漯河市商業(yè)用房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)漯河市商業(yè)用房的管理，規(guī)范商業(yè)用房的使用、經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)商業(yè)用房市場(chǎng)秩序，保障商業(yè)用房所有者、使用者的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于漯河市行政區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、使用及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行管理，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府監(jiān)管相結(jié)合原則：充分發(fā)揮市場(chǎng)在商業(yè)用房資源配置中的決定性作用，同時(shí)加強(qiáng)政府對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理。3.保護(hù)權(quán)益原則：切實(shí)保護(hù)商業(yè)用房所有者、使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)商業(yè)用房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。4.規(guī)范有序原則：建立健全商業(yè)用房管理制度，規(guī)范商業(yè)用房的各類(lèi)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。二、商業(yè)用房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃管理1.商業(yè)用房的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，合理布局，優(yōu)化配置。2.規(guī)劃部門(mén)在編制商業(yè)用房規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分征求相關(guān)部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)及社會(huì)公眾的意見(jiàn)，確保規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。3.商業(yè)用房規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序辦理相關(guān)手續(xù)。（二）建設(shè)管理1.商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照基本建設(shè)程序進(jìn)行審批、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，確保工程質(zhì)量和安全。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變商業(yè)用房的使用性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施。3.商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用，并按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。三、商業(yè)用房交易管理（一）交易規(guī)則1.商業(yè)用房交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。2.商業(yè)用房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。3.商業(yè)用房交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、地理位置、房屋狀況等因素合理確定，不得惡意串通、哄抬價(jià)格或者低價(jià)傾銷(xiāo)。（二）交易手續(xù)1.商業(yè)用房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)證件和資料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明、交易合同等。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)交易當(dāng)事人提交的資料進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理交易手續(xù)，并出具相關(guān)證明文件。3.商業(yè)用房交易涉及土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)。（三）交易監(jiān)管1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房交易市場(chǎng)的監(jiān)管，建立健全交易信息發(fā)布、交易資金監(jiān)管等制度，規(guī)范交易行為。2.對(duì)商業(yè)用房交易中存在的違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以查處，維護(hù)市場(chǎng)秩序。四、商業(yè)用房租賃管理（一）租賃合同1.商業(yè)用房租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.租賃合同簽訂后，租賃雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。3.租賃期限屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃房屋。承租人繼續(xù)使用租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前與出租人重新簽訂租賃合同。（二）租金管理1.商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方協(xié)商確定，但不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定和本市的租金指導(dǎo)價(jià)格。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期公布商業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，為租賃雙方提供參考。3.租賃雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。租金支付方式可以采取按月、季、年等方式，具體由雙方協(xié)商確定。（三）租賃登記備案1.商業(yè)用房租賃合同簽訂后，租賃雙方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，持租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明等資料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃登記備案資料進(jìn)行審核，符合條件的予以登記備案，并出具租賃登記備案證明。3.未辦理租賃登記備案的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。（四）租賃監(jiān)管1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，定期對(duì)租賃情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理租賃糾紛及違法違規(guī)行為。2.對(duì)違反本辦法規(guī)定的租賃行為，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以查處，包括責(zé)令改正、罰款、沒(méi)收違法所得等措施。五、商業(yè)用房使用管理（一）使用規(guī)范1.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成房屋及附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。3.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，共同維護(hù)房屋及周邊環(huán)境的整潔和安全。（二）安全管理1.商業(yè)用房所有者和使用者應(yīng)當(dāng)履行房屋安全管理責(zé)任，確保房屋使用安全。2.商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。3.商業(yè)用房使用者不得在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得存在安全隱患。對(duì)存在安全隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，確保安全。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)保持房屋內(nèi)部和周邊環(huán)境的整潔衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物。2.商業(yè)用房所在區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置垃圾收集設(shè)施，并定期進(jìn)行清理和運(yùn)輸。3.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得從事影響環(huán)境衛(wèi)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。六、商業(yè)用房配套設(shè)施管理（一）配套設(shè)施建設(shè)1.商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，包括停車(chē)場(chǎng)、綠化、給排水、供電、通訊等設(shè)施。2.配套設(shè)施建設(shè)應(yīng)當(dāng)與商業(yè)用房主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收，確保配套設(shè)施的質(zhì)量和功能。（二）配套設(shè)施使用與維護(hù)1.商業(yè)用房配套設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理和維護(hù)。2.商業(yè)用房使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用配套設(shè)施，不得擅自占用、損壞配套設(shè)施。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保配套設(shè)施正常運(yùn)行。對(duì)損壞的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修或者更新。七、商業(yè)用房物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)管理；車(chē)輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定，滿(mǎn)足業(yè)主的合理需求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)指數(shù)等因素合理確定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。具體收費(fèi)方式由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)規(guī)定的行為，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以查處，包括責(zé)令改正、罰款、降低資質(zhì)等級(jí)等措施。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意的，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。八、商業(yè)用房權(quán)屬登記管理（一）登記程序1.商業(yè)用房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，提交相關(guān)證明文件，包括房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、房屋測(cè)繪報(bào)告、身份證明等。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行審核，符合條件的予以登記，并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。3.商業(yè)用房權(quán)屬發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓、抵押等情況的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。（二）登記資料管理1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全商業(yè)用房權(quán)屬登記檔案管理制度，妥善保管登記資料。2.登記資料應(yīng)當(dāng)包括房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表、申請(qǐng)人身份證明、房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、房屋測(cè)繪報(bào)告、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同、抵押合同等資料。3.登記資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得擅自修改或者銷(xiāo)毀。九、法律責(zé)任（一）違反本辦法的行為1.未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變商業(yè)用房使用性質(zhì)的；2.未按照規(guī)定辦理商業(yè)用房交易、租賃登記備案手續(xù)的；3.擅自改變商業(yè)用房建筑結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施的；4.商業(yè)用房使用者未按照房屋規(guī)劃用途使用房屋的；5.商業(yè)用房所有者和使用者未履行房屋安全管理責(zé)任的；6.物業(yè)