徐州大修基金管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)徐州市住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱大修基金）的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)大修基金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合徐州市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于徐州市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房大修基金的交存、使用、管理和監(jiān)督。定義本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。管理原則大修基金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。交存交存范圍凡商品住宅、售后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存大修基金。交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存大修基金，每平方米建筑面積交存首期大修基金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。徐州市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期大修基金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。2.售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存大修基金，每平方米建筑面積交存首期大修基金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取大修基金。交存方式1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期大修基金存入大修基金專戶。2.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期大修基金存入公有住房大修基金專戶或者交由售房單位存入公有住房大修基金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的大修基金存入公有住房大修基金專戶。賬戶管理1.徐州市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)大修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立大修基金專戶。開(kāi)立大修基金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。2.公有住房大修基金專戶應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的大修基金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。續(xù)交業(yè)主分戶賬面大修基金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由徐州市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門制定。使用使用原則大修基金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用范圍1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，從大修基金中列支。2.下列費(fèi)用不得從大修基金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。使用程序1.計(jì)劃制定（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。（2）使用建議應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用大修基金的情況的處置辦法等。2.業(yè)主決策（1）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。（2）業(yè)主大會(huì)成立前，或者業(yè)主大會(huì)成立后未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，由相關(guān)業(yè)主在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組織實(shí)施使用方案。3.審核（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支。（2）申請(qǐng)列支公有住房大修基金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門申請(qǐng)列支。4.資金劃轉(zhuǎn)（1）房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)大修基金的通知。（2）專戶管理銀行將所需大修基金劃轉(zhuǎn)至維修單位。緊急使用發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支大修基金：1.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，涉及已售公有住房的，向負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門申請(qǐng)列支。2.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，涉及已售公有住房的，向負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門申請(qǐng)列支。3.房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即通知專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。管理與監(jiān)督管理主體1.業(yè)主大會(huì)成立前，大修基金由徐州市房地產(chǎn)行政主管部門代管。2.業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以自行管理大修基金，也可以繼續(xù)委托徐州市房地產(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理大修基金的，應(yīng)當(dāng)在徐州市房地產(chǎn)行政主管部門委托的商業(yè)銀行開(kāi)立大修基金專戶，并接受其監(jiān)督。財(cái)務(wù)管理1.大修基金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。2.財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)大修基金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。審計(jì)監(jiān)督大修基金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。信息公開(kāi)1.專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向徐州市房地產(chǎn)行政主管部門、負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送大修基金對(duì)賬單。2.徐州市房地產(chǎn)行政主管部門、負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。3.專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立大修基金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中大修基金使用、增值收益和賬面余額的查詢。投訴處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公有住房售房單位對(duì)大修基金的交存、使用、管理有異議的，可以向徐州市房地產(chǎn)行政主管部門、財(cái)政部門投訴；對(duì)處理結(jié)果有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。法律責(zé)任建設(shè)單位、售房單位責(zé)任1.建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由徐州市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以下的罰款。2.公有住房售房單位未按本辦法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存大修基金的，由徐州市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門責(zé)令限期改正；逾期仍不交存的，除按規(guī)定交存外，另按每日萬(wàn)分之三的比例加收滯納金。挪用責(zé)任1.挪用大修基金的，由徐州市房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的大修基金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用大修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。3.房地產(chǎn)行政主管部門、負(fù)責(zé)管理公有住房大修基金的部門挪用大修基金的，由上一級(jí)主管部門追回挪用的大修基金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。管理部門責(zé)任徐州市房地產(chǎn)行政主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，