簽署商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書效力最高院公報(bào)案例張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)商品房預(yù)售協(xié)議糾紛案【裁判摘要】預(yù)約協(xié)議是一個(gè)約定未來(lái)簽訂一定協(xié)議協(xié)議。當(dāng)事人一方違反預(yù)約協(xié)議約定,不與對(duì)方簽署本約協(xié)議或無(wú)法根據(jù)預(yù)約內(nèi)容與對(duì)方簽署本約協(xié)議,應(yīng)該向?qū)Ψ截?fù)擔(dān)違約責(zé)任。判定商品房買賣中認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議到底是預(yù)約協(xié)議還是本約協(xié)議,最關(guān)鍵是看見(jiàn)這類協(xié)議是否含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容,即只要含有了雙方當(dāng)事人姓名或名稱,商品房基礎(chǔ)情況(包含房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方法、交付條件及日期,同時(shí)出賣人已經(jīng)根據(jù)約定收受購(gòu)房款,就能夠認(rèn)定這類協(xié)議已經(jīng)含有了商品房買賣協(xié)議本約條件;反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約協(xié)議。假如雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在含有商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽署商品房買賣協(xié)議,該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約協(xié)議。原告:張勵(lì)。被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)。法定代表人:程剛,該企業(yè)董事長(zhǎng)。原告張勵(lì)因與被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱同力創(chuàng)展企業(yè))發(fā)生商品房預(yù)售協(xié)議糾紛,向江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院提起訴訟。原告張勵(lì)訴稱,2月16日,原告張勵(lì)與被告同力創(chuàng)展企業(yè)簽訂商品房預(yù)售協(xié)議,明確約定被告開(kāi)發(fā)橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房出售給原告,建筑面積為123平方米,價(jià)格為2568元／平方米,并約定原告向被告繳房款定金等。協(xié)議簽署后,原告按協(xié)議約定推行了給付定金義務(wù),但被告遲遲于開(kāi)工建設(shè),并公然違約,將房屋面積縮小為90平方米,并單方面提升售房?jī)r(jià)格。請(qǐng)求法院判令被告依法按原協(xié)議價(jià)格賠償原告房屋(不低于90平方米)一套并賠償其她損失100000元。原告張勵(lì)提交了以下證據(jù):1．《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份。該預(yù)訂單甲方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)、乙方為張勵(lì),簽署日期為2月16日。其關(guān)鍵內(nèi)容為:橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲方開(kāi)發(fā)建設(shè),甲方已就開(kāi)發(fā)建設(shè)情況向乙方做了必需說(shuō)明,并愿意預(yù)訂給乙方;乙方已對(duì)該商品房做了必需了解,自愿預(yù)定該商品房。在平等自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上,雙方就乙方預(yù)訂甲方商品房事宜達(dá)成以下協(xié)議:一、乙方預(yù)訂甲方開(kāi)發(fā)商品房為橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房;二、該房屋建筑面積估計(jì)為123平方米,簽署協(xié)議時(shí)雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn);三、雙方約定房屋價(jià)格為2568元／平方米,總房款估計(jì)為308484元,簽署協(xié)議時(shí)單價(jià)不變,總價(jià)款依據(jù)房產(chǎn)部門核準(zhǔn)面積作對(duì)應(yīng)調(diào)整。此價(jià)款為房屋本身價(jià)款,不含配套及其她費(fèi)用等;本單簽署時(shí),乙方向甲方預(yù)繳購(gòu)房款50000元,協(xié)議簽署時(shí),乙方再向甲方繳付258484元;四、乙方需向甲方支付配套費(fèi)用有:暖氣安裝費(fèi)按房屋建筑面積100元／平方米收取,估計(jì)總數(shù)為12300元,協(xié)議簽署時(shí)按房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積對(duì)應(yīng)調(diào)整……其她需要約定事項(xiàng):地下室980元／平方米,面積另計(jì)。2．收款收據(jù)一份。該收款單開(kāi)具日期為2月16日并加蓋了徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)財(cái)務(wù)專用章,其上載明:用戶名稱張勵(lì)、彩園8-1-102一套預(yù)付款50000元。3．《商品房預(yù)售許可證》一份。