信息房地產(chǎn)估價機構(gòu):上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司資質(zhì)等級一級項目名稱場價值評估報告分戶報告□是■否滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號出具報告日期2025年05月29日參與該項目的房地產(chǎn)估價師姓名及其作用簽字估價師(一簽字估價師(二)凌昕上海市楊浦區(qū)土地儲備中心信息(以不或相關部門認定結(jié)果為準)上海市楊浦區(qū)共青路435號土地面積56603平方米建筑面積估價目的結(jié)果價值時點2024年05月06日514717641(元)15151(元/平方米)Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號注冊房地產(chǎn)估價師：凌昕注冊號：3120160032詹海兵注冊號：3120060126估價報告出具日期：2025年05月29日上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:8上海市楊浦區(qū)土地儲備中心：受貴方的委托，我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合評定貴方委托的房地產(chǎn)價值，估價目的：為委托人擬收儲上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)而提供市場價值的參考依據(jù)。估價對象：上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的相關資料及經(jīng)委托方確認，本次估價對象權利人為上海友誼集團股份有限公司，收儲土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲總建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見證建筑面積33,162.09平方米。房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團股份有限公司共青路435號土地面積(平方米)56,603.00平方米(折合84.90畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(含岸線及港口使用)、房屋所有權、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設施、綠化苗木、可恢復使用機器設備、物資等搬遷和安裝費用、無法恢復使用機器設備及停產(chǎn)停業(yè)損失。價值時點：2024年05月06日價值類型：市場價值估價方法：成本法(其中土地使用權采用成本逼近法及收益還原法)估價結(jié)果：我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合確定估價對象于價值時點的市場價值為人民幣514,717,641元(大寫人民幣伍億壹仟肆佰柒拾壹萬柒仟陸佰肆拾壹元整)。上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號序號評估范圍評估總價(元)156,603.00平方米2房屋18,662.79平方米3室內(nèi)裝飾裝修196項4附屬設施19項5綠化苗木6可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用2項725車8無法恢復使用機器設備3項9停產(chǎn)停業(yè)損失1項2、估價對象土地使用權評估價格中已考慮該地塊具有港口經(jīng)營許可的因素。特此奉達。上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChina滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號目錄估價師聲明 5估價師假設和限制條件 6估價結(jié)果報告 9一、估價委托人 9二、房地產(chǎn)估價機構(gòu) 9三、估價目的 9五、價值時點 七、估價原則 21九、估價方法 十、估價結(jié)果 十一、注冊房地產(chǎn)估價師 十二、實地查勘期 十三、估價作業(yè)期 1、估價結(jié)果明細表2、《房地產(chǎn)估價委托書》復印件3、估價對象地理位置示意圖4、估價對象現(xiàn)場照片5、《上海市房地產(chǎn)權證》【滬房地楊字(2001)第088075號】復印件6、《港口經(jīng)營業(yè)務備案表》【備案編號：滬港備23057號】復印件7、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見8、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件9、房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案證書復印件10、注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的估價三、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術語標準》的規(guī)定進行上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-(一)本次估價采用了市場價值標準。(二)本公司注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進行了房屋結(jié)構(gòu)、設備等安全與室內(nèi)外污染實地查勘并記錄，僅限于其外觀、使用狀況及周邊區(qū)位狀況，憑觀察和感受沒有發(fā)現(xiàn)不安全情況，沒有發(fā)現(xiàn)存在環(huán)境污染問題。因此，報告估價的假設前提為估價對象達到國家或行業(yè)規(guī)定應該達到的合格標準。(三)估價委托人提供了估價對象的權屬證明，本估價機構(gòu)對權屬證明上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。(四)本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。(五)對存在的影響房地產(chǎn)估價值的瑕疵事項，估價委托人在委托時未作特殊說明，而估價師根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機構(gòu)及估價師不承擔相關責任。