2025/7/18阜新興隆大家庭工程營銷執(zhí)行籌劃方案謹呈：葫蘆島興隆寶通房地產開發(fā)沈陽德置行葫蘆島興隆大家庭工程前期營銷籌劃思路PART1.工程本體環(huán)境分析PART2.葫蘆島市房地產市場分析PART3.葫蘆島高端住宅個案分析PART4.葫蘆島典型寫字樓、公寓個案分析PART5.葫蘆島房地產消費客群分析PART6.本工程產品初步建議PART7.本工程營銷執(zhí)行策略PART1工程本體環(huán)境分析城市解讀大潤發(fā)區(qū)域解讀區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)優(yōu)勢本案項目解讀土地性質：商業(yè)〔40年〕占地面積：51700平建筑面積：60萬平產品形態(tài)：寫字樓〔2棟，67800平〕、公寓〔81000平〕、寫字樓與公審共20萬平；購物中心〔8層，30萬平〕配套：地下四層；負一、二為地下商業(yè)，負三、四層為停車場，共計10萬平。三線城市、新興核心片區(qū)、具有強勢景觀資源的超大規(guī)模商業(yè)綜合體工程工程屬性：項目鄰龍灣公園，景觀資源良好具有強勢外部資源建筑面積近60萬平，屬遼寧商業(yè)第一盤超大規(guī)模區(qū)域屬性：目前飛天廣場的交通便捷性相對較低，項目處于城市核心地段核心地段隨著政府規(guī)劃的利好，飛天廣場的地位日益顯現新興高檔商業(yè)區(qū)葫蘆島在房地產市場劃分中屬三線城市三線、自然市

項目屬性界定小結葫蘆島市為作為遼寧省最年輕的城市，地處東北、華北兩大區(qū)域的交匯處，關外第一城，擁有較好的旅游資源和海岸線，但是作為重要軍港，對外貿易不充分城市有工業(yè)開展的根底〔城市托工業(yè)開展成形，目前舊城主體改造處于起步階段〕，

城市農業(yè)人口比重過來，城市化率低于全國平均水平，城鎮(zhèn)化進程可能會帶來“紅利〞，但是僅依靠傳統(tǒng)產業(yè)，增速并不樂觀人口出現負增長，城市向外地輸送勞動力，人口吸附能力弱PART

2葫蘆島房地產市場分析葫蘆島遼東半島城市群京津唐城市群山東半島城市群

葫蘆島葫蘆島位于渤海之濱，地處遼寧西南部，東鄰錦州市，西接山海關，北靠朝陽市，東距省會城市沈陽270公里，西距首都北京380公里。素有“關外第一市〞的美稱。是遼寧最年輕的城市，也是一座新興的工業(yè)城市、港口城市和旅游城市。葫蘆島連接兩大經濟圈，位于環(huán)渤海經濟圈的中間位置，是東北和華北兩大經濟區(qū)域的“節(jié)點〞城市，是東北入關的門戶。

葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達261公里，居遼寧省第二位。在新一輪城市規(guī)劃中葫蘆島市被遼寧省省政府部署建設成為遼寧西部城市群區(qū)域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推進遼西沿海經濟區(qū)新的增長點，構建“錦葫都市圈〞。建設成“港市聯(lián)動〞的新型城市。葫蘆島位于環(huán)渤海經濟圈的中間位置，是一座新興的工業(yè)城市、港口城市及旅游城市。2021年末全市人口280萬，其中非農業(yè)人口89萬。市內轄區(qū)范圍較小，連山區(qū)是老城市區(qū)，龍港區(qū)為新城區(qū)，工程屬新城區(qū)商業(yè)區(qū)。南票區(qū)地處遼西走廊，位于葫蘆島市西北部，農業(yè)區(qū)。連山區(qū)位于葫蘆島市東北部。總面積1651.4平方公里，總人口63萬，其中城鎮(zhèn)人口30萬。龍港區(qū)是葫蘆島市的中心城區(qū)，全區(qū)總面積180平方公里，總人口20萬。龍港區(qū)轄7個街道、2個鎮(zhèn)。龍港區(qū)是一個產業(yè)雄厚的新興城區(qū)。葫蘆島市現轄南票區(qū)、連山區(qū)、龍崗區(qū)、興城市〔縣級市〕、建昌縣、綏中縣，面積約10300平方公里。龍灣CBD原來為東窯村-漁村，原隸屬于遼寧省葫蘆島市龍港區(qū)雙樹鄉(xiāng)。2006年前屬興城市管轄。2021年確定為“五點一線〞唯一中央商務區(qū)，同年龍灣中央商務區(qū)管委會成立。龍灣中央商務區(qū)葫蘆島整體宏觀數據〔2021年-2021年〕宏觀數據2008年2009年增長2010年增長2011年增長住宅年開發(fā)量329.4萬平