該許可證發(fā)證機(jī)關(guān)為徐州市房產(chǎn)管理局、發(fā)證時(shí)間為1月21日、編號(hào)為徐(房)售許字()第2號(hào),其上載明:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè):你單位開(kāi)發(fā)建設(shè)橙黃時(shí)代5,6,7,8商品房屋,經(jīng)審查含有預(yù)售條件,給予同意,特此發(fā)證。坐落地點(diǎn):泉山區(qū)奎山路奎西村,用途性質(zhì):住宅,交付日期:7月25日。原告張勵(lì)以上述證據(jù)證實(shí)預(yù)訂單已經(jīng)含有了協(xié)議基礎(chǔ)條款,含有可行性,因?yàn)楸桓嫱?chuàng)展企業(yè)取得了售房許可證,使得該協(xié)議含有正當(dāng)性;原告已經(jīng)根據(jù)協(xié)議約定推行了給付款項(xiàng)義務(wù)。被告同力創(chuàng)展企業(yè)辯稱,一,相關(guān)原告張勵(lì)訴訟請(qǐng)求要求交付房屋問(wèn)題,第一,原告協(xié)議性質(zhì)為雙方簽署預(yù)訂單,屬于預(yù)約協(xié)議,而非正式商品房預(yù)售協(xié)議。預(yù)約協(xié)議僅有協(xié)商簽約協(xié)議,沒(méi)有交付房屋義務(wù)。在雙方簽署預(yù)訂單中大量使用預(yù)定字樣,預(yù)訂單僅含有協(xié)議基礎(chǔ)條款,不含有商品房買賣協(xié)議基礎(chǔ)內(nèi)容。商品房買賣協(xié)議不一樣于通常買賣協(xié)議,含有特殊性,其包含到很多義務(wù)條款,如房屋交付問(wèn)題,面積差價(jià)處理問(wèn)題,產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題等等,這些問(wèn)題如不在協(xié)議中明確約定,則協(xié)議在推行上會(huì)存在實(shí)際上和法律上障礙。第二,預(yù)訂單簽署時(shí)間是2月16日,當(dāng)初預(yù)訂房屋所在地塊并沒(méi)有拆遷,僅僅辦理了意向和計(jì)劃手續(xù),不含有開(kāi)發(fā)建設(shè)條件,更不含有預(yù)售條件,這一點(diǎn)原告是清楚。該處工程建筑工程計(jì)劃許可證,建筑工程施工許可證,預(yù)售許可證等手續(xù)才辦理完成,彩園組團(tuán)房屋在建房屋面積、戶型、價(jià)格以及房屋安排使用上都與預(yù)訂單約定存在重大差異,所以預(yù)訂單所約定房屋位置,面積等條款均無(wú)法定依據(jù),對(duì)雙方均無(wú)法定約束力。第三,依據(jù)被告簽署拆遷安置協(xié)議,原告訴求所包含彩園組團(tuán)8-1-102室房屋屬于拆遷安置房屋,拆遷安置房屋均為一一對(duì)應(yīng)關(guān)系,該房屋為拆遷戶徐西成全部,所以原告所述房屋即使簽約,在實(shí)際上也無(wú)法推行。第四,彩園組團(tuán)項(xiàng)目直到底才開(kāi)工,房屋面積均建設(shè)為90平方米左右戶型,房屋造價(jià)提升。其中5號(hào)樓、7號(hào)樓為商品房,6號(hào)樓、8號(hào)樓為拆遷安置房。造成這種結(jié)果原因是:1．彩園項(xiàng)目為舊村改造工程,不一樣于凈地開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目工程,其中拆遷問(wèn)題是開(kāi)發(fā)企業(yè)在奎山街道辦事處等政府支持和配合下才能共同完成,拆遷建設(shè)進(jìn)度和拆遷成本增大開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法控制,所以該地塊直到4月份才拆遷完成;2．()37號(hào)國(guó)辦發(fā)文件調(diào)整住房面積,()117號(hào)徐政發(fā)文件調(diào)整住房建筑結(jié)構(gòu),被告方依據(jù)上述國(guó)家政策強(qiáng)制性調(diào)整要求,在建工程房屋面積均設(shè)計(jì)為90平方米,結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu),造成建筑成本增大,并非開(kāi)發(fā)商原因所致,而是屬于重大情勢(shì)變更?；谝陨显?被告若根據(jù)原預(yù)訂單約定內(nèi)容與原告協(xié)商簽約,實(shí)際上已無(wú)法推行,被告試圖在維護(hù)雙方利益基礎(chǔ)上與原告協(xié)商簽約,遭到原告拒絕,所以被告表示拒絕與原告協(xié)商簽約推行協(xié)議。所以原告要求交付房屋訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù),依法應(yīng)給予駁回。二、相關(guān)原告所提到賠償損失問(wèn)題,1．原告訴求所提到損失數(shù)額,其法律依據(jù)基礎(chǔ)仍然是正式商品房買賣協(xié)議而非預(yù)約協(xié)議,所以被告認(rèn)為原告主張缺乏對(duì)應(yīng)法律依據(jù)。2．雙方簽署協(xié)議為預(yù)約協(xié)議,被告認(rèn)為應(yīng)負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)締約過(guò)失責(zé)任。3．在計(jì)算締約責(zé)任問(wèn)題時(shí)候,請(qǐng)考慮以下原因:第一、協(xié)議性責(zé)問(wèn)題;第二、可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題。因原、被告所簽署預(yù)約協(xié)議時(shí)間是2月16日,依據(jù)通常預(yù)見(jiàn)能力也僅能夠預(yù)見(jiàn)1到2年內(nèi)房屋價(jià)格合理增加部分,對(duì)于非合理增加部分以及現(xiàn)在房屋價(jià)格非正常增加均不能作為賠償損失依據(jù);第三、情勢(shì)變更原因。舊村改造工程直到4月才拆遷完成,也才含有建設(shè)條件,國(guó)家強(qiáng)制性文件調(diào)整使在建工程在房屋面積和房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑成本方面均無(wú)法預(yù)料和控制;第四、原告在簽署預(yù)訂單時(shí)僅支付了5萬(wàn)元,不能根據(jù)已付全款條件來(lái)衡量損失。總而言之,被告認(rèn)為,在確定協(xié)議性質(zhì)基礎(chǔ)上,綜合考慮以上原因,權(quán)衡協(xié)議雙方利益,酌情確定被告賠償數(shù)額。