房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告--體育場(chǎng)路5號(hào)3幢4單元302室委托人：XX房地產(chǎn)中介公司估價(jià)單位：火燁華房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)人員：朱俊霖作業(yè)時(shí)間：2004年6月6日至2004年6月12日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：23020025目錄致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：XX房地產(chǎn)中介公司住所：杭州市下城區(qū)體育場(chǎng)路124號(hào)估價(jià)方：火燁華房地產(chǎn)估價(jià)公司住所：浙江省浦江縣江濱西路34號(hào)估價(jià)對(duì)象：1、估價(jià)對(duì)象概況本次估價(jià)對(duì)象為杭州市下城區(qū)體育場(chǎng)路5號(hào)3幢4單元3室。估價(jià)對(duì)象南臨體育場(chǎng)路，西近中河路，東近建國北路，北近環(huán)城北路。房地產(chǎn)用途：住宅臨街狀況：南面臨體育場(chǎng)路2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象所有權(quán)人朱椰-----持有杭房權(quán)證下改字第19830905001號(hào)《房屋所有權(quán)證》，建筑面積67.47㎡；持有杭下房改國用（2305）字第23020025號(hào)《國有土地使用證》，地號(hào)2-3-（02）-0025，土地用途為住宅，土地取得方式房改購房，土地等級(jí)Ⅱ級(jí)，土地分?jǐn)偯娣e11.3㎡。3、房地產(chǎn)狀況根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)際情況，評(píng)估標(biāo)的系六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓中4單元302室的一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，建成于1982年，外墻采用彩色涂料粉飾。樓層平面布局為一梯二戶，主體為南北朝向，內(nèi)部格局系三室一廳一廚一衛(wèi)單陽臺(tái)，內(nèi)墻、頂棚系乳膠漆飾面，三個(gè)房間地面鋪設(shè)木地板，廳、廚房和衛(wèi)生間地面鋪設(shè)地面磚，廚房和衛(wèi)生間墻面鋪設(shè)墻面磚，衛(wèi)生間配備淋浴房和衛(wèi)生潔具，塑鋼窗，木門和外裝防盜門。4、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象位于杭州市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，具備了“七通一平”的條件5、影響價(jià)值因數(shù)上城區(qū)是杭州市市中心的城區(qū)之一，體育場(chǎng)路是杭州市市中心的主要道路之一。估價(jià)對(duì)象位于杭州市下城區(qū)體育場(chǎng)路5號(hào)3幢4單元302室，正面（出入口）朝南臨街（體育場(chǎng)路），有11路、28路、8路等近十路公交車，西面是中河路和中河高架路，東面是建國北路，交通十分方便。估價(jià)對(duì)象周邊有杭州市體育館、體育場(chǎng)，杭州是絲綢市場(chǎng)，距離武林廣場(chǎng)商業(yè)中心也僅×××米，休閑、購物十分方便。周邊還有小學(xué)、中學(xué)，娛樂場(chǎng)所等，公共配套設(shè)施齊全。四、估價(jià)日期：2004年6月6日至2004年6月12日五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年6月12日六、估價(jià)目的：為貴方以估價(jià)對(duì)象作為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)值依據(jù)。七、價(jià)值定義：本次房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)：1、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/0291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及實(shí)施細(xì)則3、《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施細(xì)則。4、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》5、杭政發(fā)（2000）115號(hào)《關(guān)于調(diào)整杭州市房屋重置價(jià)格的批復(fù)》。6、杭州市房地產(chǎn)管理局杭價(jià)房（1995）025號(hào)、杭州市人民政府杭政發(fā)〈2000〉12號(hào)《關(guān)于調(diào)整杭州市區(qū)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題給市土管局的批復(fù)》等相關(guān)法律、法規(guī)及文件。7、委托方提供的房地產(chǎn)估價(jià)委托書、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等資料。8、估價(jià)人員所了解的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格資料。9、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料。九、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循以下原則：客觀、公正、獨(dú)立的原則；反映市場(chǎng)供求的原則；合法的原則；最高最佳使用的原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則；替代原則。十、估價(jià)方法及過程本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法為：由于估價(jià)的用途為普通住宅，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易和租賃活動(dòng)較為頻繁，市場(chǎng)交易和租賃案例較多，適用于市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，經(jīng)綜合分析考慮，本報(bào)告采用比較法和收益法分別進(jìn)行評(píng)估，最終以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀公開市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較法：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比案例價(jià)格×交易情況因素修正系數(shù)×交易日期因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)成本法：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)-建筑物折舊十二、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，本次估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的參考價(jià)格為：大寫人民幣？？？？？