348.2萬平5.7%451.8萬平29.7%725.1萬平60.9%住宅年銷售量130萬平238.0萬平83.1%250.7萬平5.4%140.8萬平-43.8%全市人口數量280.4萬人282.3萬人6.6‰281.8萬人-1.8‰281.3萬人-1.8‰分析：葫蘆島近幾年人口數量無大幅浮動，人口增速緩慢，外來人口極少；住宅年開發(fā)量逐年增長，2021年增幅較大〔↑60.9%〕，全市住宅新開工面積339.8萬平，較上年增長↑21.3%；住宅年銷售量表現不平穩(wěn)，2021年有較大增幅〔↑83.1%〕，2021年較為平穩(wěn)，增幅不大，2021年下半年受大勢影響，全年銷售量較上年下降↓43.8%；預計：2021年度全市人口將維持穩(wěn)定，無大幅增長；住宅開發(fā)量將持續(xù)增長，由于受到大勢影響漲幅將略有下降〔860萬平，↑20%左右〕；住宅銷售量受市場持續(xù)影響較上年將有小幅下滑〔100萬平，↓25%左右〕。葫蘆島整體宏觀數據〔2021年-2021年〕近年房價漲勢迅猛，2021年商品房均價到達4234元/㎡，目前葫蘆島市快速走量產品成交的房價在4500-5000元/平米小結PART

3葫蘆島高端豪宅個案分析物業(yè)類型多層、小高層、高層、酒店式公寓、商鋪項目位置龍港區(qū)文萃路16號實驗三小南100米開盤時間2009年8月，2期2011年9月中旬，3期2012年9月占地面積22萬平米 建筑面積40萬平米 戶型區(qū)間59-320平米 容積率1.5 均價住宅5500元/平米公寓6500-7000元/平米建筑風格維多利亞風格 車庫/車位1:0.8物業(yè)公司北京盛世物業(yè)服務有限公司開發(fā)商北京首創(chuàng)集團 首創(chuàng)象墅——盛放驚艷與感動的象墅生活首創(chuàng)象墅一期三期在售二期四期工程總平面圖在售工程戶型配比工程目前在售產品為三期產品，一期、二期產品已售罄，三期在售產品為9棟多層、小高層產品，起價4980元/平方米，最高價7200元/平方米，均價5500元/平方米。戶型面積（㎡）總數量比例二房80約11020%三房104約166約占30%三房120約108約占20%三房143約16630%左右五房320首創(chuàng)象墅平面圖103平120平143平當期暢銷戶型典型高端工程產品分析——首創(chuàng)象墅首創(chuàng)象墅戶型格局方正，分區(qū)合理；各功能配置齊全，是當今市場的主流產品，并且具有一定的功能創(chuàng)新，受到廣闊消費者的喜愛。置業(yè)邏輯置業(yè)經驗豐富，在城市乃至外市擁有多處房產，作為資產處置的一種方式；看重地段價值，周邊商業(yè)〔大潤發(fā)〕、交通、教育〔實驗三小〕配套齊全見多識廣，對工程品質〔園林、用材〕、品牌有一定要求；喜歡“扎堆〞；購置90平米以下戶型作為剛需，130平米以上大戶型改善，要求工程能表達身份和地位，有尊貴感、有高端的圈層。關注人文環(huán)境及風水布局本工程現階段推出的是三期產品，主力總價大多在76萬以上，平均每月銷售20套左右?，F階段我們銷售最好的主力戶型為140平，100-140平的戶型是我們的主力區(qū)間，占到近70%左右。80平左右成交主要為婚房和老年人購置，現成交客戶幾乎是整個葫蘆島的頂尖級客群，周邊縣城的首富，各大地產公司的老總，公務員大多都是局級以上，銀行、電力的員工有相當大的一局部群體，生意人是我們工程成交比重最大的，生意范圍也集中在各行各業(yè)，有近60%-70%左右。從成交區(qū)域來看本地人居多。 ——首創(chuàng)銷售經理：馬經理

