山東省物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)第1局部：住宅物業(yè)

1范圍

本局部規(guī)定了住宅物業(yè)的術(shù)語(yǔ)和定義、根本要求、效勞質(zhì)量分級(jí)、效勞質(zhì)量要求及監(jiān)視與投訴。

本局部適用于山東省區(qū)域內(nèi)居住建筑類中住宅〔含普通商品住房、保障性安居工程等〕的物業(yè)效勞

管理。供水、供電、供氣、供熱等效勞已經(jīng)移交給專營(yíng)單位的，可對(duì)各效勞等級(jí)中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)展刪

減。

注：在物業(yè)效勞實(shí)踐中，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主〔或物業(yè)使用人〕可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇效

勞內(nèi)容，增減效勞工程。

2標(biāo)準(zhǔn)性引用文件

以下文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。但凡注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。

但凡不注日期的引用文件，其最新版本〔包括所有的修改單1適用于本文件。

GB50096住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GB50180城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

DBJ14-070-2010城市建立工程配建停車位標(biāo)準(zhǔn)

?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法？

?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定？

?山東省物業(yè)管理?xiàng)l例？

?山東省住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法？

3.1術(shù)語(yǔ)和定義

以下術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。

物業(yè)效勞企業(yè)依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理效勞為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

2業(yè)主

物業(yè)的所有權(quán)人。

3.物業(yè)使用人

物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

4特約效勞

物業(yè)效勞合同約定以外的效勞。

5急修

對(duì)嚴(yán)重影響住宅小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)展及時(shí)的處理和修復(fù)。

4根本要求

1效勞機(jī)構(gòu)應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：

一具有符合?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?要求的資質(zhì)；

一有委托方提供的效勞場(chǎng)所；

一配備滿足效勞需要的設(shè)施設(shè)備；

一效勞衡口應(yīng)公示物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)效勞匚程、效勞流程、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投

訴渠道等。提供特約效勞的，公示特約效勞工程、效勞流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

一有客戶效勞人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等效勞。

2人員

物業(yè)效勞人員應(yīng)符合以下要求：

一具有良好的職業(yè)道德；

一管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；

一進(jìn)駐物業(yè)效勞區(qū)域后，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況對(duì)所有上崗人員進(jìn)展崗前培訓(xùn)I,合格后上崗；

一統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔。效勞主動(dòng)熱情，窗口效勞人員宜使用普通話；

一定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、平安等相應(yīng)的培訓(xùn)I。

3規(guī)章制度

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，主要包括：

一物業(yè)效勞方案；

一崗位職責(zé)、工作流程及效勞標(biāo)準(zhǔn)；

一內(nèi)部管理制度，如財(cái)務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。

4財(cái)務(wù)管理

應(yīng)符合以下要求：

一物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用收支應(yīng)符合?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?、？山東省物業(yè)管理?xiàng)l例？、

?山東省住宅物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?等相關(guān)要求；

一對(duì)于合同約定的收費(fèi)工程及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；

一為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約效勞應(yīng)按雙方約定收費(fèi)并單獨(dú)結(jié)算；

一標(biāo)準(zhǔn)操作，賬目清晰。

.5檔案

1根本要求

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，系統(tǒng)、及時(shí)的對(duì)文件

資料和記錄進(jìn)展歸檔保存。

2技術(shù)檔案

主要包括：

一工程竣工驗(yàn)收檔案；

一工程竣工綜合驗(yàn)收檔案；

一物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；

一其它資料。

3日常檔案

主要包括：

一設(shè)施設(shè)備管理檔案；

一裝飾裝修管理檔案；

一業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；

一物業(yè)效勞日常管理文件、記錄；

一公共秩序維護(hù)與管理檔案；

一應(yīng)急事件處理檔案；

一處理投訴檔案；

一其它資料。

6消防管理

.1協(xié)助公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所做好消防平安工作。

2消防平安職責(zé)

應(yīng)符合以下要求：

一制定消防平安管理制度，明確消防平安責(zé)任，確定物業(yè)效勞企業(yè)消防平安責(zé)任人、消防平安管理人，明

確專人維護(hù)、管理消防器材；

一制定符合本小區(qū)實(shí)際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織業(yè)主進(jìn)展以撲救初起火災(zāi)、逃生自救為內(nèi)容的消防