被告同力創(chuàng)展企業(yè)提交了以下證據(jù):一、徐州市計(jì)劃委員會(huì)1999年6月2日作出徐計(jì)投(1999)第243號(hào)《相關(guān)泉山區(qū)奎山鄉(xiāng)奎西村舊村改造一期工程可行性研究匯報(bào)(代項(xiàng)目提議書)批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)10月27日作出徐計(jì)投資[]558號(hào)《相關(guān)奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程可行性研究匯報(bào)批復(fù)》文件一份、徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)3月24日作出徐發(fā)改投資[]155號(hào)《相關(guān)同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)開(kāi)展橙黃時(shí)代項(xiàng)現(xiàn)在期工作通知》文件一份。其中徐州市計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投(1999)第243號(hào)文件是對(duì)泉山區(qū)計(jì)經(jīng)局(1999)58號(hào)文批復(fù),同意奎山鄉(xiāng)奎西村舊村改造計(jì)劃,該工程總建筑面積13．06萬(wàn)平方米,采取一次計(jì)劃、分期實(shí)施標(biāo)準(zhǔn),先期建設(shè)一期工程38365平方米,其中居民住宅37805平方米,公建配套560平方米;徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投資[]558號(hào)文件是對(duì)泉山區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)委[]142號(hào)文及所附項(xiàng)目可研匯報(bào)批復(fù),同意由徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)實(shí)施奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程,該項(xiàng)目建筑面積112635平方米;徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)徐發(fā)改投資[]155號(hào)文件同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)根據(jù)城市總體計(jì)劃要求開(kāi)展橙黃時(shí)代項(xiàng)現(xiàn)在期工作。被告同力創(chuàng)展企業(yè)以上述證據(jù)證實(shí)該項(xiàng)目屬于舊村改造工程,不屬于凈地商品房開(kāi)發(fā),而且是分期進(jìn)行,實(shí)施主體是奎西村和被告。二、徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會(huì)于3月20日出具《相關(guān)舊村改造相關(guān)問(wèn)題情況說(shuō)明》一份,其情況說(shuō)明關(guān)鍵反應(yīng)舊村改造過(guò)程中碰到了很多問(wèn)題使得建設(shè)進(jìn)度無(wú)法按計(jì)劃推進(jìn),開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢;現(xiàn)在建彩園6號(hào)、8號(hào)樓及待建彩園10號(hào)樓將用于拆遷安置,很多拆遷戶仍需深入建設(shè)安置。被告同力創(chuàng)展企業(yè)以此證實(shí)彩園項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題到才含有開(kāi)發(fā)建設(shè)條件;拆遷安置作為該項(xiàng)目關(guān)鍵任務(wù)需要奎西村委會(huì)等相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)配合完成,拆遷進(jìn)度和拆遷成本開(kāi)發(fā)企業(yè)均決定不了,說(shuō)明舊村改造工程特殊性。三、建筑工程施工許可證一組、商品房預(yù)售許可證一份。被告同力創(chuàng)展企業(yè)以此證實(shí)彩園項(xiàng)目工程直到1月21日才辦理完全部手續(xù),進(jìn)而說(shuō)明所簽署預(yù)購(gòu)單所預(yù)定條款沒(méi)有相關(guān)依據(jù),對(duì)雙方不含有約束力。四、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門相關(guān)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)通知》(國(guó)辦發(fā)[]37號(hào))文件,其中要求自6月1日起新建住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必需達(dá)成開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70％以上。被告以此證實(shí)國(guó)家強(qiáng)制性調(diào)整住房建筑面積?！缎熘菔姓嚓P(guān)在民用建筑工程中全方面推行現(xiàn)澆框架等優(yōu)異結(jié)構(gòu)體系意見(jiàn)》(徐證發(fā)[]129號(hào)）文件,被告同力創(chuàng)展企業(yè)以此證實(shí)自10月起徐州市全部各類居住工程必需采取現(xiàn)澆框架等結(jié)構(gòu)體系,不得采取磚混結(jié)構(gòu)體系,造成現(xiàn)在彩園建設(shè)工程建設(shè)成本加大。五、簽署雙方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限企業(yè)(甲方)和徐西成(乙方)、簽署日期為3月19日《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》一份,其上載明:甲方拆除乙方坐落于奎西村5組39號(hào)私有房屋,建筑面積255．