高端訪談首創(chuàng)象墅客戶情況物業(yè)類型高層項目位置葫蘆島龍灣CBD半山開盤時間2012年1月15日占地面積16.27萬平方米建筑面積48萬平方米戶型區(qū)間45-171平米容積率3.03均價5800元/平米建筑風格歐洲新古典 車庫/車位1:1物業(yè)公司沈陽金碧物業(yè)顧問有限公司開發(fā)商恒大地產集團

恒大·御景灣——山水豪宅恒大·御景灣園區(qū)大門鳥瞰圖工程總平面圖住宅工程戶型配比工程目前在售產品為一期1#、2#、3#、4#、6#住宅產品全部為33層高層產品，起價5074元/平方米，最高價7603元/平方米，均價5900元/平方米，去化近600套〔含公寓〕，剩余280套左右房源。該工程2021年10月單月銷售到達峰值，月銷售100套左右。1#2#3#4#6#恒大·御景灣戶型面積（㎡）總數量比例（%）二房95-10025626.6三房105-12016016.612712813.3130(中戶)323.3130(把山)646.7四房145－15022423.3五房170以上9610當期暢銷戶型150平99平98平127平147平171平130平恒大·御景灣戶型面積較大，標準化產品的同城復制；為了做滿容積率，局部戶型的面積壓縮并不是顯得很合理?？蛻羟闆r置業(yè)邏輯改善型居住為主，在市區(qū)內已有住宅，二次置業(yè)并不打算長期居??；看重片區(qū)內的開展?jié)摿罢倪h景規(guī)劃親海情節(jié)，注重社區(qū)內的園林及配套，對生活品質有較高的追求；在此處購房的業(yè)主大多為從眾性的消費心理，海洋景觀的季節(jié)性居住是他們所考慮的購置目的之一。本工程現階段推出的是一期產品，主力總價大多在60萬以上，平均每月銷售20套左右，為區(qū)域內銷冠。現階段我們銷售最好的主力戶型為120-130平的戶型，此主力面積區(qū)間占到近60%左右。我們工程現在成交的客戶90%以本地人為主，70%的職業(yè)主要為自已從事經商的生意人，餐飲、娛樂行業(yè)為主要的經營范圍。政府八大局、銀行職員有較少的一局部比例，外地人〔內蒙、黑龍江〕占10%左右。本工程成交客戶大多為有車一族，本工程的車位比為1：1以上，這也是本工程的一大賣點。 ——恒大籌劃經理：陳經理

