11-PAGE房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析計算過程案例目錄TOC\o"1-3"\h\u102571.1盈虧平衡分析 -1-80511.2敏感性分析 -3-不確定性分析是對項目開發(fā)過程中無法預先控制的各種外部因素的變化而導致項目投資風險增加。由于該項目周期較長，存在許多潛在風險。為了降低項目開發(fā)風險，減少投資不必要的損失，需要對該項目進行盈虧平衡分析和敏感性分析等不確定性分析。1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與利潤之間的方法。計算各種不確定因素（投資，成本，銷量，產(chǎn)品價格，項目壽命等）的變化會影響投資計劃的影響。當這些因素的變化達到一定的臨界值時，它們會影響計劃的選擇。盈虧平衡分析的目的是找到這個重要的值，即損益平衡點（BEP），確定投資計劃對不確定因素變化的容忍度，并為決策提供依據(jù)。如果盈虧平衡點較低，獲利能力越高，反之獲利能力越低。具體計算如下；（1）總開發(fā)成本與銷售面積的關(guān)系其公式表示為：（式5-1）式中:——總成本——固定成本——可變成本——單位可變成本；——開發(fā)數(shù)量（2）銷售收入與銷售面積的關(guān)系其公式表示為：（式5-2）式中:——銷售收入；——單位價格；——單位產(chǎn)品銷售稅金及附加；——單位產(chǎn)品土地增值稅；——產(chǎn)品銷售量。）盈虧平衡分析總成本C＝249124.52萬元=65453.92+1012.5+593=67059.42萬元=249124.52-67059.42=182061.1萬元=670594200/214603.1=3124.81元/㎡=3254484800/214603.1=15161.13元/㎡=97634500/214603.1=454.95元/㎡=107072400/214603.1=498.93元/㎡盈虧平衡產(chǎn)量其公式為：（式5-3）該項目盈虧平衡產(chǎn)量=182061.1(15161.13-3124.81-454.95-1388.06)x10000=164223.23平方米該項目盈虧平衡分析圖，具體可見下圖5-1。圖5-1盈虧平衡分析圖據(jù)計算，玖瓏湖項目盈虧平衡點為164223.23㎡，占該項目的76%，當銷售面積低于164223.23㎡，項目處于虧損狀態(tài)，當銷售面積超過76%時，該項目才能獲利，因此需要注重營銷策劃。1.2敏感性分析敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關(guān)因素發(fā)生某種變化對某一個或一組關(guān)鍵指標影響程度的一種不確定分析技術(shù)。其實質(zhì)是通過逐一改變相關(guān)變量數(shù)值的方法來介紹關(guān)鍵指標受這些因素變動的規(guī)律，。如果影響因素的微小變化導致項目有效性指標發(fā)生較大變化，則表明投資項目指標非常敏感。這稱為靈敏度因子。通過分析投資，成本，價格，折現(xiàn)率和建設(shè)期等經(jīng)濟指標變化的程度，可以確定敏感因素及其敏感度并分析項目的承載能力。玖瓏湖項目的敏感性分析采用單因素敏感性分析。敏感性分析步驟具體可見下圖5-2。圖5-2敏感性分析步驟此項目采用項目銷售價格、成本價格作為評判指標，各指標變動幅度分別為0.15%，10%，所需數(shù)據(jù)計算如下?？偝杀綜=249124.52萬元；總面積Q=214603.1平方米=67059.42萬元=249124.52-67059.42=182061.1萬元=3124.81元/㎡=15161.13元/㎡=454.95元/㎡；單位產(chǎn)品土地增值稅T=土地增值稅/總建筑面積=1388.06元項目預期利潤公式：（式5-4）本項目預期利潤=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1=61294.82萬元（1）其余不變，固定成本變動。固定成本變化取值分別為：、則預期利潤的值分別為：①=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1×90%=79501.33萬元②=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1×85%=88604.58萬元③=1.52×214603.1×95%-0.31×201014-182061.1×110%=43088.31萬元④=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1×115%=33981.05萬元（2）其余不變，單位變動成本為變動因素。