某居民小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析計(jì)算案例目錄TOC\o"1-3"\h\u16293某居民小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析計(jì)算案例 193761.1投資估算 185561.1.1土地費(fèi)用 2261761.1.2建安工程費(fèi) 3273381.1.3前期工程費(fèi) 356471.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 450571.1.5公共配套費(fèi) 4239591.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5130581.1.7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 5263421.1.8管理費(fèi)用 520441.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用 689321.1.10財(cái)務(wù)費(fèi)用 6313301.1.11投資估算匯總 7213041.2收入估算 8253331.3.1住宅收入估算 9318561.3.2車(chē)位收入估算 11203761.3.3商鋪收入估算 111.1投資估算對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的第一步就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，也就是估算出對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目的投入。投資估算在鉑悅帝府項(xiàng)目投資決策中起到十分重要的作用，是對(duì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。同時(shí)作為重中之重的投資估算，必須要確保所求數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，給以后求取財(cái)務(wù)性的指標(biāo)提供最科學(xué)的數(shù)據(jù)支持，否則會(huì)對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目可行性研究產(chǎn)生無(wú)法挽回的影響。鉑悅帝府項(xiàng)目的投資估算包括開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本又包括各種方面的費(fèi)用，前期建設(shè)的時(shí)候進(jìn)行的各項(xiàng)作業(yè)所產(chǎn)生的費(fèi)用都應(yīng)該算作成本費(fèi)用，具體如圖。圖2-1投資估算組成圖1.1.1土地費(fèi)用土地費(fèi)用指的是徐州美君房地產(chǎn)有限公司在獲取項(xiàng)目用地的使用權(quán)時(shí)，在這一過(guò)程中耗費(fèi)的資金。據(jù)資料顯示，項(xiàng)目用地面積為70905平方米，通過(guò)查詢(xún)徐州市國(guó)土資源局上的信息，得到鉑悅帝府項(xiàng)目用地的土地出讓金為7.52億元，具體如下表。表2-1土地出讓信息地塊編號(hào)土地的用途面積出讓金額坐標(biāo)2020-52號(hào)鉑悅地塊住宅70905平方米7.52億高新路與彭祖大道的交匯處鉑悅帝府項(xiàng)目在獲取項(xiàng)目地塊的過(guò)程中，繳納的保證金額度按實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，應(yīng)該不允許低于出讓價(jià)格的20%，本項(xiàng)目的保證金最終確認(rèn)為以最低價(jià)來(lái)計(jì)算。鉑悅帝府項(xiàng)目用地保證金=75200×20%=15040萬(wàn)元本項(xiàng)目契稅則是需要取3%的稅率。通過(guò)計(jì)算得出：鉑悅帝府項(xiàng)目土地契稅=75200×3%=2256萬(wàn)元以鉑悅帝府項(xiàng)目土地取得成本計(jì)算的各項(xiàng)數(shù)據(jù)列表。表2-2獲取土地各相關(guān)費(fèi)用組成項(xiàng)目分類(lèi)計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）土地出讓價(jià)格土地交易系統(tǒng)75200保證金底價(jià)的20%15040契稅土地出讓金*3%256土地費(fèi)用總和904961.1.2建安工程費(fèi)鉑悅帝府項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用是指美君房地產(chǎn)有限公司在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，有關(guān)于建設(shè)、安裝等工程項(xiàng)目中發(fā)生的資金費(fèi)用。在鉑悅帝府項(xiàng)目中，建安費(fèi)還包括一些小型等不常為人所熟知的費(fèi)用，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的不可避免的建設(shè)費(fèi)用與安裝費(fèi)用。在鉑悅帝府項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)主要包括樁基礎(chǔ)、地下室、水電系統(tǒng)、土建工程、消防設(shè)施、通訊設(shè)施、電梯、裝修和智能化系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)系統(tǒng)等工程費(fèi)。