、社區(qū)三級(jí)別商業(yè)類型多樣化，依資源分不同級(jí)別專屬社區(qū)文化人文性符號(hào)商業(yè)文化的引導(dǎo)主題性的商業(yè)文化專屬的商業(yè)標(biāo)識(shí)體系紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑〔群〕該商業(yè)工程成功開(kāi)發(fā)實(shí)施性商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)出租或出售經(jīng)營(yíng)收入消費(fèi)效勞上級(jí)收益的終端來(lái)源1、都賣掉，越貴越好，越快越好2、最好不摻和以后經(jīng)營(yíng)的事兒，一了百了1、這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？2、我租得起嗎？租了劃算嗎？1、憑什么上這兒買東西來(lái)……離家近？品種多？?jī)r(jià)格低？還是別的地方買不到？各有各的“小九九”各有各的“小九九”各有各的“小九九”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營(yíng)銷關(guān)系模型開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)出租或出售經(jīng)營(yíng)收入消費(fèi)效勞上級(jí)收益的終端來(lái)源在這里做生意能掙到錢終于盼來(lái)了，什么時(shí)候開(kāi)張啊營(yíng)銷效果購(gòu)置行為發(fā)生經(jīng)營(yíng)者的信心來(lái)源工程商業(yè)啟動(dòng)策略事項(xiàng)配套節(jié)奏策略招商方案銷售單位的準(zhǔn)備主力店的引進(jìn)銷售單位的整合營(yíng)銷放水養(yǎng)魚(yú)對(duì)準(zhǔn)造勢(shì)雙租金方案會(huì)所廣場(chǎng)物料商業(yè)街簽約回款第二階段第一階段第三階段收尾工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析營(yíng)銷推廣總體要求自主城市化多元化產(chǎn)品體系早期有清晰的價(jià)值點(diǎn)開(kāi)放、現(xiàn)代的城市規(guī)劃理念與城市脈絡(luò)建立關(guān)聯(lián)城市化的符號(hào)和標(biāo)識(shí)體系配套設(shè)施再造，主動(dòng)成熟化創(chuàng)新產(chǎn)品體系，引領(lǐng)市場(chǎng)多樣、分層級(jí)的產(chǎn)品體系清晰的價(jià)值實(shí)體建立能聚集的客戶感知面本工程所處的位置是興平市的老城區(qū)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)的增加與升級(jí)應(yīng)該是水到渠成。本工程的目標(biāo)市場(chǎng)定位采用了“遠(yuǎn)交近攻〞策略，即圍繞工程從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：

全生活廣場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位第一區(qū)域第二區(qū)域第三區(qū)域第四區(qū)域第五區(qū)域第六區(qū)域本區(qū)東區(qū)、北區(qū)西區(qū)西城區(qū)縣鄉(xiāng)區(qū)其它區(qū)域近郊區(qū)域遠(yuǎn)郊區(qū)域工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析營(yíng)銷推廣本案國(guó)美商業(yè)步行街家美佳客都金城國(guó)際華潤(rùn)萬(wàn)家世紀(jì)方圓家具好百年建材益民電器樂(lè)家購(gòu)物雙虎家私城民生家樂(lè)鉑金岸家美佳家美佳商業(yè)集中地商業(yè)集中地陜十一建住宅小區(qū)水泵廠住宅小區(qū)新建高檔住宅小區(qū)樂(lè)家超市金城尚品明珠國(guó)際興華住宅小區(qū)工程屬性界定工程界定：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、有資源支撐工程優(yōu)勢(shì)：P具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)P商業(yè)氣氛優(yōu)勢(shì)區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)城市中心位置優(yōu)勢(shì)明顯城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市規(guī)劃的核心區(qū)超大規(guī)模，中密度發(fā)揮潛力大大體量商業(yè)面積創(chuàng)新性商業(yè)開(kāi)展思路廣闊工程屬性：市場(chǎng)的基本面人口經(jīng)濟(jì)外資規(guī)劃調(diào)控方向從供給和市場(chǎng)心理逐漸轉(zhuǎn)向需求的本質(zhì)。人口及興平的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，構(gòu)成市場(chǎng)的強(qiáng)大購(gòu)置力；

外來(lái)開(kāi)發(fā)商與置業(yè)者將持續(xù)進(jìn)入，洼地效應(yīng)逐漸消除；

城中村改造，土地集約化利用成為趨勢(shì);