高端訪談恒大·御景灣物業(yè)類型高層項目位置葫蘆島龍港區(qū)海辰路與龍警街交匯處南側開盤時間2012年9月8日占地面積1.9平方米建筑面積6.7萬平方米戶型區(qū)間戶型面積為231平米和234平米容積率3.5均價6400元/平米建筑風格現代車庫/車位1:1投資商香港恒興基立集團 棲龍灣——面朝大海、棲龍豪宅棲龍灣外立面效果圖位置圖工程總平面圖工程戶型配比工程棲龍灣地處海辰路與龍警街交匯處，此處是葫蘆島傳統(tǒng)富人區(qū)，工程由兩棟34層的超高層組成，建筑高度為102.5米，是葫蘆島市目前最高的海景住宅，7層以上可看海。主力戶型為231平、234平兩種，二梯兩戶大平層房型面積段（平米）總數量占比去化量去化率三房二廳二衛(wèi)19822%2100%三房二廳二衛(wèi)23124049%19280%三房二廳二衛(wèi)23449%1#2#棲龍灣工程沙盤231平當期暢銷戶型234平棲龍灣葫蘆島唯一高層豪宅，面積主要集中在230平以上。戶型開間尺度大，配有觀景角窗?？蛻羟闆r置業(yè)邏輯全部為改善客戶，在市區(qū)內已有住宅，終極置業(yè)為目的；看重富人區(qū)內的良好人文環(huán)境及高端圈層。遠處觀海，注重豪華與舒適，對生活品質要求非常高；有一定的社會地位與文化品味，經濟根底強，只要是好產品價格不是考慮的第一要素。置業(yè)首選的是區(qū)域內的圈層人群。本工程的老板是香港人，與政府關系非常好，我們也是在用香港的豪宅標準來建設的工程，包括后期的物業(yè)效勞。我們的產品現階段全都是230平左右的，并且已銷售了80%。本工程大多還是以本地人為主，外地人占了一小局部，主要來自北京、黑龍江等地。客群都是城市的頂尖級富豪和區(qū)長級別的高官。工程用材非?？季?，外墻用的都是理石，這在本地是非常少的。 ——棲龍灣銷售：陸先生

高端訪談棲龍灣客戶葫蘆島有傳統(tǒng)的城市富人區(qū)，本地人普遍認為奧園、翠海、凱旋城里住的大多為葫蘆島最先富起來的這一批人，大多為早期從事鉬礦等資源型行業(yè)爆富的一批人、政府的高級公務人員及企業(yè)主等，其中生意人居多。產品產品設計已陳舊，外立面大多以涂料和貼磚為主，戶型比較傳統(tǒng)，沒有現階段比較流行的露臺及贈送空間，唯獨大多一層有私家花園作為產品早期提升附加值的處理手段。園林設計比較初級，并無亮點的節(jié)點景觀，大的廣場及中軸是小區(qū)內人們比較中意的場所。在樹種的選取上并沒有名貴的植物，大多為喬木和灌木的大量密植，通過加大綠化量來增加小區(qū)內的園林品質。小區(qū)內大多為人車混流，無明確的停車空間，私家車只停泊在宅間景觀及交通支路上，給業(yè)主的安全及路面的鋪裝帶來了負面的影響各項目都在豪華大氣的入口上下功夫，用構造物來體現小區(qū)的高端品質，用來附合業(yè)主們的尊貴心理。工程管理不過硬及設計水平落后所形成的不能滿足消費者的要求也是導致此批業(yè)主現階段大量換房的主要因素。配套物業(yè)管理為簡單的保安與保潔，并無實質性的管理基礎設施陳舊，簡單的康體器材并無高端先進智能化設施的應用小結PART

4葫蘆島典型寫字樓、公寓個案分析項目名稱財富7號開發(fā)商富爾沃地產位置濱海路與龍灣大街交匯處主題詞地標居住，精致生活配套龍灣公園、飛天購物廣場、富爾沃財富街、華泰酒店產品類型商業(yè)公寓戶型二層淘寶街7－30平44－51平：一室67－74平：兩室價格已銷售完畢，現二層淘寶街對外招商：3－4元/平/天起價5600元/平（層差為60元）；均價6300－6400元/平銷售情況現已銷售80%以上，現房階段其他公寓樓權為一棟，27層。3梯8戶，標準層為400平，戶型區(qū)間為44－74平?，F為尾盤銷售，銷售政策中17層以上每戶減3萬元。對外租金為1－1.2元/平/天資料來源：現場實地調研財富7號〔公寓〕－地標居住，精致生活當期暢銷戶型財富7號〔公寓〕戶型為公寓設計，偏居住功能；戶型特點為每戶的景觀陽臺與臥室相連。開間寬敞、室內通透。國美大廈－飛天廣場唯一寫字樓工程項目名稱國美大廈開發(fā)商——位置濱海路與龍灣大街交匯處主題詞——配套龍灣公園、飛天購物廣場、富爾沃財富街、華泰酒店產品類型寫字間（A座）快捷酒店（B座）戶型標準層800平自由分隔，只租不售標準層800平標準戶型為65平A座價格對外出租，裝修每平米1.6元，未裝修每平米1.3元。另交物業(yè)1元/平/月，水電自理?，F最小面積400平。B座價格整體為快捷酒店，少部分公寓。公寓平均為每天1元/平；主要集中在40－65平米之間，無物業(yè)費，酒店配套。國美大廈物業(yè)類型高層項目位置葫蘆島龍灣CBD半山開盤時間2012年1月15日占地面積16.27萬平方米建筑面積48萬平方米戶型區(qū)間45-99平米容積率3.03均價6000元/平米建筑風格歐洲新古典 車庫/車位1:1物業(yè)公司沈陽金碧物業(yè)顧問有限公司開發(fā)商恒大地產集團