單位變動成本變化取值分別為、則預期利潤的值分別為：①=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×90%-182061.1=61294.85萬元②=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×85%-182061.1=71273.86萬元③=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×110%-182061.1=54642.12萬元④=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×115%-182061.1=51311.77萬元（3）其余不變，售價變動。售價變化取值為、，則預期利潤變動的值分別為：①=1.52×90%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1=30306.13萬元②=1.52×85%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1=14811.778萬元③=1.52×110%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1=92283.50萬元④=1.52×115%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182061.1=107777.84萬元（4）其余不變，銷售量變化。銷售量變化取值分別為：、，則預期利潤的值分別為：①=1.52×90%×214603.1×95%-0.31×214603.1×90%-182061.1=36958.82萬元②=1.52×85%×214603.1×95%-0.31×214603.1×85%-182061.1=24790.83萬元③=1.52×110%×214603.1×95%-0.31×214603.1×110%-182061.1=85630.81萬元④=1.52×115%×214603.1×95%-0.31×214603.1×115%-182061.1=97798.80萬元根據(jù)以上計算結(jié)果，編制單因素敏感性分析表，具體見下表5-1。表5-1敏感分析表單位：萬元變動因素變動幅度-15%-10%0+10%+15%利潤固定成本88604.5843088.3161294.8243088.3133981.05單位成本71273.8661294.8561294.8254642.1251311.77售價14811.77830306.1361294.8292283.50107777.84銷售量24790.8336958.8261294.8285630.8197798.80根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，畫出各因素變化趨勢圖，可見圖5-3。圖5-3各因素變化趨勢圖圖中中間的縱軸為利潤，橫軸是銷售價格、可變成本、固定成本的變化比例。首先確定基準利潤點(0，61294.8),其次利用銷售價格、銷售量、單位成本、固定成本變化后得出的點，兩點確定一條直線，得出銷售價格、銷售量、單位成本、固定成本的變化線。若每一項指標的直線斜率越大，說明該因素的敏感程度越大，斜率越小，敏感程度則越低，由此可知，玖瓏湖項目中，銷售價格對利潤的敏感程度最高。下面將對玖瓏湖項目的銷售價格、固定成本以及單位成本進行更加具體的敏感性分析，分析如下。計算玖瓏湖項目的敏感系數(shù)采用以下公式。（式5-5（式5-5）式中：——第j個受變量因素影響的變化率；——第j個指標受變量因素影響后的值；——第i個不確定因素的變化率——第j個指標未受變量因素影響的值。根據(jù)上述計算，得出以下指標的敏感系數(shù)和臨界值，如表5-2所示：表5-2不確定因素敏感系數(shù)與臨界值序號不確定因素敏感系數(shù)臨界點1銷售收入2.70-25%2固定成本-2.3241%3可變成本-2.1057%然后根據(jù)玖瓏湖項目的內(nèi)部收益率為指標進行敏感性分析。內(nèi)部收益率的計算公式如下。根據(jù)公式，以及上文3.2.2的內(nèi)容得出玖瓏湖項目內(nèi)部收益率為40.2%把銷售收入、固定成本、可變成本作為敏感因素，得出以下結(jié)果，具體見下表5-3。表5-3敏感性分析表名稱-15%-10%基本方案+10%+15%銷售價格41.70%39.76%40.20%47.23%53.15%固定成本44.55%29.70%40.20%29.71%44.55%可變成本38.13%43.23%40.20%40.19%40.56%根據(jù)已有數(shù)據(jù)，做出基于內(nèi)部收益率的敏感性分析圖，具體可見下圖5-4。基準收益率12%內(nèi)部收益率基準收益率12%內(nèi)部收益率40.2%圖5-4基