摘要隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋已經(jīng)從定居產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y理財(cái)產(chǎn)品。房價(jià)的快速上漲給我們帶來了更大的生活壓力。房地產(chǎn)業(yè)銷售市場項(xiàng)目投資過多，加劇了我國經(jīng)濟(jì)和金融形勢。相反，它干擾了中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可靠性。市場經(jīng)濟(jì)體制下的法治建設(shè)一直是經(jīng)濟(jì)法分析的重點(diǎn)。自然，房地產(chǎn)行業(yè)組織在整個(gè)發(fā)展過程中對社會(huì)發(fā)展造成了不同程度的影響，我國出臺(tái)相應(yīng)對策并不能立即遏制房地產(chǎn)行業(yè)組織激增的實(shí)際效果，也不能促進(jìn)法律和法規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)組織也沒有科學(xué)規(guī)范地處理性問題?；谏鐣?huì)的快速發(fā)展和國家的制約，本文從我國現(xiàn)行法律法規(guī)的政策角度，基于相關(guān)考慮開展科學(xué)研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；土地資源供應(yīng)；房產(chǎn)供應(yīng)；法律

一、緒論（一）選題背景在我國經(jīng)濟(jì)體系平穩(wěn)健康發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。縱觀全球經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和權(quán)益多元化，住房本身的特點(diǎn)以及作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素的社會(huì)屬性，都會(huì)引起不斷的爭議。因此，世界各國政府部門一直在全力制定，雖然大部分控制措施都沒有收到預(yù)計(jì)的實(shí)際效果。因此，將房地產(chǎn)作為政府部門的重點(diǎn)，并非無心之舉。（二）研究意義法律界對房地產(chǎn)行業(yè)組織銷售市場監(jiān)管的重點(diǎn)主要集中在網(wǎng)絡(luò)輿論對銷售市場監(jiān)管的監(jiān)督、銷售市場管控辦法的實(shí)施、以及法制建設(shè)不斷完善。很少有專家涉足房地產(chǎn)行業(yè)。運(yùn)用復(fù)合詞視角考察全國法制網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)管對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。文章主要運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法和參考方法，對房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)這兩個(gè)詞進(jìn)行了全面系統(tǒng)的科學(xué)研究。嘗試運(yùn)用法律的概念來分析房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的房地產(chǎn)問題來組織銷售市場。它在理論上可以是一個(gè)管理系統(tǒng)，在實(shí)踐中可能具有一定的指導(dǎo)作用。（三）世界各國研究現(xiàn)狀一、海外研究現(xiàn)狀21世紀(jì)以后，俄羅斯聯(lián)邦早在2005年就頒布了新的《房地產(chǎn)法》；臺(tái)灣教育還創(chuàng)設(shè)了土地買賣經(jīng)營的運(yùn)作與監(jiān)督制度，以土地出讓的申請與審批為目標(biāo)。要求也已制定。在馬來西亞，區(qū)域土地出讓作為地方政府保留的資產(chǎn)，必須交給財(cái)政，而不是立即作為財(cái)政總收入返還區(qū)域，如果必須申請土地出讓，必須經(jīng)過總理。只有在與美國總統(tǒng)簽署后才能操作該應(yīng)用程序。澳洲和我國控制房價(jià)的關(guān)鍵在于中間商在交易操作中的交稅。土地出讓金不退給政府部門，只退給個(gè)人。二、中國研究現(xiàn)狀學(xué)界對房地產(chǎn)業(yè)組織銷售市場監(jiān)管的參考文獻(xiàn)較多，但研究內(nèi)容可能存在一定的局限性。首先，大部分的科學(xué)研究都是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)和行政管理來討論銷售市場規(guī)制。從法律的角度來看，關(guān)于這個(gè)問題的討論很少。其次，科研水平主要是針對銷售市場監(jiān)管的基礎(chǔ)知識(shí)，對實(shí)際情況的討論很少。文章分析的角度是法律法規(guī)的監(jiān)管，參考的行業(yè)大多是在這些方面。通過查閱參考文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，專家學(xué)者之間的分析可能分為不同的方向、側(cè)重點(diǎn)或差異。的。（四）研究方向與方法一、研究方向這部分的關(guān)鍵來自三個(gè)層面。一是土地流轉(zhuǎn)控制的短板；二是房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方式的不足；三是房地產(chǎn)行業(yè)法律制度的短板。