表2-3建安工程費(fèi)的費(fèi)用組成費(fèi)用分項(xiàng)總建筑面積單價(jià)（元/平方米）價(jià)格（萬(wàn)元）裝飾裝修工程費(fèi)用228924平方米60013735.44設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用65014880.06土建工程150034338.6總計(jì)62954.101.1.3前期工程費(fèi)鉑悅帝府項(xiàng)目的前期工程費(fèi)是指美君房地產(chǎn)企業(yè)在拿到項(xiàng)目地塊之后，對(duì)地塊進(jìn)行建設(shè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)而產(chǎn)生的費(fèi)用。鉑悅帝府項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括：對(duì)前期土地勘察的費(fèi)用、水文地質(zhì)調(diào)查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、測(cè)繪費(fèi)、基本的“三通一平”費(fèi)用、項(xiàng)目招標(biāo)管理成本、基準(zhǔn)投標(biāo)準(zhǔn)備費(fèi)用、基準(zhǔn)投標(biāo)費(fèi)用。前期工程費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在徐州范圍內(nèi)有一定的普遍性，因?yàn)樗饕墙梃b了徐州造價(jià)信息網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是以占地面積和建安工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)。表2-4前期工程費(fèi)用計(jì)算參數(shù)前期費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算結(jié)果（萬(wàn)元）前期籌建開(kāi)辦費(fèi)建安費(fèi)×2%1259.08水文、地質(zhì)勘察費(fèi)占地面積×8元/m256.72規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)×1%629.54臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)建安費(fèi)×0.4%251.82可行性研究報(bào)告費(fèi)建安費(fèi)×1%629.54三通一平費(fèi)占地面積×10元/m270.91招標(biāo)管理費(fèi)建安費(fèi)×0.4%251.82合計(jì)3149.431.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鉑悅帝府項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)時(shí)期在小區(qū)內(nèi)鋪設(shè)必要的管線(xiàn)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及修建小區(qū)道路等基礎(chǔ)性工作時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是計(jì)算項(xiàng)目投入成本時(shí)必須計(jì)算的費(fèi)用，是鉑悅帝府項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行下去的基礎(chǔ)投資。具體包含的各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用以及大概所需金額的計(jì)算如下表。表2-5項(xiàng)目基礎(chǔ)費(fèi)用的組成基礎(chǔ)設(shè)施名稱(chēng)項(xiàng)目占地面積（平方米）單價(jià)金額（萬(wàn)元）排污設(shè)施費(fèi)用7090530元/m2212.72小區(qū)道路費(fèi)用7090520元/m2141.81基本供水費(fèi)用7090526元/m2184.35室外管線(xiàn)費(fèi)用7090515元/m2106.36綠化費(fèi)用7090545元/m2319.07基本供電費(fèi)用7090525元/m2177.26合計(jì)1141.571.1.5公共配套費(fèi)鉑悅帝府的公共配套費(fèi)是美君房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)針對(duì)文化、健身場(chǎng)館、會(huì)所、物業(yè)管理服務(wù)中心、配電房，公共廁所等公共配套設(shè)施所收取的修建費(fèi)用。表2-6公共配套費(fèi)用計(jì)算公共配套計(jì)費(fèi)價(jià)格（元/平方米）占地面積（平方米）金額（萬(wàn)元）會(huì)所10001400140文化場(chǎng)館16001400224物業(yè)服務(wù)中心70060042垃圾回收處理點(diǎn)3002507.5配電室5001809公共廁所60022013.2健身場(chǎng)館12001550186合計(jì)621.71.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)鉑悅帝府項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指處于建設(shè)期內(nèi)為了預(yù)防事前無(wú)法預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，造成的成本費(fèi)用的增加，因此為了預(yù)防此類(lèi)無(wú)可預(yù)料的危機(jī)，專(zhuān)門(mén)預(yù)留一筆資金來(lái)填補(bǔ)這個(gè)虛擬的空缺。