09平方米,甲方以彩園小區(qū)8號(hào)樓1單元102室、2單元402室、4單元502室同乙方被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換,作定居安置。被告同力創(chuàng)展企業(yè)以此證實(shí)原告張勵(lì)所訴求8號(hào)樓1單元102室房屋為拆遷安置房屋,在實(shí)際上無(wú)法簽約推行。徐州市泉山區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證,被告同力創(chuàng)展企業(yè)對(duì)原告張勵(lì)所提交證據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議。但認(rèn)為原告所提交證據(jù)不能證實(shí)原、被告簽署了商品房買賣協(xié)議。預(yù)訂單中大量使用了估計(jì)和預(yù)定字樣,說(shuō)明雙方對(duì)相關(guān)問(wèn)題并不能作出確定,僅僅是為未來(lái)簽署協(xié)議做預(yù)先安排;即使預(yù)訂單預(yù)定了房屋面積、價(jià)格等條款,但該預(yù)訂單缺乏最基礎(chǔ)商品房買賣協(xié)議特點(diǎn),即對(duì)房屋交付問(wèn)題、面積差價(jià)處理問(wèn)題以及產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題均沒(méi)有作出相關(guān)約定;該預(yù)訂單簽署時(shí)該項(xiàng)目?jī)H僅辦理完立項(xiàng)和計(jì)劃手續(xù),而建筑工程許可證、建筑施工許可證等手續(xù)均未辦理,所以預(yù)訂單約定內(nèi)容缺乏對(duì)應(yīng)法律依據(jù)。原告張勵(lì)對(duì)被告同力創(chuàng)展企業(yè)提供證據(jù)真實(shí)性不持異議,但認(rèn)為與本案沒(méi)相關(guān)聯(lián)性,且不能證實(shí)被告主張。法院認(rèn)為,上述證據(jù)含有客觀性和真實(shí)性,能夠作為本案證據(jù)使用。徐州市泉山區(qū)人民法院一審查明,1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市相關(guān)部門同意分期實(shí)施。10月,舊村改造工程二期開(kāi)啟,被告同力創(chuàng)展企業(yè)開(kāi)始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其她部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展企業(yè)參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)部分樓盤對(duì)外進(jìn)行出售。2月16日,被告與原告張勵(lì)簽署《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開(kāi)發(fā)橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積估計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元／平方米,簽署協(xié)議時(shí)單價(jià)不變;原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款50000元,協(xié)議簽署時(shí)再繳付剩下房款258484元。同日,原告按上述約定向被告交納房款50000元。其后,因拆遷受阻,該工程進(jìn)度拖延,被告同力創(chuàng)展企業(yè)未通知原告張勵(lì)簽署商品房買賣協(xié)議。,國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下住房必需達(dá)成開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70％以上;徐州市政府發(fā)文要求自10月起徐州市全部各類居住工程必需采取現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。所以,被告以后建設(shè)橙黃時(shí)代小區(qū)商品房套型面積發(fā)生了改變。拆遷安置過(guò)程中,依據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展企業(yè)將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于3月19日將其與原告張勵(lì)簽署預(yù)訂單中約定橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。1月21日,被告同力創(chuàng)展企業(yè)取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。3月,原告張勵(lì)起訴來(lái)院要求被告繼續(xù)推行協(xié)議(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,并于11月16日再次訴訟,要求被告按原協(xié)議(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米房屋一套并賠償其她損失100000元。審理過(guò)程中,原告張勵(lì)表示,如被告同力創(chuàng)展企業(yè)確實(shí)無(wú)房可交,原告要求被告一次性給付33萬(wàn)元。另外,法院受理本案后,依原告張勵(lì)申請(qǐng),法院依法查封了尚在被告同力創(chuàng)展企業(yè)名下本市橙黃時(shí)代彩園6號(hào)樓1單元502室房屋一套,被告主張?jiān)摲繛椴疬w安置房,已安置給李興云。