瑾呈：壽光凱德華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司壽光彌河地塊項(xiàng)目前期溝通報(bào)告【城市發(fā)展定位】【壽光市場(chǎng)透析】【項(xiàng)目規(guī)劃建議】【物業(yè)形態(tài)建議】【營(yíng)銷推廣思路】目錄Contents【城市發(fā)展定位】

壽光市位于山東半島中部，渤海萊州灣南畔，總面積2180平方公里，轄9個(gè)鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處，壽光劃分為五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊，及東部新城開(kāi)發(fā)、西部市場(chǎng)物流、南部生態(tài)農(nóng)業(yè)、北部現(xiàn)代工業(yè)、中部商貿(mào)服務(wù)。全市14處鎮(zhèn)街道和967個(gè)行政村已編制完成新一輪規(guī)劃。壽光東鄰風(fēng)箏城濰坊，西依石油城東營(yíng)，北瀕渤海，隸屬山東省濰坊市，是著名的中國(guó)“蔬菜之鄉(xiāng)”。壽光市總?cè)丝?08萬(wàn)，城區(qū)人口32萬(wàn)，城市化水平達(dá)到40%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55.5%，至2020年城區(qū)規(guī)劃人口為42萬(wàn)。

壽光城市化進(jìn)程的規(guī)劃發(fā)展，促進(jìn)了城市化發(fā)展。為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推波助瀾。一、城市概況

壽光，歷史悠久，西漢景帝時(shí)置縣。史傳漢字鼻祖?zhèn)}頡在此創(chuàng)造了象形字，秦始皇在此駐臺(tái)觀海，漢武帝曾躬耕于巨淀湖畔，北魏農(nóng)業(yè)學(xué)家，賈思勰《齊民要術(shù)》壽光人的驕傲。壽光市中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)，資源豐富，物產(chǎn)富饒。經(jīng)濟(jì)等迅速發(fā)展，已經(jīng)連續(xù)七次進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣行列。菜博會(huì)期間，每年有來(lái)自世界80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的來(lái)賓參觀博覽會(huì)。工業(yè)實(shí)力雄厚，三產(chǎn)商貿(mào)繁榮，旅游資源豐富，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園初具規(guī)模，觀光旅游景點(diǎn)獨(dú)具特色，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，建銷兩旺。

以歷史文化悠久、旅游資源豐富聞名國(guó)內(nèi)外的蔬菜之鄉(xiāng)，以其特有的城市風(fēng)韻、經(jīng)濟(jì)實(shí)力吸引了一些外來(lái)人口同時(shí)是壽光人置業(yè)，歸根的首選，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的城市環(huán)境和基礎(chǔ)，更為高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)為我們后期豪宅的推出奠定了首要基礎(chǔ)。文化資源歷史文化農(nóng)耕文化名人文化工業(yè)文化紅色文化二、城市文化

經(jīng)初步核算，2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值416.7億元，同比增長(zhǎng)13.8%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值60.6億元，同比增長(zhǎng)4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值204.7億元，同比增長(zhǎng)14.1%；第叁產(chǎn)業(yè)增加值151.4億元，同比增長(zhǎng)17.3%。農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。全市全年流轉(zhuǎn)土地2.2萬(wàn)畝，新發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社175個(gè)、濰坊市級(jí)以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)13家，新建改建規(guī)范化飼養(yǎng)小區(qū)506個(gè)，新認(rèn)定“叁品”基地8.5萬(wàn)畝，認(rèn)證“叁品”農(nóng)產(chǎn)品147個(gè)。根據(jù)測(cè)算全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值60.6億元，同比增長(zhǎng)4.7%。工業(yè)迅速發(fā)展，至2009年底，全市557家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值192.7億元，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入772.5億元，實(shí)現(xiàn)利稅72.2億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)50.9億元，同比分別增長(zhǎng)13.3%、16.7%、12.0%和12.3%。

全市共辦成利用外資項(xiàng)目13個(gè)，總投資1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目5個(gè)。全市合同利用外資1.5億美元，同比增長(zhǎng)23.7%；實(shí)際到帳外資2.2億美元，同比增長(zhǎng)135.4%；進(jìn)出口總額10.6億美元，同比下降15.6%，其中：出口創(chuàng)匯7.0億美元，同比下降18.1%。新辦自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)72家，總數(shù)達(dá)到452家，有出口實(shí)績(jī)的企業(yè)達(dá)到157家。

城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，龍頭企業(yè)的不斷增加，出口實(shí)績(jī)的企業(yè)的不斷增加，加速了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)為我們后期項(xiàng)目的推出奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客群基礎(chǔ)。為我們后期聯(lián)系團(tuán)購(gòu)或產(chǎn)品推介提供了依據(jù)與方向。三、城市經(jīng)濟(jì)城市小結(jié)【壽光市場(chǎng)透析】

壽光樓市百花齊放，形態(tài)多樣，其中順應(yīng)市政規(guī)劃，東部及南部區(qū)域主要為中高端住宅也是影響壽光樓市發(fā)展，同時(shí)也看到了同期、同區(qū)域、同檔次的在售項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)及后續(xù)規(guī)劃中的項(xiàng)目不斷擴(kuò)展，無(wú)形中分流了我們的客戶群，產(chǎn)生了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在后期銷售中就對(duì)我們提高了要求，我們要對(duì)產(chǎn)品本身做精做細(xì)，用品質(zhì)與服務(wù)打動(dòng)客戶。同時(shí)推廣包裝也加“精、準(zhǔn)、狠”。