元整(總價(jià)？？？？元，平均單價(jià)？？？？元/平方米)。十三、說明1、本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年6月12日，估價(jià)結(jié)果有效期為半年，即2004年6月12日至2004年12月12日止。2、本報(bào)告出的市場(chǎng)價(jià)格僅供抵押雙方參考，抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌付難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。本報(bào)告僅為房地產(chǎn)抵押提供參考價(jià)值，超過使用范圍本評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)法律責(zé)任。3、抵押房地產(chǎn)一旦發(fā)生清償問題，其處置方法應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行，此外抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)用較正常的房地產(chǎn)交易高，提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。十四、估價(jià)人員：姓名資質(zhì)朱俊霖中華人民共和國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師火燁華房地產(chǎn)估價(jià)公司2004年6月12日估價(jià)技術(shù)報(bào)告區(qū)域因素分析和市場(chǎng)背景分析國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查顯示，一季度杭州房屋銷售價(jià)格同比上漲了10.5％。一季度35個(gè)杭州土地交易價(jià)格同比上漲51.3％。杭州建筑鋼材市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲，現(xiàn)杭州市場(chǎng)主導(dǎo)鋼廠沙鋼螺紋市場(chǎng)價(jià)格在３４８０－３５００元／噸之間，外地大鋼廠螺紋市場(chǎng)主流價(jià)格在３４５０－３４６０元／噸之間，主流價(jià)格較昨日再度上漲２０－３０元／噸。據(jù)杭州市經(jīng)濟(jì)信息中心監(jiān)測(cè)的八家中介顯示，五月杭城二手房總成交套數(shù)在四月谷底的基礎(chǔ)上又減少了14.88%。而成交均價(jià)基本保持原有水平，比前一個(gè)月漲了0.7個(gè)百分點(diǎn)，為6688元/平方米;估價(jià)對(duì)象周邊有杭州市體育館、體育場(chǎng)，杭州是絲綢市場(chǎng)，距離武林廣場(chǎng)商業(yè)中心也僅500米，休閑、購物十分方便。周邊還有小學(xué)、中學(xué)，娛樂場(chǎng)所等，公共配套設(shè)施齊全處于較繁華地段，交通便捷，公共設(shè)施配套完備，就是環(huán)境質(zhì)量、自然景觀稍差了點(diǎn)；皆于此，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)原則分析由委托方提供的資料顯示該宗房地產(chǎn)合法；？？？？？？？？？？？？主要是合法原則、最高最佳原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等分析。注意在合法原則下最高最佳使用，如：裝修后使用是否會(huì)增值等。三、估價(jià)方法選用由于估價(jià)的用途為普通住宅，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易和租賃活動(dòng)較為頻繁，市場(chǎng)交易和租賃案例較多，適用于市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。但因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象的估價(jià)目的是抵押貸款，考慮到風(fēng)險(xiǎn)，一般采用成本法評(píng)估。本報(bào)告采用比較法和成本法分別進(jìn)行評(píng)估較為合適。最終以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀公開市場(chǎng)價(jià)值。四、對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)計(jì)算1、比較法市場(chǎng)比較法的基本公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因數(shù)修正系數(shù)×個(gè)別因數(shù)修正系數(shù)、實(shí)例選擇通過市場(chǎng)調(diào)查和向有關(guān)部門查詢，收集了與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的若干市場(chǎng)交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近、價(jià)格類型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，選擇下列三個(gè)案例作為可比實(shí)例。2）、因數(shù)選擇根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因數(shù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選的比較因數(shù)主要有用途、交易日期、區(qū)域因數(shù)及個(gè)別因數(shù)等。區(qū)域因數(shù)主要有商業(yè)服務(wù)繁華度、景觀、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個(gè)別因數(shù)主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新狀況、朝向及層次等。