未定事項假設是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本次估價的估價對象不存在未定事項，故本估價報告無未定事項假設。背離事實假設是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。本次估價的估價對象不存在背離事項，故本估價報告無背離事項假設。不相一致假設是指在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等權屬證明上的權利人之間上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權利人、名稱等的合理假定。1.估價對象房地產(chǎn)權證證載房屋共11幢，證載建筑面積共2918平方米。經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，證載房屋中的3、4、12幢房屋已經(jīng)滅失，納入本次評估范圍的有證房屋共8幢，總建筑面積為811平方米。2.應委托人要求，本報告的價值時點為2024年05月06日，估價人員現(xiàn)場勘查之日為2025年05月13日，與價值時點不一致。本報告假設估價對象于價值時點的狀況與現(xiàn)場勘查之日的狀況保持一致。3.根據(jù)上海市土地征收過程中苗木處置的一般原則，綠化苗木一般做搬遷處理。根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)估價委托書》,本次估價，綠化苗木按照買斷方式處理。依據(jù)不足假設是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料的說明以及對相應的估價對象狀況的合理假定。值的影響，請本報告的使用者予以特別關注。(一)估價報告和估價結(jié)果僅為估價委托人按本報告所列明之目的及估價行業(yè)管(二)當房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告從提出之日起應用有效期原則上可長達壹年，即自估價報告出具之日2025年05月29日起至2026年05月28日止。如在報告有果，估價委托人應及時聘請房地產(chǎn)估價機構(gòu)對估價結(jié)果作相應調(diào)整或重新估(三)本估價報告的各組成部分共同構(gòu)成一個完整、有機的整體，報告的使用人應全面仔細地閱讀報告全文。我們不對任何片面、分割或斷章取義地理解、使用本報滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113告的行為造成的后果承擔相應的法律責任。上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YarnanRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113住所：上海市楊浦區(qū)寧國路121號證照編號：26000000201807250686辦公地址：上海市長寧區(qū)延安西路726號6樓A座資質(zhì)證書編號：滬建房估證字【2023】15號資質(zhì)有效期限：2023年09月22日至2026年09月21日為委托人擬收儲上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)而提供市場價值的參考依據(jù)。(一)估價對象范圍本次估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)，資料及經(jīng)委托方確認，本次估價對象權利人為上海友誼集團股份有限公司，收儲土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見證建筑面積33,162.09平方米。房地產(chǎn)信息如下：共青路435號上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號土地面積(平方米)56,603.00平方米(折合84.90畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(含岸線及港口使用)、房屋所有權、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設施、綠化苗木、可恢復使用機器設備、物資(二)估價對象基本狀況公司，土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日，收儲土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),收儲建筑面積33,973.09況：東至共青路、南至共青路357弄、西至復興島運河、北至海安路。(三)估價對象權益狀況根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權證》【滬房地楊字(2001)第088075號】記載，估價對象房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團股份有限公司共青路435號權屬性質(zhì)國有用途地號使用期限自1996年04月15日至2046年04月14日止使用面積總面積56,603.00平方米獨用面積56,603.00平方米房屋所有權性質(zhì)建筑面積2,918.00平方米幢號室號、部位建筑面積(平方米)房屋類型建筑結(jié)構(gòu)2混合113磚木11滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-21-621151134磚木115混合116混合117混合118磚木219磚木21混合12磚木11磚木11的房屋中第3、4、12幢已滅失，計入本次評估的有證房屋共8幢，合計建筑面積為811.00此外，根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象另有37處33,162.09平方米，房屋具體信息如下：幢號建筑面積(平方米)建筑結(jié)構(gòu)2未見證11未見證21未見證313未見證53未見證63未見證73未見證83未見證93未見證103未見證113未見證123未見證1333未見證153上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號幢號建筑面