壽光樓市旺盛同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，壽光市區(qū)樓盤(pán)約60個(gè)，其中在售及預(yù)約項(xiàng)目30多個(gè)，其中待售高端項(xiàng)目主要沿彌河岸分布：凱寶皇都、中南世紀(jì)星城、威尼斯小鎮(zhèn)。以圣城街為界，其中圣城街以北的西部地區(qū)樓盤(pán)在物流園的新汽車(chē)站規(guī)劃的帶動(dòng)，促動(dòng)了西部區(qū)域的樓市發(fā)展，主力樓盤(pán)為西城首府、圣和.圣和蘇州園、杭州家園。市中區(qū)主要是商業(yè)及SOHO公寓為主，主要樓盤(pán)有中央華府、華茂貴賓樓、凱德華SOHO。彌河西岸圣城街以北項(xiàng)目主要沿東環(huán)路與圣城街分布其中主要樓盤(pán)有中南世紀(jì)城、海逸.數(shù)碼港、巴隆國(guó)際。圣城街以南南環(huán)路附近分布較集中是壽光中高端社區(qū)集中地，主要樓盤(pán)有左岸綠洲、領(lǐng)世郡、中南.城市金典、巨能華府、玫瑰園、新城明珠。一、濰坊樓市概況—區(qū)域分布2010壽光市批復(fù)規(guī)劃項(xiàng)目共計(jì)56個(gè)，總用地面積7323.3畝，總建筑面積為788.6萬(wàn)平方米。其中居住項(xiàng)目21個(gè)，用地面積2636.5畝，建筑面積367.9萬(wàn)平方米；公共事業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目16個(gè)，用地面積937.5畝，建筑面積為70.6萬(wàn)平方米；工業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，用地面積979畝，建筑面積為48.8萬(wàn)平方米；農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃及城中村改造方面，共批復(fù)規(guī)劃方案10個(gè)，總用地面積2770.3畝，總建筑面積為301.3萬(wàn)平方米；正在編制完善的農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃方案共4個(gè)。全市今年新規(guī)劃高層344棟，目前全市建成、在建高層共計(jì)269棟，其中，已建成125棟，在建144棟，近期還將開(kāi)工35棟，共約300棟高層建設(shè)?！駢酃夥渴杏啥鄬酉?，高層滯銷，逐漸演變?yōu)楦邔訛槭袌?chǎng)被動(dòng)接受和受到部分消費(fèi)群體的認(rèn)可?！?007年以前市場(chǎng)上基本沒(méi)有小高層、高層面世，進(jìn)入2008年以后，隨著政府控規(guī)要求的實(shí)施，小高層、高層的市場(chǎng)投放量逐年增長(zhǎng)。小高層、高層市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)圣城東街兩側(cè)的范圍內(nèi)，并呈現(xiàn)逐步向東、向南擴(kuò)展的趨勢(shì)?！窀邔咏ㄖ墙窈蟀l(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)也無(wú)形中加大了領(lǐng)世郡后期房源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在人口數(shù)量有限的縣級(jí)市大量的建筑用地的投放，勢(shì)必對(duì)后期銷售是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。二、樓市概況—2010年建筑用地概況2009年壽光房屋銷售概況：1、2009年銷售量9425套，同比增長(zhǎng)202%；2、銷售面積101.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)136%；3、均價(jià)2769元/平方米（2008年均價(jià)2326元/平方米），同比增長(zhǎng)19%。4、以平方米為單位，90平方米以下占16.06%90-110平方米占25.92%110-140平方米占24.03%140平方米以上占31.56%2010年壽光房屋前三季度銷售概況：1、今年上半年，全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售106萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%；完成商品房銷售2597套，41萬(wàn)平方米，均價(jià)3014元/平方米，分別同比增長(zhǎng)38%、35%和6%；2、第三季度全市共完成商品房銷售7089套，77萬(wàn)平方米，均價(jià)3164.7元/平方米，分別同比增長(zhǎng)117%、50%和5%。從商品房銷售情況來(lái)看，由于樓盤(pán)品質(zhì)提高、剛性需求繼續(xù)釋放、房型結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，有力促進(jìn)了商品房交易持續(xù)活躍，每月銷售商品房面積都超過(guò)8萬(wàn)平方米。1、隨著市場(chǎng)回暖格局的基本形成，大戶型、別墅、高端品質(zhì)樓盤(pán)熱銷的情形悄然出現(xiàn)。2、一輪一輪的國(guó)家新政調(diào)控，并沒(méi)有擋住壽光房市的進(jìn)一步發(fā)展，還繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。為后期銷售更加堅(jiān)定信心。在良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)上，做精細(xì)是我們的首要任務(wù)。三、樓市概況—銷售分析說(shuō)明項(xiàng)目名稱分析樓盤(pán)整體形象開(kāi)發(fā)商實(shí)力區(qū)位（地理位置、環(huán)境、交通、周邊配套等）不足前景展望彌河片區(qū)左岸綠洲、卡諾島地中海風(fēng)情、德式建筑風(fēng)格開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)沿彌河分布、環(huán)境優(yōu)美，壽光人居仙境價(jià)格較高、位置離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)1、高檔優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目迎合了部分高端客戶的喜好。2、后期同檔次產(chǎn)品的啟動(dòng)如，凱寶皇都、中南世紀(jì)星城、威尼斯小鎮(zhèn)等潛在競(jìng)爭(zhēng)力較大高端住區(qū)中南世紀(jì)城、中南城市金典、領(lǐng)世郡、玫瑰園、巨能華府、西城首府、圣和.蘇州園西班牙風(fēng)格、歐式風(fēng)格、巴黎風(fēng)情、英倫建筑、江南風(fēng)格新穎的特色風(fēng)格，引領(lǐng)折著不同區(qū)域的住宅新理念開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)小區(qū)規(guī)劃合理，休閑中心、商務(wù)會(huì)館等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。綠化率高，整體環(huán)境好，物業(yè)管理完善。是壽光中高檔主流社區(qū)1、房屋單價(jià)相對(duì)較高2、分批次入住，后期施工中的噪音等給先入住客戶帶來(lái)生活不便新的的生活方式新理念的注入引領(lǐng)，具有異域風(fēng)情的社區(qū)整體景觀給人耳目一新的感覺(jué)，充滿異國(guó)情調(diào)同一開(kāi)發(fā)公司，同一個(gè)售樓處美林花園美林景苑是壽光早期最大且最高檔、成熟的社區(qū)，以別墅群和多層構(gòu)成當(dāng)前社區(qū)主體，在建住宅為高層項(xiàng)目。小區(qū)綠化好，流水景觀和步行長(zhǎng)廊是一大特色山東華安集團(tuán)，多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在濰坊也有眾多大型項(xiàng)目，如“櫻園小區(qū)”北臨現(xiàn)代中學(xué)，西鄰世紀(jì)學(xué)校，南鄰文化中心，東臨壽光政務(wù)中心和彌河景觀區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，人文氣息濃厚，市政配套設(shè)施完善，加上社區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理齊全1、房屋單價(jià)、總價(jià)高，不利于銷售別墅群、多層、高層集中2、于一小區(qū)內(nèi)，易造成普通居住心理壓力，同時(shí)也降低了別墅群的高端形象1、隨著左岸綠洲等社區(qū)形成，該小區(qū)壽光第一的地位將會(huì)被取代2、美林大廈為該區(qū)提供商務(wù)寫(xiě)字樓和大型商場(chǎng)等將會(huì)使生活更加便利3、整體來(lái)看，該社區(qū)比較適宜居住中高檔項(xiàng)目都是有自身特色的，產(chǎn)品定位明確，不同區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)不同生活方向。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況——在售項(xiàng)目綜合分析同為酒店式公寓，處于繁華地段城市帝景渤?；▓@華茂貴賓樓凱德華SOHO酒店式公寓，引領(lǐng)居住、投資新時(shí)尚，項(xiàng)目地處城區(qū)繁華地段，為城市增添新的色彩開(kāi)發(fā)實(shí)力相對(duì)較高地處城區(qū)繁華地段，交通便利，購(gòu)物方便，生活配套完善，特別適宜于投資、商用、是壽光近兩年的新興產(chǎn)品1、人流、車(chē)流眾多，噪音污染嚴(yán)重2、上下班或節(jié)假日高峰時(shí)間，易造成交通擁堵3、短期內(nèi)同類型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)多，市場(chǎng)消化能力有待考察4、高層物業(yè)，管理費(fèi)用相對(duì)較高、管理難度大1、此類型房產(chǎn)在壽光屬新興的消費(fèi)、投資對(duì)象，符合現(xiàn)代置業(yè)理念，有廣闊的前景2、在短期內(nèi)，同一區(qū)域內(nèi)，高密度的開(kāi)發(fā)性質(zhì)類似的在本地市場(chǎng)成熟度不高的產(chǎn)品，易造成市場(chǎng)過(guò)度飽和、單價(jià)下降、銷售難度加大同為中檔定位，普通居民區(qū)，周邊環(huán)境類似三友※圣錦花園、玉馨苑春蕾組團(tuán)以多層為主體的新興居住小區(qū)，整體中檔，主要目標(biāo)客戶為臨近工廠的工人和購(gòu)置新房的年輕人中陽(yáng)集團(tuán)在本地已有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有眾多優(yōu)秀樓盤(pán)，深得人心。三友集團(tuán)開(kāi)發(fā)實(shí)力很強(qiáng)大.臨近晨鳴醫(yī)院、職工醫(yī)院、渤海路門(mén)診、建設(shè)局大廈倉(cāng)圣公園、圣城中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，交通便利，有2、5、6路公交車(chē)通達(dá)1、市政配套設(shè)施落后，該區(qū)總體臟亂環(huán)境相對(duì)較差2、工廠多，空氣質(zhì)量差，人口密度大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少且比較低端。1、該區(qū)眾多的人口，將會(huì)為商業(yè)的發(fā)展打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)2、街道和沿街綠化已明顯不能滿足該區(qū)發(fā)展需要3、一個(gè)大型的中低檔居住小區(qū)即將形成同為高層建筑，帶兩層底商金色年華、億嘉·好旺角、海益·數(shù)碼港、圣城.烏托邦高層住宅加底商，打破多層住宅一統(tǒng)天下的局面，符合現(xiàn)代城市發(fā)展潮流，為壽光本地的住宅市場(chǎng)增添了活力，為消費(fèi)者提供了更多的選擇開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)臨城市干道，交通便捷。尤其是海益·數(shù)碼港，圣城.烏托邦緊鄰東城全福元商業(yè)圈，購(gòu)物方便、生活配套設(shè)施完善，小區(qū)規(guī)劃滿足現(xiàn)代生活要求1、本地居民對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣使得高層住宅在短期內(nèi)不容易被普遍接受2、高層住宅物業(yè)管理難度大、費(fèi)用高，影響業(yè)主生活品質(zhì)3、小區(qū)內(nèi)人口密度大，公共設(shè)施人均占有量低、綠化率低高層住宅的出現(xiàn)符合現(xiàn)代城市的發(fā)展需要，為消費(fèi)者提供了更多的選擇，豐富了房產(chǎn)商品的多樣性，也是后期城市化發(fā)展的重要方向項(xiàng)目名稱、建筑形態(tài)營(yíng)銷特色項(xiàng)目體量銷售情況現(xiàn)銷售均價(jià)暢銷戶型面積滯銷戶型面積億嘉·好旺角高層——2棟18層、2棟12層住宅、1棟15層寫(xiě)字樓推出400套剩余50套，消化率87.5%3400元/㎡130㎡三室兩廳兩衛(wèi)100㎡美林花園別墅、多層、小高層、高層——美林花園占地60畝——?jiǎng)e墅6000左右，小高層，高層3700-3800130-140三室兩廳兩衛(wèi)——美林景苑多層、小高層——美林景苑占地4.88公頃、總建筑面積70758㎡，1期4棟多層2棟小高層13層，2期4棟多層，4棟小高層僅有高層在售，處于前期小高層3300多層3500134平米三室兩廳兩衛(wèi)——巨能華府洋房、高層、疊拼獨(dú)具魅力的英倫風(fēng)尚城總建筑面積200000㎡2010年4月開(kāi)盤(pán)，一期已售完，二期在建花園洋房3500疊拼150萬(wàn)高層價(jià)格未出——141㎡、162㎡、109㎡巴龍.國(guó)際多層、高層、復(fù)式低碳經(jīng)濟(jì)18萬(wàn)平方米一期二期已交房，三期5月交房3300元/㎡——88㎡118㎡藍(lán)灣康城多層高層教育社區(qū)住宅一期二期14棟多層、6棟小高層。三期2棟19層2棟26層10%四個(gè)月3300元/㎡98㎡148㎡、156㎡、96㎡、113㎡大部分項(xiàng)目銷售比較樂(lè)觀，目前消化率均70%以上。怡景花園住宅別墅、多層、小高層、高層、復(fù)式彌河畔教育社區(qū)占地面積170752㎡、總建筑面積252028㎡10月1日交房，已銷售85%3200元/㎡375㎡別墅、120㎡三室、113㎡三室80㎡兩室中南世紀(jì)城高層西班牙風(fēng)情社區(qū)