演練；應(yīng)利用消防宣傳教育設(shè)施普及消防平安知識(shí)；

一工作人員應(yīng)參加消防培訓(xùn)I,具備檢蟄消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃

生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力；

一設(shè)有消防控制室的小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，每班不少于2人；防火巡查人員、自動(dòng)

消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國(guó)家認(rèn)可的職業(yè)資格證書，持證上崗；

一建立消防檔案，存檔備查；

一其他依法履行的消防平安職責(zé)。

3消防平安防范效勞

應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)展維護(hù)管理，提供消防平安防范效勞，并符合以卜.要求：

一與建立單位交接時(shí)，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運(yùn)行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施

警示標(biāo)識(shí)配備符合要求且完好有效；

一保持疏散通道、平安出口、消防車道暢通，無(wú)堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于常閉狀態(tài)；在

消防車道設(shè)置制止占用的明顯標(biāo)志；

一定期進(jìn)展防火巡查、防火檢杳，每周至少進(jìn)展1次防火巡查，每季度進(jìn)展1次防火檢查，及時(shí)

4.消除火災(zāi)隱患；巡查、檢查應(yīng)做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)中的商

業(yè)效勞區(qū)域加強(qiáng)管理，煙加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合物業(yè)效勞企業(yè)的管理工作；

一水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電室等消防平安重點(diǎn)部位由專人每日巡查；

一設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的住宅小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的檢測(cè)、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)每年對(duì)自動(dòng)消防系

統(tǒng)至少進(jìn)展1次全面檢測(cè)和維保，并做好記錄；

確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運(yùn)行正常，器材完好有效，如有故障、損壞，及時(shí)維修更換，滅火器應(yīng)

定期維修；不得擅自停用自動(dòng)消防設(shè)施；

一發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時(shí)糾正，當(dāng)事人拒不糾正的，應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?/p>

5效勞質(zhì)量分級(jí)

依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)效勞需求的不同，將物業(yè)效勞質(zhì)量分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)

五個(gè)等級(jí)。其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)，等級(jí)越高，物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)越高。

一星級(jí)

6.綜合管理效勞

1前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)效勞手冊(cè)。

2承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位:、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真杳驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3客戶效勞接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，設(shè)置并公示24小時(shí)效勞。

4報(bào)修效勞按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，行報(bào)修、維修記錄。

5實(shí)行酬金制物業(yè)效勞收費(fèi)方式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布1次效勞資金的收支情況。

6每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%,每年至少2次征詢業(yè)工對(duì)物業(yè)效勞的意見，滿意率達(dá)80%

以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)展分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)70%,處理率達(dá)80%以上。

6.2房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理效勞

1制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法等規(guī)章制度。

2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。

3業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)視裝修過(guò)

程。對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時(shí)勸阻

或制止。

4對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

5發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及其他相關(guān)部門并按照雙方約定及相關(guān)要求

安排專項(xiàng)維修。

6發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窘井蓋損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及其他相關(guān)部門并安排專

項(xiàng)維修。

4、天臺(tái)、明溝、上人屋面每半年清掃1次。

5、路燈、樓道燈每半年清潔1次。

6、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔】次，保持通風(fēng)，無(wú)雜物。

3、垃圾收集與處理

1、應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)口清，周圍地面無(wú)散落垃圾。

2、垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

5、綠化效勞

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況做到：

一對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)展修剪、養(yǎng)護(hù)；

一定期去除綠地雜草、雜物；一無(wú)大面積病蟲害。

二星級(jí)

一、綜合管理效勞

1、前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)效勞手冊(cè)。

2、承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、客戶效勞接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)效勞。

4、24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理3日內(nèi)完成〔預(yù)約除外〕。

.5、對(duì)業(yè)E或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理。

6、實(shí)行酬金制物業(yè)效勞收費(fèi)方?式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布1次效勞資金的收支情況。

7、每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。

8、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%,每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的意見，滿意率達(dá)85%

以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)展分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%,處理率達(dá)85%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)效勞

