哈爾濱大修基金管理辦法一、總則（一）目的為加強哈爾濱市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。（三）基本原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。二、交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2.售房單位應(yīng)當按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（二）交存標準1.商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。具體標準由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門根據(jù)本市情況適時調(diào)整并公布。2.售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（三）交存方式1.業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由業(yè)主直接存入住宅專項維修資金專戶。2.售房單位交存的住宅專項維修資金，由售房單位存入代收代管單位在銀行開立的住宅專項維修資金專戶。（四）專戶設(shè)立市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。三、使用（一）使用范圍住宅專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用方案物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。2.業(yè)主大會表決住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。業(yè)主大會決定使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當將使用建議、維修和更新、改造項目、費用預(yù)算、列支范圍等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日。3.審核備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案前，應(yīng)當持有關(guān)材料向市房產(chǎn)行政主管部門申請列支；市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到申請之日起3個工作日內(nèi)進行審核。經(jīng)審核同意的，市房產(chǎn)行政主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；經(jīng)審核不同意的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當書面說明理由。4.資金劃轉(zhuǎn)專戶管理銀行收到市房產(chǎn)行政主管部門劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知后，應(yīng)當將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門審核同意后，由專戶管理銀行先予撥付維修資金。2.應(yīng)急處置方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍等內(nèi)容。3.應(yīng)急處置情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日。（四）費用分攤1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。四、管理（一）專戶管理銀行職責1.專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向?qū)艄芾聿块T報送住宅專項維修資金賬戶余額對賬單，并向業(yè)主、公有住房售房單位提供住宅專項維修資金賬戶余額查詢服務(wù)。2.專戶管理銀行應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，將住宅專項維修資金以單位名稱專戶存儲，按小區(qū)設(shè)賬，核算到戶。3.專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。（二）管理單位職責市房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其主要職責是：1.貫徹執(zhí)行國家、省有關(guān)住宅專項維修資金管理的法律、法規(guī)和政策；2.制定本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金管理制度，并組織實施；3.負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作；4.定期公布本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況；5.協(xié)調(diào)處理住宅專項維修資金管理中的重大問題；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的具體管理工作。（三）資金核算與監(jiān)督1.住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。2.住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。3.住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。五、監(jiān)督（一）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對住宅專項維修資金的交存、使用、管理情況進行查詢，市房產(chǎn)行政主管部門、專戶管理銀行以及相關(guān)單位應(yīng)當及時給予答復(fù)。業(yè)主委員會可以對住宅專項維修資金的使用情況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題的，有權(quán)要求相關(guān)單位改正。（二）行政監(jiān)督市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同市財政部門，加強對住宅專項維修資金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。市房產(chǎn)行政主管部門、財政部門對住宅專項維修資金管理單位和專戶管理銀行的違法違規(guī)行為，應(yīng)當依法進行查處。（三）社會監(jiān)督任何單位和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向市房產(chǎn)行政主管部門、財政部門投訴、舉報。市房產(chǎn)行政主管部門、財政部門應(yīng)當及時調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴、舉報人。六、增值收益（一）增值收益來源住宅專項維修資金在保證正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將資金用于購買國債；在不影響住宅專項維修資金正常使用的情況下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債，嚴禁利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。住宅專項維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。（二）增值收益分配住宅專項維修資金的增值收益應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。住宅專項維修資金增值收益的使用，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并向業(yè)主公開。七、法律責任（一）對業(yè)主的處罰業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照每日未交存金額萬分之五加收違約金。（二）對相關(guān)單位的處罰1.開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交存、代管或者挪用住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并可處以3萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。2.專戶管理銀行未按本辦法規(guī)定及時辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令改正，給予警告，并可處以3萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。3.挪用住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責