白云小區(qū)雙重管理制度總則目的為了規(guī)范白云小區(qū)的管理，提高小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和居民生活品質(zhì)，保障小區(qū)的安全、整潔與有序，特制定本雙重管理制度。本制度旨在明確小區(qū)管理過程中的各項(xiàng)職責(zé)、工作流程以及考核標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理工作的高效運(yùn)行，為居民提供一個(gè)舒適、和諧的居住環(huán)境。適用范圍本制度適用于白云小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、租戶以及參與小區(qū)管理服務(wù)的工作人員，包括但不限于物業(yè)管理公司、安保團(tuán)隊(duì)、保潔人員、綠化維護(hù)人員等?；驹瓌t1.以人為本原則：始終將業(yè)主和租戶的需求放在首位，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的服務(wù)，保障居民的合法權(quán)益。2.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及地方相關(guān)政策規(guī)定，依法開展小區(qū)管理工作。3.公平公正原則：在執(zhí)行各項(xiàng)管理制度和進(jìn)行考核評價(jià)時(shí)，秉持公平公正的態(tài)度，確保所有人員都能在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下接受管理和監(jiān)督。4.協(xié)同合作原則：強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、居民之間的協(xié)同合作，形成共建共享的良好局面，共同推動(dòng)小區(qū)管理工作的順利開展。管理架構(gòu)與職責(zé)分工管理架構(gòu)白云小區(qū)實(shí)行雙重管理架構(gòu)，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)共同構(gòu)成管理核心。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體的日常運(yùn)營管理工作，業(yè)主委員會(huì)則代表業(yè)主行使監(jiān)督、決策等權(quán)利，雙方相互協(xié)作、相互制約，共同保障小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)管理公司職責(zé)1.行政管理負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行小區(qū)的各項(xiàng)管理制度、工作計(jì)劃和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。組織和管理小區(qū)的日常運(yùn)營工作，包括人員調(diào)配、物資采購、設(shè)備維護(hù)等。協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門、社區(qū)組織以及其他外部機(jī)構(gòu)的關(guān)系，確保小區(qū)管理工作符合各方要求。2.安全管理制定并實(shí)施小區(qū)安全保衛(wèi)制度，負(fù)責(zé)小區(qū)出入口的人員和車輛登記、巡邏檢查等工作。配備專業(yè)的安保人員，確保小區(qū)內(nèi)居民的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，預(yù)防和處理各類安全事故。組織開展消防安全工作，定期進(jìn)行消防設(shè)施檢查和維護(hù)，組織消防演練，提高居民的消防安全意識(shí)。3.環(huán)境衛(wèi)生管理制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，安排保潔人員負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常清掃、垃圾清運(yùn)等工作。定期對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生，預(yù)防疾病傳播。加強(qiáng)對垃圾分類的宣傳和指導(dǎo)，確保小區(qū)內(nèi)垃圾分類工作的順利開展。4.綠化維護(hù)管理負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化景觀的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。安排專業(yè)的綠化維護(hù)人員進(jìn)行日常的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，保持小區(qū)綠化景觀的美觀和健康。組織開展綠化宣傳活動(dòng)，提高居民的愛綠護(hù)綠意識(shí)。5.設(shè)施設(shè)備管理建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，對各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行登記、編號(hào)和標(biāo)識(shí)管理。制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進(jìn)行維護(hù)、檢修和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事件，保障居民的正常生活不受影響。6.