文章內(nèi)容的核心部分，對中國房地產(chǎn)業(yè)管控的法律法規(guī)建議，分為三部分，一是土地資源管控行業(yè)的法律監(jiān)管建議，二是針對房地產(chǎn)管控行業(yè)的法律和監(jiān)管建議，最后是稅收領(lǐng)域的法律。監(jiān)管建議。二、研究思路一是文獻(xiàn)研究法。查閱國內(nèi)外相關(guān)參考文件，掌握房地產(chǎn)行業(yè)管控現(xiàn)狀，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場管控。只有這樣，你才能有最終的法律和監(jiān)管建議，并為科學(xué)研究奠定理論基礎(chǔ)。二是梳理分析總結(jié)方法。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，收集政府門戶網(wǎng)站發(fā)布的相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場調(diào)控政策，選取歷年符號(hào)系統(tǒng)進(jìn)行分析，分析其實(shí)施情況、取得的成果、法律法規(guī)。專家們紛紛指責(zé)區(qū)域，進(jìn)而不斷完善我國房地產(chǎn)行業(yè)管控的法律法規(guī)配套體系。2、精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的法律法規(guī)（一）房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)合詞，是房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的總稱。從特征上看，房地產(chǎn)業(yè)具有自然屬性和社會(huì)屬性。房地產(chǎn)業(yè)的自然屬性是指將房地產(chǎn)業(yè)視為客觀現(xiàn)實(shí)的組成形態(tài)，是土地資源、房屋及其附屬物的統(tǒng)稱；房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)屬性是指在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制下具有實(shí)用價(jià)值和交換價(jià)值的資產(chǎn)。本文中房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于它基于其自然屬性，具有交換價(jià)值和科研價(jià)值的社會(huì)屬性。一、房地產(chǎn)及銷售市場房地產(chǎn)是指作為生活資料擁有，以消費(fèi)作為生產(chǎn)要素的寫字樓、加工廠和房屋。房地產(chǎn)管理和控制的主要目標(biāo)是大家通常所說的住宅房地產(chǎn)。居民住宅用地按經(jīng)濟(jì)形態(tài)不同可分為商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住宅和公共租賃住宅。其中，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房包括深圳保障性住房、貧困戶住房、集資住房。1980年至1989年間，我國流行商業(yè)和住宅建筑。按照我國經(jīng)濟(jì)銷售市場的標(biāo)準(zhǔn)，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)商（包括投資企業(yè)）逐步按照出讓方式取得土地使用權(quán)證。住宅的開發(fā)、設(shè)計(jì)和運(yùn)營是純商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格由市場決定，這也是本文討論的重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)實(shí)用的住房具有社會(huì)保障的特點(diǎn)。保障性住房管理制度是我國實(shí)行住宅私房改革創(chuàng)新后，為解決中低收入人群住房買房難問題而實(shí)施的保障性住房管理制度。家里每個(gè)買不起房的人都圓了買房的夢想。公共租賃住房是商業(yè)和住宅建筑和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的比較。公租房是租的，不是買的。1998年我國終止現(xiàn)行的住房分配政策后，為更好地提高安置地隨機(jī)交易程度，充分發(fā)揮石羊在安置房市場的資源配置作用，增加市場對安置房市場的緩沖作用。房地產(chǎn)市場。加快安置地分配貨幣化進(jìn)程。2、房地產(chǎn)及銷售市場房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)關(guān)鍵是指大城市的土地?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)銷售市場可分為一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場。一級(jí)房地產(chǎn)市場是指我國作為大城市土壤的使用者和土地交易的賣方，必須由土地資源建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證的方式。根據(jù)《土地管理法》的要求，我國土地所有權(quán)有兩種，一種是土地資源全民所有，即我國對土地資源擁有使用權(quán)，另一個(gè)是勞動(dòng)人民集體制度的土地資源，即農(nóng)民團(tuán)體對土地資源有使用權(quán)。弟子的使用權(quán)。