占地面積115000㎡、總建筑面積286000㎡一期已交房，二期明年6月交房，已銷售95﹪，3500元/㎡130㎡三室兩廳兩衛(wèi)——中南.城市經(jīng)典小高層、高層西班牙風(fēng)情社區(qū)占地60000平方米，建筑面積110000平方米開(kāi)盤(pán)推出房源消化率約80%3200元/㎡130㎡三室兩廳兩衛(wèi)——海益.數(shù)碼港高層大城核心小抵美宅占地面積24545㎡、總建筑面積106434㎡主體已竣工，11月交房，1期銷售在90﹪以上二期未出價(jià)約3400元/㎡——93㎡-131㎡新城明珠多層高層用一座城改變另一座城占地500畝，總建筑面積55萬(wàn)㎡，1100戶一期售出約80%2900元120—130㎡三室兩廳兩衛(wèi)135—200㎡玫瑰園高層美宅，不只是居住占地100多畝，共1120戶一期已銷售90﹪3500元/㎡——82㎡、120㎡、127㎡卡諾島多層、小高層、別墅經(jīng)典歐陸風(fēng)情，水畔傳世大宅占地面積600畝總建面67萬(wàn)平米一期有兩棟單元樓明年開(kāi)盤(pán)多層3500、復(fù)式5500、別墅6500————金色年華高層教育社區(qū)，壽光首席空中情境別墅總戶數(shù)208戶年底交房，住宅已售60﹪，商鋪已售30﹪3200元/㎡126㎡103.3㎡、72.5㎡銷售均價(jià)：東部及南部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目普通住宅區(qū)多層、高層，均價(jià)約3200—3500元/㎡；西部區(qū)域均價(jià)約2600——2700元/㎡。中央華府高層典藏豪宅、簡(jiǎn)歐主義占地面積4.5萬(wàn)㎡、總建筑面積約25萬(wàn)㎡、住宅部分約15萬(wàn)㎡住宅已售完、僅剩商鋪3800元/㎡——一期剩余74㎡,148㎡渤?；▓@高層——占地面積21500㎡，總建筑面積46萬(wàn)㎡一期準(zhǔn)現(xiàn)房，已銷售85﹪以上2900元/㎡——90㎡、50㎡、70㎡西城首府多層高層新車(chē)站南財(cái)富原始股占地300畝，總建筑面積40萬(wàn)㎡項(xiàng)目前期，所售不多2600元/㎡105-110㎡三室兩廳一衛(wèi)136㎡三室兩廳相對(duì)滯銷玉馨苑多層——占地204104.73㎡，總建筑面積258985.9㎡年底入住，銷售率在90﹪以上，所剩戶型主要集中于東西二山2400元/㎡——130㎡、85㎡、100㎡三友※圣錦花園多層——占地58938.8㎡總建筑面積73190.3㎡一期6月交房，二期10月交房，三期在建，銷售率在70﹪以上2400--2500元/㎡80元/㎡135㎡面積戶型：東部及南部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，主要是以130左右的大戶型面積房源熱銷，相對(duì)小面積房源消化速度較慢。中部級(jí)西部地區(qū)主要是以90—120的戶型為熱銷戶型，相對(duì)大面積房源滯銷。1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：消化率，除個(gè)別樓盤(pán)自身原因如：卡諾島等項(xiàng)目，其余項(xiàng)目目前推出一期房源消化率均70%以上。