具體預(yù)留數(shù)額現(xiàn)在按最新標(biāo)準(zhǔn)和鉑悅帝府項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)合起來(lái)，打算取前五項(xiàng)費(fèi)用的綜合的3%。因此，鉑悅帝府項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為=4750.88萬(wàn)元。1.1.7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)鉑悅帝府項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)期，不光是土地相關(guān)的需要拿出費(fèi)用，工程設(shè)施方面需要拿出費(fèi)用，還要為各種各樣的費(fèi)用另外繳納稅費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用需要計(jì)入鉑悅帝府開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)中。鉑悅帝府項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)，包括配套、消防、人防、監(jiān)理、監(jiān)督以及其他費(fèi)用都以建安工程的費(fèi)用為計(jì)算的依據(jù)，但是每一項(xiàng)所包含的比例不同。表2-7鉑悅帝府開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)費(fèi)用金額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)值工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)用125.91建安費(fèi)×0.2%配套設(shè)施費(fèi)用1259.08建安費(fèi)×2%監(jiān)理費(fèi)用314.77建安費(fèi)×0.5%消防、人防建設(shè)費(fèi)用944.31建安費(fèi)×1.5%其他費(fèi)用1762.72建安費(fèi)×2.8%稅費(fèi)綜合4406.79各費(fèi)用相加1.1.8管理費(fèi)用鉑悅帝府項(xiàng)目管理費(fèi)用是指項(xiàng)目組織、建設(shè)、管理過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，建立管理費(fèi)用是為了有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，這樣更有利于節(jié)約成本。每個(gè)項(xiàng)目管理費(fèi)用計(jì)算數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)可能不一樣的，一般是在建安工程費(fèi)的2%-3%，本項(xiàng)目的管理費(fèi)用則為建安費(fèi)的2.1％。鉑悅帝府項(xiàng)目管理費(fèi)用=建安費(fèi)×2.1%=62954.1×0.021=1322.041.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用鉑悅帝府項(xiàng)目的樓盤(pán)在銷(xiāo)售期間獲取收益的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生一些成本費(fèi)用，類(lèi)似廣告營(yíng)銷(xiāo)方面的費(fèi)用等。包括銷(xiāo)售的材料成本、廣告費(fèi)用，市場(chǎng)推廣費(fèi)用和相關(guān)人員的工資等費(fèi)用。根據(jù)徐州市市場(chǎng)狀況，鉑悅帝府項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用以銷(xiāo)售收入的2.2%來(lái)計(jì)算。鉑悅帝府銷(xiāo)售費(fèi)用=銷(xiāo)售收入×2.2%=275761.03×2.2%=6066.741.1.10財(cái)務(wù)費(fèi)用為了鉑悅帝府項(xiàng)目能夠不因?yàn)橘Y金的問(wèn)題順利地建設(shè)下去，不可避免的會(huì)為了公司財(cái)務(wù)方面的正常周轉(zhuǎn)，向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)而多出的金錢(qián)數(shù)額，即利息。鉑悅帝府項(xiàng)目支出的資金中，主要是借款利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的比重最大，其他的都可以忽略不計(jì)。鉑悅帝府項(xiàng)目中，在計(jì)算借款利息時(shí)需要注意的是，首先要確定總借款數(shù)額，根據(jù)以上已經(jīng)估算出來(lái)的各項(xiàng)費(fèi)用，求出它們的和，然后再預(yù)估適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)性的費(fèi)用加上之前的和，最終得出187000萬(wàn)元的值。其中，開(kāi)發(fā)鉑悅帝府項(xiàng)目的自有資金大概占預(yù)計(jì)總投入資金的45%，為84150萬(wàn)元。投入資金中不止包含自有資金，還包括一部分的銷(xiāo)售收入，根據(jù)鉑悅帝府的銷(xiāo)售情況，預(yù)計(jì)使用收入的21個(gè)百分點(diǎn)作為再投入金額，求得用于投資合計(jì)有57910萬(wàn)元。則最終求出預(yù)估總投入資金和擁有可投入資金的差額，得出貸款金額為44940萬(wàn)元。鉑悅帝府項(xiàng)目最終決定以等額本金的方式償還利息。根據(jù)搜尋到的最新信息，如果貸款時(shí)間一年以上，三年未滿(mǎn)，這種時(shí)限的利率為4.75%。其中：i為實(shí)際利率；

r為年利率；

m為年計(jì)息周期。由此可求得的年實(shí)際利率為5.41%

