華潤房產(chǎn)工程管理制度一、總則1.目的本制度旨在規(guī)范華潤房產(chǎn)工程項目的管理流程，確保項目順利推進，保證工程質(zhì)量，控制工程進度與成本，實現(xiàn)項目的預(yù)期目標(biāo)，提升公司在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力。2.適用范圍本制度適用于華潤房產(chǎn)旗下所有工程項目，包括新建、改建、擴建等各類房地產(chǎn)開發(fā)項目。3.基本原則質(zhì)量第一原則：嚴(yán)格遵守國家及行業(yè)相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量達到優(yōu)良水平。進度可控原則：合理安排工程進度計劃，確保項目按時交付使用。成本效益原則：在保證工程質(zhì)量和進度的前提下，有效控制工程成本，提高項目的經(jīng)濟效益。安全保障原則：建立健全安全管理體系，確保施工過程中的人員和財產(chǎn)安全。二、工程前期管理1.項目立項市場調(diào)研：對擬開發(fā)項目的市場需求、競爭狀況等進行全面調(diào)研分析，為項目立項提供依據(jù)。可行性研究：組織專業(yè)人員對項目的技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等方面進行可行性研究，編制可行性研究報告。立項審批：按照公司規(guī)定的審批流程，將可行性研究報告提交上級部門審批，獲得立項批復(fù)后，項目正式啟動。2.規(guī)劃設(shè)計設(shè)計單位選擇：通過招標(biāo)或邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的設(shè)計單位承擔(dān)項目設(shè)計任務(wù)。設(shè)計任務(wù)書編制：根據(jù)項目定位和要求，編制詳細的設(shè)計任務(wù)書，明確設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、功能需求等。設(shè)計過程管理：與設(shè)計單位保持密切溝通，及時了解設(shè)計進度和質(zhì)量情況，對設(shè)計方案進行審核和優(yōu)化，確保設(shè)計符合公司要求和市場需求。設(shè)計變更管理：嚴(yán)格控制設(shè)計變更，確需變更的，按照規(guī)定的審批程序進行，評估變更對工程進度、成本和質(zhì)量的影響，并做好相應(yīng)記錄。3.工程招標(biāo)招標(biāo)范圍確定：根據(jù)項目工程內(nèi)容和要求，明確招標(biāo)范圍，包括勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等。招標(biāo)方式選擇：根據(jù)項目特點和規(guī)模，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等。招標(biāo)文件編制：編制詳細的招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的技術(shù)規(guī)格、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)過程管理：組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等工作，確保招標(biāo)過程公平、公正、公開，選擇最優(yōu)的中標(biāo)單位。合同簽訂：與中標(biāo)單位簽訂詳細的合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等。三、工程施工管理1.施工組織設(shè)計施工單位編制：中標(biāo)施工單位根據(jù)工程特點和合同要求，編制詳細的施工組織設(shè)計，包括施工方案、施工進度計劃、質(zhì)量保證措施、安全保障措施等。審核與批準(zhǔn)：監(jiān)理單位對施工組織設(shè)計進行審核，提出意見和建議，報建設(shè)單位批準(zhǔn)后實施。2.施工進度管理進度計劃制定：施工單位根據(jù)合同工期要求，制定詳細的施工總進度計劃和月、周進度計劃，并報監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。進度跟蹤與監(jiān)控：監(jiān)理單位和建設(shè)單位定期對施工進度進行跟蹤檢查，對比實際進度與計劃進度的差異，分析原因，采取有效措施進行調(diào)整。進度協(xié)調(diào)與溝通：建立有效的進度協(xié)調(diào)機制，及時解決施工過程中出現(xiàn)的影響進度的問題，如設(shè)計變更、施工交叉作業(yè)、材料供應(yīng)不及時等。3.工程質(zhì)量管理質(zhì)量目標(biāo)設(shè)定：明確工程質(zhì)量目標(biāo)，如達到國家優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的質(zhì)量等級。質(zhì)量管理體系建立：施工單位建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應(yīng)的質(zhì)量管理人員，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量檢驗與驗收：嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗制度，施工單位在每道工序完成后進行自檢，合格后報監(jiān)理單位進行抽檢，隱蔽工程在隱蔽前必須經(jīng)過驗收合格后方可進行下一道工序。分部、分項工程完工后，組織相關(guān)單位進行驗收，單位工程竣工后進行竣工驗收。質(zhì)量問題處理：對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進行分析和處理，制定整改措施，跟蹤整改結(jié)果，確保工程質(zhì)量符合要求。4.工程安全管理安全管理目標(biāo)設(shè)定：明確工程安全管理目標(biāo)，杜絕重大安全事故的發(fā)生，減少一般安全事故。安全管理制度建立：施工單位建立健全安全管理制度，制定安全操作規(guī)程，配備必要的安全防護用品和安全設(shè)施。安全教育培訓(xùn)：對所有施工人員進行三級安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全演練，提高施工人員的安全意識和應(yīng)急處置能力。安全檢查與隱患排查：定期進行安全檢查和隱患排查，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時下達整改通知書，責(zé)令施工單位限期整改，跟蹤整改情況，確保施工安全。5.工程成本管理成本預(yù)算編制：在工程前期，根據(jù)設(shè)計圖紙和工程量清單，編制工程成本預(yù)算，作為工程成本控制的依據(jù)。成本控制措施：建立成本控制臺賬，對工程成本進行動態(tài)監(jiān)控，嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證，加強對材料設(shè)備采購成本的管理，合理安排施工進度，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。