當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題及對策研究〔作者:___________單位:___________郵碼:___________〕

摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一、二十年的快速開展，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也大大改善著國民的生活水平。單從住宅上講，從1980年開始到2006年，全國共增加住宅88.6億平方米，讓將近5億城市居民的居住面積，增加了將近十平方米，可謂功績不小。但是，近幾年來，在房地產(chǎn)業(yè)快速開展的過程中，越來越顯現(xiàn)出一些問題，探究這些問題，尋找合理的對策，將對我國房地產(chǎn)業(yè)今后的健康開展有些重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策；直接融資

住房是廣闊人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關(guān)鍵看住房。〞可見，住房問題直接關(guān)系到千家萬戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化,但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，開展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康開展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)外表繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些外表繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康的開展。

1當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

1.1土地供給環(huán)節(jié)不夠標(biāo)準(zhǔn)

１９８８年，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年１２月通過?土地管理法?的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度〞。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供給環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了防止暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的本錢大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔(dān)憂，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，〞；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’〞；“鄭州‘地王’在2021年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’〞;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。〞……從這些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟增長〞密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟增長很大程度靠房地產(chǎn)拉動。經(jīng)濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，但凡與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火〞，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費用占房地產(chǎn)價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%?？傆嬈饋?，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一局部成了政府的經(jīng)濟收入，成為了當(dāng)?shù)卣腉DP值中一個重要的組成局部，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就缺乏為奇了。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結(jié)構(gòu)單一

?2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)開展報告NO.4?中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常開展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經(jīng)濟泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房產(chǎn)業(yè)的利潤比擬“可觀〞。因此很多其他行業(yè)，比方聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認(rèn)為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應(yīng)有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供給過多,而中低價位住宅供給數(shù)量那么大幅下降。這種錯位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)?？焖偕仙?，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給缺乏；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋〞在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋〞變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房〞。其實，“居者有其屋〞不等于“居者購其屋〞。即使在興旺國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的開展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來開展的趨勢。

2面對以上問題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康開展

2.1完善土地供給制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供給環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

〔1〕合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產(chǎn)行業(yè)開展偏熱。為了防止投資過熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價格，引導(dǎo)房價，促進房地產(chǎn)健康開展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。

〔2〕減少住房開發(fā)過程中政府收費(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費工程，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢審核費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、政府價風(fēng)格整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓(xùn)費、平安施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證效勞費、房屋面積界定費、房價審查效勞費、管線只能隔膜竣工圖設(shè)計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%〞；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費收入上升67%〞；“北京東區(qū)國際公寓工程，土地本錢在5000元左右，建筑本錢在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右〞……因此減少政府收費環(huán)節(jié)，是勢在必行的。

〔3〕防止土地供給環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的時機，就很可能有貪污腐敗。近幾年來，全國各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供給環(huán)節(jié)的監(jiān)管，防止貪污腐敗現(xiàn)象對房地產(chǎn)行業(yè)的健康開展有著重要的意義。

2.2嚴(yán)格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

〔1〕提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資本錢，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康開展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。負(fù)債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

〔2〕控制行外資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進了房地產(chǎn)行業(yè)的開展，比方拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑。投資過熱所帶來的負(fù)面影響更加突出。大量資金投入到一個行業(yè)勢必導(dǎo)致原來的行業(yè)投入缺乏，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從局部意義上來分析與房地產(chǎn)開發(fā)過熱有一定關(guān)系。

〔3〕嚴(yán)格控制外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來，外資除了通過直接購置國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經(jīng)濟帶來可怕后果，而且會進一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購置國內(nèi)房地產(chǎn)；加強對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風(fēng)險，在未來的房地產(chǎn)開展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風(fēng)險。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市實行股權(quán)融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕〞。

關(guān)于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認(rèn)為用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)開展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險與收益相匹配的問題。在房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，開展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供給環(huán)節(jié)入手，加強住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點開展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到各具體工程。編制年度用地方案時，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等的土地供給，切實調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導(dǎo)二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導(dǎo)消費者的住房需求

雖然身為開發(fā)商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；害處是不動產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負(fù)有理想的，在40歲之前還是租房為好。〞從另外一個角度上講，房產(chǎn)消費的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘假設(shè)背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)，使得房產(chǎn)變成了沉重負(fù)擔(dān)，那就違背本意了。如果廣闊的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產(chǎn)的健康開展。

另外，如“國六條〞中所說，一定要嚴(yán)格控制城市拆遷改造的速度，防止大量的被動性住房需求。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，我們的目標(biāo)似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實，房地產(chǎn)行業(yè)的健康開展的意義遠(yuǎn)不止這些。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，房價不斷攀升的同時，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產(chǎn)生活資料價格都在攀升。試想一下：在整個市場中流動的資金總額根本不變的情況下，大量資金被誤導(dǎo)入過熱的行業(yè)，那么很多其他的行業(yè)就會缺資金。當(dāng)各地政府通過出讓土地獲取了大