1制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法等規(guī)章制度。

2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。

3業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修

須知，并監(jiān)視裝修過(guò)程。對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益

現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止。

4對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)葡門。

5每年對(duì)房屋構(gòu)造、涉及使用平安的部位進(jìn)展1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主

委員會(huì)及相關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修。

6每季對(duì)樓內(nèi)公共部位門窗進(jìn)展1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。

7每季對(duì)路面、側(cè)石、窘井蓋等設(shè)施進(jìn)展1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)

部門并安排專項(xiàng)維修，要求窖井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

8適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。

三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)效勞

1、對(duì)存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志。

2、路燈、樓道燈完好率不低于85%,院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。

3、在每年供熱季開場(chǎng)前完成承當(dāng)?shù)牟膳嵯到y(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

?4、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行；委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求對(duì)電梯定期進(jìn)展保養(yǎng)，每年

進(jìn)展平安檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼?年檢合格證？；電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位,

并監(jiān)視維保單位對(duì)故障進(jìn)展修復(fù)。

5、每年對(duì)避雷裝置進(jìn)展1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)效勞人員要求

1、有專職公共秩序維護(hù)人員，身體安康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

2、對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警覺(jué)，并做出正確反響。

2、門崗

1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

.2、保障值班暢通，接聽及時(shí)。

.3、主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照效勞合同要求進(jìn)展進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

.4、對(duì)大型物品搬出進(jìn)展登記，記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

5、對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問(wèn)，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

6、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通v

3、巡邏

.1、制定巡查方案，每6小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

2、每天不定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

.3、巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

4、車輛管理

.1小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)易的交通標(biāo)忐，地面有停車點(diǎn)。

,2、按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)展管理，確保車輛有序停放，消防通道中制止停放車輛，保證消防通道的

暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)展勸阻、糾正。

.3、車庫(kù)門禁系統(tǒng)、車庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

.4、收取車輛看管費(fèi)的車場(chǎng)、車庫(kù)設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí),一

5、車場(chǎng)、車庫(kù)不應(yīng)私自改建、分隔、撤除。

6、非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

5、緊急事故防范

1、對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，

明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2、對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

3、每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔效勞

1、樓內(nèi)保潔

1、樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清掃3次，地面每2周濕泡1次。

2、樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；

3、共用門衡玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

4、電梯轎廂地面、四壁每2天清潔1次，無(wú)積塵。

2、外圍保潔

1、道路每日清掃1次。雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

2、停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚每周清掃2次。

3、休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施每周清潔2次。

4、綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。

5、門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。

6、天臺(tái)、明溝、上人屋面每季清掃1次。

7、路燈、樓道燈每季清潔1次。

8、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)展消殺。

3、垃圾收集與處理

1、應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無(wú)散落垃圾.

2、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。

3、垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

4、衛(wèi)生消殺

針對(duì)滅蚊、蠅、蝗螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體方案，開展衛(wèi)生消殺。

六、綠化效勞

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：

一對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)展修剪、養(yǎng)護(hù)；一定期去除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

一對(duì)花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率到達(dá)70$;

一適時(shí)進(jìn)展防凍保暖，預(yù)防病蟲害；一樹木側(cè)枝分布根本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無(wú)

刮擦

三星級(jí)

一、綜合管理效勞

1、前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)效勞手冊(cè)C

2、承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、客戶效勞接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員.設(shè)置并公示24小時(shí)效勞。

4、24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2R內(nèi)完成〔預(yù)約除

外〕。

5、對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

6、實(shí)行酬金制物業(yè)效勞收費(fèi)方?式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布1次效勞資金的收支情況。

7、能提供3種以上便民〔無(wú)償〕效勞，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

8、每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。

9、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%,每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的意見，滿意率達(dá)90%

以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)展分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80乳處理率達(dá)90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)效勞

1、房屋管理

1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設(shè)

苣物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。

3、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元〔門〕、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志

明顯。

4、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)明顯污跡。

5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有局部結(jié)實(shí)、無(wú)裂舞、無(wú)破損、無(wú)明顯污漬，使用平安。

6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無(wú)平安隱患或破損。

7、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

2、巡查與維修養(yǎng)護(hù)

1、巡直

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查工程，包括：

一每年1次觀測(cè)房屋構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)展檢測(cè)評(píng)定；