成本核算與分析：定期進行工程成本核算，分析成本偏差原因，采取有效措施進行成本控制和成本優(yōu)化。6.工程合同管理合同執(zhí)行監(jiān)督：對工程合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，確保合同雙方按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同變更管理：嚴(yán)格控制合同變更，確需變更的，按照規(guī)定的審批程序進行，簽訂補充合同或變更協(xié)議，明確變更內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)。合同糾紛處理：及時處理合同糾紛，通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決糾紛，維護公司的合法權(quán)益。四、工程監(jiān)理管理1.監(jiān)理單位選擇通過招標(biāo)或邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽的監(jiān)理單位承擔(dān)項目監(jiān)理任務(wù)。2.監(jiān)理合同簽訂與監(jiān)理單位簽訂詳細的監(jiān)理合同，明確監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)理期限、監(jiān)理費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等。3.監(jiān)理工作要求監(jiān)理規(guī)劃編制：監(jiān)理單位根據(jù)項目特點和監(jiān)理合同要求，編制監(jiān)理規(guī)劃，明確監(jiān)理工作目標(biāo)、工作內(nèi)容、工作程序、監(jiān)理方法和措施等。監(jiān)理實施細則編制：針對工程的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序，編制監(jiān)理實施細則，詳細說明監(jiān)理工作的具體方法和措施。監(jiān)理工作執(zhí)行：監(jiān)理單位按照監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則的要求，認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量、進度、安全、成本等進行全面監(jiān)督管理。監(jiān)理報告提交：定期向建設(shè)單位提交監(jiān)理月報、季報、總結(jié)報告等，及時匯報工程進展情況、存在的問題及處理建議。五、工程竣工驗收管理1.竣工驗收準(zhǔn)備施工單位自查：施工單位在工程竣工后，組織相關(guān)人員進行全面自查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改，確保工程質(zhì)量符合要求。資料整理：施工單位整理工程竣工資料，包括工程技術(shù)資料、質(zhì)量保證資料、安全資料等，確保資料真實、完整、有效。預(yù)驗收：建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員對工程進行預(yù)驗收，對預(yù)驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令施工單位限期整改，整改合格后進行正式竣工驗收。2.竣工驗收組織建設(shè)單位組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位組成竣工驗收小組，對工程進行正式竣工驗收。3.竣工驗收程序工程實體檢查：竣工驗收小組對工程實體進行全面檢查，包括建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程等，檢查工程質(zhì)量是否符合設(shè)計要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。工程資料審查：對施工單位提交的工程竣工資料進行審查，檢查資料是否齊全、真實、有效。驗收意見形成：竣工驗收小組根據(jù)工程實體檢查和資料審查情況，形成竣工驗收意見，對工程質(zhì)量是否合格作出評價。驗收報告簽署：竣工驗收合格后，各方在工程竣工驗收報告上簽字蓋章，作為工程交付使用的依據(jù)。六、工程保修管理1.保修期限規(guī)定按照國家相關(guān)規(guī)定和合同約定，明確工程保修期限，一般房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。2.保修責(zé)任劃分施工單位責(zé)任：施工單位對工程質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任，在保修期限內(nèi)，按照合同約定及時履行保修義務(wù)。建設(shè)單位責(zé)任：建設(shè)單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位與用戶之間的關(guān)系，督促施工單位履行保修責(zé)任，對因使用不當(dāng)或第三方原因造成的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助施工單位進行處理，但不承擔(dān)保修費用。3.保修程序用戶報修：用戶發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題后，向建設(shè)單位或物業(yè)管理單位報修，建設(shè)單位或物業(yè)管理單位及時通知施工單位。維修通知：施工單位接到維修通知后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場，對質(zhì)量問題進行核實，制定維修方案，并向建設(shè)單位或物業(yè)管理單位反饋。維修實施：施工單位按照維修方案進行維修，確保維修質(zhì)量，維修完成后，經(jīng)用戶簽字確認(rèn)。維修記錄：施工單位對每次維修情況進行記錄，包括維修時間、維修內(nèi)容、維修人員等，建立維修檔案。七、工程檔案管理1.檔案范圍工程檔案包括工程前期文件、工程施工過程文件、工程竣工驗收文件等，具體內(nèi)容包括項目立項批復(fù)、可行性研究報告、設(shè)計文件、施工圖紙、施工組織設(shè)計、工程變更文件、工程質(zhì)量驗收記錄、工程安全資料、工程成本資料、工程合同文件等。2.檔案收集與整理檔案收集：各部門和單位按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)收集本部門和本單位形成的工程檔案資料，并及時移交檔案管理部門。檔案整理：檔案管理部門對收集到的工程檔案資料進行分類、編號、裝訂、編目等整理工作，確保檔案資料的完整性和規(guī)范性。3.檔案保管與利用檔案保管：檔案管理部門建立專門的檔案庫房，配備必要的檔案保管設(shè)備，對工程