客戶服務(wù)管理設(shè)立客戶服務(wù)中心，受理業(yè)主和租戶的咨詢、投訴、建議等事項(xiàng)，及時(shí)回復(fù)并跟進(jìn)處理結(jié)果。定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，了解居民需求和意見，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)居民之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.代表業(yè)主利益：作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，向物業(yè)管理公司反映業(yè)主的意見和建議。2.監(jiān)督管理監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和工作績效，定期對物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行檢查和評估。審核物業(yè)管理公司的年度工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算報(bào)告，確保物業(yè)管理費(fèi)用的合理使用。對物業(yè)管理公司的重大決策和重要事項(xiàng)進(jìn)行審議和監(jiān)督，確保其符合業(yè)主的利益和小區(qū)的整體利益。3.溝通協(xié)調(diào)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通與聯(lián)系，定期召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議，向業(yè)主通報(bào)小區(qū)管理工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，及時(shí)解決雙方之間的矛盾和糾紛，促進(jìn)小區(qū)管理工作的順利開展。積極與政府相關(guān)部門、社區(qū)組織以及其他外部機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)，爭取各方對小區(qū)管理工作的支持和幫助。4.制度建設(shè)參與制定和完善小區(qū)的各項(xiàng)管理制度，確保制度符合業(yè)主的意愿和小區(qū)的實(shí)際情況。監(jiān)督各項(xiàng)管理制度的執(zhí)行情況，對違反制度的行為進(jìn)行督促整改。5.決策管理對涉及小區(qū)重大事項(xiàng)的決策進(jìn)行審議和表決，如小區(qū)維修基金的使用、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與變更、小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的調(diào)整等。根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，負(fù)責(zé)組織實(shí)施相關(guān)工作，確保決策的有效執(zhí)行。小區(qū)管理制度入住與裝修管理1.入住流程業(yè)主或租戶在辦理入住手續(xù)前，需向物業(yè)管理公司提交相關(guān)資料，包括身份證、購房合同或租賃合同等。物業(yè)管理公司對提交的資料進(jìn)行審核，審核通過后與業(yè)主或租戶簽訂《入住協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主或租戶按照協(xié)議約定繳納相關(guān)費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)押金等。物業(yè)管理公司為業(yè)主或租戶辦理房屋交接手續(xù)，提供房屋鑰匙、門禁卡等，并介紹小區(qū)的基本情況和各項(xiàng)管理制度。2.裝修管理規(guī)定業(yè)主或租戶在進(jìn)行裝修前，需向物業(yè)管理公司提交裝修申請，填寫《裝修申請表》，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙、施工單位資質(zhì)證明等資料。物業(yè)管理公司對裝修申請進(jìn)行審核，審核通過后與業(yè)主或租戶簽訂《裝修管理協(xié)議》，明確裝修期間的注意事項(xiàng)和雙方的責(zé)任。裝修施工單位需遵守小區(qū)的裝修時(shí)間規(guī)定，一般為工作日的上午8:0012:00，下午14:0018:00，避免在居民休息時(shí)間進(jìn)行噪音較大的施工活動(dòng)。裝修過程中，施工單位需采取有效的防塵、降噪、防火等措施，確保施工安全和環(huán)境衛(wèi)生。物業(yè)管理公司定期對裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改，整改合格后方可繼續(xù)施工。公共區(qū)域管理1.環(huán)境衛(wèi)生管理公共區(qū)域包括小區(qū)道路、廣場、綠地、樓道、電梯間、垃圾桶等，保潔人員需按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃和消毒。樓道每天清掃一次，電梯間每天擦拭兩次，垃圾桶每天清運(yùn)兩次，確保公共區(qū)域無雜物、無異味。加強(qiáng)對公共區(qū)域衛(wèi)生死角的清理，定期進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理問題。2.綠化維護(hù)管理綠化維護(hù)人員需定期對小區(qū)內(nèi)的綠化景觀進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化植物的健康生長。