，鉑悅帝府項(xiàng)目預(yù)計(jì)回收資金快，決定采用季度還款，將年實(shí)際利率5.41%換算出季度利率為1.35%，經(jīng)研究，鉑悅帝府項(xiàng)目采用按季計(jì)息的等額本金還款方式來(lái)償還利息，利息償還將從2021年的第二季度開(kāi)始一直到2022年第三季度共計(jì)需要還款計(jì)息6次，鉑悅帝府項(xiàng)目還款計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)如下：季度本金還款數(shù)額=借款本金總額÷還款次數(shù)=44940÷6=7490萬(wàn)元季度還款額=每個(gè)季度應(yīng)還本金+（借款本金-累計(jì)應(yīng)還本金）×利率季度應(yīng)還利息=剩余本金×利率表2-8鉑悅帝府借款還本付息總計(jì)20212022季度利率1.35%償還方式等額本金季度0102030401020304季度初期累計(jì)借款449403745029960224701498074900當(dāng)季借款44940當(dāng)季應(yīng)計(jì)利息6075064043032021010本金償還7490749074907490749074900本期償還額8097799678947793769275910本期償還利息21236075064043032021010根據(jù)鉑悅帝府還本付息的表格統(tǒng)計(jì)，可以得出所需額外償還的利息是2123萬(wàn)元。1.1.11投資估算匯總上面已經(jīng)對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目的各項(xiàng)投資的費(fèi)用進(jìn)行了估算，最后進(jìn)行匯總，具體總投資費(fèi)用估算詳見(jiàn)下表2-9。表2-9建設(shè)投資匯總項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占比土地費(fèi)用9049660%建筑安裝工程費(fèi)62954.124%前期工程費(fèi)3149.431.2%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4750.882.7%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1141.570.5%公共設(shè)施配套費(fèi)621.70.3%開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)4406.791.1%管理費(fèi)用1322.041.8%銷(xiāo)售費(fèi)用6066.742.9%財(cái)務(wù)費(fèi)用21235.5%合計(jì)177032.25100%經(jīng)估算，鉑悅帝府項(xiàng)目總投資約為177032.25萬(wàn)元，其中為了更方便的了解各項(xiàng)投資的所占比例，故繪制餅圖如下。圖2-2比例圖1.2收入估算鉑悅帝府項(xiàng)目的收入估算對(duì)于后文編制項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃和計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)性指標(biāo)等非常重要，所以制作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析報(bào)告的第二步就是估算項(xiàng)目的收入。對(duì)于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入計(jì)算，眾所周知，占比最大的肯定是住宅的收入。當(dāng)然，具體的其他收入要根據(jù)項(xiàng)目本身來(lái)定，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積小，在設(shè)計(jì)時(shí)就會(huì)縮小建設(shè)商鋪面積的大小，有時(shí)可能考慮到種種情況，甚至不涉及商鋪的建設(shè)設(shè)計(jì)，在這時(shí)候就不需要估算商鋪的收入。但是一般情況下，車(chē)位是每個(gè)小區(qū)必備的，至于鉑悅帝府項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，商鋪和車(chē)位都是有非常專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)的，因此三項(xiàng)收入都是有必要計(jì)算的。1.3.1住宅收入估算小組對(duì)市場(chǎng)以及已發(fā)生的案例進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的方式一般是用市場(chǎng)定價(jià)的手段。對(duì)于鉑悅帝府項(xiàng)目所在市場(chǎng)的環(huán)境和同行業(yè)的狀況進(jìn)行綜合分析，決定本設(shè)計(jì)采用競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)法來(lái)預(yù)估鉑悅帝府項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)法簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是指借鑒房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，通過(guò)修正確定項(xiàng)目最終的銷(xiāo)售價(jià)格。鉑悅帝府項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定這個(gè)樓盤(pán)的最終銷(xiāo)售價(jià)格，以下是全面一些的市場(chǎng)信息和項(xiàng)目銷(xiāo)售基本價(jià)格計(jì)算需要的數(shù)據(jù)。