數(shù)據(jù)分析：居民住房剛性需求逐漸增加，大部分樓盤(pán)銷售較快，品質(zhì)較好，廣告宣傳媒體力度加大，很多樓盤(pán)在媒體推廣上下足本錢(qián)，以各種各樣的設(shè)計(jì)和廣告吸引眼球。2、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：東部及南部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，主要是以130左右的大戶型面積房源熱銷，相對(duì)小面積房源消化速度較慢。中部級(jí)西部地區(qū)主要是以90—120的戶型為熱銷戶型，相對(duì)大面積戶型滯銷。數(shù)據(jù)分析：不同區(qū)域的消費(fèi)群體不同，東部及南部區(qū)域是“富人區(qū)”這部分置業(yè)者大部分是換房或改善生活型客戶。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及舒適感要求較高，此區(qū)域是壽光高房?jī)r(jià)區(qū)，這也是大戶型熱銷小戶型相對(duì)滯銷的重要原因。領(lǐng)世郡后續(xù)房源中以85—136㎡為主，小戶型比重大，對(duì)銷售也是一定難度，在后期推廣中，小戶型要、“高調(diào)出擊”保持熱度。五、小結(jié)壽光在售樓盤(pán)大部分集中在10萬(wàn)-30萬(wàn)平米之間，規(guī)劃體量較大，分多期開(kāi)發(fā)；建筑形態(tài)逐漸由多層轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔?、高層，生活品質(zhì)逐漸提升；多數(shù)樓盤(pán)主要以普通住宅為主，小公寓和寫(xiě)字樓等新穎產(chǎn)品開(kāi)發(fā)體量較少；高檔住宅樓盤(pán)逐漸增多，像卡諾島、中南世紀(jì)城、玫瑰園等，居住理念新穎，社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較好，壽光人民追求的生活品質(zhì)逐漸增高；廣告宣傳媒體力度加大，很多樓盤(pán)在媒體推廣上下足本錢(qián)，以各種各樣的設(shè)計(jì)和廣告吸引眼球；壽光在售項(xiàng)目高檔樓盤(pán)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較強(qiáng)大，成熟高檔樓盤(pán)銷售繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭二次置業(yè)者紛紛把目光高檔優(yōu)質(zhì)住宅樓盤(pán)，很多地理位置偏遠(yuǎn)，品質(zhì)一般的樓盤(pán)受到冷落，以中南世紀(jì)城等為代表，激發(fā)了壽光市民對(duì)高檔樓盤(pán)的認(rèn)可，因品質(zhì)做的較到位、服務(wù)周細(xì)、廣告力度大……備受高端客戶的青睞。總結(jié)：【項(xiàng)目規(guī)劃建議】一、初識(shí)地塊-基本情況占地面積：30萬(wàn)平米建筑面積：70萬(wàn)平米容積率：1.8（其他建筑指標(biāo)不夠明確）占據(jù)資源：1、彌河公園“柳風(fēng)荷韻”段2、彌河生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園3、臨近市政府資源比較豐富彌河彌河景觀帶市政府二、地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于壽光東部核心區(qū)域，在濱河新區(qū)與東部城區(qū)的交匯處，在壽光未來(lái)發(fā)展軸線上，項(xiàng)目東側(cè)即是為壽光龍頭經(jīng)濟(jì)“農(nóng)業(yè)”發(fā)展下催生的生態(tài)觀光區(qū)，是整個(gè)城市的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，也是壽光對(duì)外的門(mén)戶和形象區(qū)域。2、資源優(yōu)勢(shì)：絕版彌河資源、政府行政資源、凱寶皇都五星級(jí)酒店等頂級(jí)稀缺配套環(huán)繞周邊，為地塊對(duì)大環(huán)境的融入性和對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，得到相得益彰的影響。3、交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰壽光東西第一主干道“圣城大街”和東西環(huán)線“東環(huán)路”，經(jīng)過(guò)大橋還可直接通往濰坊和青島等城市。4、配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊的配套豐富，東有醫(yī)院、生態(tài)觀光旅游，西有公檢法、超市，南有世紀(jì)學(xué)校和現(xiàn)代中學(xué)，北有高爾夫球場(chǎng)、皮劃艇俱樂(lè)部等高端消費(fèi)場(chǎng)所。本案

濱河新區(qū)（西）國(guó)際生態(tài)博覽園兩條主干道市政資源豐富生活齊全配套一個(gè)濱河新區(qū)一個(gè)國(guó)際生態(tài)博覽園雙岸彌河生態(tài)公園

政府生活配套一個(gè)高端人士的休閑旅游勝地霍氏皮劃艇俱樂(lè)部網(wǎng)球場(chǎng)露天劇院高爾夫球場(chǎng)商業(yè)俱樂(lè)部浮橋碼頭……20多項(xiàng)高端休閑娛樂(lè)項(xiàng)目占據(jù)了彌河生態(tài)資源豐富了彌河的旅游功能W劣勢(shì)1、空間伸展局限：項(xiàng)目位于河岸僅靠彌河西岸，往西發(fā)展空間較小，較之河?xùn)|岸延伸性和發(fā)展空間受到一定局限。2、通達(dá)性待發(fā)展：由于地塊臨河，僅有圣城大街和東環(huán)路為地塊提供了交通路線，出行暢達(dá)度和靈活性不夠優(yōu)質(zhì)。3、風(fēng)水問(wèn)題：“府前廟后不住人”，高端人士多比較信奉風(fēng)水，項(xiàng)目位于政府北側(cè)，應(yīng)作出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)對(duì)策。4、項(xiàng)目70萬(wàn)平米規(guī)模，體量較大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力和調(diào)整策略的靈活性比較小，并且對(duì)于大盤(pán)開(kāi)盤(pán)源源不斷的資金鏈條至關(guān)重要，因此對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行力提出了更高的要求。

本案政府農(nóng)業(yè)專家協(xié)會(huì)會(huì)展中心蔬菜示范園健民中心體育場(chǎng)中南世紀(jì)星城威尼斯小鎮(zhèn)綠地項(xiàng)目由于城市發(fā)展的需求河西岸發(fā)展相對(duì)放緩東岸勢(shì)頭較猛彌河岸邊交通線路局限政府正南方規(guī)模大盤(pán)O機(jī)會(huì)1、濱河新區(qū)：壽光重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，以農(nóng)業(yè)帶動(dòng)旅游，吸引大量投資和關(guān)注，為本案提供了良好的發(fā)展前景。2、占據(jù)最豐富資源的高端河岸線，擁有稀缺資源。3、綠城等一線開(kāi)盤(pán)品牌進(jìn)駐，整體帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。

本案綠地項(xiàng)目：126公頃，200萬(wàn)平米建面，超規(guī)模大盤(pán)T威脅1、潛在放量大：潛在高端項(xiàng)目供應(yīng)量超過(guò)400萬(wàn)平米，放量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。2、品牌開(kāi)發(fā)威脅：綠城進(jìn)駐如同一把雙刃劍，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講更帶來(lái)了威脅。1）首先是資金實(shí)力上無(wú)法抗衡，因?yàn)榫G城的資金鏈條的多元化決定了其價(jià)格策略更加的靈活。2）開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)整體規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)和后期配套有成功模式和專業(yè)鏈條可直接借鑒和應(yīng)用。3）存在品牌效應(yīng)，起點(diǎn)較高，有自然的口碑影響力。3、政策沖擊：貸款利率提升，優(yōu)惠升至8.5折，家庭限購(gòu)令，二套房首付比列提升，三套房停貸等措施沖擊了樓市，對(duì)與以改善為主要需求的高端房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)產(chǎn)生了較大的影響。綜合以上分析，地塊規(guī)劃方向生態(tài)高端多元開(kāi)放獨(dú)特生態(tài)：充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)高端：借助綜合資源多元：規(guī)劃不必復(fù)雜，但要最大限度追求高貴和舒適度，與本區(qū)域高端旅游相得益彰開(kāi)放：緩解交通和區(qū)域發(fā)展局限，與區(qū)域融合并聯(lián)動(dòng)發(fā)展獨(dú)特：以規(guī)劃和產(chǎn)品的差異化跑贏政策和競(jìng)爭(zhēng)者讓我們從以下的幾個(gè)項(xiàng)目中尋找一些靈感吧！壽光-左岸綠洲占地面積：33公頃建筑面積：10萬(wàn)㎡容積率：0.78建筑密度：20%獨(dú)棟別墅25棟花園洋房14棟聯(lián)排（9棟6聯(lián)）企業(yè)家會(huì)所商業(yè)中心將彌河引入社區(qū)成為社區(qū)的一部分純低密度、高端產(chǎn)品沿河、規(guī)劃了針對(duì)特定人群的企業(yè)家會(huì)所，并將彌河河水引入社區(qū)成為內(nèi)部的景觀資源，與自然相融合。高層產(chǎn)品復(fù)式洋房獨(dú)棟+聯(lián)排卡諾島占地面積：600畝建筑面積：67萬(wàn)㎡容積率：1.67產(chǎn)品類型豐富，采用“南低北高”的規(guī)劃手法，整體分為三個(gè)層級(jí)，但整體特色不夠明顯，沒(méi)有最大限度發(fā)揮地塊和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。威尼斯小鎮(zhèn)占地面積：330畝建筑面積：37萬(wàn)㎡容積率：1.77中南世紀(jì)星城占地面積：970畝建筑面積：110萬(wàn)㎡容積率：1.7多層、洋房別墅疊拼小高層高層采用三種或四種物業(yè)類型進(jìn)行配比，以用降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?？山梃b之處整體北高南低，與本案地塊形狀相似西南角位于主干道十字路口南北兩個(gè)景觀組團(tuán)可東移，更接近彌河生態(tài)自然帶容積率大約1.7，與本案相似蜿蜒的中央水系蜿蜒的樓體排布：整齊劃一中又不失柔美之感可借鑒之處島嶼式布局，適合高端物業(yè)，如獨(dú)棟別墅【整體物業(yè)建議】需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素一、各物業(yè)的配比情況（一）四項(xiàng)基本原則原則一：符合用地指標(biāo)為基本；占地面積：30萬(wàn)平米建筑面積：70萬(wàn)平米容積率：1.8由于R=1.8，根據(jù)各物業(yè)常規(guī)容積率判斷，此容積率可容納較多物業(yè)形態(tài)，別墅、多層、退臺(tái)洋房、小高層和高層等產(chǎn)品均可納入思考范圍內(nèi)。那么究竟我們應(yīng)該如何規(guī)劃物業(yè)呢，還需要研究以下原則。物業(yè)類型實(shí)現(xiàn)容積率小高層1.6高層2.2普通多層1.4局部退多層1.3退臺(tái)洋房1.1電梯退臺(tái)洋房（7層以內(nèi)）1.1疊加別墅/電梯疊加別墅6層0.9(1.1)聯(lián)排0.75雙拼0.5獨(dú)棟0.3原則二：符合市場(chǎng)需求為要義從市場(chǎng)供應(yīng)中看出一些端倪市場(chǎng)上3種形態(tài)的物業(yè)類型較為常見(jiàn)：多層、小高層、高層。對(duì)于壽光人來(lái)說(shuō)，對(duì)于小高層和高層的抗性正在逐漸弱化，因此此類產(chǎn)品也未來(lái)同樣有較大的市場(chǎng)。別墅較為稀缺，尤其是獨(dú)棟別墅。市場(chǎng)接受：多層、小高層、多層。市場(chǎng)稀缺：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、退臺(tái)洋房、電梯洋房。巴龍國(guó)際住宅多層、高層（17層）加底商、復(fù)式藍(lán)灣康城住宅一期二期14棟多層、6棟小高層。三期2棟19層2棟26層怡景花園33棟多層、11棟別墅5棟高層（12層）5棟高層（15層）中央華府2棟高層32層，1棟17層，2棟小高層錯(cuò)層設(shè)計(jì)10-12層億嘉好旺角高層加底商美林景苑1小高層加底商（2層）多層美林花園獨(dú)棟別墅，多層，小高層，高層新城明珠花園洋房、多層、小高層、高層公寓金色年華26層高層一棟、6層多層一棟、2層商品房一棟左岸綠洲獨(dú)棟別墅、疊拼別墅、復(fù)式洋房卡諾島獨(dú)棟別墅、疊拼別墅、洋房、小高層巨能華府花園洋房、疊拼、高層威尼斯小鎮(zhèn)聯(lián)排豪宅、雙拼豪宅、電梯花園洋房、小高層、高層住宅玫瑰園高層（6棟18層，1棟16層），商業(yè)，酒店式公寓中南世紀(jì)城高層，小高層加底商中南城市金典高層小高層中南世紀(jì)星城花園洋房、小高層、高層住宅西城首府多層、小高層、酒店公寓、街鋪、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)原則三：最小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為保障；