嚴(yán)禁在綠化區(qū)域內(nèi)踐踏草坪、攀折花木、停放車輛等行為，如有發(fā)現(xiàn)及時(shí)制止并進(jìn)行教育。根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)整體規(guī)劃，適時(shí)對綠化景觀進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，提升小區(qū)的綠化品質(zhì)。3.設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員需定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進(jìn)行維護(hù)、檢修和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。建立設(shè)施設(shè)備巡查制度，每天對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和安全隱患。對設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，建立設(shè)備檔案，便于查詢和管理。4.安全管理安保人員需嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)出入口的人員和車輛登記制度，對進(jìn)入小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行核實(shí)和登記，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏檢查，白天每隔一小時(shí)巡邏一次，夜間每隔半小時(shí)巡邏一次，確保小區(qū)內(nèi)的安全。建立安全應(yīng)急預(yù)案，針對火災(zāi)、盜竊、突發(fā)事件等制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，定期組織演練，提高安保人員的應(yīng)急處置能力。停車管理1.停車設(shè)施規(guī)劃小區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃停車位，包括地下停車位、地面停車位等，滿足業(yè)主和租戶的停車需求。在停車位上設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)和標(biāo)線，確保車輛停放有序。2.停車收費(fèi)管理物業(yè)管理公司按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，制定停車收費(fèi)管理制度，明確收費(fèi)方式、收費(fèi)時(shí)間等。停車費(fèi)用可采用按月、按季、按年等方式收取，也可采用臨時(shí)停車收費(fèi)的方式。對停車費(fèi)用的收支情況進(jìn)行定期公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.停車秩序管理安保人員負(fù)責(zé)維護(hù)停車秩序，引導(dǎo)車輛有序停放，嚴(yán)禁車輛亂停亂放、占用消防通道等行為。對違規(guī)停車的車輛進(jìn)行勸阻和警告，如不聽勸阻可采取鎖車、拖車等措施，并按照規(guī)定收取相應(yīng)的費(fèi)用。費(fèi)用管理1.物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主或租戶收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和服務(wù)內(nèi)容確定。物業(yè)管理費(fèi)用主要用于小區(qū)的日常運(yùn)營管理、人員工資、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等方面。物業(yè)管理公司定期向業(yè)主公示物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.其他費(fèi)用除物業(yè)管理費(fèi)用外，小區(qū)內(nèi)可能還會(huì)產(chǎn)生其他費(fèi)用，如水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、垃圾處理費(fèi)等，這些費(fèi)用由相關(guān)部門按照規(guī)定向業(yè)主或租戶收取。物業(yè)管理公司可代收代繳部分費(fèi)用，如水電費(fèi)等，代收代繳過程中需嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保費(fèi)用的準(zhǔn)確收取和及時(shí)繳納。人事考核考核目的通過對小區(qū)管理服務(wù)人員的考核，全面了解員工的工作表現(xiàn)和工作能力，激勵(lì)員工積極工作，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為小區(qū)管理工作的順利開展提供有力保障。考核原則1.客觀公正原則：考核過程中要以客觀事實(shí)為依據(jù)，避免主觀偏見，確保考核結(jié)果的公正性。2.全面考核原則：從工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等多個(gè)方面對員工進(jìn)行全面考核，避免單一指標(biāo)考核的局限性。3.激勵(lì)與約束并重原則：考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)員工積極進(jìn)取，同時(shí)對不符合要求的員工進(jìn)行約束和改進(jìn)?？己藘?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.