恒大·御景灣——精裝公寓園區(qū)大門鳥瞰圖葫蘆島恒大御景灣位于龍灣CBD，整體建筑采用歐洲新古典建筑形態(tài)；建筑立面典雅時尚，淺色主調，局部深色調點綴，立面裝飾線條，陽光飄窗，與園區(qū)景觀相照應，棟棟環(huán)湖、戶戶皆景，最大樓間距超百米。園區(qū)設有3層北大幼兒園，約2000㎡。工程共規(guī)劃1467戶，網點92套，7棟33層的高層住宅，1棟28層的公寓，1個綜合樓，1個3層恒大劇場。1-4#之間全部為1層的底商，面積段為21-119平，主力為30-60。18#公寓4梯20戶，面積為45-99㎡1#2#3#4#6#1#恒大劇場公寓綜合樓7#5#恒大·御景灣公寓18#樓一共28層，4梯20戶，面積段為45-99㎡，主力為50-60之間，價格為5074-7603元，均價6000元。承受能力公寓產品目前市場接受度不高。1-4#樓一層裙房為底商，層高4.6米，可以分割成2層，21-119㎡，1.2萬元/㎡。園區(qū)自建3層恒大劇場，填補區(qū)域內無影院的空白。1樓為超市，2樓經營服飾，3樓為影院。恒大御景灣自建影院，填補板塊空白；新興板塊公寓產品市場接受度不佳恒大·御景灣物業(yè)類型多層、小高層、高層、酒店式公寓、商鋪項目位置龍港區(qū)文萃路16號實驗三小南100米開盤時間2009年8月，2期2011年9月中旬，3期2012年9月占地面積22萬平米 建筑面積40萬平米 戶型區(qū)間59-320平米 容積率1.5 均價住宅5500元/平米公寓6500-7000元/平米建筑風格維多利亞風格 車庫/車位1:0.8物業(yè)公司北京盛世物業(yè)服務有限公司開發(fā)商北京首創(chuàng)集團 首創(chuàng)鉑悅——盛放驚艷與感動的象墅生活一期三期在售二期四期工程總平面圖平面圖首創(chuàng)鉑悅公寓當期暢銷戶型小結PART

