土地增值稅清算與

房地產(chǎn)企業(yè)稅收輔導(dǎo)1、2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問題的通知?〔財稅〔2006〕21號文〕；2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號〕；3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了?土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準那么?〔國稅發(fā)[2007]132號〕；4、2021年5月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了?土地增值稅清算管理規(guī)程?〔國稅發(fā)[2021]91號〕；5、2021年5月19日，國家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?(國稅函[2021]220號〕；6、2021年5月25日，國家稅務(wù)總局?關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知?〔國稅發(fā)[2021]53號〕。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)講解第一局部土地增值稅的清算概要第二局部土地增值稅清算程序第三局部轉(zhuǎn)讓收入確實認第四局部扣除工程金額確實定第一局部清算概要

?土地增值稅暫行條例實施細那么?第十六條規(guī)定：納稅人在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及本錢確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該工程全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

二、土地增值稅的清算條件之一必須清算符合以下情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算(國稅發(fā)〔2006〕187號)：1.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、土地增值稅的清算條件之二要求清算

符合以下情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算(國稅發(fā)〔2006〕187號)：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否那么不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷〔國稅發(fā)〔2021〕91號〕。三、清算的時間要求-必須清算符合必須清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對工程進行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理清算手續(xù)?！?1號文件第11條第一款〕流程：準備清算申請及稅務(wù)機關(guān)要求提供的相關(guān)資料→主管稅務(wù)機關(guān)受理→杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實并提出清算審核意見→局務(wù)會審定并作出清算結(jié)論→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行三、清算的時間要求-要求清算符合要求清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！?1號文件第11條第一款〕

要求清算流程：清算通知書→納稅人自行進行清算，并報主管稅務(wù)部門→主管稅務(wù)機關(guān)受理→杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實并提出清算審核意見→局務(wù)會審定并作出清算結(jié)論→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行未清算的法律責任四、土地增值稅清算單位確實定1.?土增稅實施細那么?第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。2.國稅發(fā)〔2006〕187號第一條：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

?清算管理規(guī)程?：對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第二局部土地增值稅清算程序

一、土地增值稅清算的前期管理二、清算資料的準備三、收到清算資料后四、稅務(wù)機關(guān)審核五、核定征收六、尾盤處理一、土地增值稅清算的前期管理1、臺賬管理：主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按工程分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人工程立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、工程清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人工程開發(fā)同步〔91號文件第6條〕。2、本錢費用歸集：主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人工程開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，應(yīng)催促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同工程合理歸集有關(guān)收入、本錢、費用〔91號文件第7條〕。二、納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

三、收到清算資料后的處理方式

?清算管理規(guī)程?第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：1、對符合清算條件的工程，且報送的清算資料完備的，予以受理。2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。3、對不符合清算條件的工程，不予受理。四、土地增值稅清算的審核五、土地增值稅的核定征收?清算管理規(guī)程?第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：〔一〕依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；〔二〕擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；〔三〕雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程金額的；〔四〕符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；〔五〕申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出?核定征收的稅務(wù)事項告知書?。國稅發(fā)[2021]53號：六、清算結(jié)論清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具?土地增值稅清算結(jié)論書?和?稅務(wù)事項通知書?，并按稅務(wù)文書送達程序及時送達納稅人〔91號文件第32條〕。納稅人接到稅務(wù)機關(guān)出具的?土地增值稅清算結(jié)論書?和?稅務(wù)事項通知書?后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)〔91號文件第32條〕。七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按“清算時的單位建筑面積本錢費用〞乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算清算時計算：單位可售面積本錢費用＝開發(fā)總本錢費用÷總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時計算:扣除工程的建造本錢＝單位可售面積本錢費用×銷售面積第三局部土地增值稅計稅收入確實認〔一〕預(yù)征時一般與營業(yè)稅保持一致。注意代收費用的問題土地增值稅的稅務(wù)處理：對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

〔二〕220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；合同所載房面積與實際測量面積不一致，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的本錢和費用。第四局部扣除工程金額確實定要注意：1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.各項預(yù)提〔應(yīng)付〕費用不得包括在扣除工程金額中?！惨弧橙〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。國稅函[2021]220號〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢1.土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。〔1〕企業(yè)用本工程建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補償費?！?〕企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本工程的拆遷補償費?！?〕異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！?〕貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。假定某開發(fā)企業(yè)用于回遷安置的房產(chǎn)市場價格為1200萬元，那么應(yīng)確認的房產(chǎn)銷售收入為1200萬元，同時可確認的拆遷補償費為1200萬元。現(xiàn)用會計分錄表述如下：

〔1〕取得拆遷用地時

借：開發(fā)本錢——土地使用權(quán)

12000000

貸：應(yīng)付賬款

12000000.

〔2〕交付安置房時

借：應(yīng)付賬款

12000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

12000000.

同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢，假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品本錢為10000000

借：主營業(yè)務(wù)本錢

10000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

10000000

例如：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2021年由于當?shù)卣猩桃Y的原因，甲公司與當?shù)氐囊患宜鄰S簽訂了合同，合同約定對水泥廠進行拆遷，建設(shè)商住樓。建成后返還其商業(yè)面積3萬平方米，除此沒有支付其他土地款?！惨弧惩恋卣饔觅M及拆遷補償費0萬元?！捕城捌诠こ藤M1000萬元?！踩辰ㄖ惭b工程費15000萬元。〔四〕根底設(shè)施建設(shè)費3000萬元?！参濉彻才涮自O(shè)施費800萬元?！擦抽_發(fā)間接費200萬元。總本錢為20000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會計本錢為2000元/平方米。甲公司同類房地產(chǎn)的平均價格為6000元/平方米。計算如下：第1：支付建筑施工等其他開發(fā)本錢20000萬元。第2、拆遷補償費支出：30000×6000=18000萬元〔注意：這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分攤?！骋曂N售收入：30000×6000=18000萬元第3、單位可售面積計稅本錢=〔20000＋18000〕÷100000＝3800元/平方米〔注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母〕

根據(jù)國稅函[1995]549號文、國稅函〔2007〕768號文件的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞稅目繳納營業(yè)稅，對歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的本錢價核定計征營業(yè)稅.

2.前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞等支出。3.根底設(shè)施費：指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。4.建筑安裝工程費：指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。〔1〕甲供材料〔2〕參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)工程單位平均建安本錢或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額本錢，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常?！?〕建筑安裝發(fā)票應(yīng)當在工程所在地稅務(wù)機關(guān)開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢〔簡稱開發(fā)本錢〕中的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有以下情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按不超過?分類房產(chǎn)單位面積建安造價表?中公布的每平方米工程造價金額核定扣除：〔一〕無法按清算要求提供開發(fā)本錢核算資料的；〔二〕提供的開發(fā)本錢資料不實的；〔三〕?鑒證報告?內(nèi)容不真實的，存在疑問的；〔四〕虛報房地產(chǎn)開發(fā)本錢的；〔五〕清算工程中的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費三項合計的每平方米建安本錢扣除額，明顯高于太原市地方稅務(wù)局制定的?分類房產(chǎn)單位面積建安造價表?中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。房地產(chǎn)類型竣工年代核定單位成本（元/平方米）多層住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商2