青海省2025年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：修建性詳細(xì)規(guī)劃試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用固定百分比租金時(shí)，承租人與業(yè)主約定的人為平衡點(diǎn)若低于營(yíng)業(yè)額的自然平衡點(diǎn)，則業(yè)主的收入會(huì)__。

A．增加

B．減少

C．不變

D．不確定2、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，銷售利潤(rùn)率為16％。該寫字樓的價(jià)值為萬元。

A：17087．20

B：18699．20

C：19666．40

D：20666．67

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請(qǐng)，方可使用。

A：區(qū)級(jí)

B：省級(jí)

C：縣級(jí)

D：市級(jí)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是。

A：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票

B：購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金

C：購(gòu)買住房抵押支持證券

D：購(gòu)買一座正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)

E：借款合同5、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定。

A：相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布

B：相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布

C：相應(yīng)的成本價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布

D：相應(yīng)的標(biāo)定價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是。

A：獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B：獲取房地產(chǎn)未來收益

C：直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

D：間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

E：借款合同7、某臨街深度30．48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121．92萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15．24m(即50英尺)、臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為．【2025年考題】

A：53．34萬元

B：85．34萬元

C：106．68萬元

D：213．36萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2025年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為__年。

A．45

B．50

C．52

D．559、某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元．此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。

A．695.83

B．681.25

C．715.83

D．718.7510、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于__。

A．1.2%

B．1.5%

C．12.5%

D．16.7%

11、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是。

A：同質(zhì)偏好

B：分散偏好

C：集群偏好

D：自然細(xì)分市場(chǎng)

E：借款合同12、某類房地產(chǎn)2025年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元／㎡，2025年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元／㎡。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2025年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為。

A：1．07％

B：1．11％

C：1．20％

D：1．25％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。

A：4023.04

B：4074.10

C：4768.50

D：5652.09

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、2025年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2025年住宅市場(chǎng)吸納率為__。

A．71.11%

B．88.89%

C．91.67%

D．93.33%15、由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)特性是__。

A．弱流動(dòng)性

B．異質(zhì)性

C．壽命周期長(zhǎng)

D．不可移動(dòng)性16、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，在于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以準(zhǔn)確量化

C．難以把握和準(zhǔn)確量化

D．難以把握和難以數(shù)據(jù)化17、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為萬元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、以下不屬于房地產(chǎn)損害賠償范圍的是__。

A．預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)墻體開裂，對(duì)購(gòu)房人造成損失

B．因延誤工期造成房屋延期交付

C．因規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

D．在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風(fēng)19、土建工程計(jì)劃利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是__。

A．人工費(fèi)

B．直接工程費(fèi)

C．間接費(fèi)

D．直接工程費(fèi)+間接費(fèi)20、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象分析除一般房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告分析內(nèi)容外，還應(yīng)包括分析。

A：區(qū)位因素

B：變現(xiàn)能力

C：市場(chǎng)影響

D：最高最佳使用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某宗土地的總面積為5000㎡，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元／㎡，工業(yè)用地報(bào)酬率為6％；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元／㎡，商業(yè)用地報(bào)酬率為10％。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為萬元。

A：4000

B：4004

C：4021

D：4037

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其的狀況。

A：估價(jià)作業(yè)日期

B：成交日期時(shí)

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D：交易日期調(diào)整后

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、在計(jì)算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額時(shí)，職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)按計(jì)稅工資總額的計(jì)算扣除。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2，那么，可出租面積應(yīng)為__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m225、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是__。

A．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

C．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列氣態(tài)污染物中，對(duì)建筑物有腐蝕作用的有。

A：二氧化硫

B：一氧化氮

C：一氧化碳

D：甲醛

E：碳?xì)浠衔?、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。

A．抵押貸款利息

B．公共設(shè)施維修費(fèi)

C．房產(chǎn)稅

D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)3、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測(cè)算價(jià)格還有許多的其他作用，例如。

A：用于相同的使用期限

B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價(jià)格的高低

D：用于比較同期限價(jià)格的高低

E：用于市場(chǎng)法中囚期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整4、受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)派__單數(shù)成員組成鑒定組。

A．3人(含3人)以上

B．5人(含5人)以上

C．7人(含7人)以上

D．9人(含9人)以上5、投資基金的創(chuàng)立和運(yùn)行涉及四方。

A：政府

B：投資人

C：發(fā)起人

D：管理人

E：托管人6、當(dāng)貸款利率__內(nèi)部收益率時(shí)，項(xiàng)目投資則會(huì)面臨虧損。

A．低于

B．高于

C．等于

D．前三者都對(duì)7、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在__較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷。

A．現(xiàn)在

B．過去至現(xiàn)在

C．現(xiàn)在至將來

D．過去至將來8、如果說保險(xiǎn)的基本職能是通過保險(xiǎn)人的負(fù)債業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的，那么，保險(xiǎn)的職能則是通過保險(xiǎn)人的資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的。

A：分散風(fēng)險(xiǎn)

B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

C：融通資金

D：防災(zāi)防損

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)投資的（）優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者能容忍較低投資收益率的原因。

A．能抵消通貨膨脹的影響

B．相對(duì)較高的收益水平

C．提高投資者的資信等級(jí)

D．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持10、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)外，還包括__。

A．定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

B．物業(yè)共有部位共用設(shè)施設(shè)備裝修基金

C．政府的扶持

D．對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的罰款

E．開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

11、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有。

A：建筑規(guī)模

B：經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

C：商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D：周圍環(huán)境

E：服務(wù)人口的收入水平12、某家擬購(gòu)買一套住宅，單價(jià)為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買__平方米的住宅

A．36.72

B．45.32

C．88.88

D．97.8613、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對(duì)__的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某14、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有。

A：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

B：所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C：企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

D：企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)

E：企業(yè)所得稅稅率為25％15、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括。

A：弄清土地的位置

B：弄清土地的面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等

C：弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

D：弄清將擁有的土地權(quán)利

E：測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)16、職工對(duì)住房公積金享有__。

A．占有權(quán)

B．使用權(quán)

C．收益權(quán)

D．處分權(quán)

E．支配權(quán)17、房產(chǎn)圖按房產(chǎn)管理的需要分為。

A：地籍圖

B：房產(chǎn)分幅平面圖

C：房產(chǎn)分丘平面圖

D：房產(chǎn)分戶平面圖

E：宗地圖18、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬元。

A．400

B．450

C．500

D．54019、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對(duì)應(yīng)正確的是。

A：最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對(duì)應(yīng)

B：普適性原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

C：謹(jǐn)慎原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

D：技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對(duì)應(yīng)

E：技術(shù)性原則與普適性原則對(duì)應(yīng)20、下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中，不正確的是。

A：協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容

B：依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，列當(dāng)事人具有法律約束力

C：協(xié)議簽訂后，可以進(jìn)行公證

D：協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、關(guān)于需求、供給的變化對(duì)均衡價(jià)格影響的說法，正確的有。

A：需求不變、供給增加，均衡價(jià)格下降

B：供給不變、需求增加，均衡價(jià)格下降

C：需求減少、供給增加，均衡價(jià)格下降

D：需求減少、供給減少，均衡價(jià)格下降

E：需求增加、供給增加，均衡價(jià)格上升22、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商。所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。