房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的規(guī)范化管理，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者及相關(guān)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的所有企業(yè)和項(xiàng)目，包括新建、改建、擴(kuò)建各類住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)，確保開發(fā)活動(dòng)合法合規(guī)。2.規(guī)劃引領(lǐng)原則：房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理布局，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。3.質(zhì)量安全原則：強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全管理，保障居住和使用安全。4.公平公正原則：維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保障各方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。二、開發(fā)區(qū)域規(guī)劃與審批管理（一）規(guī)劃要求1.區(qū)域規(guī)劃編制：城市規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略和土地資源狀況，科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域規(guī)劃，明確區(qū)域功能定位、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等要求。2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)區(qū)域規(guī)劃要求，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目符合規(guī)劃條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括總平面圖、建筑效果圖、戶型圖、配套設(shè)施規(guī)劃等內(nèi)容，并按規(guī)定進(jìn)行公示，征求公眾意見。（二）審批程序1.項(xiàng)目立項(xiàng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向發(fā)展改革部門提交項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃選址意見書等材料。發(fā)展改革部門對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目予以立項(xiàng)批復(fù)。2.用地審批：企業(yè)持立項(xiàng)批復(fù)等文件向國土資源部門申請(qǐng)建設(shè)用地。國土資源部門按照土地出讓程序，依法出讓土地，并與企業(yè)簽訂土地出讓合同。企業(yè)應(yīng)按照合同約定及時(shí)繳納土地出讓金等費(fèi)用。3.規(guī)劃許可：企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，向城市規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，符合要求的核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4.施工許可：企業(yè)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理施工許可證。建設(shè)行政主管部門對(duì)項(xiàng)目施工條件進(jìn)行審查，符合條件的頒發(fā)施工許可證。（三）審批監(jiān)管1.建立審批信息共享平臺(tái)：各審批部門應(yīng)建立信息共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)審批信息的互聯(lián)互通，提高審批效率，加強(qiáng)對(duì)審批過程的監(jiān)管。2.加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)核查：相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，確保項(xiàng)目按照審批要求進(jìn)行建設(shè)。對(duì)擅自變更規(guī)劃、違規(guī)建設(shè)等行為依法予以查處。三、開發(fā)建設(shè)管理（一）建設(shè)單位責(zé)任1.依法發(fā)包：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將工程依法發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位、監(jiān)理單位等，并簽訂書面合同。2.質(zhì)量安全管理：建設(shè)單位應(yīng)建立健全質(zhì)量安全管理制度，落實(shí)質(zhì)量安全責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)施工全過程的質(zhì)量安全監(jiān)督檢查。督促施工單位嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。3.進(jìn)度管理：建設(shè)單位應(yīng)合理安排工程建設(shè)進(jìn)度，制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，并定期檢查進(jìn)度執(zhí)行情況。對(duì)因建設(shè)單位原因?qū)е鹿こ萄诱`的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（二）施工單位責(zé)任1.資質(zhì)與人員管理：施工單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并按照資質(zhì)等級(jí)承攬工程。配備與工程規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，確保工程施工質(zhì)量和安全。2.施工組織與管理：施工單位應(yīng)按照施工圖紙和施工規(guī)范組織施工，編制施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案，并嚴(yán)格執(zhí)行。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，做好環(huán)境保護(hù)、文明施工等工作。3.質(zhì)量安全保障：施工單位應(yīng)建立質(zhì)量安全保證體系，加強(qiáng)質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)，嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量驗(yàn)收制度。落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，制定安全操作規(guī)程，確保施工安全。（三）監(jiān)理單位責(zé)任1.監(jiān)理資質(zhì)與人員：監(jiān)理單位應(yīng)具備相應(yīng)的監(jiān)理資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)。配備足夠數(shù)量的專業(yè)監(jiān)理人員，確保監(jiān)理工作質(zhì)量。2.監(jiān)理職責(zé)履行：監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同約定，對(duì)工程建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)理。審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)施工方案等，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。3.監(jiān)理資料管理：監(jiān)理單位應(yīng)做好監(jiān)理資料的收集、整理和歸檔工作，確保監(jiān)理資料真實(shí)、完整、有效。（四）工程質(zhì)量與安全監(jiān)督1.質(zhì)量監(jiān)督：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)依法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)工程建設(shè)各方責(zé)任主體的質(zhì)量行為和工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行抽查抽測(cè)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)責(zé)令整改。2.安全監(jiān)督：安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工安全的監(jiān)督管理。督促建設(shè)、施工等單位落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任，排查安全隱患，防范安全事故發(fā)生。3.竣工驗(yàn)收：工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)竣工驗(yàn)收程序和內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，并出具質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。四、配套設(shè)施建設(shè)管理（一）配套設(shè)施規(guī)劃1.