5葫蘆島客群分析私企業(yè)主、礦主——客戶分析經濟支付能力強，對價格不太敏感；本身有房，有一定閑置資金；注重身份標識，追捧品牌開發(fā)商物業(yè)；希望自己走在社會的前列，有精英意識；根本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念7000元/m2以內〔毛坯價格〕局部客戶對于工程看法，地段很好，如果品質好，價格高點也樂意購置接受價格根本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念接受價格企業(yè)中高層管理人員——收入比較高，對價格不太敏感局部大中型民營企業(yè)中高層管理人員，支付能力很強小型民企中高層管理人員對價格相對敏感區(qū)域購房意愿高注重產品質量；上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理效勞；二次或以上置業(yè)居多，考慮為子女購置，選擇大面積單位的較多居住環(huán)境好，交通便利；對區(qū)域長期開展前景看好6000元/m2以內較容易接受客戶分析根本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念接受價格收入中等，局部比較高，有補貼及隱性收入局部收入較高者對價格不太敏感對產品素質要求高城市的中心永遠都是最好的交通條件好，周邊配套較完善接受價格：5000元/m2左右泛公務員階層〔八大局〕——客戶分析根本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念居住環(huán)境好，交通條件好價格相對較低〔相對葫蘆島其它城區(qū)〕個體經商者〔餐飲〕——收入中上，局部有較多積累者對價格不太敏感普遍比較注重實惠，關注性價比接受價格5000元/平方米左右〔毛坯價格〕客戶分析小結客戶定位回憶外地客戶，如周邊城市重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶葫蘆島市高收入階層來源：主要來自本市職業(yè)描述：私營業(yè)主、高級公務員、企業(yè)高層管理置業(yè)需求：二次置業(yè)、投資價值取向：喜歡城市生活、關注產品品質、物業(yè)管理、居住環(huán)境品質置業(yè)特征：炫耀性心理，同時關注實惠重要客戶群葫蘆島中高收入階層來源：本市職業(yè)描述：私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務員、醫(yī)生、教師等置業(yè)目的：投資、經營價值取向：關注區(qū)位、居住環(huán)境、教育、生活配套置業(yè)特征：比較理性、總價承受力有限核心客戶群驗證：訪談行業(yè)人士、訪談客戶宏觀消費市場分析客戶消費力分析本工程核心客戶定位本工程核心客戶寫真——繁忙疲憊的工作讓他們更加思念暢快交流的都市空間年輕有活力，消費觀念超前，對未來生活充滿憧憬。他們追求生活品質，可以減少消費的量，但是不可以降低消費水平，愿意為有品質感的東西而付費。喜歡現代的東西，各種高新產品的領先使用者。深層精神氣質——骨子里的都市文化精神。年輕、時尚、講究生活品位的他們，有著骨子里的都市文化精神葫蘆島中高端消費人群的生活形態(tài)意象表現描繪關鍵詞出處生活觀代表人群鳥自由不安分身體或心靈穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉換，生活中的不穩(wěn)定因素享受富二代貓慵懶，敏感及時行樂，有能力自由支配自己的工作和生活，享受總是觸手可及溫床自由職業(yè)者鐘擺效率、規(guī)律缺乏激情兢兢業(yè)業(yè)的上班族，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學的家長容器公務員螞蟻集體主義任勞任怨企業(yè)生產線中的參與人，嚴謹的管理者和被管理者分工企業(yè)中高級技術、管理人員蝴蝶關注面子高檔消費場所中的主力，請客或被請，忙于應酬，對自己很好攫取生意人我們能從目標客戶中找到共同點——這群人是城市動物，崇尚都市生活，對于城市懷有特殊情節(jié)關鍵詞：世界的、開放的、領先的、繁華的、時尚的、奢華的公寓——“環(huán)渤海全時度假旗艦產品〞

感觀上：精致的、奢華的社區(qū)上：開放的、流動的立面上：張揚的、高檔的功能上：便捷的、舒適的利用營銷溝通價值觀也許我們都習慣了說教，習慣了牽引，習慣了強勢：“我們的前途在哪里？〞，“我們的未來在哪里？〞人們總是慣性地為每一件事去找一個說法，或者賦予一些意義。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，接近消費者真實的生活狀態(tài)，與消費者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此開掘興隆工程的價值觀——葫蘆島首席城市綜合體PART6本工程產品初步建議PART7本工程營銷執(zhí)行策略展示策略銷售策略推廣策略“興隆·財富大廈〞展示攻略工程展示星級效勞展示展示策略－氣勢、標志性、效勞品質

展示攻略——精神堡壘：通過開放式前廣場與核心雕塑、小品、噴水池等彰顯氣派與標志性精神堡壘工程前廣場處突出工程符號性的視覺焦點，形成開放、大氣的印象，建立樓盤的精神標簽，建議采用符合工程特點的雕塑，拉近客戶距離

展示攻略——銷售中心1可采用掛在墻上形式，節(jié)約空間占用1.模型：打造區(qū)域模型，闡述工程絕版地段概念要點：反映工程與廣場、配套之間的距離，表現工程區(qū)域中心和成熟資源，突出絕版地尊的至高無上的地位