積(平方米)未見證163未見證173未見證183未見證192未見證201未見證212未見證22鋼結(jié)構(gòu)1未見證23鋼結(jié)構(gòu)11未見證251未見證262未見證271未見證282未見證291未見證301未見證312未見證3212未見證33簡易113綜上所述，本次評估范圍內(nèi)，有證房屋建筑面積811.00平方米，未見證房屋建筑鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提估價對象的他項權利及其他權利限制狀況進行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號估價對象的出租或者占用情況、其他特殊情況狀況進行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能存在的出租或者占用情況、其他特殊情況對估價對象價值的影響，請本報告(四)估價對象實物狀況(1)四至狀況：東至共青路、南至共青路357弄、西至復興島運河、北至海安路(2)房地座落：楊浦區(qū)共青路435號(3)使用權來源：出讓(或轉(zhuǎn)讓)(4)用途：倉儲(5)容積率：0.05(6)形狀、地勢：基本規(guī)則，地勢平坦(7)地質(zhì)條件：較好(8)基礎設施完備程度：宗地紅線外七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣)(9)土地等級：上海市基準地價工業(yè)用地5級地段(《上海市城鄉(xiāng)建設用地基準地價成果(2020年)》)估價對象有證房屋8幢，建筑面積811.00平方米；未見證房屋37處，建筑面積33,162.09平方米，總建筑面積33,973.09平方米。整體維護及保養(yǎng)狀況一般，具體房屋狀況如下：幢號結(jié)構(gòu)2混合11檐高約6.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)5混合11檐高約4.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)6混合11檐高約3.4米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)7混合11檐高約3.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)8磚木21檐高約2.5米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)Add:6A,No.726YananRd(w),STel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號幢號結(jié)構(gòu)91檐高約3.1米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)墻面采用乳膠漆，PVC吊頂。安裝鐵皮混合12檐高約7.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)門、不銹鋼欄桿、不銹鋼雨棚和衛(wèi)生器具等。磚木11檐高約9.3米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)金門窗、塑鋼門窗、工藝木門和不銹鋼防盜柵。證載2未見證部分2檐高約6.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)未見證11內(nèi)地面采用地磚，墻面采用乳膠漆、墻磚。安裝衛(wèi)生器具和不銹鋼防盜柵。未見證21檐高約2.4米，外觀為彩鋼板屋面，彩鋼板墻體。室內(nèi)為未見證31檐高約2.8米，外觀為彩鋼板屋面，彩鋼板墻體，塑鋼門未見證43未見證53未見證63未見證73未見證83未見證93未見證103未見證113未見證123未見證1333未見證153未見證163未見證173上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)ShanghaiOrientReShanghaiOrientRe(200050上海市延安西路726號華敏Add:6A,No.726YananRd(w),Shanghai滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號Tel:86~21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結(jié)構(gòu)未見證183未見證192未見證201未見證212未見證22鋼結(jié)構(gòu)1內(nèi)墻面采用乳膠漆。未見證23鋼結(jié)構(gòu)1內(nèi)墻面采用乳膠漆。1未見證251毛坯狀態(tài)。未見證262毛坯狀態(tài)。未見證271未見證282檐高約5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)藝木門、塑鋼門窗和室外鐵樓梯。未見證291未見證301內(nèi)地面采用塑料地毯，墻面采用乳膠漆。安裝鐵門。未見證312未見證321柵。見證部分2門、不銹鋼欄桿、不銹鋼雨棚和衛(wèi)生器具等。未見證33簡易1窗。室內(nèi)墻面采用PVC護墻板。見證部分1PVC吊頂。安裝鋁合金門窗、塑鋼門窗、木門、不銹鋼防盜柵、淋浴房、衛(wèi)生潔具和灶臺見證部分3金門窗、塑鋼門窗、工藝木門和不銹鋼防盜柵。上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海市交通委員會準予上海友誼集團物流有限公司在共青路295號、435號經(jīng)營地域范圍內(nèi)開展港口設施、設備和機械租賃業(yè)務，其中共青路435號儲運復三碼頭的長度為米，前沿水深為-4米，核定靠泊等級為120,主要用途為通用散貨泊位。估價對象范圍內(nèi)涉及的構(gòu)筑物、附屬物共計19項，序號1簡屋12道閘/3座3鐵門/4自行車棚/511座6鋼砼結(jié)構(gòu)1座7鐵絲網(wǎng)1/8防汛墻H=1.8-2.2m9圍墻1鐵絲網(wǎng)2/彩鋼板棚/上下水管道費(含窨井)/1項電線桿/根門柱/1對電線電纜費/1項/鐵門11米消防設施費f1項估價對象范圍內(nèi)涉及的綠化苗木共計87株，具序號單位數(shù)量1香樟1株上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113序號2中=25-30cm株3株4水杉3株5水杉6株6水杉9株7株小計株估價對象范圍內(nèi)涉及的可恢復使用的機器設備共計2項，具體詳見下序號設備名稱1空調(diào)/臺2熱水器I臺估價對象范圍內(nèi)涉及的無法恢復使用的機器設備共計3項，具體詳見下表：序號設備名稱1不銹鋼水箱12水箱7立方米6座龍門吊15噸4臺(五)區(qū)位狀況估價對象坐落于上海市楊浦區(qū)共青路435號，東至共青路、南至共青路357弄、西(1)道路狀況估價對象鄰近道路有共青路，距中環(huán)線軍工路段垂直距離約600米。