在我國，我國對流轉(zhuǎn)耕地的使用年限有明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；文化教育、高新技術(shù)、文化藝術(shù)、環(huán)境衛(wèi)生、體育文化、商業(yè)用地50年；產(chǎn)品、度假旅游、游戲40年的娛樂和商業(yè)用地；綜合或其他商業(yè)用地50年。房地產(chǎn)二級(jí)市場意味著包括房屋和房地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)品交易和銷售市場將不再僅僅是土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓?？偟膩碚f，就是房地產(chǎn)開發(fā)商在已經(jīng)取得土地所有權(quán)的土地上設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)，然后將土地資源和附屬物一起出售給用戶的全過程。三級(jí)房地產(chǎn)市場，簡而言之，就是指二手房或三房的買賣。由于房地產(chǎn)與土地一體化的現(xiàn)實(shí)性，房地產(chǎn)銷售涉及土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓。三級(jí)市場的商家一般都比較分散，大部分的交易都是在一個(gè)小區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的。此外，競爭也比較激烈。（二）土地資源供給和房地產(chǎn)供給參與銷售市場調(diào)控實(shí)踐活動(dòng)對我國近年來土地資源和房地產(chǎn)供給的實(shí)際情況進(jìn)行分析。從土地資源供給管控角度分析我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策,在分析我國土地資源供給總量和耕地供給結(jié)構(gòu)實(shí)踐活動(dòng)的基礎(chǔ)上,分析土地資源供給對有限固定不動(dòng)產(chǎn)的影響。項(xiàng)目投資，起到抑制地方政府項(xiàng)目不合理投資、抑制房價(jià)過快上漲的作用。從我國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)供給總量的實(shí)踐活動(dòng)分析，我國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)是否有效，房價(jià)是否因房地產(chǎn)供給增加而下降。一、我國對土地資源供給的控制國家的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策更傾向于農(nóng)村土地政策。這也是基于國內(nèi)土地所有權(quán)制度制定的對策。這是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的一個(gè)特點(diǎn)，無疑是一個(gè)優(yōu)勢。現(xiàn)行土地資源供給政策的制定主要以行政手段為主。根據(jù)土地資源供給總量、土地資源供給方式和耕地供給結(jié)構(gòu)，將危及房地產(chǎn)市場和價(jià)格。文章預(yù)計(jì)，我國對土地資源供給的控制可以依法確定，我國對土壤的控制將在法律法規(guī)和網(wǎng)絡(luò)輿論監(jiān)督的框架內(nèi)，總產(chǎn)出土地資源供應(yīng)和耕地供應(yīng)將被控制在法律框架內(nèi)。方法，確保有規(guī)律可循。農(nóng)村土地政策參與了銷售市場的管控。從調(diào)控住宅和商業(yè)用地供給來看，對抑制地方政府項(xiàng)目投資不合理水平仍有一定的現(xiàn)實(shí)作用。它確實(shí)減少了大城市在土地開發(fā)和設(shè)計(jì)過程中的中低收入產(chǎn)生。許多損害。但從房地產(chǎn)行業(yè)的情況來看，我國各機(jī)構(gòu)對土壤資源利用的調(diào)整并未導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)一定程度的下降，房價(jià)持續(xù)上漲的局面并沒有得到基本處理。.因此，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的狀況，以及群眾對房價(jià)上漲的壓力，各單位可主動(dòng)管控土地資源。2.我國對房地產(chǎn)供應(yīng)的控制從歷史文化進(jìn)步來看，住房需求主要通過三個(gè)途徑實(shí)現(xiàn)：一是自力更生，二是銷售市場的有效性，三是我國的保障。下面對2013年以后出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行梳理。2003年8月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。通知明確提出，房地產(chǎn)要成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。商品經(jīng)濟(jì)的影響，要求全國各地對房地產(chǎn)業(yè)身心健康的需要有深刻認(rèn)識(shí)。