城市擴(kuò)張加速，郊區(qū)城市化，板塊功能劃分將逐漸明晰多中心開(kāi)展、軌道開(kāi)展等持續(xù)推動(dòng)，剌激市場(chǎng)需求

房?jī)r(jià)收入比上升的趨勢(shì)使調(diào)控成為必然調(diào)控背景：房地產(chǎn)仍作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展重要產(chǎn)業(yè)，平穩(wěn)開(kāi)展是政府目標(biāo)

調(diào)控手段日趨多元，執(zhí)行力增強(qiáng)，長(zhǎng)期而言房?jī)r(jià)將趨于理性；本工程必須以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，通過(guò)創(chuàng)新理念和創(chuàng)造市場(chǎng)的方式，主動(dòng)自我中心化實(shí)際環(huán)境改善領(lǐng)袖型工程持續(xù)規(guī)模性開(kāi)發(fā)城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、重大設(shè)施導(dǎo)入輿論造勢(shì)引導(dǎo)?政府完善城市接駁型交通線路：公路?政府導(dǎo)入環(huán)境改善型配套：根本配套職能?政府直接改善區(qū)域環(huán)境：廣場(chǎng)、綠化?開(kāi)發(fā)商自行完善配套：商業(yè)、道路?強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商?創(chuàng)新理念、創(chuàng)新產(chǎn)品?創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念，設(shè)施自造，自我中心化，做領(lǐng)袖型工程興平市商業(yè)市場(chǎng)概況百貨、超市業(yè)態(tài)1、目前興平市場(chǎng)的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)都以分散型、臨街門面占有絕對(duì)主導(dǎo)地位，無(wú)論是中高檔耐耗商品還是日常用品，臨街形式的銷售是主要的銷售渠道。2、目前興平市場(chǎng)的超市，無(wú)法引導(dǎo)顧客消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購(gòu)物，人均購(gòu)物根本缺乏百元，超市在消費(fèi)者眼里與便利店無(wú)大差異。3、以南大街和縣門街為核心的市區(qū)商圈仍然是目前興平4、商業(yè)業(yè)態(tài)的空間可以通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分重新開(kāi)辟。專業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)1、目前興平專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化程度不高，更多的是同類商品的分散經(jīng)營(yíng)，還沒(méi)有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場(chǎng)。2、通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，從客戶的消費(fèi)心理和產(chǎn)品價(jià)格上來(lái)說(shuō)，興平地區(qū)中高檔消費(fèi)的專業(yè)產(chǎn)品在興平市場(chǎng)并沒(méi)有很好的銷路，因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者都沒(méi)有在興平消費(fèi)。所以這些專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都處在維持的水平。從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上，缺乏有效的管理和標(biāo)準(zhǔn)。3、、電腦〔戴爾、聯(lián)想等〕、家電〔益民電器、迪康電器、海爾、格力等〕等是興平商業(yè)市場(chǎng)較為優(yōu)勢(shì)的大類，而且是以品牌為主，專賣店、專營(yíng)店分布較散。國(guó)美現(xiàn)已進(jìn)駐南關(guān)西路，家電業(yè)面臨重新洗牌的局面。4、東大街是興平傳統(tǒng)意義上的小食品批發(fā)市場(chǎng)，但是規(guī)模與品種、類別與環(huán)境都極其簡(jiǎn)陋。5、家具市場(chǎng)以世紀(jì)方圓中高端家具和以金城、萬(wàn)國(guó)、陽(yáng)光等低端家具，大小不一，通過(guò)觀察與了解，周末的人流量較大，但成交額有限。西城區(qū)是以陜柴為代表的居住集中區(qū)1、西城區(qū)是新區(qū)，集中了興平新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，以盛世豪庭、匯豪天下、華宇*金城一號(hào)、仁和坊、方圓大廈等樓盤(pán)為代表，其中，方圓大廈已經(jīng)入住業(yè)主，且與陜西嘉誠(chéng)旗下的中國(guó)餐館簽約，餐廳人氣很旺，尤其是夜間。2、金城路與中心大街交匯處的金城國(guó)際現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)家、興百、臺(tái)灣酷酷龍等已與之簽約。