展示攻略——銷售中心22.包裝：注意燈光亮度與鋪裝材料營造莊嚴尊貴感覺要點：a.采用皮質沙發(fā)，彰顯品質

b.增添綠色元素，營造生態(tài)概念

c.色調采用歡快、年輕色系

d.現場燈光采用暖色調

展示攻略——銷售中心33.包裝：營造私密洽談空間，背景版設計創(chuàng)造良好氣氛要點：a.盡量營造開間小的私密空間作為洽談場所b.背景版設計要顯示樓盤品質，創(chuàng)造良好氣氛

展示攻略——銷售中心44.3D動畫：通過3D動畫的視覺沖擊力和音效效果吸引客戶要點：a.設置類似電影院或者視聽室的房間

b.采用大屏幕液晶顯示器或者投影儀

c.注意室內精裝修吸音材質投影儀音箱

展示攻略——銷售中心55.合作品牌墻：扛起阜新文化大旗，推行文化營銷要點：a.開辟小型場所，打造阜新興隆零售行業(yè)脊梁墻，陳列合作知名企業(yè)LOGO和產品b.未來入住客戶如滿足要求，亦可入列，增加榮譽感c.整體裝修應表達莊嚴肅穆感，強調民族自豪感和社會責任心

展示攻略——銷售中心66.效勞：通過一系列效勞，提升工程形象，向客戶展示未來辦公方式。要點：a.設置吧臺區(qū)域b.洗手間表達樓盤檔次，開闊豪華c.大堂門口及關鍵節(jié)點設置門童

看樓通道包裝圍板，與工程圍板保持同一調性與主題增加一些與興隆品牌相關的展示，拉近與客戶距離戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說明

精美指示牌

展示攻略——看樓通道：尊貴體驗尊貴體驗+醒目標識+工程核心賣點展示

展示攻略——大堂、電梯廳：高貴大氣豪華大堂關鍵點：1、表達高貴大氣品質2、設置公共效勞區(qū)，表達人文關心3、設大堂電子屏，隨時發(fā)布社區(qū)各種信息4、設置大堂經理引導、咨詢效勞電梯廳關鍵點：1、裝點細節(jié)，表達品質2、電梯間有保安接待效勞

展示攻略——多種風格精裝修樣板房時間：開盤前完成關鍵點：1.多種風格，滿足不同客戶需求2.強調體驗，模擬實際辦公情形3.小戶型強調個性展示攻略——清水房：根本地面與吊頂設計時間：開盤前完成關鍵點：1.根本的吊頂加地面最能表達單位最原始的空間感覺2.實物和材料的圖片展示能讓客戶對產品賣點的感觸更加真實有效產品指標系列－工程及材料展示展板及掛牌說明結構剖示實物展示實驗體驗展示攻略——星級效勞體系展示服裝效勞人員著裝整齊大方、保安人員著深色職業(yè)裝，所有工作人員配帶統(tǒng)一工牌，表達工程品質軟件所有銷售中心工作人員需培訓考核前方可上崗〔含保安、保潔人員〕硬件重要崗位保安及效勞員配無線對講，表達工程檔次及平安性效勞有禮有節(jié)，“來有問聲去有送聲〞，在各個細節(jié)上采用人工效勞提醒，務求讓客戶處處體驗主人的尊貴感展示攻略——星級效勞體系展示后期效勞先期體驗后期效勞先期導入，表達物業(yè)細致、專業(yè)的效勞品質。銷售策略

action1：節(jié)點式爆破

銷售策略銷售策略

action2：VIP卡分級具體措施：1.開盤前進行VIP卡認籌——主要為了積累誠意客戶，開盤集中成交，促進其他客戶購置2.對VIP卡進行分級——VIP卡分兩種，一種人氣卡，一種誠意卡。人氣卡認籌門檻相對低，內含一定額度的售樓處消費金額，可以吸引上門量，推動客戶傳播；誠意卡認籌門檻相對較高，享受的優(yōu)惠額度相對較大，客戶示范性較大銷售策略