2005年調(diào)控政策重點(diǎn)調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)和耕地供給結(jié)構(gòu)，增加一般商品住宅和保障性住房的田間供給，嚴(yán)格控制被動(dòng)房需求；2006年調(diào)控政策重點(diǎn)調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，加快保障性住房建設(shè)；2007年二手房調(diào)控政策重點(diǎn)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)代理領(lǐng)域、資金托管、網(wǎng)上簽約備案、規(guī)范購房協(xié)議三項(xiàng)詳細(xì)合作文件一并出臺(tái)，正確引導(dǎo)二手房交易進(jìn)入良好正規(guī)平臺(tái)。2008年，由于我國房地產(chǎn)市場處于低迷期，目前我國出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是針對銷售市場蓬勃發(fā)展的趨勢而實(shí)施的。2009年的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步修復(fù)了以往的調(diào)控政策。2010年國土資源部下發(fā)的通知中，對重要標(biāo)準(zhǔn)居住用地的占用比例進(jìn)行了說明。2011年，保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供應(yīng)量再次增加。2012年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為更好提高房地??產(chǎn)行業(yè)信息化基礎(chǔ)建設(shè)水平，在40個(gè)城市開展了住房信息化管理系統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)。2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵在于以下幾個(gè)方面。一是增加住宅和商業(yè)用地共性產(chǎn)品供給。二是加快保障性住房總體規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)?？梢姡捎谖覈擎?zhèn)化歷史較短，政府部門缺乏房地產(chǎn)管控經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)可以應(yīng)對問題，但從長遠(yuǎn)來看，缺乏其中之一。長期、有針對性、科學(xué)、規(guī)范的銷售市場調(diào)控政策。每個(gè)人需要的不僅是一個(gè)長期的、目標(biāo)明確、科學(xué)規(guī)范的銷售市場調(diào)控政策，更需要一部真正意義上的公租房法，一個(gè)公平、合理、完全透明的實(shí)施監(jiān)管的新政。制度，這也是法經(jīng)濟(jì)學(xué)界大家共同努力的一種勤奮方式二、當(dāng)今房地產(chǎn)市場調(diào)控方式的主要不足（一）農(nóng)村土地政策銷售市場調(diào)控方式的不足作為大城市的土地所有者，利用農(nóng)村土地政策調(diào)整出讓市場的實(shí)質(zhì)是中央政府干預(yù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展趨勢，根據(jù)土地資源的供給狀況進(jìn)行調(diào)整供給土地資源，組織耕地供給。并穩(wěn)定中國房地產(chǎn)銷售市場。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，銷售市場對土壤的需求不斷飆升，土地資源價(jià)格不斷上漲。我國土地價(jià)格持續(xù)上漲，表現(xiàn)為異常上漲和無效上漲。本文將從以下幾個(gè)層面調(diào)查當(dāng)前的現(xiàn)場供應(yīng)政策。一、土地交易市場監(jiān)管無序從實(shí)際情況看，我國土地交易、銷售市場存在諸多安全隱患。導(dǎo)致這些情況的關(guān)鍵因素如下：一是存在非法土地流轉(zhuǎn)交易。在我國城市規(guī)劃建設(shè)土地資源中，實(shí)行雙軌供給方式。殊不知，這兩種供給方式并不包括所有類型的土地。這里除了兩種方式外，還有一種“深灰色土地轉(zhuǎn)讓”。違規(guī)交易不僅發(fā)生在深灰色土地的出讓上，行政部門劃撥的土地上也存在違規(guī)交易。因此，無論是利用法律法規(guī)的制度漏洞，還是路線之外的方式，還是基于賄賂等侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的手段，房地產(chǎn)開發(fā)商都已千方百計(jì)規(guī)避法律法規(guī)，勾結(jié)政府。對行政部門劃撥的土地進(jìn)行違法交易的。.二是土地資源管理規(guī)劃本身存在問題。為了更好地解決以往土地交易造假的問題，經(jīng)過幾年的商議，政府部門出臺(tái)了現(xiàn)行的“招拍掛”政策。由于競價(jià)的存在，其他房地產(chǎn)商看到高價(jià)差，興高采烈地競相競購?fù)恋刭Y源。這種市場競爭雖然為政府部門提供了強(qiáng)大的資本收益，但間接導(dǎo)致了中后期。土地上的住房和建筑基本價(jià)格繼續(xù)上漲，因此實(shí)際上當(dāng)前的“招標(biāo)掛牌”政策本身就造成了房價(jià)的飆升。2、國土資源管控行業(yè)管理機(jī)制不及時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)土地資源管控管理體制的下放，在具體制度的實(shí)施中會(huì)遇到各種困難。服從與服從的關(guān)系應(yīng)該是中間與區(qū)域的關(guān)系，但這種局面的形成進(jìn)一步表明了新政的軟性，應(yīng)該作為法律制度要求的強(qiáng)制性內(nèi)容。