一每年檢查1次墻體、墻面；

一每年檢查1次頂棚；

一每年檢查1次樓梯、扶手；

一年年檢查1次屋而保溫隔熱層、防水層；

一每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；

一每年全面檢杳1次樓板、地面磚；

一每季巡直1次小區(qū)各標(biāo)識(shí);

一每月全面檢查1次公共門窗；

一每月巡直1次路面、側(cè)石、井蓋等；

一每月巡查1次圍墻；

一每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

―每月巡查1次室外健身設(shè)施、人童樂(lè)園。

2、維修效勞

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。依照合同約定，屬于物業(yè)效勞費(fèi)用中支出的維修工程

應(yīng)在3R內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑镁S修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修方案或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用方案，并于3日內(nèi)

向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

1、受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修

管理效勞協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和考前須知。

2、裝飾裝修期間每口巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、

危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行

政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3、裝飾裝修完畢后進(jìn)展檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3-5日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，??5日內(nèi)清運(yùn)。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)效勞

1、供配電

1、每日I次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)展檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

2、上卜壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)上卜壓配電設(shè)備、絕緣匚具進(jìn)展打壓檢測(cè)。

3、配電室平安標(biāo)識(shí)、平安防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)有毒有

害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。

4、無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的方案外大面積停電.

2、公共照明

1、院落、樓道照明每月巡直1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮

燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。

2、公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無(wú)損壞組件；燈具根木

無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

1、電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查1次，建立記錄。

2、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

3、委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對(duì)電梯進(jìn)展保養(yǎng)，每年進(jìn)展平安檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張

貼?年檢合格證?。對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)展監(jiān)視，保存相關(guān)記錄。

4、電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并催促維保單位對(duì)故障進(jìn)展修復(fù)，

一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)

立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)展救助；物業(yè)效勞

企業(yè)保存相關(guān)記錄.

4、給排水

1、生活供水

I、泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

2、水泵、閥門全面檢直、檢測(cè)、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤(rùn)滑點(diǎn)注油每月1次，水

泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

3、水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)展化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家

飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

4、水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年

秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)展防凍保溫處理，確保供水的平安性。

5、泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無(wú)雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入。

2、雨污水排放

3、公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)展清通，排水暢通。

4、雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)展清通，排水暢通，無(wú)堵塞"

5、污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對(duì)化糞池進(jìn)展清挖、清抽，集水坑定期清理。

6、雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)展清:理清挖。

7、不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)展除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

5、供熱設(shè)施

1、自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或

由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托,

承當(dāng)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。

2、每年在供熱開場(chǎng)前完成采曖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。

3、供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每6小時(shí)對(duì)機(jī)房和設(shè)備巡視1次，并做好設(shè)

備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

4、維修人員每日10：00、22：00對(duì)小區(qū)供采暖閥門進(jìn)展巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采

取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門。

6、平安防范設(shè)施

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)平安防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好以卜維護(hù)保養(yǎng)工作：

一監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

.設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

.按設(shè)備隨機(jī)使用說(shuō)明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)展檢修保養(yǎng)；

.設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)。

一門禁系統(tǒng)，做到：

.每周巡視1次，保證系統(tǒng)匚作正常；

.門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

.一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

一電子巡更，做到：

.調(diào)試保養(yǎng)每季1次，俁證正常運(yùn)行；

.保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功

能正常。

一周界防范系統(tǒng)，做到：

.主機(jī)除塵，壓線端子結(jié)實(shí)，每年對(duì)射探頭結(jié)實(shí)性檢查1次；報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中

心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；

系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

1、每年對(duì)避雷裝置進(jìn)展2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。

2、高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)展測(cè)試，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)效勞

1、人員要求

1、專職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體安康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，

能悔助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

2、有較強(qiáng)的平安防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備、

3、配備對(duì)講裝置或必要的平安護(hù)衛(wèi)器械。

2、門崗

1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

2、保障值班暢通，接聽及時(shí)。

3、各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：00?9：00、17：00?19：00設(shè)立崗，按照委托合同要求