從順應(yīng)市場(chǎng)和搶占空白點(diǎn)的觀點(diǎn)出發(fā)，在1.8的容積率下判斷本案物業(yè)類型必須要包含別墅以提升檔次，退臺(tái)洋房以填補(bǔ)市場(chǎng)空白，高層以拔高容積率并獲得較高利潤(rùn)。物業(yè)類型判斷——迎合市場(chǎng)需求：多層、小高層需求旺盛填補(bǔ)市場(chǎng)空白：退臺(tái)洋房、電梯洋房很稀缺發(fā)揮環(huán)境資源：景觀高層充分體現(xiàn)高端：高品質(zhì)獨(dú)棟和雙拼別墅矛盾點(diǎn)高端意味著低密舒適R=1.8意味著高密度如何協(xié)調(diào)？原則四：最大利潤(rùn)追求為目標(biāo)；在指標(biāo)、市場(chǎng)需求和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)層面分析已有初判，但面對(duì)“矛盾點(diǎn)”，最終將結(jié)合利潤(rùn)的最大化做出最終判斷。土地利潤(rùn)：銷售單價(jià)-開(kāi)發(fā)成本-樓面地價(jià)注：本案售價(jià)60萬(wàn)/畝單位：元/㎡最終確定的物業(yè)類型為獨(dú)棟、雙拼——填補(bǔ)空白，定位高端，提升舒適，利潤(rùn)最大化。電梯洋房——填補(bǔ)空白，提升舒適，利潤(rùn)最大化。高層——降低風(fēng)險(xiǎn)，拔升容積率，利潤(rùn)最大化。（二）最大利潤(rùn)下的物業(yè)配比約560套主力150㎡約350套獨(dú)棟800㎡雙拼300-500㎡約3900套主力120㎡電梯退臺(tái)洋房：20%獨(dú)棟/聯(lián)排別墅：12%高層：68%凈利潤(rùn)=總利潤(rùn)-（各物業(yè)建安成本+地價(jià)+營(yíng)銷/稅費(fèi)）

=29.5億元利潤(rùn)率=24%

獨(dú)棟

洋房

高層

聯(lián)排

洋房大間距做大面積綠化提升居住舒適度拉大高低差營(yíng)造純粹兩大組團(tuán)

高層低密度別墅和洋房利用空間做綠化保利東江首府保利心語(yǔ)規(guī)劃建議小結(jié)1、規(guī)劃物業(yè)形態(tài)：結(jié)合市場(chǎng)因素及項(xiàng)目自身指標(biāo)，以別墅、退臺(tái)洋房作為價(jià)值和形象標(biāo)桿產(chǎn)品，以高層作為中端產(chǎn)品填補(bǔ)剩余容積率。2、規(guī)劃特色需強(qiáng)調(diào)：物業(yè)間高差，高差越大，高、中兩種類別物業(yè)界限約明晰。3、沿河資源最大利用：臨河規(guī)劃獨(dú)棟和聯(lián)排別墅，遠(yuǎn)離河岸規(guī)劃高層賞景觀。4、突出規(guī)劃亮點(diǎn)：借助蜿蜒水系、環(huán)水小島或是造型道路形成組團(tuán)。（三）戶型配比建議

