【銀泰中心案例分析】地理位置北京朝陽(yáng)建外大街2號(hào)工程概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業(yè)：公寓、酒店效勞式公寓、寫字樓、商業(yè)寫字樓〔東西2棟配樓〕，目前已分別整售給美林集團(tuán)及中國(guó)人保公寓+酒店〔中央主樓〕寫字樓寫字樓銀泰大廈商業(yè)配套工程根本情況寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米〔層高4米〕銀泰大廈柏悅府：主樓50—58層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，59—63層酒店配套，237間客房，建面4萬(wàn)平米柏悅居：7-33層精裝修酒店效勞式公寓，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂(lè)部：地上5層，會(huì)議、餐飲會(huì)所：地上6層，游泳、健身功能分區(qū)寫字樓寫字樓銀泰大廈商業(yè)配套平面布置寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓獨(dú)立入口寫字樓獨(dú)立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F\6F會(huì)所，俱樂(lè)部縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓：B1-3F柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂(lè)部：5F——會(huì)議、餐飲會(huì)所：6F——游泳、健身柏悅居：

7F-33F柏悅酒店：

34F-49F柏悅府：

50F-58F酒店配套：63F大堂、

59FSPA60F會(huì)議室

61F餐廳

62F酒吧*注：銀泰中心樓層設(shè)置中取消4、14等特殊數(shù)字銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配套〔Vip俱樂(lè)部、會(huì)所〕商業(yè)平面布置及交通組織柏悅居專享大堂銀泰大廈柏悅酒店專享大堂柏悅府專享大堂銀泰大廈——柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶，戶型面積〔僅兩類〕133平米，一居45%240平米，兩居55%設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔的酒店式設(shè)計(jì)除電動(dòng)窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無(wú)高科技使用率：72%柏悅居銀泰大廈——柏悅居價(jià)格均價(jià)：40000元/平米最低價(jià)：25000元/平米最高價(jià)：57000元/平米價(jià)差：由于可觀看長(zhǎng)安街，西北向比東南向單價(jià)增加10-15%銀泰大廈——柏悅居銷售策略2005年10月工程內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開始積累客戶，內(nèi)部定價(jià)為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行的價(jià)格測(cè)試，逐步提升客戶對(duì)工程售價(jià)的心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開盤均價(jià)到達(dá)40000元/平米水平銀泰大廈——柏悅居首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅居各層電梯不可直接到達(dá)酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套銀泰大廈——柏悅居首層獨(dú)立大堂交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標(biāo)準(zhǔn)見附件銀泰大廈——柏悅居物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月管理公司：凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用僅包括公共局部的物業(yè)管理，酒店效勞另外收費(fèi)提供房屋租賃效勞，收取中介費(fèi)用產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層２戶50-55F：640.52平米〔兩套聯(lián)賣〕戶型，共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：67%銀泰大廈——柏悅府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悅府銀泰大廈——柏悅府價(jià)格均價(jià)：70000元/平米〔毛坯〕目前售出的兩套單價(jià)分別為71174元/平米、68416元/平米價(jià)差：由于可觀看長(zhǎng)安街，西北向比東南向價(jià)格增加15%銷售情況目前成交兩套，戶型面積為549.17平米銷售方式先由低層開始銷售購(gòu)置目的為純自住銀泰大廈——柏悅府首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅府各層電梯可直接到達(dá)上部酒店配套銀泰大廈——柏悅府首層獨(dú)立大堂銀泰大廈——柏悅府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房設(shè)備配置與柏悅居相同具體設(shè)備配置情況見附件物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：由柏悅酒店原班人員進(jìn)行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的效勞物業(yè)費(fèi)用僅包括公共局部的物業(yè)管理，酒店效勞另外收費(fèi)提供房屋租賃效勞，收取中介費(fèi)用銀泰大廈——柏悅酒店首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯直達(dá)頂層的酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府首層獨(dú)立大堂規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層：34-49層柏悅酒店，59—63層酒店配套功能分區(qū)