根據(jù)《立法法》的要求，中央政府有權(quán)對地區(qū)進(jìn)行監(jiān)督，但最終只有一個(gè)中央政府，而地方政府占多數(shù)。實(shí)際上不可能一直監(jiān)督每一個(gè)地方政府，不僅是因?yàn)檫@個(gè)。這種監(jiān)督所需要的巨額人力和資金，也是由一黨專政自身監(jiān)督方式的缺陷決定的。3.地方政府過于依賴土地財(cái)政制定銷售市場調(diào)控政策的主體是我國的中層行政機(jī)關(guān)，地方政府不是全國市場調(diào)控的主體。地方政府的主要職責(zé)是執(zhí)行全國市場調(diào)控決策[3]。事實(shí)上，土地資源是這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期體系中股權(quán)融資的特殊工具。一些人占據(jù)了這個(gè)應(yīng)該由社會(huì)發(fā)展擁有的集體利益，導(dǎo)致普通民眾對巨大的房價(jià)感到恐懼[4]。由于土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)早已成為區(qū)域財(cái)政總收入的具體來源，地方政府在看中間調(diào)控政策時(shí)，一旦涉及政府權(quán)益，就會(huì)陷入消耗戰(zhàn)，使得土地資源管理難度更大。4.土地資源閑置情況較為嚴(yán)重在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，造成耕地閑置的原因有很多：（1）現(xiàn)行政策。土地資源供給方式的短板是造成土地資源空置的關(guān)鍵原因。中國改革開放前，我國出臺(tái)了對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)調(diào)控措施。因?yàn)閮?nèi)銷市場調(diào)控政策缺乏法律法規(guī)的網(wǎng)絡(luò)輿論監(jiān)督和地方政府對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的渴望?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展受到了影響，土地資源缺乏規(guī)劃、供給不足的問題十分嚴(yán)重。這促使中國市場對土地資源的需求超過了要求，許多土地資源被閑置不用，不需要消耗。(2)因?yàn)楣颈旧?。公司通過流轉(zhuǎn)方式取得土地所有權(quán)后，未對土地資源進(jìn)行綜合利用，造成耕地閑置。(3)由于司法部門的干預(yù)。例如，公司之間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓。(4)由于法律法規(guī)的缺陷。法律法規(guī)對這個(gè)問題的要求也是一個(gè)空缺。例如，對閑置土地的處置、程序處理、結(jié)算開始時(shí)間等均無要求。（二）房地產(chǎn)銷售市場管控方式的不足房價(jià)還在一路上漲，原因是多方面的。文章認(rèn)為，主要有三個(gè)因素：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房和公租房供應(yīng)緊張，二是調(diào)控不力，造成投機(jī)性房地產(chǎn)和市場。監(jiān)管混亂。下面的文章將從以下兩個(gè)層面來看房地產(chǎn)行業(yè)的銷售市場管控。一、住房供給結(jié)構(gòu)不科學(xué)根據(jù)我國《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)，首先，在中國的住房供給結(jié)構(gòu)中，大戶型住房占住房的比重較高，而普通住房的比重略低?，F(xiàn)行保障性住房政策的客觀事實(shí)與實(shí)際情況不符。其次，在房源層面，戶型也多為多房，尊享版、三房、四房、大戶型逐漸走紅市場。而且，隨著中國改革開放的推進(jìn)，購房者將不再局限于自己。許多地區(qū)的購房者中有很大比例是海外和偏遠(yuǎn)地區(qū)。這提高了住房需求，也增加了當(dāng)?shù)孛癖娰I房的工作壓力，而海外購房者和外地購房者多為高收益人群，多買高價(jià)大戶型的房子。這也使得供給結(jié)構(gòu)從一定的需求層面來看是不科學(xué)的。與歐美國家相比，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢非常晚。在進(jìn)步之初，它只起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需的作用。文章認(rèn)為，公租房和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房供給仍然不足，應(yīng)再次增加，以緩解大城市保障性住房難，實(shí)現(xiàn)長效穩(wěn)定發(fā)展。此類住房急缺的減少，也可以使房地產(chǎn)市場的超溫局面得到緩解，從供需角度也可以緩解房價(jià)的上漲。因此，建立保障性住房法律體系，保障中低收入家庭生活的主導(dǎo)權(quán)，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)要求。2、管控不力導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)市場監(jiān)管失序政府部門對行業(yè)市場的調(diào)控力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的維權(quán)和尋租情況時(shí)有發(fā)生[7]。