配套設(shè)施種類：房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域應(yīng)配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。具體配套設(shè)施種類和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和項(xiàng)目規(guī)模確定。2.規(guī)劃要求：配套設(shè)施的規(guī)劃應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步進(jìn)行，合理布局，方便居民使用。配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃和規(guī)范要求。（二）建設(shè)責(zé)任1.建設(shè)主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任主體，應(yīng)按照規(guī)劃要求和合同約定，同步建設(shè)配套設(shè)施。2.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)符合國家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，確保工程質(zhì)量。配套設(shè)施應(yīng)與房地產(chǎn)項(xiàng)目主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。（三）移交與管理1.移交程序：配套設(shè)施建設(shè)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定向相關(guān)部門或單位辦理移交手續(xù)。移交時(shí)應(yīng)提供配套設(shè)施的建設(shè)資料、產(chǎn)權(quán)證明等文件。2.管理責(zé)任：相關(guān)部門或單位應(yīng)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)配套設(shè)施的接收和管理。加強(qiáng)對(duì)配套設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和使用管理，確保其正常運(yùn)行，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管（一）預(yù)售管理1.預(yù)售條件：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件方可申請(qǐng)預(yù)售許可：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售商品房項(xiàng)目備案。2.預(yù)售許可辦理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請(qǐng)，提供相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的核發(fā)商品房預(yù)售許可證。3.預(yù)售資金監(jiān)管：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行撥付使用，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)。（二）銷售管理1.銷售行為規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售場(chǎng)所顯著位置公示商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、項(xiàng)目規(guī)劃圖、戶型圖、價(jià)格表等信息。嚴(yán)格按照規(guī)定的價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售，不得捂盤惜售、虛假宣傳、惡意炒作房價(jià)等。2.合同簽訂與備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋交付條件、質(zhì)量保修責(zé)任等內(nèi)容。（三）市場(chǎng)秩序整治1.日常巡查：房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處違法違規(guī)銷售行為。對(duì)未取得預(yù)售許可擅自銷售、虛假宣傳、合同欺詐等行為依法予以嚴(yán)厲打擊。2.投訴舉報(bào)處理：建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴舉報(bào)機(jī)制，暢通投訴舉報(bào)渠道。對(duì)購房者的投訴舉報(bào)及時(shí)受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。六、環(huán)境保護(hù)與資源節(jié)約利用（一）環(huán)境保護(hù)要求1.環(huán)境影響評(píng)價(jià)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，報(bào)環(huán)境保護(hù)部門審批。2.污染防治措施：項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中應(yīng)采取有效的污染防治措施，減少噪聲、廢氣、廢水等污染物排放。加強(qiáng)對(duì)施工場(chǎng)地和運(yùn)營期的環(huán)境管理，確保周邊環(huán)境質(zhì)量。3.生態(tài)保護(hù)：注重保護(hù)項(xiàng)目周邊的生態(tài)環(huán)境，避免對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)造成破壞。合理規(guī)劃綠化用地，提高項(xiàng)目綠化率，改善居住環(huán)境。（二）資源節(jié)約利用1.節(jié)能措施：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，提高能源利用效率。推廣應(yīng)用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉?，減少對(duì)傳統(tǒng)能源的依賴。2.節(jié)水措施：加強(qiáng)水資源管理，采用節(jié)水型灌溉系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等節(jié)水措施，降低水資源消耗。3.土地節(jié)約集約利用：嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的土地用途和開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行建設(shè)，提高土地利用效率。合理規(guī)劃建筑布局，充分利用地下空間，增加土地利用效益。七、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇1.招投標(biāo)方式：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。2.合同簽訂：建設(shè)單位與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基本服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛停放管理等基本服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：制定明確的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間、投訴處理等方面的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)水平。（三）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理1.業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主入住后，應(yīng)按照規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.主管部門監(jiān)管：房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查考核。對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、侵害業(yè)主權(quán)益等行為依法予以處理。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處罰：1.未取得相關(guān)審批手續(xù)擅自開工建設(shè)的，責(zé)令停止建設(shè)，限期改正，并處以罰款；對(duì)不符合開工條件的，依法拆除。2.擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷相關(guān)許可證。3.未按照規(guī)定建設(shè)配套設(shè)施或未按時(shí)移交配套設(shè)施的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以罰款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。4.違反預(yù)售管理規(guī)定，未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售或未按規(guī)定使用預(yù)售資金的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷預(yù)售許可證。5.違反銷售管理規(guī)定，進(jìn)行虛假宣傳、捂盤惜售、惡意炒作房價(jià)等行為的，責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽備案，直至吊銷資質(zhì)證書。（二）施工、監(jiān)理等單位違法責(zé)任施工、監(jiān)理等單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處罰：1.施工單位超越資質(zhì)等級(jí)承攬工程或未按照工