(2)出入可利用交通工具距估價對象約100米有公交車站，?？?77路公交線路；估價對象距軌道交通12號(3)交通管制情況上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司200050)上海市延安西路726號華敏翰尊Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號(4)停車方便程度3、環(huán)境狀況(1)自然環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。上海地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？冢靥幠媳焙０毒€的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697積的11%。上海河網(wǎng)大多屬黃浦江水系，主要有黃浦江及其支流蘇州河、川揚河、淀浦河等。黃浦江源自安吉，全長113公里，流經(jīng)市區(qū)，江道寬度300~770米，平均360米，終年不凍，是上海的水上交通要道。蘇州河上海境內(nèi)段長54公里，河道平均寬度45米。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。陸地地勢總趨勢屬北亞熱帶季風性氣候，雨熱同期，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，極端(2)人文環(huán)境楊浦坐擁上海四大城市副中心之一，十大商業(yè)中心之一的江灣五角場；上海第三代國際社區(qū)新江灣城；產(chǎn)值豐厚的環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈；世界500發(fā)集聚區(qū)以及東外灘。楊浦科教資源豐富，區(qū)域內(nèi)坐落著14所各類高等學校，其數(shù)量超過了上海市高?？倲?shù)的三分之一，被譽為“上海學府中央?yún)^(qū)”。包括復旦大學、同濟大學、上海財經(jīng)大學、上海理工大學、中國人民解放軍海軍軍醫(yī)大學等校。楊浦區(qū)地處上海東北角，與虹口區(qū)相鄰。原先為老工業(yè)基地，近年來通過大力改造出現(xiàn)興旺局勢。目前楊浦區(qū)相繼形成了大學城、五角場全面改造后的新商圈、新江灣城高尚居住區(qū)、黃興公園高尚居住區(qū)四個功能區(qū)塊。楊浦區(qū)目前的商業(yè)配套主要集(3)景觀估價對象周邊主要為工業(yè)區(qū)和倉儲物流園區(qū)。毗鄰復興島公園，自然景觀較好。周邊的環(huán)境質(zhì)量較好，無可見污染物，也無噪音等影響。水質(zhì)與上海其它地段相同。上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號(1)基礎設施上水、通下水、通污水、通燃氣)”,能滿足正常經(jīng)營的需要。(2)公共服務設施估價對象位于楊浦區(qū)復興島上，周邊超市、銀行、學校、醫(yī)院、郵局等配套設施5、教育聚集度估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路435號，西側(cè)相隔復興2022年，楊浦區(qū)配合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃資源局等市級部門，研究復興島近期和中長期規(guī)劃功能及開發(fā)機制，為后續(xù)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型發(fā)展和戰(zhàn)略功能實現(xiàn)打下基礎。當時得出的結(jié)論是，將構(gòu)建以復興島為核心，南北兩翼向中部逐步推進的“一島兩翼”白島”向“頂流島”轉(zhuǎn)變。2024年12月13日，“上海量子城市時空創(chuàng)新基地”在復興島開啟，上海量子城市時空創(chuàng)新重點實驗室揭幕。同時，“復興智塔”孵化巢臺、上海數(shù)字智能孵化基地、上海設計藝術創(chuàng)作基地等一批市級重點項目都在復興島落地。市政府明確提出，要以復興島的未來規(guī)劃將依托“數(shù)字島、設計島、人民島”的功能定位，更有效的利根據(jù)委托人要求，確定價值時點為2024年05月06日。(一)價值類型：市場價值。(二)價值內(nèi)涵：無權利負擔下的市場價值為位于上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)，收儲土地面積56,603.00平方米(折合84.90畝),土地用途為倉儲，收儲建筑面積33,973.09平方米，其中有證建筑面積811.00平方米，未見證建筑面積33,162.09平上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113方米，房屋類型為倉庫堆棧，宗地紅線外開發(fā)程度為七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣),于價值時點(2024年05月06日)及在滿足全部假設土地為市場價值；房屋、裝修裝飾和附屬設施為重置價結(jié)合成新；綠化苗木為買斷價；可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用為搬遷費；物資搬遷為運費；無法恢復使用機器設備為重置價結(jié)合成新；停產(chǎn)停業(yè)損失參照《上海市國有土地上房屋征收與補本次估價遵守獨立、客觀、公正原則，合法原則、價值時點原則、替代原則、最(一)獨立、客觀、公正原則獨立，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，憑自己的客觀，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡公正，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關系人中(二)合法原則合法原則是依據(jù)有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關司法解釋，及估價對象所在地的有關地方性法規(guī)，國務院所屬部門頒布的有關部門規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權屬證書、有關批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等)確定估價對象的產(chǎn)權合法、(三)價值時點原則房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展變化也會有不斷的漲落和變化，因此在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價格水平。