由于法律法規(guī)的不明確和國家政策的不暢，相關(guān)權(quán)益被害人的合法權(quán)益得不到保障。在銀行業(yè)信貸行業(yè)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款范圍控制不足，導(dǎo)致大量資金凈流入房地產(chǎn)開發(fā)商，促使該行業(yè)投資過熱。在商品房市場銷售行業(yè)，房地產(chǎn)投資投機(jī)形勢較為嚴(yán)峻?，F(xiàn)行法律制度中沒有一項(xiàng)是標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人投資房地產(chǎn)行為。在房地產(chǎn)市場，政府部門完全缺乏調(diào)控和調(diào)控作用，甚至在多個(gè)層面出現(xiàn)了負(fù)面信息效應(yīng)。主要表現(xiàn)有以下兩個(gè)方面：一是急功近利。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的巨額利潤，當(dāng)然是政府部門尋求的角度之一。但是，根據(jù)法律法規(guī)，政府部門不得單獨(dú)經(jīng)營公司。這也是行政法的公法特征所決定的。因此，政府部門為了更好地獲取權(quán)益，一味地給房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的房屋建設(shè)不能產(chǎn)生非常有利可圖的利潤。因此，在收入壓力下，政府部門加大了一般商品房的購買力度。項(xiàng)目的規(guī)模最終造成了房地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)的失衡。二是商住樓價(jià)格銷售市場調(diào)控體系尚未落實(shí)。殊不知，地方政府在應(yīng)對大城市的住房投資、房地產(chǎn)等投機(jī)情況時(shí)，大多是為了更好地利用背后的巨額利潤而偷懶。這類政府部門控制不景氣的直接原因是缺乏控制法制和強(qiáng)制監(jiān)管的缺失。四、完善我國房地產(chǎn)業(yè)管控的切實(shí)建議近20年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，對改善人民生活自然環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了非常重要的作用。但是，像我國這樣大的房地產(chǎn)業(yè)，還沒有完成民生工程“安居樂業(yè)”的總體目標(biāo)。歸根結(jié)底：一是市場機(jī)制失靈，二是銷售市場調(diào)控偏離民??生工程路面。本文從國家法律網(wǎng)絡(luò)和輿論監(jiān)督方向，從土地出讓管制、房地產(chǎn)銷售市場控制和稅收等方面，明確提出完善房地產(chǎn)銷售市場監(jiān)管的相關(guān)法律法規(guī)。.（一）完善國土資源調(diào)控政策法規(guī)的議案1.建立合法的地價(jià)管理體系房地產(chǎn)行業(yè)的核心內(nèi)容是耕地價(jià)格問題。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，商品也有南北差異。因此，不可能在全國范圍內(nèi)使用相同的地價(jià)。土地價(jià)格范圍公示。一旦明確了區(qū)域，就需要通過法律途徑，明確宣傳和公布地價(jià)規(guī)則和規(guī)定。運(yùn)用法律法規(guī)確定土地資源的轉(zhuǎn)讓價(jià)格或租賃價(jià)格，提高房地產(chǎn)價(jià)格制定的公平性和透明度。亮度。2.制定《土地儲(chǔ)備管理法》一是要制定《土地儲(chǔ)備管理法》，依法對各類土地申請要求開展網(wǎng)上輿論監(jiān)督，逐步將房地產(chǎn)調(diào)控和管理決策納入法治軌道，納入這種機(jī)制公司運(yùn)作徹底依法治國，確保有章可循，有法可依。另一方面，要認(rèn)真制定和改變國有土地出讓的供給方式。改變以往以價(jià)格為單一標(biāo)準(zhǔn)獲得土地所有權(quán)的方式，然后綜合考慮投標(biāo)人的領(lǐng)域信譽(yù)、銷售業(yè)績和工作能力，綜合考慮各個(gè)方面做出有利于土地資源合理利用的管理決策。3.完善土地流轉(zhuǎn)管理方案選擇土地出讓申請審查方式。由于土地流轉(zhuǎn)的申請不符合規(guī)定，政府部門在財(cái)政收支上過于隨意，強(qiáng)迫部分黨員干部把資產(chǎn)用在對自己有利的行業(yè)，導(dǎo)致腐敗和賄賂。但是，公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等惠及急需用錢群眾的項(xiàng)目，從始至終都沒有因?yàn)槟玫酵恋爻鲎尳鸬默F(xiàn)象而改變。一個(gè)規(guī)則能否完成，取決于是否有組織來保證它的執(zhí)行。如果沒有組織監(jiān)督執(zhí)行，規(guī)章制度就形同虛設(shè)。其實(shí)，土地出讓收支的操作有很多規(guī)章制度，操作上的不便在于監(jiān)督管理方式。恰巧由于缺乏這樣的組織機(jī)構(gòu)，執(zhí)行規(guī)章制度的工作人員得不到監(jiān)督管理的方法。也造成了審計(jì)的混亂局面。文章提出將組織督導(dǎo)結(jié)果記錄在原政府部門年終考核考核結(jié)果中。這樣，土地出讓收支的管理辦法就可以依法找到。4.建立閑置土地強(qiáng)制使用的法律制度為解決閑置土地狀況，提高土壤利用率，我國必須建立閑置土地強(qiáng)制使用的法律制度。