村級物業(yè)公司運(yùn)營管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范村級物業(yè)公司的運(yùn)營管理，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，保障公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)村級物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，特制定本運(yùn)營管理制度。（二）適用范圍本制度適用于村級物業(yè)公司全體員工，包括管理人員、維修人員、保潔人員、安保人員等。（三）基本原則1.服務(wù)至上原則：始終以客戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)。2.規(guī)范管理原則：建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。3.團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)部門之間、員工之間的溝通協(xié)作，形成合力，共同完成公司目標(biāo)。4.持續(xù)改進(jìn)原則：不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，持續(xù)優(yōu)化管理流程和服務(wù)質(zhì)量，適應(yīng)市場變化和客戶需求。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)村級物業(yè)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理若干名，下設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、維修工程部、安保部、保潔部等部門。（二）職責(zé)分工1.總經(jīng)理職責(zé)全面負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營管理工作，制定公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計(jì)劃。組織實(shí)施公司各項(xiàng)管理制度，確保公司運(yùn)營的規(guī)范化和高效化。負(fù)責(zé)公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)，選拔、培養(yǎng)和激勵員工，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。協(xié)調(diào)公司與外部相關(guān)部門和單位的關(guān)系，拓展業(yè)務(wù)渠道，提升公司形象。對公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績負(fù)責(zé)，確保公司資產(chǎn)的安全和增值。2.副總經(jīng)理職責(zé)協(xié)助總經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)分管部門的日常管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。組織制定分管部門的工作計(jì)劃和工作標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作任務(wù)的順利完成。負(fù)責(zé)分管部門的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工業(yè)務(wù)能力和工作積極性。協(xié)調(diào)分管部門與其他部門之間的工作關(guān)系，促進(jìn)公司整體運(yùn)營的順暢。及時向總經(jīng)理匯報(bào)分管工作的進(jìn)展情況和存在的問題，提出解決方案和建議。3.綜合管理部職責(zé)負(fù)責(zé)公司行政管理工作，包括文件收發(fā)、檔案管理、會議組織、辦公用品采購等。制定公司人力資源管理制度，負(fù)責(zé)人事招聘、培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等工作。負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理工作，編制財(cái)務(wù)預(yù)算、成本核算、資金管理等。負(fù)責(zé)公司對外宣傳和企業(yè)文化建設(shè)工作，提升公司品牌形象。協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的工作關(guān)系，做好上傳下達(dá)和溝通協(xié)調(diào)工作。4.物業(yè)管理部職責(zé)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理方案和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的日常巡查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)用的收繳和管理工作，確保費(fèi)用足額及時收繳。負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會或業(yè)主代表溝通協(xié)調(diào)，了解業(yè)主需求，處理業(yè)主投訴和建議。組織開展社區(qū)文化活動，營造和諧的居住環(huán)境。5.維修工程部職責(zé)負(fù)責(zé)制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，組織實(shí)施維修保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常巡查和故障維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)維修工程的預(yù)算編制、施工管理和質(zhì)量驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用，提高維修工程質(zhì)量和效率。負(fù)責(zé)與供應(yīng)商溝通協(xié)調(diào)，采購維修所需的材料和設(shè)備。6.安保部職責(zé)負(fù)責(zé)制定安保工作計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施安全保衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的門禁管理、巡邏檢查、車輛管理等工作，確保區(qū)域安全。負(fù)責(zé)安全防范設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)處理各類突發(fā)事件，及時報(bào)警并協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行處理。開展安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全意識。7.保潔部職責(zé)負(fù)責(zé)制定保潔工作計(jì)劃和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，組織實(shí)施保潔服務(wù)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、消毒殺菌、垃圾清運(yùn)等工作，保持環(huán)境整潔。