思考？各種物業(yè)在整體規(guī)劃上的意義是什么？獨(dú)棟/聯(lián)排別墅——標(biāo)桿產(chǎn)品項(xiàng)目的形象和價(jià)值標(biāo)桿，最大利潤(rùn)的提供者。5+1退臺(tái)洋房——明星產(chǎn)品以市場(chǎng)稀缺的退臺(tái)洋房填補(bǔ)空白，并抓中高端人群。容積率為1，雖然不能提升容積率但可以作為類別墅產(chǎn)品推出，用市場(chǎng)18-28層高層——補(bǔ)充產(chǎn)品拔高整體容積率貢獻(xiàn)于別墅，并能最大限度的提升項(xiàng)目整體利潤(rùn)額。其比例占到68%，數(shù)量較大，因此在戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)方面應(yīng)拉開(kāi)差距，在房型設(shè)計(jì)方面注重性價(jià)比和人性化，以提升產(chǎn)品的附加值規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)類型一覽產(chǎn)品形式套數(shù)比備注獨(dú)棟別墅8%形象和價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，提升社區(qū)檔次聯(lián)排別墅12%退臺(tái)洋房12%創(chuàng)新產(chǎn)品，凸顯洋房生活，低門(mén)檻高層洋房68%后期開(kāi)發(fā)主流產(chǎn)品，提高容積率戶型結(jié)構(gòu)戶型面積房型建面比獨(dú)棟別墅400-500㎡小獨(dú)棟（三層+地下）四室三廳四衛(wèi)3%600-1000㎡大獨(dú)棟（四層+地下）五室（雙主臥）三廳六衛(wèi)3%疊拼別墅230-350㎡（三層，疊下送半地下庭院，疊上送露臺(tái)）四室兩廳四衛(wèi)6%退臺(tái)洋房100-130㎡三室兩廳一衛(wèi)/三室兩廳兩衛(wèi)10%140-160㎡四室兩廳兩廳7%200-230㎡復(fù)式（一層半地下庭院/頂層露臺(tái)）四室兩廳兩廳3%高層舒適兩居90-100㎡兩室兩廳一衛(wèi)10%緊湊小三居90-100㎡三室兩廳一衛(wèi)15%舒適三居120-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)23%奢適三居140-160㎡三室兩廳兩衛(wèi)10%平層豪宅200-300㎡四室兩廳兩10%二、各種業(yè)態(tài)的戶型建議獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)——獨(dú)門(mén)獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，在房屋周?chē)O(shè)置面積面積適中的綠地和院落，增加別墅的附加值。功能元素及空間序列——分為生活起居區(qū)、純睡眠休息區(qū)和自然環(huán)境區(qū)，滿足了高端人士對(duì)多元居住的需求。生活起居區(qū)正式禮儀區(qū)接待起居區(qū)門(mén)廳/會(huì)客廳起居室、正餐廳公共衛(wèi)生間非正式生活區(qū)家庭起居區(qū)家庭室廚房、早餐廳洗衣房傭人房、衛(wèi)生間客臥、衛(wèi)生間睡眠休息區(qū)次臥兒童房/老人房主臥動(dòng)/公共靜/私密自然環(huán)境區(qū)側(cè)院中庭動(dòng)/公共分層功能分布總積區(qū)間首層(地下室)多功能娛樂(lè)區(qū)/儲(chǔ)物間/洗衣房/傭人房（含衛(wèi)生間）/設(shè)備間/健身房/車(chē)位120—160㎡入戶首層門(mén)廳/客廳/餐廳/廚房/公用衛(wèi)生間/次臥/家庭室（可選）120—180㎡二層主臥（包括獨(dú)立衛(wèi)生間/步入式衣櫥）

/次臥/書(shū)房（可選）80—120㎡三層主臥（有的包含獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式衣廚）/次臥/健身房/露臺(tái)80㎡（4層別墅多采用前三后四的設(shè)計(jì)，與3層別墅區(qū)別在于，家庭室、次臥設(shè)計(jì)在第二層，第三層為主人的獨(dú)立私密空間。）壽光獨(dú)棟別墅較少，通常為3-4層建筑，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，有天有地，樓層功能分區(qū)明確，面積從240—1000㎡不等。按照戶型面積和功能分為小獨(dú)棟（240-500㎡）和大獨(dú)棟（500㎡以上）。（一）獨(dú)棟別墅戶型建議一層案例借鑒——北京優(yōu)山美地建筑面積：共700㎡首層規(guī)劃——1、進(jìn)門(mén)為旋轉(zhuǎn)樓梯，十分堂皇氣派。2、結(jié)合旋轉(zhuǎn)樓梯設(shè)計(jì)衣帽間，符合大別墅客戶需求3、從旋轉(zhuǎn)樓梯處向左為相對(duì)公開(kāi)的禮儀接待區(qū)，向右為相對(duì)私密的家庭活動(dòng)區(qū)，動(dòng)靜自然分離。4、利用地面的標(biāo)高變化界定空間增強(qiáng)空間的趣味性。5、雙樓梯設(shè)計(jì)（禮儀、家用）公共禮儀區(qū)家庭活動(dòng)區(qū)二層規(guī)劃1、從走道可以南北觀景（入口玄關(guān)與客廳）2、客廳挑空3、聯(lián)通式家庭洗刷間4、次臥室均有獨(dú)立的衛(wèi)生間和衣櫥。地下一層1、娛樂(lè)功能豐富。2、利用地面標(biāo)高表現(xiàn)空間層次地下室一層二層案例借鑒——北京麗嘉花園層數(shù)：2+1層總面積：約450㎡大開(kāi)間16米短進(jìn)深11米地下層——包含了多種娛樂(lè)功能，獨(dú)特下沉式庭院，景觀起到延伸性。一層——四個(gè)功能區(qū)“家庭室”“起居室”“書(shū)房”“中西廚房”湖不大然，置繞中庭，均可取景，雙車(chē)位。二層——主臥和兩間客臥空間劃分較為舒適。建筑面積：約400㎡1、前院、內(nèi)院、后院、側(cè)院、下沉庭院的多重庭院設(shè)計(jì)。2、庭院的設(shè)計(jì)與室內(nèi)功能空間相結(jié)合，圍繞內(nèi)庭院組織空間。客廳、餐廳、家庭室分別位于內(nèi)庭院的三側(cè)，同時(shí)客廳面向前院、家庭室朝向后院，而餐廳則朝向側(cè)院開(kāi)窗，使得主要的接待空間和家庭聚會(huì)空間都有至少兩個(gè)方向的景觀。3、圍和內(nèi)院的設(shè)計(jì)使建筑有了更多的采光面。4、入口處右側(cè)單獨(dú)的工人房的設(shè)計(jì)增添了尊貴感。5、超過(guò)300㎡，設(shè)置雙車(chē)位。案例-北京帕納溪谷首層平面二層、地下室規(guī)劃1、圍和庭院的設(shè)計(jì)使得每個(gè)房間都至少有兩個(gè)采光面。2、一條走廊將二層所有的臥室連接起來(lái)，壁櫥、結(jié)合一樓吹拔的弧形欄桿等小設(shè)計(jì)等小設(shè)計(jì)避免了單調(diào)的感覺(jué)，增強(qiáng)了家居的溫馨感和空間的趣味性。獨(dú)棟戶型小結(jié)：

1、面積：地上面積區(qū)間450-550平方米，總建筑面積700-800平方米2、地上二層或二層半，地下一層，地下面積200-250平方米3、室內(nèi)車(chē)庫(kù)，雙車(chē)位4、5間臥室，包括2個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室5、起居室面寬在6-9米6、一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。（二）疊拼別墅戶型建議壽光巨能華府疊拼別墅戶型層數(shù)：3+1層面積：330㎡左右優(yōu)點(diǎn)：2個(gè)車(chē)庫(kù)大面積閣樓贈(zèng)送缺點(diǎn)：3層無(wú)衛(wèi)生間2層主臥尺度不夠無(wú)庭院層數(shù)：2+1面積：220-290㎡優(yōu)點(diǎn)：2車(chē)位、大面積庭院缺點(diǎn)：沒(méi)有做露臺(tái)或是閣樓很可惜壽光威尼斯小鎮(zhèn)疊拼別墅戶型層數(shù)：3+1面積：約400萍米特點(diǎn)：地下室三衛(wèi)、一層正式禮儀區(qū)和家庭區(qū)分開(kāi)、下沉式花園、二層三層打造雙主臥的概念、贈(zèng)送超大露臺(tái)。缺點(diǎn)：一層無(wú)陽(yáng)臺(tái)。正式禮儀家庭空間挑空壽光左岸綠洲疊拼別墅戶型01層數(shù)：3+1面積：約350萍米特點(diǎn)：中庭花園保證樓梯間采光并增加餐廳和客廳精致、雙主臥。缺點(diǎn)：車(chē)庫(kù)占用地上面積、開(kāi)間較小、進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)、、露臺(tái)較小。壽光左岸綠洲別墅戶型02層數(shù)：3+1面積：約317㎡特點(diǎn)：中庭花園、側(cè)面花園、大面積花園、雙主臥、大露臺(tái)。缺點(diǎn)：車(chē)庫(kù)占用地上面積。創(chuàng)新發(fā)散：為盡量降低客戶對(duì)疊拼別墅的私密性，可以采用如下方法進(jìn)行緩解側(cè)花園拉遠(yuǎn)聯(lián)排距離，類獨(dú)棟聯(lián)排——左岸綠洲有運(yùn)用面積：建筑面積290平方米，與獨(dú)棟類似；形態(tài)：兩層，兩戶之間布置“側(cè)花園”，減少戶與戶之間干擾，三面采光通風(fēng)，向獨(dú)棟靠攏；品質(zhì)：地面抬高，陽(yáng)光地下室，下沉花園，形成獨(dú)棟的花園式風(fēng)格；舒適度：四臥朝南，頂層主臥，功能布局合理；“L”形院墅，圍和更大的庭院空間兩層，建筑面積204平方米；“L”形住宅布局內(nèi)部獨(dú)享私家花園，兩戶對(duì)拼，凹形建筑圍和形成更大的庭院空間?！癓”形建筑布局增大南向臨街面，利于日照通風(fēng)，更多空間享受庭院風(fēng)景；兩戶間僅車(chē)庫(kù)相連。