遵循價值時點原則，評估價值應為在根上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-(四)替代原則根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的房地產(chǎn)有相同的價格，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者都不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣(五)最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術上可能；三是財務上可行；四是價值最大化。最高最佳利用是在法律、法規(guī)、政策以及建設用地使用權出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則是遵循了合法(一)法律法規(guī)1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2019年8月26日修改);2、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則(1999年1月1日起施行，2019年8月26日修改);3、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行);4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年12月1日起施行);5、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號);6、其他有關法律、法規(guī)和政策。(二)技術規(guī)程2、中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術語標準》;3、《上海市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范(三)行為依據(jù)(四)估價委托人提供的有關資料上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86--21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號1、《上海市房地產(chǎn)權證》【滬房地楊字(2001)第088075號】復印件；2、《港口經(jīng)營業(yè)務備案表》【備案編號：滬港備23057號】復印件；(五)估價機構(gòu)和估價師所收集掌握的有關資料(一)估價思路與方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，不同的估價對象應分別采取不同的估價方法。估價對象法定用途為倉庫堆棧，并且本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，根據(jù)估價對象的用途及本次估價目的，估價師對其可采用的估價方法進1、估價對象建(構(gòu))筑物的建安成本及其它費用可以準確計量，其土地使用權價3、估價對象作為現(xiàn)房，在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，不適用直接采用假設開發(fā)法。經(jīng)綜合分析，本次估價對象采用成本法進行評估，其中估價對象土地使用權采用(二)估價技術路線房地產(chǎn)估價(成本法):估價對象房地產(chǎn)價值=土地使用權價值+房屋建(構(gòu))筑物價值。(1)土地使用權估價：上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-成本逼近法的操作程序是：(2)通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤；(3)確定土地增值；成本逼近法的基本公式如下：土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。收益還原法的操作程序是：(1)收集相關資料；(2)測算年總收益；(3)確定年總費用；(4)計算年純收益；(7)測算收益價格。式中：P:土地收益價格；上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號a:土地純收益(或地租),每年不變；r:土地還原率，固定且大于零；n:未來土地收益年期。C、確定土地使用權價值：綜合分析成本逼近法和收益還原法的估價結(jié)果，并采用合適的方法對估價結(jié)果進行綜合處理，得出估價對象土地使用權取得費，并以此為基礎，計算土地使用權價值：土地使用權價值=土地使用權取得費+管理費用+利息+利潤+銷售費用+銷售稅費(2)建(構(gòu))筑物價值=重置價-建(構(gòu))筑物折舊重置價=建筑物開發(fā)成本+管理費+利息+利潤+銷售費用+銷售稅費(3)綠化苗木補償價值參照《上海市征收集體土地補償標準(2024)》、《上海市園林工程預算定額》(SHA2-31-2016)結(jié)合楊浦區(qū)相關補償口徑綜合確定。(4)機器設備及物資搬遷估價：機器設備可以分為二大類：一類為可恢復使用機器設備(包括存貨物資),該類設備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試后可恢復并繼續(xù)使用的機器設備；另一類為無法恢復使用機器設備，該類設備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。