但運(yùn)營(yíng)狀況不是很好，尤其是百貨，根本上是走入歧途，這也說(shuō)明了百貨自己招商的難度很大，當(dāng)?shù)厣虘舻南敕ㄒ彩峭Ａ粼谠嫉呐R街門面時(shí)代。游樂(lè)城的人流量一般，陽(yáng)光KTV與金典影院還未開(kāi)業(yè)。3、西城區(qū)的金城路中段是餐飲集中區(qū)，旭景佳豪酒店、竹園村、楊翔豆皮、阿瓦山寨、干鍋居、鉑金岸會(huì)所、岸上人家、小肥羊、鴨掌門、麗景酒店等是佼佼者的代表。經(jīng)過(guò)觀察，用餐時(shí)間人流較大，尤其是晚上，開(kāi)車來(lái)就餐的不在少數(shù)。商業(yè)環(huán)境總結(jié)：1、西大街是電動(dòng)車、照明、小超市；南大街是、電器專營(yíng)店、品牌專賣店集中點(diǎn)；西環(huán)路煙酒商行、小家具店、五金機(jī)電、集中點(diǎn)；金城路中段飲食集中點(diǎn)〔代表?xiàng)钕瓒蛊?、干鍋居、鴨掌門、阿瓦山寨、泊金岸會(huì)所、麗景酒店等〕；南關(guān)十字新入駐商業(yè)上?？投汲?、民生家樂(lè)、老鳳祥銀樓、周大生、鷹皇珠寶；興華路有tata、百麗、民生專賣、武漢服飾廣場(chǎng)等〔還有一在建超市〕；縣門街東路政府機(jī)關(guān)為主；縣門街西路多為女士服裝專廳；位于縣門街西路與南關(guān)西路之間的南街村是低檔服飾、小商品、布匹等集貿(mào)市場(chǎng)；2、主要商家：國(guó)美電器已入駐南關(guān)西路、寶商家美佳〔縣門街西路、槐里東路共兩個(gè)店附帶金色陽(yáng)光KTV〕、華潤(rùn)萬(wàn)家金城中心廣場(chǎng)店、新合作樂(lè)家超市樂(lè)家超市〔3家〕、太平洋服裝超市、女人世界；其余均為專營(yíng)店：新郎希努爾男裝、勁霸男裝、愛(ài)都、開(kāi)爾、利郎、與狼共舞、七匹狼男裝、才子男裝、千姿女裝、女人專庭、納紋、李寧、耐克、匹克、安踏、森馬、美邦、等知名品牌均有專賣店。3、陜柴有興平副食商場(chǎng)〔1350平米〕、美佳樂(lè)超市〔500平米〕和板橋超市〔500平米〕、華興與秦嶺家屬區(qū)有興平副食商場(chǎng)〔800平米〕、佳匯超市〔500平米〕和民生家樂(lè)〔2700平米〕；其他配套業(yè)態(tài)根本齊全，從而形成人們只有在節(jié)假日才到大商場(chǎng)、超市休閑購(gòu)物，而且，大多數(shù)會(huì)流失到咸陽(yáng)與西安。4、總的格局：整個(gè)興平?jīng)]有較好的商業(yè)體系，分散無(wú)序，好的商業(yè)環(huán)境還是個(gè)空白。酒店、商業(yè)、KTV、家具、家居、家電、超市、餐飲各自為戰(zhàn)，急需整合。金城國(guó)際購(gòu)物中心，由華潤(rùn)萬(wàn)家、興百、與酷酷龍集合店組成，但是，由于百貨的招商情況不理想、加之位置處于新區(qū)與老區(qū)的結(jié)合處，人流不夠，導(dǎo)致其后短時(shí)間內(nèi)難以形成好的效應(yīng)。5、總結(jié)：興平商業(yè)規(guī)劃尚不標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)仍以街頭門店經(jīng)營(yíng)為主，購(gòu)物環(huán)境、檔次均處中低檔水平的短期經(jīng)營(yíng)模式。百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，尤其是珠寶、男女服飾、男女鞋、運(yùn)動(dòng)休閑、電器、通訊等業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)劇烈且重復(fù)率較高。本區(qū)域沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)/休閑、居住、商務(wù)為一體的主題集合式商業(yè)體，為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位，提供了市場(chǎng)空白機(jī)遇。

興平市普通消費(fèi)群體走訪詢問(wèn)對(duì)興平商業(yè)的總體評(píng)價(jià)?80%的人對(duì)商場(chǎng)的總體評(píng)價(jià)感覺(jué)一般，說(shuō)明現(xiàn)有商業(yè)百貨也需要提升的空間非常大。降低價(jià)格成為最多人的要求，也反映了目前興平商鋪?zhàn)饨饾q幅較大。評(píng)價(jià)人數(shù)比例很好22%滿意45%一般7080%很差1011%不詳22%希望興平的商業(yè)做那些方面的改進(jìn)?改進(jìn)方向票數(shù)比例改善服務(wù)態(tài)度4623%提高商品質(zhì)量4422%降低價(jià)格5227%改善購(gòu)物環(huán)境4422%其他84%不詳42%興平市消費(fèi)群體特點(diǎn)興平市中心商業(yè)區(qū)至本工程區(qū)域租金本內(nèi)容的調(diào)查主要是以興平中心商圈北向區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解：〔1〕本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)開(kāi)展水平；〔2〕確定本工程商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)；〔3〕本工程在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個(gè)地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系。