3）、因數(shù)條件描述因數(shù)條件說明表估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況ABC估價(jià)對(duì)象惠民路翠苑二區(qū)樹園小區(qū)體育場(chǎng)路5號(hào)3幢4單元302坐落惠民路河?xùn)|路體育場(chǎng)路體育場(chǎng)路交易日期2004.52004.52004.62004.6交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格7584元/m26489元/m27181.14元/m2待定區(qū)域因數(shù)商業(yè)繁華度繁華較繁華較繁華繁華景觀較好一般一般一般交通條件便捷便捷便捷便捷區(qū)域環(huán)境好一般一般好基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善完善個(gè)別因數(shù)結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混房型三室一廳三室一廳一室一廳三室一廳建筑裝修中檔豪華豪華中檔成新狀況九成新九成新九成新八成新朝向南北南北南北南北層次2F/75F/73F/73F/64）、編制比較因數(shù)條件指數(shù)表以估價(jià)對(duì)象的各因數(shù)條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實(shí)例相應(yīng)因數(shù)條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)指數(shù)。詳見表因數(shù)條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況ABC估價(jià)對(duì)象交易日期9999100100交易情況100100100100區(qū)域因數(shù)商業(yè)繁華度1009595100景觀105100100100交通條件100100100100區(qū)域環(huán)境1009898100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個(gè)別因數(shù)結(jié)構(gòu)100100100100房型10010093100建筑裝修100110115100成新狀況105105105100朝向100100100100層次948693100說明：交易情況修正系數(shù)A、B、C實(shí)例都為正常交易故修正系數(shù)為1區(qū)域因數(shù)修正A實(shí)例中的景觀優(yōu)于估價(jià)對(duì)象修正系數(shù)為？？，繁華、交通、區(qū)域和基礎(chǔ)的修正系數(shù)為1B實(shí)例中景觀、區(qū)域環(huán)境都要優(yōu)于估價(jià)對(duì)象修正系數(shù)為100/105、100/103，而繁華要劣于估價(jià)對(duì)象所以修正系數(shù)分別100/95C實(shí)例中在估價(jià)對(duì)象附近所以不修改系數(shù)個(gè)別因數(shù)修正A實(shí)例中房型層次都要差于估價(jià)對(duì)象修正為100/97、100/90，而成新要優(yōu)于估價(jià)對(duì)象修正為100/105B實(shí)例中房型、建筑裝修、成新要優(yōu)于估價(jià)對(duì)象修正為100/102、100/105、100/107，層次交通條件都稍差于估價(jià)對(duì)象修正為100/95C實(shí)例中建筑裝修、成新程度要優(yōu)于估價(jià)對(duì)象修正為100/115、100/105，房型、稍差于估價(jià)對(duì)象修正為100/95、100/90交易日期修正系A(chǔ)、B、C實(shí)例都為近期交易的，所以修正系數(shù)為1其他因數(shù)與估價(jià)對(duì)象的影響無5）、實(shí)例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格因數(shù)比較修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況ABC交易價(jià)格6497.7元/m26720元/m27181.14元/m2交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因數(shù)商業(yè)繁華度100/98100/95100/100景觀100/103100/105100/100交通條件100/100100/95100/100區(qū)域環(huán)境100/102100/103100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100個(gè)別因數(shù)結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100房型100/97100/105100/95建筑裝修100/100100/102100/115成新狀況100/105100/107100/105朝向100/100100/100100/100層次100/90100/95100/90修正價(jià)格6884.826316.86965.71取三個(gè)可比實(shí)例的算術(shù)平均值為估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，即：估價(jià)對(duì)象價(jià)的比準(zhǔn)價(jià)格=（A＋B＋C）÷3=（6884.82+6316.8+6965.71）/3=6722.44元/㎡成本法1）、成本法公式：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)-建筑物折舊土地重新取得價(jià)格：2003.3杭州Ⅱ級(jí)土地基準(zhǔn)價(jià)4500元/㎡進(jìn)行交易日期（具有關(guān)資料顯示平均漲了15%）、區(qū)域因素（綜合有關(guān)資料定為105/100）、個(gè)別因素（基本保持原狀修正系數(shù)為1）系數(shù)修正建筑物重置價(jià)：由水泥鋼材的漲價(jià)和估價(jià)對(duì)象的裝修建筑物重置價(jià)以1級(jí)標(biāo)準(zhǔn)記為1000元/㎡v=4500×1.15×（105/100）+1000–[22×v×（1-2%）]/70v=4918.77元/㎡即舊有房地產(chǎn)價(jià)格為4918.77元/㎡六、估價(jià)結(jié)果確定1、綜合上述二種估價(jià)方法，經(jīng)分析比較，用市場(chǎng)比較法和成本法，評(píng)定房地產(chǎn)價(jià)格均比較接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)行情，因此用加權(quán)平均法確定估價(jià)對(duì)象最終價(jià)值。單位價(jià)格=6722.44×60%+4918.77×40%=6000.97元/㎡總價(jià)格6000.97×67.47=404885.45（元）估價(jià)結(jié)果確定島田一日所委托的杭州市下城區(qū)體育場(chǎng)路5號(hào)3幢4單元302室的建筑面積67.47㎡的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年6月11的公開市場(chǎng)價(jià)值為：房地產(chǎn)總價(jià)：人民幣