徐州市泉山區(qū)人民法院一審認(rèn)為:民事行為應(yīng)該遵照自愿、公平、等價(jià)有償、老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn),必需遵守國(guó)家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為含有對(duì)應(yīng)民事行為能力行為人在簽署《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,所以該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了對(duì)應(yīng)權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽署時(shí)所包含標(biāo)物尚處于計(jì)劃之中且被告同力創(chuàng)展企業(yè)當(dāng)初并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單性質(zhì)。一、相關(guān)原、被告雙方簽署《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》性責(zé)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽署協(xié)議能夠分為預(yù)約協(xié)議和本約協(xié)議,預(yù)約協(xié)議目在于當(dāng)事人對(duì)未來(lái)簽署特定協(xié)議相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行計(jì)劃,其關(guān)鍵意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了根據(jù)公平、誠(chéng)信標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行磋商以達(dá)成本約協(xié)議義務(wù);本約協(xié)議則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)明確約定。預(yù)約協(xié)議既能夠是明確本約協(xié)議訂約行為,也能夠是對(duì)本約協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定本約內(nèi)容,未來(lái)簽署本約協(xié)議應(yīng)予直接確定,其她事項(xiàng)則留待簽訂本約協(xié)議時(shí)繼續(xù)磋商。判定商品房買賣中認(rèn)購(gòu)書到底為預(yù)約協(xié)議還是本約協(xié)議,最關(guān)鍵是看這類認(rèn)購(gòu)書是否含有了《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容即是否含有當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基礎(chǔ)情況,商品房銷售方法,商品房?jī)r(jià)款確定方法及總價(jià)款、付款方法、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和相關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但通常來(lái)說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書中不可能完全明確上述內(nèi)容,不然就與商品房買賣協(xié)議本身無(wú)異,所以在實(shí)踐操作過(guò)程中,這類認(rèn)購(gòu)書只要含有了雙方當(dāng)事人姓名或名稱,商品房基礎(chǔ)情況(包含房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方法、交付條件及日期,就能夠認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)基礎(chǔ)含有了商品房買賣協(xié)議本約條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約協(xié)議。本案中,原、被告雙方簽署《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人姓名或名稱,商品房基礎(chǔ)情況(包含房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確約定,但因雙方在簽署該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)物商品房尚處于計(jì)劃之中而沒(méi)有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展企業(yè)也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等很多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)鍵條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定,屬于未決條款,需在簽署買賣協(xié)議時(shí)協(xié)商一致達(dá)成;實(shí)際上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用詞語(yǔ)表示為“預(yù)訂”、“估計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”,其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售協(xié)議》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方根據(jù)本條約定簽定(訂)《商品房銷售協(xié)議》前,甲方不得將該房另售她人”,說(shuō)明雙方在簽署該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為性質(zhì)為預(yù)約協(xié)議認(rèn)識(shí)是明確而不存在疑意。所以,法院確定雙方于2月16日簽署《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以未來(lái)簽署商品房銷售(買賣)協(xié)議為目預(yù)約協(xié)議,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)推行商品房交付義務(wù)主張不能成立。