（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法法律體系1、制定房產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目組織管理方案建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入制度。關(guān)于準(zhǔn)入條件的標(biāo)準(zhǔn)，需要從注冊資本、經(jīng)營場所、從業(yè)人員等方面進(jìn)行規(guī)范。主要內(nèi)容參照《公司法》的相關(guān)要求。制定政府信息公開制度。房地產(chǎn)中介銷售市場向公眾發(fā)布的信息內(nèi)容，實(shí)際上與現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)存在規(guī)模差異，造成了當(dāng)前房地產(chǎn)中介的誠信問題。小編認(rèn)為，政府信息公開規(guī)章制度的制定，必須要有強(qiáng)制力的保障。一旦運(yùn)行，就需要管理機(jī)構(gòu)對規(guī)章制度的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督。2002年的網(wǎng)上刊物就是因?yàn)槿狈@種強(qiáng)制力。對這些信息的管理造成了數(shù)據(jù)的虛假報(bào)告。因此，信息披露規(guī)章制度應(yīng)要求詳細(xì)的信息披露。信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的法律依據(jù)，信息公開機(jī)制的監(jiān)督單位應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)局的內(nèi)部機(jī)構(gòu)。2.建立公租房法律制度我國公共租賃住房法規(guī)存在的問題是：行政法規(guī)等級(jí)不高、公信力不足、內(nèi)容不完善、要求不明確、不能合理執(zhí)行、不能執(zhí)行。民事判決的直接法律規(guī)定。在法律依據(jù)部分，要求相關(guān)人員與聘用人員不同的義務(wù)應(yīng)當(dāng)分開。對廉租保障性住房組織建設(shè)工作人員在工作中出現(xiàn)玩忽職守、玩忽職守、瀆職行為的，依法依規(guī)予以處罰；涉嫌犯罪的，應(yīng)當(dāng)移送人民檢察院刑事處罰。在申請過程中，利用原材料謀取私利的，申請人應(yīng)當(dāng)撤銷其申請資格。承租人喪失公租房條件時(shí)，工作人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向承租人發(fā)出通知，使其限期退房。三、完善國內(nèi)保障性住房法律體系，制定信息公開法首先，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的底價(jià)很容易讓管理者損害公私，利用經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房為自己謀取利益，同時(shí)利用自己的職位。腐敗和賄賂會(huì)導(dǎo)致腐敗。其次，公租房的資格要求過于嚴(yán)格，無法保障困難群眾的具體需求。再次，公積金規(guī)章制度相對反映了在購房支出方向上放大家庭收入的客觀事實(shí)。歸根結(jié)底，我國的房農(nóng)合作社實(shí)際上并不是國際房農(nóng)合作社。由于缺乏非強(qiáng)制性和互助性，一直被納入經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房監(jiān)管范圍。由于上述現(xiàn)象，文章認(rèn)為正是由于住宅信息內(nèi)容的公開不完全透明，才會(huì)讓一些幸運(yùn)分子乘虛而入，破壞本該被保護(hù)的人的支配地位。因此，完善保障性住房法律制度的重要性需要建立住房信息公示機(jī)制。（三）完善稅收領(lǐng)域法律法規(guī)的建議稅收法是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)控制中最有效的控制方法。為保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，完善的房地產(chǎn)行業(yè)稅收法律法規(guī)非常重要。為使納稅方式在房地產(chǎn)行業(yè)的管控中得到充分發(fā)揮，需要不斷完善與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收法律法規(guī)。1、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)行業(yè)稅制結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制和稅制是龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)軟件。為防止和防止重復(fù)征稅和征稅，需要了解每種稅種的特點(diǎn)以及繳納這種稅款的目的。在我國，未來中國的市場經(jīng)濟(jì)體制必須發(fā)展稅制改革。稅制改革創(chuàng)新要按照商品經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的規(guī)律和發(fā)展趨勢進(jìn)行，稅制改革創(chuàng)新要按照公平的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，公示，限時(shí)。宣布清晰。