采用市場(chǎng)比較法的硬性條件，就是必須要選取在地理位置、房屋用途、規(guī)模大小等方面和鉑悅帝府項(xiàng)目相差不大的樓盤(pán)。根據(jù)對(duì)鉑悅帝府項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的調(diào)查，最終選擇了四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是：萬(wàn)科中山都會(huì)、徐州天辰、九章賦、新城玖瓏湖。具體實(shí)例情況如下：可比實(shí)例一：萬(wàn)科中山都會(huì)項(xiàng)目位于徐州市市中心鼓樓區(qū)中山路，北三環(huán)交匯處，交通便利，附近交通設(shè)施有地鐵2號(hào)線(xiàn)，客運(yùn)北站，北三環(huán)快速路。萬(wàn)科中山都會(huì)項(xiàng)目和鉑悅帝府項(xiàng)目所在同一個(gè)區(qū)域，在容積率等方面和鉑悅帝府也很相似，所以可以作為可比實(shí)例來(lái)進(jìn)行鉑悅帝府樓盤(pán)的定價(jià)。該項(xiàng)目的占地面積為67921.9平方米，與鉑悅帝府項(xiàng)目相差不大，容積率為2.43，與鉑悅帝府項(xiàng)目只相差0.03，項(xiàng)目總建筑面積為165147.53平方米，綠化率高達(dá)35%，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)有1484戶(hù)?？杀葘?shí)例二：徐州天辰地處鼓樓區(qū)西安路和環(huán)城路交匯處，項(xiàng)目由徐州凱藍(lán)嘉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，交通條件完善，周邊教育醫(yī)療設(shè)施齊全。規(guī)劃戶(hù)數(shù)有312戶(hù)。徐州天辰項(xiàng)目所在地理位置距離徐州市政府大概只有2.1公里，在區(qū)域位置層面非常優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積相比鉑悅帝府來(lái)說(shuō)比較大，有161562.45平方米，容積率稍微比鉑悅帝府項(xiàng)目大一點(diǎn)，是2.6，而本項(xiàng)目的綠化率和中山都會(huì)一樣，為35%。可比實(shí)例三：九章賦由徐州德信徐運(yùn)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于徐州市鼓樓區(qū)中山北路與沈孟大道交匯東500米。項(xiàng)目占地面積相比鉑悅帝府而言要大一些，為41125.98平方米，容積率與之相比也差不多，為2.36，該項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)數(shù)有830戶(hù)，建筑面積大概有9.7萬(wàn)平方米，綠化率和上面兩個(gè)項(xiàng)目一樣，高達(dá)35%。可比實(shí)例四：新城玖瓏湖的開(kāi)發(fā)商是新城控股，項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)政府西側(cè)，玖瓏湖的容積率比鉑悅帝府的要小一些，在2.2左右，規(guī)劃戶(hù)數(shù)較鉑悅帝府而言也相差不大，一共有1256戶(hù)，建筑面積相比較鉑悅帝府，小了很多，有164000平方米，綠化率是幾個(gè)可比實(shí)例中最小的，為30%，該項(xiàng)目占地面積和鉑悅帝府差不多，有75000平方米，建筑類(lèi)型根據(jù)朝向等因素設(shè)計(jì)的多種多樣，能夠發(fā)揮各幢建筑的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)萬(wàn)科中山都會(huì)、徐州天辰、九章賦、玖瓏湖四個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格，求取鉑悅帝府項(xiàng)目修正后的單價(jià)。表2-10鉑悅帝府住宅價(jià)格修正因素名稱(chēng)萬(wàn)科中山都會(huì)徐州天辰九章賦玖瓏湖銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）17000220001600019000地理位置104/94101/98103/101101/103交易時(shí)間101/103101/102103/101100/95項(xiàng)目規(guī)模102/101103/100101/100100/103交易情況99/102100/10198/99102/105建筑形態(tài)100/103100/101102/103102/104周邊公共設(shè)施100/106101/103102/101103/100交通105/102103/101100/96100/101小區(qū)配套設(shè)施106/101102/10098/103104/103物業(yè)管理100/101102/101100/101100/103戶(hù)型100/104100/102100/101100/199品牌知名度103/100103/100101/100102/100區(qū)內(nèi)景觀(guān)及綠化101/99102/103103/100102/100修正系數(shù)1.01651.01871.05060.9945鉑悅帝府項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）17280.522411.416809.618895.5運(yùn)用平均數(shù)計(jì)算，本項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)=（17280.5+22411.4+16809.6+18895.5）/4=18849.25元/㎡鉑悅帝府項(xiàng)目的住宅可以銷(xiāo)售的面積約為130000平方米，所以鉑悅帝府項(xiàng)目的住宅部分的銷(xiāo)