本區(qū)域商業(yè)租金市場(chǎng)調(diào)查從前面的調(diào)查可以看出：整個(gè)興平市區(qū)商業(yè)開(kāi)展走向是由南大街中心區(qū)向四周延伸；商業(yè)幾乎都是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒(méi)有大型商業(yè)形成。而延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北大街向商業(yè)的開(kāi)展最緩慢，也最薄弱，商業(yè)人流也在減少，一直到四條大街交匯十字才形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了幾條商街，見(jiàn)表：興平市中心商業(yè)區(qū)至本工程區(qū)域租金市場(chǎng)和商戶調(diào)查其實(shí)在興平商業(yè)租金與門面的地理位置有絕大的關(guān)系，而面積只起到小局部作用，以民生家樂(lè)外圍一個(gè)小門面為例，只有區(qū)區(qū)5-6平，租金卻要收每年5萬(wàn)，超過(guò)了所有的門面費(fèi)用，而租金的高位區(qū)在南大街南段、縣門街西路東段、南關(guān)十字。這足以證明興平商業(yè)的不成熟與混亂；底商商鋪的銷售價(jià)格以金城尚品為例10000元每平米，而明珠國(guó)際的底商雖還未確定價(jià)格，但是肯定比金城尚品要高。商戶名稱位置面積(m2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（萬(wàn)元/月）門面房北大街南段60待定2.2女人廣場(chǎng)內(nèi)鋪南大街中段25服飾15環(huán)球電器南大街中段55電器18---20服飾專賣南大街北段23女裝12勁霸專賣店南大街南段90男裝28—30面館南關(guān)正街20面食5—7手機(jī)店南關(guān)正街與興華路十字西南角46手機(jī)與配件22門面房縣門街西路120待定（商業(yè)70平米）12佳美家超市外租槐里東路40副食、日用等2門面房西大街東段十字30女裝7照明專賣西大街西段50照明3門面房東大街東段25待定2小百貨門市批發(fā)東大街西段30食品3--5興平工程整體業(yè)態(tài)構(gòu)思布局精品店步行街區(qū)大賣場(chǎng)、大百貨時(shí)尚餐飲特色餐飲主題餐飲酒店西式正餐茶餐廳選址城市繁華區(qū)城市繁華區(qū)住宅聚集區(qū)或中心區(qū)商務(wù)區(qū)及商業(yè)中心靠近城區(qū)或聚集區(qū)城區(qū)城區(qū)或聚集區(qū)城區(qū)聚集區(qū)靠近城區(qū)或中心區(qū)規(guī)模（㎡）100-300可以多家至少45家15000-18000300--500200--10008004000或以上600500目標(biāo)客層中高收入者及年輕人全客層全客層時(shí)尚、商務(wù)全客層全客層全客層商務(wù)餐群白領(lǐng)、時(shí)尚、市場(chǎng)可行性預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景看好，對(duì)特定消費(fèi)階層具有極強(qiáng)的誘惑力。市場(chǎng)前景看好，發(fā)展前景看好。對(duì)特定消費(fèi)階層具有極強(qiáng)的誘惑力。必備的市場(chǎng)前景較好，符合消費(fèi)者新生活方式。市場(chǎng)前景較好，符合大眾消費(fèi)。市場(chǎng)前景較好，符合大眾消費(fèi)。市場(chǎng)前景看好，發(fā)展前景看好。非主流消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)特定消費(fèi)階層具有極強(qiáng)的誘惑力。發(fā)展前景趨于平緩。合作方式租租、售均可租租租租、售均可租、售均可租租另外相應(yīng)的教育500〔㎡〕、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館1000〔㎡〕等相關(guān)配套行業(yè)是完全必要的。布局康復(fù)健身中心美容美發(fā)休閑足浴咖啡金融量販KTV游樂(lè)設(shè)施知名院線兒童樂(lè)園選址中心或商務(wù)區(qū)靠近住宅聚集區(qū)或商務(wù)區(qū)、人流集中住宅聚集區(qū)或商務(wù)區(qū)中高檔住宅聚集區(qū)或商務(wù)區(qū)住宅聚集區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅游區(qū)、聚集區(qū)中心區(qū)或商務(wù)區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)或商務(wù)區(qū)、聚集區(qū)靠近社區(qū)、人流量較大規(guī)模（㎡）1500200或以上500500或以上500-10004000或以上4000或以上5000或以上1000目標(biāo)客層中高收入人群、運(yùn)動(dòng)時(shí)尚中高收入人群、女士中高收入人群、享受人群時(shí)尚、商務(wù)人群全客層時(shí)尚、商務(wù)人群年輕時(shí)尚人群時(shí)尚、商務(wù)人群時(shí)尚、商務(wù)人群市場(chǎng)可行性預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景較好，符合消費(fèi)者花錢買健康的新生活方式。