action3：價格引導銷售策略

action4：主動出擊設置品牌展示中心；銷售隊伍分批約訪；在人群密集度高的超市、商場、電影院巡展，吸納更多客戶來源；A\市內客戶拓展：商場巡展，直銷拓客，滲透阜新毛細血管對象：高速沿線客戶方式：在加油站，收費站等地方，設置展點，送來往客戶車載音樂光盤載入項目廣告，贈送礦泉水，購房的抵用券吸引客戶來訪。在交通樞紐口火車站旁做戶外廣告或海報宣傳或火車站巡展；短信鎖定重要客戶來源區(qū)域車載刊物：高速鐵路車載刊物廣告投放。人員：外場銷售同事物料：礦泉水、宣傳單頁、房價抵用卷B\高速沿線拓客：借助高端客戶的引入，實現工程客戶拉升銷售策略

action4：主動出擊C\周邊大客戶拓展：留住屬于自己的客戶，看好自己的蛋糕重點拜訪政府機關區(qū)政府勘探設計院銀行/郵政區(qū)公安局區(qū)交警大隊聯(lián)通/移動公司重點拜訪企業(yè)單位大型購物中心酒店/KTV建材超市大市場專業(yè)汽車4S店民政學院等高校區(qū)政府機關企事業(yè)單位；周邊院校；拓展方式：登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團購等銷售策略

action4：主動出擊D\客戶攔截：伸到別人的碗，拿肉吃.競爭對手點對點攔截：布點位置：解放大街、民族大街、中華路、新華路，建設廣場、人民廣場紅樹廣場!道路主路口封鎖銷售策略

action4：主動出擊銷售策略

action5：體驗營銷階段操作步驟操作時間內容接待當天建立客戶檔案接待當天記錄客戶檔案引導介紹興隆集團背景接待當天引導介紹興隆集團業(yè)務分布情況認購當日公示內容簽字確認并予以詳細講解認購當日對合同確認，看房確認，簽約須知、付款須知等公示內容進行簽字確認，并對合同樣本進行講解，回答客戶疑問；認購后簽約前新認購客戶跟進認購后的第二天內再次告知溝通渠道新認購客戶簽約提醒簽約前三天簽約提醒簽約當日簽約餐簽約當日――贈送禮品簽約當日贈送項目禮品并做好登記滿意度自檢簽約當日第一時間進行排雷工作，確?？蛻魸M意度簽約后成交客戶回訪電話簽約完畢后三天內銷售經理回訪客戶了解情況，為客戶答疑成交客戶回訪信每月5號寄發(fā)表感謝、工程進度等生日賀卡（高端項目）每月28號寄發(fā)生日祝福節(jié)日短信法定假日及重要節(jié)日前1天節(jié)日祝賀工地開放、交付前客戶聯(lián)絡工地開放、房屋交付前告知工地開放、交付進展情況及客戶相應準備工作，并核對客戶聯(lián)絡信息變更情況告知變更時對銷售人員變更、售樓處搬遷、裝修等情況進行及時告知其它網絡信息維護不定期巡查各類網絡信息維護，及時發(fā)現問題，及時更進現場及樣板房設備及銷售道具檢查每日巡查每日值日生負責，并填寫檢查表單投訴日報遭遇投訴當日關閉客戶投訴，及時給予客戶反饋，并由專人負責策略：線下途徑開始市場導入，滲透工程形象，蓄客戶。推廣：開始形象推廣的同時，由外圍開始積累客戶資源策略：集中式爆發(fā)，快速建立工程影響力推廣：集中資源強勢推廣，三位一體全面推廣，樹立樓盤形象，快束增加上門客戶。策略：以工程價值展示為核心點，促使客戶成交推廣：以事件營銷為節(jié)點，以報廣、網絡、直郵、客戶營銷為主。策略：持續(xù)性的現場營銷活動，吸引客戶上門推廣：以營銷活動和客戶資源挖掘為主，短信、直郵為主，報紙為輔助；形象導入