進(jìn)展進(jìn)出車輛管理、訪客登記,

4、對(duì)大型物品搬出進(jìn)展登記，記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

5、對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問(wèn)。

6、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨

3、巡邏

1、制定詳細(xì)的巡直方案，小區(qū)院落、車庫(kù)、車場(chǎng)每3小時(shí)巡蟄1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

2、每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

3、

巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

4、車輛管理

1、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，池上車位標(biāo)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)展管理，確保車輛有序停放，消防通道中制止停放車輛，保證消防通道的暢通,

對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)展勸阻、糾正。

3、車庫(kù)門禁系統(tǒng)、車庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保濤正常使用。

4、收取車輛看管費(fèi)的車場(chǎng)、車庫(kù)設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

5、車場(chǎng)、車庫(kù)不應(yīng)私自改建、分隔、撤除。

6、非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

5、監(jiān)控

1、設(shè)有監(jiān)控主的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

2、監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展處理。

3、監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。8.4.6緊急事故防范

1、對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)宙，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確

應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2、對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

3、每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、、保潔效勞

1、樓內(nèi)保潔

1、樓層通道和樓梯臺(tái)階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。

2、樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。

4、共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

5、電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

1、道路每日清掃1次，目視無(wú)明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時(shí)清掃主要道路，方便出行。

2、綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落口I較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無(wú)雜物。

3、水景開放期內(nèi)，每2日清潔1次，水面無(wú)明顯漂浮物。

4、休閑娛樂(lè)、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施外表干凈，地面無(wú)雜物。

5、3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。

6、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。

7、天臺(tái)、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無(wú)垃圾堆放，排水順暢。

8、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)展消殺。

3、車庫(kù)、車棚

1、地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，池面無(wú)明顯雜物、垃圾、積水。

2、天花板、墻面每季清潔1次，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

3、門商、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次.

4、垃圾收集與處理

1、應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無(wú)散落垃圾。

2、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。

3、垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蜂螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體方案；滅鼠每半年

進(jìn)展1次，無(wú)明顯鼠跡。

六、綠化效勞根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：

一對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)展修剪、養(yǎng)護(hù)，保持欣賞效果；

定期去除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%;

一對(duì)花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率到達(dá)90%,土地?zé)o明顯裸露；一適時(shí)進(jìn)展防凍保暖,

定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害一樹木側(cè)枝分布根本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無(wú)刮擦。

四星級(jí)

一、硬件設(shè)施要求

1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%o專用固定停車泊位不少于0.8個(gè)/

戶。

2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電廣巡更系統(tǒng)或其他2項(xiàng)以上平安防范設(shè)施。

3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地或固定活動(dòng)館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動(dòng)設(shè)施。

4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%,10區(qū)改建不宜低于25%O

5、住宅小區(qū)公共效勞設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng).

二、綜合管理效勞

1、前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)效勞手冊(cè)。

2、承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、客戶效勞接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員設(shè)置并公示24小時(shí)效

勞。

4、24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理1天內(nèi)完成〔預(yù)

約除外〕。

5、對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。

6、住宅小區(qū)工程經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有4年以上的物業(yè)效勞工作經(jīng)歷，并有2年以上

住

宅小區(qū)工程經(jīng)理任職經(jīng)歷.

7、實(shí)行酬金制物業(yè)效勞收費(fèi)方式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布2次效勞資金的收支情況。

8、能提供5種以H更民〔無(wú)償〕效勞，如電瓶車接送、配置手推車、短時(shí)間內(nèi)物品存放、郵件

收發(fā)、信息咨詢等。

9、每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

10、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%,每季至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的意見，滿意率達(dá)

90%以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)展分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)90%,處理率達(dá)90%以上。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)效勞

1、房屋管理

1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶

外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案。

3、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元〔門〕、戶門標(biāo)號(hào)

標(biāo)志明顯"

4、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡。

5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有局部結(jié)實(shí)、無(wú)裂縫、無(wú)破損、無(wú)明顯污漬，使用平

安。

6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)平安隱患或破損。

7、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

8、建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。

9、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)占委員會(huì)和有關(guān)部門。

2、維修養(yǎng)護(hù)

1、巡查

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡直工程，包括：

一每年1次觀測(cè)房屋構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)展檢測(cè)評(píng)定；