二、相關(guān)違反預(yù)約協(xié)議應(yīng)負(fù)擔(dān)法律后果問(wèn)題。含有對(duì)應(yīng)行為能力人在意思表示真實(shí)情況下簽署預(yù)約協(xié)議在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,不然組成對(duì)預(yù)約協(xié)議違約。預(yù)約權(quán)利人能夠請(qǐng)求對(duì)方推行簽訂本約義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽署商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延,在此過(guò)程中,國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)相關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性要求,加上新拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)計(jì)劃變更、面積改變及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展企業(yè)有意違反預(yù)約協(xié)議。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)還未開(kāi)工建設(shè)商品房進(jìn)行出售違反了相關(guān)法律法規(guī),其行為含有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽署商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估量不足,其后又將認(rèn)購(gòu)書中列明房號(hào)安置給她人,致使雙方失去了深入?yún)f(xié)商并簽署本約協(xié)議可能性,雙方簽署商品房預(yù)訂單終止推行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。所以,被告應(yīng)將原來(lái)收取原告50000元給予退還,并應(yīng)對(duì)原告負(fù)擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告所以而造成損失負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。三、相關(guān)原告損失確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中,負(fù)擔(dān)責(zé)任一方應(yīng)給對(duì)方造成利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展企業(yè)簽署預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定推行簽訂本約協(xié)議義務(wù),從而喪失了根據(jù)預(yù)訂單約定房屋價(jià)格與她人另訂購(gòu)房協(xié)議機(jī)會(huì),所以被告因違約給原告造成損失應(yīng)依據(jù)簽訂預(yù)訂單時(shí)商品房市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格給予確定,但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋不管是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽署預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大改變,所以原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成損失確定為150000元。總而言之,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展企業(yè)交付不低于90平方米房屋一套訴訟請(qǐng)求不予支持,但對(duì)其相關(guān)如被告無(wú)房可交則賠償損失主張給予采納,并將損失數(shù)額確定為150000元。據(jù)此,徐州市泉山區(qū)人民法院依據(jù)《中國(guó)民法通則》第四條、第六條、《中國(guó)協(xié)議法》第四十二條要求,于4月2日判決:一、被告同力創(chuàng)展企業(yè)于本判決生效后十日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交房款50000元;二、被告同力創(chuàng)展企業(yè)于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失150000元。三、駁回原告張勵(lì)其她訴訟請(qǐng)求。一審宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定時(shí)限內(nèi)提出上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。附相關(guān)法律:1、《中國(guó)民法通則》第四條:民事活動(dòng)應(yīng)該遵照自愿、公平、等價(jià)有償、老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn)。第六條:民事活動(dòng)必需遵遵法律,法律沒(méi)有要求,應(yīng)該遵守國(guó)家政策。2、《中國(guó)協(xié)議法》第四十二條:當(dāng)事人在簽訂協(xié)議過(guò)程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失,應(yīng)該負(fù)擔(dān)損害賠償責(zé)任:（一）假借簽訂協(xié)議,惡意進(jìn)行磋商;（二）有意隱瞞與簽訂協(xié)議相關(guān)關(guān)鍵事實(shí)或者提供虛假情況;（三）有其她違反老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn)行為。3、《商品房銷售管理措施》第十六條:商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)該簽訂書面商品