工作業(yè)績考核物業(yè)管理公司員工：根據(jù)不同崗位的職責(zé)和工作目標(biāo)，制定相應(yīng)的工作業(yè)績考核指標(biāo)，如安保人員的巡邏簽到率、保潔人員的衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員的設(shè)備完好率等?？己酥笜?biāo)應(yīng)具體、量化，便于操作和考核。業(yè)主委員會(huì)成員：主要考核其在代表業(yè)主利益、監(jiān)督管理、溝通協(xié)調(diào)、制度建設(shè)、決策管理等方面的工作成效，通過業(yè)主滿意度調(diào)查、工作任務(wù)完成情況等進(jìn)行綜合評價(jià)。2.工作態(tài)度考核工作責(zé)任心：考察員工對工作的認(rèn)真程度和負(fù)責(zé)態(tài)度，是否積極主動(dòng)地完成工作任務(wù)，有無敷衍了事、推諉扯皮等現(xiàn)象。團(tuán)隊(duì)合作精神：評估員工在工作中與同事之間的協(xié)作配合情況，是否能夠相互支持、相互幫助，共同完成團(tuán)隊(duì)目標(biāo)。服務(wù)意識(shí)：觀察員工對待業(yè)主和租戶的態(tài)度，是否熱情、耐心、周到，是否能夠及時(shí)響應(yīng)業(yè)主的需求，解決業(yè)主的問題。3.工作能力考核專業(yè)技能：根據(jù)員工所在崗位的要求，考核其專業(yè)知識(shí)和技能水平，如安保人員的安全防范技能、保潔人員的清潔技能、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員的維修技能等。溝通協(xié)調(diào)能力：考察員工與業(yè)主、同事、上級之間的溝通能力，是否能夠清晰、準(zhǔn)確地表達(dá)自己的意見和想法，是否能夠有效地協(xié)調(diào)各方關(guān)系，解決工作中的矛盾和問題。問題解決能力：評估員工在面對工作中的突發(fā)問題和困難時(shí)，能否迅速做出反應(yīng)，采取有效的措施加以解決，是否具備較強(qiáng)的應(yīng)變能力和創(chuàng)新思維。考核周期與方式1.考核周期對物業(yè)管理公司員工的考核分為月度考核和年度考核。月度考核于每月末進(jìn)行，主要考核員工當(dāng)月的工作表現(xiàn)；年度考核于每年年末進(jìn)行，是對員工全年工作的綜合評價(jià)。對業(yè)主委員會(huì)成員的考核每年進(jìn)行一次，結(jié)合業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果和工作實(shí)際情況進(jìn)行全面考核。2.考核方式自我評估：員工根據(jù)自己的工作表現(xiàn)，對自己在考核周期內(nèi)的工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等方面進(jìn)行自我評價(jià)，并填寫《員工考核自評表》。上級評價(jià)：員工的上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)、工作任務(wù)完成情況等，對員工進(jìn)行評價(jià)，并填寫《員工考核評價(jià)表》。業(yè)主評價(jià)：通過業(yè)主滿意度調(diào)查的方式，收集業(yè)主對物業(yè)管理公司員工服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)意見，作為考核的參考依據(jù)。綜合評價(jià)：考核小組根據(jù)員工的自我評估、上級評價(jià)和業(yè)主評價(jià)結(jié)果，進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，確定員工的最終考核成績?？己私Y(jié)果應(yīng)用1.薪酬調(diào)整：根據(jù)員工的考核成績，對薪酬進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整?？己顺煽儍?yōu)秀的員工，給予適當(dāng)?shù)男匠戟?jiǎng)勵(lì)；考核成績不合格的員工，可根據(jù)情況降低薪酬或進(jìn)行崗位調(diào)整。2.晉升與獎(jiǎng)勵(lì)：考核成績優(yōu)秀的員工，在職位晉升、評選優(yōu)秀員工、獲得培訓(xùn)機(jī)會(huì)等方面享有優(yōu)先權(quán)。對在工作中表現(xiàn)突出、為小區(qū)管理做出重大貢獻(xiàn)的員工，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。3.培訓(xùn)與發(fā)展：針對考核中發(fā)現(xiàn)的員工不足之處，制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，幫助員工提升工作能力和綜合素質(zhì)。同時(shí)，根據(jù)員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為員工提供晉升機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。4.辭退與改進(jìn)：對連續(xù)多次考核成績不合格或嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度的員工，予以辭退處理。對考核結(jié)果不理想的員工，與其進(jìn)行溝通，制定改進(jìn)計(jì)劃，幫助其改進(jìn)工作表現(xiàn)。附則制度修訂與解釋1.本制度如有未盡事宜或與國家法律法規(guī)、地方政策規(guī)定相抵觸的，以國家法律法規(guī)和地方政策規(guī)定為準(zhǔn)。2.本制度的修訂和解