同時(shí)，按照房地產(chǎn)交易的步驟，確立征稅對象，劃分各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收比例，防止稅收不公平，影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)稅制的失衡。2.完善房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營中的稅收管理制度（一）對閑置土地征收直接稅我國有很多閑置土地。土地資源未利用狀況較為嚴(yán)重，土地資源利用率很低。為更好規(guī)范此類閑置土地的狀況，解決長期閑置的土地資源，稅務(wù)機(jī)關(guān)需配合國土資源主管部門，公司已依法從嚴(yán)查處。公司囤積土地。取得土地后不進(jìn)行土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)征收閑置土地稅。(2)房產(chǎn)稅的征收有研究人員認(rèn)為，房產(chǎn)稅的范圍和理論上并不小。他們認(rèn)為，從地域上看，房產(chǎn)稅的征收是對房屋征收的稅，而房產(chǎn)稅是對土地資源、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收的稅?？磥矸慨a(chǎn)稅應(yīng)該已經(jīng)包括房屋稅和地稅局了。據(jù)調(diào)查分析，我國房地產(chǎn)業(yè)在商品流通過程中的征收率較高，而享受階段和利用階段的征收率略低。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅制改革中存在的問題。根據(jù)稅收的特點(diǎn)，房產(chǎn)稅征收的日常工作有兩個(gè)重點(diǎn)。一是穩(wěn)定房價(jià)，二是改善供求關(guān)系。市場的自我調(diào)整具有自發(fā)性和片面性的特點(diǎn)。銷售市場調(diào)整的介入彌補(bǔ)了這些不足。征收房產(chǎn)稅是我國市場經(jīng)濟(jì)體制銷售市場調(diào)整的法律制裁之一。事實(shí)上，世界上其他國家已經(jīng)在征收房產(chǎn)稅方面開展了許多實(shí)踐活動(dòng)。我國雖然在早期就考慮征收房產(chǎn)稅，但尚未系統(tǒng)化。即使是現(xiàn)在，房產(chǎn)稅仍然只是一門科學(xué)。所以，現(xiàn)階段可以看看海外相對順利的法律工作經(jīng)歷。三、建立房地產(chǎn)業(yè)稅收配套制度（一）建立房地產(chǎn)估價(jià)制度有效的稅制改革是建立在對有效征稅對象進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上的。因此，如果要實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅法制，就需要對相應(yīng)的征稅對象進(jìn)行分析。做好考核任務(wù)不能分開進(jìn)行，一是要有考核組織，二是要有合格的從業(yè)人員。從管理制度上來說，首先要打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是制度第一。這是從業(yè)者的專業(yè)能力。沒有標(biāo)準(zhǔn)，銷售人員的職能就無法得到規(guī)章制度的保障。因此，評(píng)估領(lǐng)域的工作標(biāo)準(zhǔn)也需要與律師行業(yè)的資質(zhì)相同。此類資格可以基于某些測試獲得。不經(jīng)過專業(yè)考試就不能取得職業(yè)資格證書，這是進(jìn)入的門檻。事實(shí)上，基于評(píng)估師的考試，并不一定意味著評(píng)估師的專業(yè)能力就高。專業(yè)技能隨著時(shí)間的推移慢慢積累，但只能通過評(píng)估師的專業(yè)考試。為了對本領(lǐng)域的基礎(chǔ)知識(shí)進(jìn)行操作系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，專業(yè)知識(shí)的積累才能滿足后續(xù)進(jìn)步的要求。對于練習(xí)，可以根據(jù)角色訓(xùn)練和之后的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來完成。（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管通報(bào)要建立這樣一個(gè)具有威懾力的法律體系，它需要分為兩個(gè)部分。一是制定稅收征管法。專門針對偷稅漏稅的處罰，不僅要體現(xiàn)在對財(cái)政政策工具的禁令上，還需要體現(xiàn)在行政法的處罰上。二是依法完善行政部門的行政組織。在實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生行政不作為。因此，稅務(wù)稽查人員要擺脫以罰代罰、以罰代罰的錯(cuò)誤觀念，依法辦案，加強(qiáng)與司法部門、公安部門及其金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)。相互配合，確保監(jiān)管工作順利進(jìn)行。總結(jié)今天的房地產(chǎn)業(yè)早已超越了當(dāng)時(shí)確立以人為本的產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，已經(jīng)大大超出了預(yù)期的作用。法律、法規(guī)和制度的不同特點(diǎn)不會(huì)導(dǎo)致它們相互沖突。法律、法規(guī)和制度的不同特點(diǎn)不會(huì)導(dǎo)致它們相互沖突。兩者的豐富性使得它們在規(guī)范公共行政時(shí)相互