市場(chǎng)前景較好，更多的女性和時(shí)尚消費(fèi)者逐漸接受和喜愛(ài)美容服務(wù)。市場(chǎng)前景較好，但行業(yè)整體口碑一般，經(jīng)營(yíng)管理水平良莠不齊。市場(chǎng)前景較好，符合消費(fèi)者現(xiàn)代的休閑方式。符合消費(fèi)者的需求，是商業(yè)項(xiàng)目必不可少的配套設(shè)施市場(chǎng)前景有待提升年輕時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)特定消費(fèi)階層具有極強(qiáng)的誘惑力前景較好物業(yè)條件較為苛刻市場(chǎng)前景較好，但行業(yè)整體口碑一般，經(jīng)營(yíng)管理水平良莠不齊合作方式租售租、售均可售租租租租租主力商業(yè)體業(yè)態(tài)布局商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)供給量持續(xù)放大，需求不斷增加。商業(yè)物業(yè)形態(tài)越來(lái)越向現(xiàn)代潮流都市開(kāi)展。商業(yè)檔次和布局水平不斷提升。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理專業(yè)化。消費(fèi)層次再上一臺(tái)階。綜合體的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)的最終表現(xiàn)方式。工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程整體定位核心問(wèn)題解析工程規(guī)劃核心點(diǎn)市場(chǎng)研究分析工程商業(yè)營(yíng)銷當(dāng)今成功的商業(yè)地產(chǎn)工程都是相似的，即有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品力和目標(biāo)對(duì)應(yīng)的形象力并運(yùn)用符合時(shí)代要求的營(yíng)銷力。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略——事件營(yíng)銷營(yíng)銷策略——媒介組合互聯(lián)網(wǎng)制作自己的網(wǎng)站區(qū)域戶外廣告雜志媒體組合區(qū)域性電視臺(tái)地方電視臺(tái)區(qū)域報(bào)紙區(qū)域電臺(tái)總結(jié)1、提前進(jìn)行主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。統(tǒng)一招商管理〔立足長(zhǎng)遠(yuǎn)〕、統(tǒng)一營(yíng)銷〔廣告宣傳等〕、統(tǒng)一效勞監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。通過(guò)構(gòu)建品牌開(kāi)展戰(zhàn)略體系和品牌推廣體系將逐步實(shí)現(xiàn)品牌形象的“六個(gè)第一〞，即區(qū)域形象第一、經(jīng)營(yíng)理念第一、文化底蘊(yùn)第一、受眾認(rèn)知第一、客戶忠誠(chéng)第一、同行實(shí)力第一。2、借用城中新興地標(biāo)的吸引力以及興平中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升工程商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值最高的興平特色休閑購(gòu)物中心，能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)，成為新興平社會(huì)生活的活動(dòng)中心。3、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)、適宜業(yè)態(tài)、特色經(jīng)營(yíng)4、通過(guò)工程運(yùn)作要實(shí)現(xiàn)五出：出人才、出團(tuán)隊(duì)、出品牌、出渠道、出思想。通過(guò)商業(yè)廣場(chǎng)樹(shù)立隆發(fā)集團(tuán)品牌的價(jià)值延伸，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略目標(biāo)?；貞?、問(wèn)題、建議1、業(yè)態(tài)組合主力店和主力店的比重比較大，百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等，餐飲類的比重也比較大。逐漸增加500平米-800平米的次主力店，在這些主力店當(dāng)中，零售比重要50%以下，這就是業(yè)態(tài)的合理搭配，電影、唱歌、餐廳，尤其是餐飲業(yè)給付的租金比較低，文化、體育、健身，像游泳等這些都是租金比較低的，要不要放呢？答案是要，放的比較多的非零售比重，特別是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)文化、娛樂(lè)、餐飲，為什么我們招低租金的進(jìn)來(lái)？因?yàn)榭梢蕴峁┴S富的業(yè)態(tài)選擇，可以在開(kāi)業(yè)的初期積聚人氣，這些業(yè)態(tài)只要一旦穩(wěn)定以后，租金提升的空間、租金成長(zhǎng)性的空間還是比較大。業(yè)態(tài)占比超市15-18%集合精品百貨店20%各式餐飲25.4-28.4%休閑、娛樂(lè)17