—每季檢杳1次墻體、墻面；

一每年檢查2次頂棚；

一每年檢查2次樓梯、扶手；

一每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；

一每年檢查2次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)；

一每年檢杳2次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；

一每年全面檢查2次樓板、地面磚；

一每年檢杳2次通風(fēng)口；

一每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；

一每2周全面檢查1次公共門窗；

一每2周巡杳1次路面、側(cè)石、井蓋等；

一每2周巡查1次圍墻；

一每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

一每2周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園。

2、維修效勞

在房屋巡垂中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。依照合同約定，屬于物業(yè)效勞費(fèi)用中又出的維修工

程應(yīng)在2口內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑镁S修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修方案或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用方案，并于2日

內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

1、受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾

裝修管理效勞協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和考前須知。

2、裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋

外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告

相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3、裝飾裝修完畢后進(jìn)展檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2?3日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，??3日內(nèi)清運(yùn)。

四、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)效勞

1、供配電

1、總配電室專人值守，每4小時(shí)檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)展查抄；具備無(wú)人

值守條件的配電宅每日檢查1次，用電頂峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每2周巡查1次。

2、上下壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)上下壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)展打壓檢

測(cè)」

3、配電室平安標(biāo)識(shí)、平安防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)有

毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。

4、無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的方案外大面積停電。

2、公共照明

1、院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

2、保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。

3、公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無(wú)損壞組件；燈具

無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)銹蝕，完好率90%以上。

3、電梯

1、配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查2次，記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)；

2、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

3、委托專業(yè)電悌維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)展保養(yǎng)，每年進(jìn)展平安檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼?

年檢合格證?。對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)展監(jiān)視，保存相關(guān)記錄。

4、電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并催促維保單位對(duì)故障進(jìn)展修復(fù),

一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即

通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)展救助；物業(yè)效勞企業(yè)

保存相關(guān)記錄。

4、給排水

1、生活供水

1、泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查2次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。

2、水泵、閥門全面檢查、檢測(cè)、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤(rùn)滑點(diǎn)注油每月1次，水

泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

3、水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)展化瞼二次供水水質(zhì)符合國(guó)家

飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

4、水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年

秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)展防凍保溫處理，確保供水的平安性。

5、泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無(wú)雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入。

2、雨污水排放

1、公共污水管道每年檢查2次，視情況進(jìn)展清通，排水暢通。

2、雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)展清通，排水暢通，無(wú)堵塞。

3、污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對(duì)化糞池進(jìn)展清挖、清抽，集水坑定期清理。

4、雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)展清理清挖。

5、不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)展除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

5、供熱設(shè)施

1、自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或

由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托

承當(dāng)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。

2、每年在供熱開場(chǎng)前完成采曖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。

3、供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每4小時(shí)巡視機(jī)房和設(shè)備1次，并做好設(shè)

備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

4、維修人員每日10：00、22：00對(duì)小區(qū)供采暖閥門進(jìn)展巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采

取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門。

5、平安防范設(shè)施

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)平安防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好以下維護(hù)保養(yǎng)工作：

一監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

.設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

.按設(shè)備隨機(jī)使用說(shuō)明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)展檢修保養(yǎng)；

.設(shè)備出現(xiàn)故隙，能及時(shí)修復(fù)。

一門禁系統(tǒng)，做到：

.每周巡視1次，保證系統(tǒng)匚作正常；

.門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查俁養(yǎng)每季1次;

.一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

電了巡更，做到：

.調(diào)試保養(yǎng)每季1次，俁證正常運(yùn)行；

.保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功

能正常。

一周界防范系統(tǒng)，做到：

.主機(jī)除塵，壓線端子結(jié)實(shí)，對(duì)射探頭結(jié)實(shí)性檢杳每年1次；

.報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故隙發(fā)生的信息、，并同時(shí)

發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；

.系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

1、每年對(duì)避雷裝置進(jìn)展2次檢杳，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。

2、高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)展測(cè)試，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。

8、景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

1、每日按時(shí)開啟；每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

2、重大節(jié)日前對(duì)景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)展平安功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

五、協(xié)助公共秩序維護(hù)效勞

1、人員要求

1、專職公共秩序維護(hù)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以匕身體安康，有較強(qiáng)的責(zé)任心,