負(fù)責(zé)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作，確保綠化美觀。負(fù)責(zé)保潔工具和設(shè)備的維護(hù)和管理，保證工具設(shè)備正常使用。及時處理業(yè)主關(guān)于環(huán)境衛(wèi)生的投訴和建議，不斷提高保潔服務(wù)質(zhì)量。三、人員招聘與培訓(xùn)（一）人員招聘1.根據(jù)公司發(fā)展需要和崗位空缺情況，制定招聘計(jì)劃。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如招聘網(wǎng)站、社交媒體、現(xiàn)場招聘等。3.對應(yīng)聘人員進(jìn)行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，選拔合適的人員錄用。4.辦理新員工入職手續(xù)，簽訂勞動合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（二）人員培訓(xùn)1.制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定培訓(xùn)內(nèi)容和方式。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括業(yè)務(wù)知識、技能培訓(xùn)、職業(yè)道德、安全知識等。3.培訓(xùn)方式采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、在線學(xué)習(xí)、實(shí)地操作等多種形式。4.建立培訓(xùn)檔案，記錄員工培訓(xùn)情況，作為員工績效考核和晉升的依據(jù)。5.定期對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容，提高培訓(xùn)質(zhì)量。四、績效考核與薪酬福利（一）績效考核1.建立科學(xué)合理的績效考核體系，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)和考核周期。2.考核指標(biāo)包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等方面。3.采用上級評價(jià)、同事評價(jià)、自我評價(jià)、客戶評價(jià)等多種方式進(jìn)行考核。4.定期對員工進(jìn)行績效考核，考核結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。5.根據(jù)績效考核結(jié)果，實(shí)施相應(yīng)的獎勵和懲罰措施，如獎金發(fā)放、晉升、調(diào)薪、培訓(xùn)、辭退等。（二）薪酬福利1.制定合理的薪酬體系，包括基本工資、績效工資、獎金等部分。2.根據(jù)員工崗位、工作業(yè)績、市場行情等因素確定薪酬水平。3.按時發(fā)放員工工資，不得無故拖欠。4.為員工繳納社會保險(xiǎn)和住房公積金，提供必要的福利待遇，如節(jié)日福利、生日福利、帶薪年假、病假等。5.根據(jù)公司經(jīng)營狀況和員工表現(xiàn)，適時調(diào)整薪酬福利政策，激勵員工積極性。五、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)接管驗(yàn)收1.在物業(yè)項(xiàng)目交付前，組織相關(guān)人員對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等方面。3.對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與建設(shè)單位溝通協(xié)調(diào)，要求其限期整改。4.驗(yàn)收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，簽訂物業(yè)接管協(xié)議。（二）日常巡查與維護(hù)1.制定日常巡查計(jì)劃，明確巡查內(nèi)容、巡查路線、巡查時間等。2.管理人員、維修人員、安保人員、保潔人員等按照巡查計(jì)劃進(jìn)行巡查。3.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時記錄并上報(bào)，按照職責(zé)分工進(jìn)行處理。4.定期對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。5.建立巡查和維護(hù)檔案，記錄巡查和維護(hù)情況，作為工作考核的依據(jù)。（三）客戶服務(wù)1.設(shè)立客戶服務(wù)中心，受理業(yè)主咨詢、投訴、建議等。2.制定客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，規(guī)范服務(wù)行為。3.及時回復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴，處理結(jié)果要得到業(yè)主認(rèn)可。4.定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主需求和滿意度，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。5.組織開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通和互動。（四）物業(yè)費(fèi)用管理1.按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定，制定物業(yè)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.向業(yè)主發(fā)放物業(yè)費(fèi)用繳費(fèi)通知，明確繳費(fèi)金額、繳費(fèi)方式、繳費(fèi)時間等。3.及時收繳物業(yè)費(fèi)用，對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。4.建立物業(yè)費(fèi)用收支管理制度，定期公布物業(yè)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。5.合理控制物業(yè)費(fèi)用成本，提高資金使用效率。六、維修工程管理（一）維修計(jì)劃制定1.根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用情況和維修保養(yǎng)周期，制定年度維修計(jì)劃。2.維修計(jì)劃包括維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時間、維修預(yù)算等。3.對維修計(jì)劃進(jìn)行審核，確保計(jì)劃的合理性和可行性。（二）維修工程實(shí)施1.根據(jù)維修計(jì)劃，組織維修人員進(jìn)行維修工程施工。2.維修工程施工前，做好施工準(zhǔn)備工作，包括施工方案制定、材料設(shè)備采購、人員安排等。3.嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保維修工程質(zhì)量。4.做好施工安全管理工作，確保施工過程安全無事故。5.