東戶針對(duì)別墅——內(nèi)庭院的布置試圖解決聯(lián)排別墅進(jìn)深較大產(chǎn)生的采光通風(fēng)問(wèn)題，并在居住空間內(nèi)營(yíng)造人與自然交流的過(guò)渡空間。室外景觀引入室內(nèi)，內(nèi)庭院布置餐廳中庭透光采光，錯(cuò)層分隔客廳餐廳；二層內(nèi)庭空中花園，避免過(guò)高產(chǎn)生的壓抑感；三間臥室既有露臺(tái)景觀又有內(nèi)庭景觀。一層

二層

三層

內(nèi)庭院

內(nèi)庭院

餐廳采光井

雙主臥，舒適度更高建筑面積226平方米；二層、三層各設(shè)一個(gè)主臥，形成“雙主臥”格局；功能細(xì)分，起居室和家庭室分離，工人流線和主人流線分離。一層二層三層半地下層次主臥主臥疊拼戶型小結(jié)：

1、面積：地上面積區(qū)間250-350平方米，集中花園面積至少200平方米。2、層數(shù)劃分：地上兩層，地下一層，地下面積120-150平方米。3、車(chē)庫(kù)：盡量安排在底下，如單套戶型面積在300平方米以內(nèi)單車(chē)位，300平米以上雙車(chē)位。4、樓梯：足夠空間的話可采用旋轉(zhuǎn)樓梯設(shè)計(jì)，如果是轉(zhuǎn)角樓梯，最好有采光，避免壓迫感。5、空間：可以彰顯別墅特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥等，打造雙主臥的概念。6、庭院/露臺(tái)：半地下庭院、露臺(tái)、中庭（三）花園洋房戶型建議案例——金域中央“5＋1”寬景洋房（電梯）建面230m2房型4/2/2層數(shù)1.5開(kāi)間11.85進(jìn)深13.5露臺(tái)－地下室2.8M層高60～95㎡前花園開(kāi)間4.95M室內(nèi)花園后花園二層露臺(tái)蓋二層地下室樓梯建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開(kāi)間11.85進(jìn)深13.6露臺(tái)約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開(kāi)間4.95M露臺(tái)約6㎡室內(nèi)花園主臥露臺(tái)陽(yáng)光房下沉式庭院花園洋房的宗旨為——首層庭院、二三層超大露臺(tái)，與自然更親近

入戶花園/前后花園二層：陽(yáng)光地下室花園洋房戶型小結(jié)：

1、面積——底層、頂層面積大；中間層面積較?。?－2層面積為230～290㎡；3－4層面積為130－160㎡；5\6層面積為190－225㎡。2、一層二層樓贈(zèng)送地下室；3、設(shè)置多功能室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)；4、采用錯(cuò)層、夾層、轉(zhuǎn)角凸窗等戶型創(chuàng)新手法擴(kuò)大空間感，增強(qiáng)產(chǎn)品附加值；5、一層前后雙花園設(shè)計(jì)；6、配置品牌電梯，提升項(xiàng)目檔次和居住舒適度。（四）景觀高層平層豪宅美麗、知性、典雅、高貴

所有內(nèi)在的深度都需要一個(gè)展現(xiàn)的載體。建筑風(fēng)格對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)正如精致妝容之于一個(gè)女性?？偠灾瑑?nèi)在同樣也需要包含外在思考的細(xì)致包裝。張曼玉一個(gè)50歲的女人三、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議“指建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。

”——官方詞條中對(duì)建筑風(fēng)格的闡釋對(duì)外，獨(dú)創(chuàng)，才有可能引領(lǐng)只有與眾不同才能更受關(guān)注對(duì)內(nèi)，外部靈魂一定要與內(nèi)在涵養(yǎng)相統(tǒng)一只有融合本土文化才能更被認(rèn)可受關(guān)注和被認(rèn)可是建筑風(fēng)格的最終目標(biāo)樓盤(pán)名稱建筑風(fēng)格中南世紀(jì)城西班牙風(fēng)格中南世紀(jì)星城西班牙風(fēng)格中南城市金典西班牙風(fēng)格中南香緹雅苑西班牙風(fēng)格巨能華府英倫風(fēng)格左岸綠洲地中海風(fēng)格新城明珠西班牙風(fēng)格卡諾島意大利風(fēng)格威尼斯小鎮(zhèn)德式風(fēng)格玫瑰園巴厘島風(fēng)格同屬-地中海風(fēng)格（一）建筑風(fēng)格一覽地中海西班牙托斯塔納英倫巴厘島整體西化大致雷同生命力弱面對(duì)如此同質(zhì)化的建筑風(fēng)格，我們的出路很清晰，給不同，大大的不同，已至引領(lǐng)?！癞?dāng)新古典盛行的時(shí)候我們走新現(xiàn)代派●當(dāng)以地中海為代表的暖黃色遍布的時(shí)候我們反其道而行之運(yùn)用更加明快的現(xiàn)代元素●當(dāng)歐洲和北美風(fēng)彌漫圣城的時(shí)候我們更應(yīng)該立足本地挖掘本土人文情懷

現(xiàn)代主義——將歐美現(xiàn)代主義流派、新中式風(fēng)格、中西混合風(fēng)格等將不同的元素組合起來(lái)，提倡創(chuàng)新和全新的視覺(jué)美。更具現(xiàn)代化的張力與美感。推陳出新。強(qiáng)調(diào)建筑要隨時(shí)代而發(fā)展，應(yīng)同工業(yè)化社會(huì)相適應(yīng)，強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決擺脫過(guò)時(shí)的建筑式樣的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格，主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。造型和線條。以簡(jiǎn)潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。立面和建材。通過(guò)高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國(guó)際流行的色調(diào)和非對(duì)稱性的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風(fēng)格，凝練明朗，營(yíng)造挺拔的社區(qū)形象。布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕，簡(jiǎn)單輕松，舒適自然。強(qiáng)調(diào)時(shí)代感是它最大的特點(diǎn)?，F(xiàn)代風(fēng)格的特點(diǎn)——以流暢的外觀線條，配合大量挑檐、錯(cuò)落，形成建筑外立面的層次秩序利用金屬和玻璃結(jié)合雕塑出取景框、觀景陽(yáng)臺(tái)，能更好的與大自然接觸以及利用石材和面磚裝飾出精致、穩(wěn)重的建筑品位單體的立面設(shè)計(jì)注重材料質(zhì)感和色彩的選擇，還原自然本色現(xiàn)代派風(fēng)格中加入中國(guó)建筑元素益都候城的現(xiàn)代演繹東方庭院古建筑與現(xiàn)代建筑的混搭派+顏色：深紅、白、灰為主色調(diào)外立面材料：石材、涂料特點(diǎn)：大窗、雕花、東方庭院四、科技節(jié)能運(yùn)用建議