并定期承受專業(yè)培訓(xùn)。

2、能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使田各類消防、安防器械和設(shè)備〃

3、配備對(duì)講裝置或必要的平安護(hù)衛(wèi)器械。

2、門崗

1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

2、保障值班暢通，接聽及時(shí),，

3、各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：0。?9：00、17：00?19：00設(shè)立崗，按照委托

合同要求進(jìn)展進(jìn)出車輛管理、訪客登記C

4、對(duì)大型物品搬出進(jìn)展登記，記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

5、對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問(wèn)，阻止小商小販、可疑人員隨意

進(jìn)入。

6、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏

1、制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫(kù)、車場(chǎng)每2小時(shí)巡杳1次。重點(diǎn)部位增加巡查頻次，

記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)。

2、每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

3、巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備后動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)

急預(yù)案U

4、車輛管理

1、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識(shí)

標(biāo)法

2、按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)展管理，確保車輛有序停放，消防通道中制止停放車輛，保證消防通

道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)展勸阻、糾正。

3、車庫(kù)門禁系統(tǒng)、車庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

4、收取車輛看管費(fèi)的車場(chǎng)、車庫(kù)設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出人記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí)°

5、有條件的住宅小區(qū)宜建立立體化停車設(shè)施。

6、建有立體停車設(shè)備的車庫(kù)應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對(duì)設(shè)備使用人進(jìn)展專業(yè)培訓(xùn)。

7、車場(chǎng)、車庫(kù)不應(yīng)私自改建、分隔、撤除。

8、非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

5、監(jiān)控

1、設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄標(biāo)準(zhǔn)、詳實(shí).

2、監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展處理。

3、監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

1、對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)

案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)七委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2、對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

3、每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

六、保潔效勞

1、樓內(nèi)保潔

1、樓層通道和樓梯臺(tái)階，每日清潔2次。地面每周濕拖2次，干凈整潔。

2、樓梯扶手、衡臺(tái)、坊火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污物；欄桿每

月清潔2次。

3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。

4、共用門街玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目視干凈。

5、電梯轎廂地面、轎廂四壁每口清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。

2、外圍保潔

1、道路每日清掃2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

2、綠化帶每日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無(wú)雜物?；▔獗砀蓛?/p>

無(wú)污跡。

3、水景開放期內(nèi)，每日清潔1次。水面無(wú)漂浮物，水體無(wú)異味。

4、休閑娛樂(lè)、健身設(shè)施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。設(shè)施外表干凈，地面無(wú)雜物。

5、3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視二凈。

6、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈。

7、天臺(tái)、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順場(chǎng)、無(wú)垃圾堆放。

8、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)展消殺。

3、車庫(kù)、車棚

1、地面每2日清潔1次，每月沖刷1次。保持空氣流通，地面無(wú)垃圾和雜物。

2、天花板、墻面每2月清潔1次，無(wú)明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)。

3、門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每2月清潔1次。

4、垃圾收集與處理

1、垃圾桶布局合理，方便業(yè)主使用v

2、垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)垃圾外溢、無(wú)污水、無(wú)明顯異味。

3、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn).

4、垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、嶂螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體方案；滅鼠每季進(jìn)展1

次，無(wú)明顯鼠跡。

七、綠化效勞

1、綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

一對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)展修剪、養(yǎng)護(hù)，保持欣賞效果；

一定期去除綠地雜卓、雜物，雜卓面積小于5%;

一對(duì)花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道樹缺株率

小于5%,土地?zé)o明顯裸露；

一適時(shí)進(jìn)展防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

一對(duì)樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無(wú)萌枝，不影響車輛行人通行，與建

筑架空線路無(wú)刮擦。

2、環(huán)境布置

1、綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配冏得當(dāng)、層次豐富，視覺(jué)效果良好，滿足居住環(huán)境需

要，無(wú)侵占現(xiàn)象O

2、綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無(wú)人為破壞現(xiàn)象。

3、加強(qiáng)綠化宣傳，對(duì)X樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長(zhǎng)正常；對(duì)稀有樹木進(jìn)展掛牌標(biāo)