1)可恢復使用機器設備：費率概算法可恢復使用機器設備的搬遷費用以設備的重置現(xiàn)價為計費基數(shù)，設備在價值時點正常使用狀態(tài)下，經(jīng)拆卸、搬運至新廠址后，重新安裝，恢復到可以正常使用狀態(tài)所需費用的總和，即：設備搬遷與安裝費用=設備重置現(xiàn)價×(拆遷費率+運輸費率+基礎及材料費率+安裝調(diào)試費率)存貨物資搬遷費=存貨物資價值×運雜費率2)無法恢復使用機器設備的評估值：重置成本法正常使用情況下的設備在價值時點所體現(xiàn)的市場公允價值，包括設備的本體購價、運雜費、基礎費、安裝調(diào)試費等，并綜合考慮其成新率，即：無法恢復使用機器設備的評估值=(設備重置現(xiàn)價+運雜費+基礎費+安裝調(diào)試費)×成新率(5)停產(chǎn)停業(yè)損失：參照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-的相關標準計算。我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和估價對象的市場價值為人民幣514,717,641元(大寫人民幣伍億壹仟肆佰柒拾壹萬序號評估范圍評估總價(元)156,603.000平方米218,662.79平方米3196項4附屬設施19項56可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用783項91項特別提示：1、估價結(jié)果受報告中已說明的假設和限制條件的制約。2、估價對象土地使用權評估價格中已考慮該地塊具有港口經(jīng)營許可的因素。姓名注冊號簽名簽名日期2025年05月29日詹海兵2025年05月29日上海市楊浦區(qū)共青路435號房地產(chǎn)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號本公司注冊房地產(chǎn)估價師詹海兵已于2025年05月13日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并進行了記錄。2025年04月28日~2025年05月29日(以下頁內(nèi)空白)滬東洲房估報字(2025)第FA0804G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-1、估價結(jié)果明細表2、《房地產(chǎn)估價委托書》復印件3、估價對象地理位置示意圖4、估價對象現(xiàn)場照片5、《上海市房地產(chǎn)權證》【滬房地楊字(2001)第088075號】復印件6、《港口經(jīng)營業(yè)務備案表》【備案編號：滬港備23057號】復印件7、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見8、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件9、房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案證書復印件10、注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件序號幢號建筑面積未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)12幢2未見證13未見證24未見證35未見證46未見證57未見證68未見證79未見證8未見證9未見證10未見證11未見證12未見證13未見證14未見證15未見證16未見證17未見證18未見證19未見證20未見證21未見證22未見證23未見證24未見證25未見證26未見證27未見證28序號幢號建筑面積(平方米)未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)未見證29-未見證30未見證31-未見證32-10幢5幢-未見證33-66-11幢-7幢序號幢號名稱(元)123乳膠漆4外墻涂料5未見證1塑鋼門窗6未見證1不銹鋼防盜柵7未見證18未見證19未見證12座未見證1乳膠漆未見證1外墻涂料未見證3小便斗座座衛(wèi)浴五金個陶瓷水斗個未見證5未見證5未見證5小便斗座未見證5座未見證5衛(wèi)浴五金個未見證5陶瓷水斗個小便斗座座衛(wèi)浴五金個陶瓷水斗個序號幢號名稱數(shù)量單位(元)未見證7.未見證7未見證7小便斗座未見證7座未見證7衛(wèi)浴五金個未見證7陶瓷水斗個未見證8未見證8未見證8小便斗座未見證8座未見證8衛(wèi)浴五金個未見證8陶瓷水斗個未見證9未見證9未見證9小便斗座未見證9座未見證9衛(wèi)浴五金個未見證9陶瓷水斗個未見證10未見證10未見證10小便斗座未見證10座未見證10衛(wèi)浴五金個未見證10陶瓷水斗個未見證11未見證11未見證11小便斗座未見證11座未見證11衛(wèi)浴五金個未見證11陶瓷水斗個未見證12未見證12序號幢號名稱(元)未見證12小便斗座未見證12座未見證12衛(wèi)浴五金個未見證12陶瓷水斗個未見證13未見證13未見證13小便斗座未見證13座未見證13衛(wèi)浴五金個未見證13陶瓷水斗個未見證14未見證14未見證14小便斗座未見證14座未見證14衛(wèi)浴五金個未見證14陶瓷水斗個未見證15未見證15未見證15小便斗座未見證15座未見證15衛(wèi)浴五金個未見證15陶瓷水斗個未見證16未見證16未見證16小便斗座未見證16座未見證16衛(wèi)浴五金個未見證16陶瓷水斗個未見證17未見證17未見證17小便斗座未見證17座序號幢號名稱(元)未見證17衛(wèi)浴五金個未見證17陶瓷水斗個未見證18未見證18未見證18小便斗座未見證18座未見證18衛(wèi)浴五金個未見證18陶瓷水斗個未見證10復合地板未見證105座未見證10小便斗2座未見證10陶瓷水斗1個未見證10夾板隔斷未見證10不銹鋼水斗(雙1個未見證11復合地板未見證12未見證12乳膠漆未見證12外墻涂料未見證13乳膠漆未見證14乳膠漆未見證15未見證15夾板隔斷未見證15鋁合金門窗未見證15成品防盜門2扇未見證15乳膠漆未見證15外墻涂料未見證16外墻涂料未見證27油漆地坪未見證27乳膠漆未見證27電動卷簾門未見證27不銹鋼水斗(雙1只序號幢號名稱(元)未見證27鐵門未見證27塑鋼門窗6未見證28塑料地毯未見證28乳膠漆未見證28室外鐵樓梯5未見證28工藝木門8未見證28成品防盜門1樘未見證28塑鋼門窗4未見證29鐵門未見證29乳膠漆未見證30鐵門未見證30塑料地毯未見證30乳膠漆未見