在2010年濰坊市“低碳示范社區(qū)”評(píng)選中，壽光“玫瑰園”“左岸綠洲”名列其中，其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)如下：1、碳排放量應(yīng)減少50%以上,可再生能源消耗占總耗能量的20%以上。2、采取“6+X”模式：“必選項(xiàng)目”即:太陽(yáng)能光熱建筑一體化技術(shù)；供熱分戶計(jì)量及溫控裝置；社區(qū)環(huán)境及公共建筑部分應(yīng)用節(jié)能照明系統(tǒng)；居住區(qū)域提倡應(yīng)用節(jié)能燈具；墻體應(yīng)用新型保溫材料(含節(jié)能門(mén)窗),人行道(廣場(chǎng))應(yīng)用節(jié)能環(huán)保地磚；社區(qū)綠化覆蓋率不低于35%,其中高吸碳植物(喬木)不低于60%；地源熱泵技術(shù)(含采暖制冷系統(tǒng),不具備應(yīng)用條件的除外)等6類?！白赃x項(xiàng)目”即:應(yīng)用新型圍護(hù)結(jié)構(gòu)技術(shù)；太陽(yáng)能光伏建筑一體化技術(shù)、太陽(yáng)能光伏與LED結(jié)合照明系統(tǒng)；智能新風(fēng)系統(tǒng)；雨水收集及利用；垃圾無(wú)害化處理(含生活廢棄物分類處理)；沼氣應(yīng)用；太陽(yáng)能光熱建筑一體化與地源熱泵結(jié)合供暖、制冷(天地合一)技術(shù)；污水處理及中水回用等8類。（一）濰坊首批“低碳示范社區(qū)”以低投入高回報(bào)為準(zhǔn)則以特色細(xì)節(jié)節(jié)能技術(shù)為亮點(diǎn)“低碳科技住宅”中適度引領(lǐng)不做最好的做最適合的

在全球“低碳”“節(jié)能減排”的呼聲下，壽光也逐漸與世界同步，左岸綠洲、玫瑰園率先舉起“低碳”大旗贏得低碳社區(qū)稱號(hào)。在濰坊政府的要求與綠城、中南等實(shí)力地產(chǎn)的帶動(dòng)下，壽光的低碳之路成為未來(lái)的必然。1、太陽(yáng)能光熱建筑一體化技術(shù)；2、地源熱泵技術(shù)(含采暖制冷系統(tǒng),不具備應(yīng)用條件的除外)3、墻體應(yīng)用新型保溫材料(含節(jié)能門(mén)窗),人行道(廣場(chǎng))應(yīng)用節(jié)能環(huán)保地磚；4、供熱分戶計(jì)量及溫控裝置；5、社區(qū)環(huán)境及公共建筑部分應(yīng)用節(jié)能照明系統(tǒng)，居住區(qū)域提倡應(yīng)用節(jié)能燈具；6、社區(qū)綠化覆蓋率不低于35%,其中高吸碳植物(喬木)不低于60%；7、新風(fēng)系統(tǒng)8、中水回收系統(tǒng)（二）量身定做的科技配套太陽(yáng)能光熱建筑一體化技術(shù)太陽(yáng)能與建筑一體化系統(tǒng)建筑成本：50—100元/㎡應(yīng)用物業(yè)：別墅/花園洋房，集熱板鑲嵌在屋頂產(chǎn)品具有較強(qiáng)的領(lǐng)先性，但是后期維護(hù)管理難度大。壁掛式太陽(yáng)能建筑成本：30元/㎡應(yīng)用物業(yè)：高層，壁掛式太陽(yáng)能地源熱泵原理——利用地下淺層地?zé)嵩促Y源（也稱地能，包括地下水，土壤或地表水等）的既可制熱又可制冷的高效節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)。地源熱泵通過(guò)輸入少量的高品位能源（如電能），實(shí)現(xiàn)低溫位熱能向高溫位轉(zhuǎn)移，地能分別在冬季作為熱泵供暖的熱源和夏季空調(diào)的冷源。在冬季，把地能中的熱取出來(lái)，提高溫度后供給室內(nèi)采暖；在夏季，把室內(nèi)熱能取出來(lái)，釋放到地能中去。由于系統(tǒng)采取了特殊的換熱方式，使之具有傳統(tǒng)空調(diào)無(wú)法比擬的高效節(jié)能優(yōu)點(diǎn)。注：由于本案臨近彌河也可做水源熱泵。地源熱泵特點(diǎn)——1、高效節(jié)能：性能系數(shù)為3.7－4.7，即用1KW的電能可產(chǎn)生4KW以上的熱量或冷量。節(jié)能率達(dá)60％以上。2、運(yùn)行費(fèi)低：運(yùn)行費(fèi)用比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)省50％。3、綠色環(huán)保：地源熱泵所吸取和排放熱源都是地表淺層土壤、地下水或地下水，不向大氣排熱，沒(méi)有任何污染。4、運(yùn)行可靠：地源熱泵利用地下能源穩(wěn)定，不受外界影響，能效比較穩(wěn)定，保證空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行穩(wěn)定可靠。5、節(jié)省投資：不須設(shè)置大型獨(dú)立機(jī)房，節(jié)省建筑面積，設(shè)備可分期投資。6、維護(hù)簡(jiǎn)單：系統(tǒng)簡(jiǎn)單，故障點(diǎn)少，無(wú)須專人管理，費(fèi)用低。7、獨(dú)立計(jì)費(fèi)：可分區(qū)、分戶安裝，單獨(dú)控制，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)費(fèi)功能。8、使用靈活：一機(jī)多用，集制冷、供暖、供熱水于一體。地源熱泵效益——以7萬(wàn)平米采暖面積為例前期投入約360元/㎡后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：供暖12.9元/㎡

制冷6.5元/㎡運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總和較傳統(tǒng)的空調(diào)采暖方式減少了50%。外墻系統(tǒng)1、墻面基層2、界面劑3、聚合物砂漿4、背膠5、保溫板6、聚合物砂漿7、玻璃纖維網(wǎng)格布8、聚合物砂漿9、外墻磚外墻保溫系統(tǒng)共5層工藝，墻的厚度增加了5－6公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調(diào)能耗可以節(jié)約30％左右外墻外保溫——6CM（聚苯板）外保溫技術(shù)技術(shù)范圍價(jià)格外墻外保溫（達(dá)到節(jié)能65％規(guī)定建議的K值）所有住宅142.1元/m2新風(fēng)系統(tǒng)該種通風(fēng)方式比傳統(tǒng)的有以下三個(gè)特點(diǎn)：定義了新風(fēng)路徑；(新風(fēng)從起居室進(jìn)入由衛(wèi)生間和廚房排出)確定住房?jī)?nèi)的最小排風(fēng)量，滿足新鮮空氣要求；保證24小時(shí)新風(fēng)連續(xù)性；客戶能得到：驅(qū)除衛(wèi)生間、廚房間的異味和水蒸氣；不用開(kāi)窗也能得到新空氣（尤其是冬天）；室內(nèi)的家具衣物不會(huì)發(fā)霉；驅(qū)除室內(nèi)裝飾后長(zhǎng)時(shí)間可能存在的有害氣體；驅(qū)除室內(nèi)石材存在的氡氣。噪音??；初始投入運(yùn)行費(fèi)用排風(fēng)機(jī)1350元/臺(tái)左右（包括1～4個(gè)排風(fēng)口）最少電費(fèi)：0.41元/度×24小時(shí)/天×365天/年×0.026kw＝94元/年最多電費(fèi)：0.41元/度×24小時(shí)/天×365天/年×0.078kw＝280元/年相當(dāng)于一個(gè)電燈或一個(gè)冰箱。進(jìn)風(fēng)口160～180元/個(gè)中水回用系統(tǒng)目前在中水處理中出水水質(zhì)較好的是MBR工藝。投資建設(shè)費(fèi)用：約2500元/立方米運(yùn)行成本：0.7元/立方米左右(具體要看各地的情況比如電費(fèi)，工人薪水)。衛(wèi)生系統(tǒng)“滅蚊磁場(chǎng)”“生態(tài)滅蚊機(jī)”（滅蚊磁場(chǎng)），此項(xiàng)技術(shù)經(jīng)美國(guó)疾病控制中心及國(guó)防部實(shí)用驗(yàn)證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲(chóng)，而對(duì)人體無(wú)任何傷害。該系統(tǒng)：運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化