維修工程施工過程中，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，告知施工進(jìn)度和注意事項(xiàng)。（三）維修工程驗(yàn)收1.維修工程竣工后，組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括維修工程質(zhì)量、維修效果、材料設(shè)備使用等方面。3.對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新進(jìn)行驗(yàn)收。4.驗(yàn)收合格后，辦理維修工程結(jié)算手續(xù)，支付維修費(fèi)用。5.建立維修工程檔案，記錄維修工程情況，作為后續(xù)維修參考依據(jù)。七、安保管理（一）門禁管理1.在物業(yè)區(qū)域出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進(jìn)行出入管理。2.業(yè)主憑門禁卡或密碼出入，外來人員和車輛需進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。3.加強(qiáng)門禁系統(tǒng)的維護(hù)和管理，確保門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行。（二）巡邏檢查1.制定巡邏計(jì)劃，明確巡邏路線、巡邏時間、巡邏人員等。2.安保人員按照巡邏計(jì)劃進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)檢查物業(yè)區(qū)域的安全防范情況。3.對巡邏中發(fā)現(xiàn)的異常情況，及時進(jìn)行處理，并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)。4.做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、巡邏路線、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況等。（三）車輛管理1.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置停車位，規(guī)范車輛停放秩序。2.對進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的車輛進(jìn)行登記，發(fā)放臨時停車證。3.收取車輛停放費(fèi)用，嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.加強(qiáng)對車輛停放情況的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車行為。（四）突發(fā)事件處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。2.定期組織應(yīng)急演練，提高安保人員應(yīng)對突發(fā)事件的能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時，安保人員應(yīng)立即采取措施進(jìn)行處置，并及時報(bào)警。4.協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理，做好現(xiàn)場保護(hù)和證據(jù)收集工作。八、保潔管理（一）環(huán)境衛(wèi)生清掃1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃計(jì)劃，明確清掃區(qū)域、清掃時間、清掃標(biāo)準(zhǔn)等。2.保潔人員按照清掃計(jì)劃進(jìn)行環(huán)境衛(wèi)生清掃，包括公共區(qū)域地面、樓梯、電梯、衛(wèi)生間等。3.定期對垃圾桶進(jìn)行清理和消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清。4.加強(qiáng)對衛(wèi)生死角的清理，保持環(huán)境整潔。（二）消毒殺菌1.制定消毒殺菌計(jì)劃，明確消毒殺菌區(qū)域、消毒殺菌時間、消毒殺菌方法等。2.按照消毒殺菌計(jì)劃對公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，重點(diǎn)部位增加消毒頻次。3.做好消毒殺菌記錄，記錄消毒殺菌時間、消毒殺菌區(qū)域、消毒殺菌藥品等。（三）綠化養(yǎng)護(hù)1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)時間、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)等。2.按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行綠化澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.定期對綠化區(qū)域進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題。4.做好綠化養(yǎng)護(hù)記錄，記錄綠化養(yǎng)護(hù)情況，作為工作考核的依據(jù)。九、財(cái)務(wù)管理（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理1.每年年底制定下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等。2.財(cái)務(wù)預(yù)算要根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行編制，確保預(yù)算的合理性和可行性。3.對財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。4.定期對財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評估，及時調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）成本費(fèi)用控制1.建立成本費(fèi)用管理制度，明確成本費(fèi)用控制目標(biāo)和控制措施。2.對各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算和分析，找出成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵點(diǎn)。3.加強(qiáng)對成本費(fèi)用的日常管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。4.定期對成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行考核，對成本費(fèi)用控制較好的部門和個人進(jìn)行獎勵，對控制不力的進(jìn)行處罰。（三）資金管理1.合理安排資金，確保公司資金的正常周轉(zhuǎn)。2.加強(qiáng)資金收支管理，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度辦理資金收付業(yè)務(wù)。3.定期對資金使用情況進(jìn)行分析和評估，提高資金使用效率。4.做好資金安全管理工作，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。（四）財(cái)務(wù)報(bào)表編制與分析1.按照國家財(cái)